Jedro

Kadar gre za večkratni zaporedni prenos pravice, je treba vmesne pridobitelje pravice obravnavati kot udeležence iz 3. točke 132. člena ZZK-1, torej kot osebe, proti katerim se predlaga vpis, in katerim je treba že po določbi prve točke tretjega odstavka 154. člena ZZK-1 sklep o dovolitvi vpisa vročiti ne da bi jim bilo treba posebej prijaviti udeležbo v postopku.

Čeprav zemljiškoknjižno sodišče pri večkratnih zaporednih prenosih pravice ne opravi vpisa pravice na vmesne pridobitelje pravice, pa ti z vpisom pravice na zadnjega pridobitelja svojo pravico „dejansko izgubijo“. Zato jih mora sodišče obravnavati kot udeležence iz 3. točke 132. člena ZZK-1, torej kot osebe, proti katerim se predlaga vpis, in jim mora v skladu z določbo prve točke tretjega odstavka 154. člena ZZK-1 sklep o dovolitvi vpisa vročiti. Odločitev, kakršno sta sprejeli sodišči prve in druge stopnje, je sicer v prid načelu hitrosti in ekonomičnosti postopka vendar nesorazmerno posega v pravico do izjave vmesnih pridobiteljev pravice, saj je zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1) uveljavljanje njihove pravice proti dobrovernim tretjim osebam povsem onemogočeno.

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi, sklepa sodišča druge stopnje in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

1. B. B. je skupaj z bivšim možem A. B., tastom in taščo sporno stanovanje najprej leta 1982 odkupila od S., nato pa sta tast in tašča svoj solastninski delež leta 1987 podarila A. in B. B., tako da sta postala solastnika stanovanja vsak do 1/2. V pravdnem postopku pod opr. št. P 129/2000 sta B. in A. B. 21.10.2002 sklenila sodno poravnavo, s katero sta stanovanje, ki je predstavljalo njuno skupno premoženje, razdelila tako, da se je A. B. zavezal B. B. na račun njenega deleža izplačati 32.131,53 EUR oz. 7,700.000 SIT, B. B. pa je pod pogojem, da bo ta denarni znesek plačan, A. B. izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Dne 24.9.2005 je A. B. stanovanje prodal družbi O. Ker je bila medtem že oblikovana in vpisana etažna lastnina, je družba O. v tem zemljiškoknjižnem postopku po predložitvi vseh navedenih pogodb predlagala vpis v zemljiško knjigo.

2. Zemljiškoknjižno sodišče je s sklepom Dn. št. 2577/2006 z dne 2.3.2006 predlogu družbe O. ugodilo, sklepa o vpisu pa ni vročilo B. B. Družba O. je nato dne 21.4.2006 stanovanje prodala T. T., ki se je v zemljiškoknjižnem postopku Dn. št. 11252/2006 prav tako vpisal v zemljiško knjigo, nato pa stanovanje zastavil SKB Banki. B. B. je 26.8.2008 od zemljiškoknjižnega sodišča zahtevala, naj ji vroči sklep o dovolitvi vpisa lastninske pravice družbe O., naj razveljavi klavzulo o pravnomočnosti na tem sklepu, obenem pa je tudi vložila ugovor zoper sklep. Meni, da zemljiškoknjižno sodišče lastninske pravice na stanovanju ne bi smelo vpisati na A. B., ker je bilo zemljiškoknjižno dovolilo pogojeno s plačilom dogovorjenega zneska, A. B. pa tega pogoja ni izpolnil. 3. Zemljiškoknjižno sodišče je s sklepom z dne 4.2.2009 B. B. priznalo položaj udeleženke v postopku, nato pa je njen ugovor zavrglo. Odločilo je, da je njen ugovor prepozen glede na določbo 30. člena Zakona o nepravdnem postopku (Ur.l. SRS št. 30/98 do Ur.l. RS, št. 87/02, v nadaljevanju ZNP), ki določa, da mora udeleženec vložiti pravno sredstvo v roku, ki velja za udeleženca, kateremu je bila odločba, ki se izpodbija, vročena najkasneje. Sodišče druge stopnje je pritožbo B. B. zavrnilo in je potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

