Jedro

Golo dejstvo, da si je nekdo ogledal nepremičnino, nato pa z naročiteljem na podlagi pogodbe o posredovanju sklenil pogodbo (v obravnavani zadevi najemno) nikakor ne pomeni, da je bila s tem realizirana še pogodba o nepremičninskem posredovanju s to tretjo osebo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 154299/2013 s 3. 10. 2013 še v prvem in tretjem odstavku izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da mora toženki v 8 dneh povrniti 213,40 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da sklep o izvršbi obdrži v veljavi, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da je sodišče zagrešilo bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ker se ni opredelilo do trditve tožeče stranke, da je tožena stranka pristopila do tožeče stranke, ko jo je poklicala po telefonu in naročila storitve nepremičninskega posredovanja pod pogoji, ki so opredeljeni v pogodbi o nepremičninskem posredovanju. S svojimi nadaljnjimi dejanji je tožena stranka pokazala, da je privolila v nastanek obligacijskega razmerja s tožečo stranko.

Sodišče prve stopnje je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, saj je spregledalo trditev tožeče stranke, da je bilo pogodbeno razmerje v celoti realizirano. Ni bistveno, kdo je podpisal pogodbo, saj Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) ne določa pisne oblike kot pogoja za veljavnost pogodbe. Pogodbeno razmerje je torej poleg razmerja med tožečo stranko in najemodajalko obstajalo tudi med tožečo in toženo stranko.

Bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pritožnica vidi tudi v sklicevanju sodišča prve stopnje na to, da je priča M. R. izpovedovala o treh izvodih sporne pogodbe, čeprav je na sami pogodbi navedeno, da je sestavljena v dveh izvodih, česar nobena od pravdnih strank ni zatrjevala, tako da sodišče tega dejstva ne bi smelo upoštevati. Pritožnica izpoved priče M. R. ocenjuje kot verodostojno, izpoved toženke in priče B. B. pa je usklajena, kar v celoti ovrže tezo sodišča prve stopnje o njuni domnevni verodostojnosti.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ob odločanju o tožbenem zahtevku za plačilo provizije za nepremičninsko posredovanje materialnopravno pravilno izhajalo iz določbe 2. odstavka 5. člena ZNPosr, po katerem nepremičninska družba lahko plačilo za posredovanje zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe obrazložilo, da je bila naročiteljica na podlagi pogodbe o posredovanju najemodajalka, toženka pa ne. Tak dejanski zaključek ni obremenjen z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka in je rezultat pravilne uporabe materialnega prava (oboje bo obrazloženo v nadaljevanju). Zaradi gole zmotne ugotovitve dejanskega stanja pa dokaznih zaključkov glede na določbi 1. in 2. odstavka 458. člena ZPP, ker gre za spor majhne vrednosti, ni mogoče izpodbijati. Prav to skuša doseči pritožba, le da izpodbijanje dejanskih zaključkov poskuša prikazati kot dopustne pritožbene razloge.

6. Situacije pri nepremičninskem posredovanju so nekoliko drugačne kot situacije pri drugih vrstah pogodb(1), ker posrednik po naravi stvari na podlagi naročila prihaja v stik tudi z osebami, ki niso naročitelji, zakon jih poimenuje “tretji“. Zaradi teh posebnosti golo dejstvo, da si je nekdo ogledal nepremičnino, nato pa z naročiteljem na podlagi pogodbe o posredovanju sklenil pogodbo (v obravnavani zadevi najemno) nikakor ne pomeni, da je bila s tem realizirana še pogodba o nepremičninskem posredovanju s to tretjo osebo, kot to zmotno meni pritožnica. Poslovna praksa nepremičninskih posrednikov je takšna, da te tretje pogosto poskusijo pritegniti kot naročitelje, četudi to niso.(2) Trditve, da je tožena stranka pristopila do tožeče stranke, ko jo je poklicala po telefonu (in si želela ogledati oglaševano nepremičnino), ki jih sodišče prve stopnje (kot to neutemeljeno očita pritožba) ni spregledalo, torej še ne zadoščajo za pravni zaključek, da je naročila storitve nepremičninskega posredovanja.

7. Do trditev o realizirani pogodbi o posredovanju pa se je sodišče prve stopnje določno opredelilo v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Višje sodišče v zvezi z očitkom zmotne uporabe materialnega prava še dodaja: Da bi bila pogodba o posredovanju med tožečo in toženo stranko sklenjena, bi moralo priti do ustnega ali vsaj molčečega soglasja o bistvenih sestavinah pogodbe o posredovanju. Iz trditev tožeče stranke pa kaj takšnega sploh ne izhaja. Pritožbena trditev, da je tožena stranka pristopila do tožeče stranke, saj jo je poklicala po telefonu, ne predstavlja trditev o tem, kako je bila sklenjena pogodba o nepremičninskem posredovanju. Enako velja za trditve, da je posrednica toženi stranki “vse razložila“. Navedba, da je s tem toženka naročila storitve nepremičninskega posredovanja pod pogoji, ki so opredeljeni v pogodbi o nepremičninskem posredovanju, pa predstavlja pravni sklep. To, da se sodišče prve stopnje do napačnega pravnega sklepa ni opredelilo, ne predstavlja očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Zadošča, da je sodišče obrazložilo, kakšen je pravilen pravni sklep.

8. Višje sodišče odgovarja še na nadaljnji očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z dokazno oceno izpovedi M. R. o številu izvodov pogodbe. Takšna obrazložitev sodišča prve stopnje ne predstavlja očitane bistvene kršitve. Sodišče je vprašanje izpovedovanja o številu izvodov ocenjevalo kot kontrolno dejstvo ob presoji verodostojnosti izjave priče. Gre za situacijo podobno tisti, ko sodišče prve stopnje zapiše, da je priča ob izpovedovanju pogledovala nekoga drugega ali pa zardela. Glede takšnega dejstva ni treba, da bi ga stranki zatrjevali na način, kot si to predstavlja pritožnica. Poleg povedanega pa je vprašanje števila izvodov, v katerih naj bi bila sklenjena pogodba, tudi povsem nepomembno, tako da v zvezi s tem že zato ni bila storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka.

9. Kar se tiče pritožbenega izpodbijanja dokazne ocene sodišča prve stopnje nasploh, pa takšne pritožbene navedbe, kot je bilo zgoraj pojasnjeno, pritožbenega preizkusa ne morejo doseči, saj predstavljajo izpodbijanje dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje.

10. V pritožbi uveljavljani razlogi torej niso utemeljeni, uradoma upoštevni pritožbeni razlogi pa niso podani, zato je višje sodišče pritožbo v skladu z določbo 353. člena ZPP zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

11. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije pritožbene stroške. Toženka pa glede na vsebino pritožbe v sporu majhne vrednosti z odgovorom na pritožbo svojega procesnega položaja ni mogla v ničemer izboljšati. Stroški odgovora tako ne predstavljajo potrebnih stroškov (prvi odstavek 155. člena ZPP), zato jih toženka krije sama.

Op. št. (1): Višje sodišče v Ljubljani je v odločbi I Cp 1715/2012 zapisalo takole: “Bistvo posredovanja v prometu z nepremičninami je vzpostavljanje stika med naročnikom in tretjo osebo, kar vključuje pogajanja ter priprave za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je točno določena nepremičnina ...“ Op. št. (2): Na to kaže sodna praksa, npr. odločba, citirana pod opombo 1, odločba Višjega sodišča v Celju Cp 412/2011, odločba Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 109/2011 in druge.