Jedro

Skladno z določbo prvega odstavka 173. člena ZIZ, na nepremičnini vknjižena zastavna pravica oziroma zemljiški dolg ugasne z dnem, ko postane sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani.

Začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine ni bil odvisen od pravnomočnosti sklepa o domiku. Iz Odredbe o prodaji nepremičnine na javni dražbi in iz sklepa o domiku izhaja, da je bilo potrebno preostanek kupnine plačati v 30 dneh od izdaje sklepa o domiku in da morebitna pravnomočnost sklepa o domiku v ničemer ne vpliva na začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine.

Glede na zakonsko določbo 210. člena ZIZ, ima pravico bivanja kot najemnik le dolžnik, v kolikor sodišče njegovemu predlogu ugodi. Zato lahko navedeni predlog poda zgolj dolžnik, pri odločanju o takšnem predlogu pa sodišče sicer mora upoštevati tudi družinske člane oziroma njegovo družinsko življenje.

Izrek

I. Pritožbi, ki sta ju zoper sklep sodišča prve stopnje vložila kupec J. M. in tretja udeleženka E. B., se zavrneta kot neutemeljeni in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani 3., 4., 5., 6., 7. in 8 točki potrdi.

II. Kupec P. d.o.o. sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom kupcu P. d.o.o., domaknilo nepremičnino parc. št. 1771 k.o. ... za kupnino 84.050,00 EUR (1. točka izreka) in odločilo, da se pri parc. št. 1771 k.o. ... izbriše pravica z ID: 173..., to je osebna služnost stanovanja v korist oseb E. B., I. B., P. B. (2. točka izreka). V nadaljevanju je še sklenilo, da se predmetna nepremičnina izroči kupcu P., d.o.o. (3. točka izreka); da se po pravnomočnosti sklepa pri tej nepremičnini vpiše lastninska pravica na kupca P., d.o.o., in sicer do celote (4. točka izreka); da se po pravnomočnosti sklepa pri navedeni nepremičnini izbrišejo pravice in bremena, katerih izbris določa II. točka izreka sklepa (5. točka izreka); da se je dolžnik J. B. dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše in jo prazno svojih stvari, v roku 90 dni od pravnomočnosti sklepa, izročiti kupcu P., d.o.o. v posest (6. točka izreka); da se predlog udeleženke E. B. na prodani družinski stanovanjski hiši zavrže (7. točka izreka) in da bo varščina v znesku 15.210,00 EUR, položena s strani kupca J. M., porabljena po tretjem odstavku 191. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ) in razdeljena skladno s 197. členom ZIZ in 198. členom ZIZ (8. točka izreka).

2. Zoper 8. točko izreka sklepa se je pravočasno pritožil kupec J. M. (v nadaljevanju: kupec) po svoji pooblaščenki iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in v povezavi s 15. členom ZIZ. V pritožbi navaja, da je preostanek kupnine plačal 6. 3. 2020, saj je šele takrat pridobil izjavo upnika R. G.m.b.H., da bo slednji izdal izbrisno dovoljenje za vknjiženo hipoteko. Sodišče prve stopnje v sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 namreč ni odredilo izbrisa hipoteke v znesku 184.000,00 EUR, ki je vknjižena v korist citiranega upnika. Sodišče prve stopnje se je v sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 v zvezi z izbrisom hipoteke zmotno oprlo na drugi odstavek 174. člena ZIZ, ki govori, da s prodajo nepremičnine ne ugasnejo osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga. To pa pomeni, da kupec ne bi prejel bremen prosto nepremičnino, temveč obremenjeno s hipoteko, kar je v nasprotju z namenom prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Prav tako še navaja, da ga je sodišče prve stopnje v sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 zavedlo, da je zoper ta sklep dovoljena pritožba, ki pa jo je sodišče druge stopnje zavrglo, saj po uveljavitvi novele ZIZ-J, šesti odstavek 189. člena ZIZ določa, da zoper sklep o domiku ni pritožbe. Zaradi vsega navedenega meni, da je podana tudi kršitev pravice do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju: Ustava RS) saj kupnine ni plačal pravočasno, ker je – glede na pravni pouk sodišča prve stopnje – proti sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 vložil pritožbo in je pričakoval, da bo sklep spremenjen ali razveljavljen oziroma izdan nov sklep o domiku, od katerega bo tekel rok za plačilo kupnine. Sklicuje se še na sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št.: III Ips 35/2014, v katerem je le to navedlo, da napačen pravni pouk ne sme imeti negativnih posledic za stranko, kadar se nanj zanese in se po njem ravna. Tako predlaga, da sodišče druge stopnje 8. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje razveljavi in se mu vrne varščina.

3. Prav tako se je zoper sklep sodišča prve stopnje pravočasno pritožila udeleženka E. B. (v nadaljevanju: udeleženka). Navaja, da sklep izpodbija v celoti, izrecno pa izpodbija 6. in 7. točko izreka sklepa, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v povezavi s 15. členom ZIZ. V pritožbi se sklicuje na kršitev pravice do spoštovanja družinskega življenja staršev in otrok iz 53. in 54. člena Ustave RS. Navaja, da sodišče prve stopnje pri uporabi 210. člena ZIZ ne bi smelo biti tako restriktivno in njenega predloga – s katerim je uveljavljala pravico na prodanem stanovanju oziroma predlog za bivanje v nepremičnini – ne bi smelo zavreči, temveč bi ji sodišče prve stopnje moralo priznati aktivno legitimacijo za vložitev takšnega predloga oziroma aktivno legitimacijo razširiti na vse člane družinske skupnosti dolžnika, saj izvršba s prodajo nepremičnine vpliva tudi nanje. V povezavi s tem izpodbija tudi 6. točko izreka sklepa in trdi, da v kolikor bi v veljavi ostala odločitev sodišča o izselitvi dolžnika iz nepremičnine, bi morebitna pozitivna odločitev o njeni pritožbi izgubila svoj pomen, saj bi to pomenilo razdružitev družine, kar pa pomeni nedopustno stanje. Zato predlaga ugoditev pritožbi in da sodišče druge stopnje sklep v izpodbijanemu delu razveljavi in odredi sodišču prve stopnje, da o njenem predlogu za bivanje v stanovanjski hiši odloči tudi po vsebini.

4. Obe pritožbi sta bili vročeni vsem upnikom in obema kupcema. Na pritožbo kupca ni odgovoril nihče, na pritožbo udeleženke sta odgovorila kupec P. d.o.o. in upnik R. G.m.b.H (v nadaljevanju: upnik). Oba se zavzemata za zavrnitev pritožbe. Kupec P d.o.o. ob tem priglaša še stroške odgovora na pritožbo.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi kupca:

6. Pritožbeno ni sporno: (-) da je na opravljeni javni dražbi za prodajo nepremičnine ponudil kupec najvišjo ceno in je bil zanj izdan sklep o domiku z dne 12. 6. 2019;(-) da je bilo v Odredbi o prodaji nepremičnine na javni dražbi z dne 28. 2. 2019 določeno kdaj mora kupec plačati preostanek kupnine (t. j. v 30 dneh od izdaje sklepa o domiku) s podatki za plačilo, prav tako pa je bil kupec opozorjen na posledice iz tretjega odstavka 191. člena ZIZ; (-) da se je rok za plačilo preostanka kupnine iztekel 12. 7. 2019; (-) da je kupec preostanek kupnine plačal 6. 3. 2020 oziroma potem, ko ga je sodišče prve stopnje 3. 3. 2020 pozvalo na predložitev potrdila o pravočasno plačani kupnini.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno odločilo, da se varščina kupcu ne vrne oziroma da bo razdeljena skladno s 197. členom ZIZ in 198. členom ZIZ in s tem pravilno uporabilo določbo 191. člena ZIZ. Po tretjem odstavku 191. člena ZIZ namreč sodišče v primeru, če kupec v določenem roku ne položi kupnine, odloči da se mu položena varščina ne vrne, ampak se razdeli v skladu s 197. členom ZIZ in 198. členom ZIZ.

8. Sklicevanje na opravičljivo zamudo pri plačilu preostanka kupnine s strani kupca – to je, da preostanka kupnine ni plačal v roku, ker ni imel varovala, da predmetna nepremičnina ne bo obremenjena s hipoteko in da je pričakoval, da bo zaradi vložene pritožbe, sklep spremenjen ali razveljavljen oziroma bo izdan nov sklep, od katerega bo tekel nov rok za plačilo kupnine – ni utemeljeno. Sodišče prve stopnje je v sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 res napačno obrazložilo1, da za vknjiženo hipoteko po drugem odstavku 174. člena ZIZ ni odredilo izbrisa oziroma je v navedenem primeru pomotoma citiralo napačno zakonsko določilo. Kot ugotavlja že pritožba sama, predmetna določba namreč ureja situacijo, ko imajo tretji v postopku izvršbe na predmetu izvršbe stvarne pravice (osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice) z boljšim vrstnim redom od vpisanih pravic zastavnih upnikov oziroma upnikov zemljiškega dolga. Vendar ne gre spregledati, da je kupca skozi celoten postopek zastopala pooblaščena odvetnica, ki mora kot pravno kvalificirana oseba pravo poznati in bi kot prava vešča oseba morala ter mogla vedeti, da skladno z jasno določbo prvega odstavka 173. člena ZIZ, na nepremičnini vknjižena zastavna pravica oziroma zemljiški dolg ugasne z dnem, ko postane sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani. Vknjižena hipoteka bi torej v danem primeru materialno prenehala že po samem zakonu v trenutku, ko bi postal sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pravnomočen. Formalno pa nato hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, o čemer skladno z 89. členom Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) odloči zemljiškonjižno sodišče, ki med drugim, po uradni dolžnosti dovoli izbris vseh vknjiženih oziroma predznamovanih hipotek, ne glede na to, od katerega trenutka učinkujejo (2. točka drugega odstavka 89. člena ZZK-1).

9. Prav tako v konkretnem primeru ni podana kršitev pravice do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS, ker je sodišče prve stopnje v sklepu o domiku z dne 12. 6. 2019 napačno navedlo, da je dovoljena pritožba v 8 dneh od prejema pisnega odpravka sklepa. Za kršitev pravice do sodnega varstva bi namreč šlo v nasprotni situaciji, ko bi z napačnim pravnim poukom stranki bila preprečena vložitev pravnega sredstva oziroma bi zaradi napačnega pravnega pouka ta opustila vložitev pritožbe, s tem pa bi ji torej bilo onemogočeno, da učinkovito brani in varuje svoje pravne interese. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje kupca na sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št.: III Ips 35/2014, saj je v citirani zadevi napačen pravni pouk stranko oziroma njenega pooblaščenca zavedel k temu, da je (pooblaščenec) vlogo vložil skladno s pozivom po pošti, namesto po elektronski poti in se od obravnavane zadeve razlikuje v tem, da je v citirani zadevi pravno sredstvo bilo dovoljeno, sodišče je stranko oziroma njenega pooblaščenca zgolj napačno poučilo glede načina uresničevanja te pravice. To pa je drugačno od obravnavane zadeve, ko zakon pravice do pritožbe ne daje (šesti odstavek 189. člena ZIZ). Stališče teorije in sodne prakse je namreč enotno, in sicer da napačen pravni pouk stranki ne more dati več pravic, kot jih po zakonu stranka ima in se na ta način ne more vzpostaviti pravice, ki je zakon ne daje.

10. V obravnavani zadevi pa je poleg obrazloženega še bistveno, da začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine ni bil odvisen od morebitne pravnomočnosti sklepa o domiku2. Rok za položitev kupnine, ki ga je določilo sodišče prve stopnje, je t. i. sodni rok. Tako iz 5. točke Odredbe o prodaji nepremičnine na javni dražbi z dne 28. 2. 2019, kot iz sklepa o domiku z dne 12. 6. 2019, v katerem je bil kupec torej dodatno opozorjen do kdaj mora položiti preostanek kupnine, izhaja, da je bilo potrebno preostanek kupnine plačati v 30 dneh od izdaje sklepa o domiku in da morebitna pravnomočnost sklepa o domiku z dne 12. 6. 2019 v ničemer ne vpliva na začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine, ki se je iztekel 12. 7. 2019. Zato je vselej neutemeljeno sklicevanje kupca, da je pričakoval, da bo zaradi vložene pritožbe, sklep o domiku spremenjen ali razveljavljen oziroma bo izdan nov sklep, od katerega bo tekel nov rok za plačilo kupnine. Kupec bi sicer glede na okoliščine primera – v kolikor se je z upnikom kljub vsemu dogovarjal glede izbrisa hipoteke – lahko pred iztekom roka za položitev preostanka kupnine, zaprosil za podaljšanje roka, česar pa ni postoril. 11. Sodišče druge stopnje je zato sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu preverilo še z vidika pritožbenih razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in v povezavi s 15. členom ZIZ) in kršitev ni ugotovilo. Glede na obrazloženo, je sodišče druge stopnje pritožbo kupca zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani 8. točki izreka sklepa potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

O pritožbi udeleženke:

12. Sodišče druge stopnje uvodoma pojasnjuje, da je pri odločanju o pritožbi udeleženke, izpodbijani sklep preizkusilo od 3. do 7. točke izreka sklepa. Odločitev v 1. in 2. točki izreka sklepa prestavlja sklep o domiku, zoper katerega pritožba ni dovoljena (šesti odstavek 189. člena ZIZ), kakor je v pravnem pouku stranke poučilo že sodišče prve stopnje, s pritožbo zoper 8.točko izreka sklepa pa udeleženka ne more v ničemer doseči izboljšanja svojega pravnega položaja, zato po izpodbijanju tega dela izreka sklepa nima pravnega interesa.

13. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da se udeleženkin predlog z dne 9. 4. 2019, in sicer za bivanje nje in otrok v družinski hiši, zavrže. Kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, ima glede na jasno zakonsko določbo 210. člena ZIZ, pravico bivanja kot najemnik le dolžnik, v kolikor sodišče njegovemu predlogu ugodi. Zato lahko navedeni predlog poda zgolj dolžnik, pri odločanju o takšnem predlogu pa sodišče sicer mora upoštevati tudi družinske člane oziroma njegovo družinsko življenje. Vendar pa dolžnik takšnega predloga ni podal. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da udeleženka ni aktivno legitimirana za podajo takšnega predloga, zaradi česar ga ni smelo vsebinsko presojati in je moralo njen predlog zavreči, je ob obrazloženem pravilna.

14. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno sklenilo, da se mora dolžnik v roku 90 dni izseliti iz družinske stanovanjske in jo prazno svojih stvari pustiti kupcu P., d.o.o. Navedeno določa drugi odstavek 192. člena ZIZ, po katerem sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu (po uradni dolžnosti) tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja. Pri tem je pravilno analogno uporabilo četrti odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona in mu določilo 90 dnevni rok za izselitev, saj ZIZ roka za izselitev v primeru prodaje nepremičnin ne določa. Ob tem pa je sodišče prve stopnje še ustrezno pojasnilo, da je takšen sklep izvršilni naslov le zoper dolžnika, ne pa tudi zoper druge osebe, ki uporabljajo družinsko hišo. 15. Udeleženka se je v obeh primeri sklicevala še na kršitev pravice do spoštovanja družinskega življenja staršev in otrok iz 53. in 54. člena Ustave RS. Namen izvršilnega postopka je – skladno z ustavno zahtevo po učinkovitosti pravice do sodnega varstva iz prvega odstavka 23. člena Ustave RS – zagotoviti poplačilo upnika iz premoženja dolžnika. S tem se ščiti zlasti upnikova lastninska pravica iz 33. člena Ustave RS, pa tudi nekatere druge njegove človekove pravice, ki utegnejo biti v konkretnih primerih ogrožene z dolžnikovo neizpolnitvijo. Vendar pa izvršilna dejanja, na drugi strani velikokrat neizbežno pripeljejo do kolizije ustavno zagotovljenih temeljnih pravic drugih posameznikov, ki neposredno ali posredno sodelujejo v izvršilnem postopku (t. j. dolžnika in tudi tretjih). Izpraznitev in izročitev stanovanjske hiše je sicer pričakovana posledica prisilne prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku, zato sama po sebi ne posega v pravico do spoštovanja družinskega življenja staršev in otrok. Enako za takšno kršitev ne gre v delu, kjer tretjemu udeležencu ni priznana aktivna legitimacija za vložitev predloga za bivanje v družinski hiši. Čeprav udeleženka ni tista, ki bi bila zajeta v izvršilnem naslovu glede izpraznitve nepremičnine (t. j. v zvezi z izpodbijano 6. točko izreka sklepa), pa sodišče druge stopnje potencialno soglaša z njenim naziranjem, da lahko v primeru, ko gre za izpraznitev in izročitev nepremičnine, ki je dolžnikov dom in v katerem ta prebiva s svojo družino oziroma v katerem stanuje tudi udeleženka in njuna otroka, izpraznitev in izročitev nepremičnine (pa čeprav „usmerjena“ zoper dolžnika) – povzroči poseg v ustavno zagotovljene pravice iz 53. in 54. člena Ustave RS na katere se sklicuje udeleženka. Ravno zaradi tega je pomembno, da se upošteva pravično ravnovesje med nasprotujočimi si interesi udeležencev postopka, in da v primeru, ko do takšnega posega pride, imajo vsi udeleženci zagotovljeno učinkovito varstvo svojih pravic. Temu pa je v konkretnem primeru namenjena določba drugega odstavka 71. člena ZIZ, skladno s katero lahko dolžnik predlaga odlog izvršbe3. Prav tako lahko takšen predlog po drugem odstavku 73. člena ZIZ in ob smiselni uporabi drugega odstavka 71. člena ZIZ, eventualno poda tudi udeleženka4. O kršitvi pravic iz 53. in 54. člena Ustave RS zato še ni moč govoriti.

16. Glede na obrazloženo in ker sodišče druge stopnje tudi ob preizkusu izpodbijanega dela sklepa po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v povezavi s 15. členom ZIZ ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbo udeleženke zavrnilo kot neutemeljeno in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanih točkah potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

O stroških pritožbenega postopka:

17. Kupec, udeleženka in upnik stroškov pritožbenega postopka niso priglasili, zato sodišče druge stopnje o njih ni odločilo (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Glede stroškov pritožbenega postopka, ki jih je priglasil kupec P., d.o.o., pa je sodišče druge stopnje sklenilo, da jih krije sam, saj niso bili potrebni za postopek, ker z odgovorom na pritožbo udeleženke ni v ničemer pripomogel k odločitvi sodišča druge stopnje (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Torej v obrazložitvi sklepa in ne v njegovem izreku. 2 Ki sicer postane pravnomočen, ko postane pravnomočen sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. 3 Odločba Ustavnega sodišča RS št.: U-I-171/16, Up-793/16 z dne 11. 7. 2019. 4 Glej sklep Višjega sodišča v Mariboru opr. št.: I Ip 531/2019 z dne 28. 8. 2019.