4. Zoper sklep sodišča druge stopnje v zvezi s sklepom sodišča prve stopnje v zemljiškoknjižni zadevi Dn. št. 2577/2006 Vrhovno državno tožilstvo Republike Slovenije vlaga zahtevo za varstvo zakonitosti. Opozarja, da Zakon o zemljiški knjigi (Ur.l. RS, št. 58/03, v nadaljevanju ZZK-1) v prvem odstavku 120. člena določa, da o vpisih v zemljiško knjigo odloča zemljiškoknjižno sodišče po postopku, določenim v tem zakonu. ZZK-1 v tretjem odstavku 154. člena določa, da se sklep o dovolitvi vpisa vroči udeležencem postopka iz 4. točke 132. člena ZZK-1, če so prijavili udeležbo v postopku. Isti zakon v nadaljnjem 157. členu določa, da udeleženci postopka proti sklepu o vpisu lahko v osmih dneh od vročitve sklepa vložijo ugovor. Vrhovno državno tožilstvo opozarja, da bi tako sodišče moralo B. B. potem, ko ji je priznalo udeležbo v postopku, vročiti sklep o dovolitvi vpisa in ji omogočiti, da v osmih dneh od vročitve vloži ugovor. Navaja, da je tako odločilo Višje sodišče v Ljubljani v sklepih opr. št. II Cp 825/2009 in II Cp 1434/2009. Poudarja, da je zemljiškoknjižno sodišče z nepravilnim zavrženjem ugovora udeleženki odvzelo možnost obravnavanja njenih navedb pred sodiščem, s tem je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. RS, št. 26/99 do 50/10, v nadaljevanju ZPP), pritožbeno sodišče pa je tak sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

5. Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

6. Sodišči prve in druge stopnje sta v tem postopku B. B. obravnavali kot udeleženko iz 4. točke 132. člena ZZK-1, torej kot osebo, katere pravni interes utegne biti z vpisom prizadet. Oseba, katere pravni interes utegne biti z vpisom prizadet, namreč lahko prijavi udeležbo v zemljiškoknjižnem postopku, in če ji sodišče status udeleženca v postopku prizna, ji mora po drugi točki tretjega odstavka 154. člena ZZK-1 sklep vročiti, nato pa ima glede na drugi odstavek 157. člena ZZK-1 pravico v osmih dneh od vročitve sklepa vložiti ugovor. Sodišči prve in druge stopnje imata prav, da pravica osebe, katere pravni interes utegne biti s sklepom prizadet, da v postopku prijavi udeležbo, ne more biti časovno neomejena. Navedene določbe ZZK-1 zato osebi, katere pravni interes utegne biti z vpisom prizadet, omogočajo prijavo udeležbe le do izdaje sklepa o vpisu. ZZK-1 pa ne ureja posebej postopanja v primeru, ko oseba, katere pravni interes utegne biti s sklepom prizadet, prijavi udeležbo šele po izdaji odločbe o vpisu. Te primere res ureja določba 30. člena ZNP, ki določa, da mora tak udeleženec pravno sredstvo vložiti v roku, ki velja za udeleženca, kateremu je bila odločba, ki se izpodbija, najkasneje vročena. V nasprotnem primeru bi bila namreč veljavnost odločbe negotova, saj ne bi nikoli vedeli, ali se ne bo pojavil še kakšen udeleženec, ki bo odločbo izpodbijal(1). Odločitev sodišč prve in druge stopnje bi bila torej pravilna, če ne bi sodišči že v izhodišču B. B. napačno obravnavali kot udeleženko, ki ji je treba sklep o vpisu vročati šele v primeru, če pravočasno prijavi udeležbo v postopku. Kadar gre za večkratni zaporedni prenos pravice, je namreč treba vmesne pridobitelje pravice obravnavati kot udeležence iz 3. točke 132. člena ZZK-1, torej kot osebe, proti katerim se predlaga vpis, in katerim je treba že po določbi prve točke tretjega odstavka 154. člena ZZK-1 sklep o dovolitvi vpisa vročiti ne da bi jim bilo treba posebej prijaviti udeležbo v postopku.

7. V zemljiškoknjižnem postopku je poudarjeno načelo hitrosti in ekonomičnosti. Hitrost vpisa v zemljiško knjigo je nujna zato, da zemljiškoknjižno stanje odrazi resnično stanje, kar zagotavlja pravno varnost. Le vpisani imetnik pravice lahko zemljiškoknjižno razpolaga z nepremičnino, ki se lahko praviloma dobi le od zemljiškoknjižnega prednika. S takimi rešitvami je ustvarjena tudi podlaga za to, da so dobroverne tretje osebe varovane v svojem zaupanju v zemljiškoknjižno stanje(2).

8. V preteklem obdobju se zemljiškoknjižni vpisi niso dosledno izvajali. Ena od določb, ki služi čimprejšnji vzpostavitvi pravilnega zemljiškoknjižnega stanja, je tudi določba drugega odstavka 150. člena ZZK-1, po kateri pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo pravice neposredno v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika. Čeprav zemljiškoknjižno sodišče pri večkratnih zaporednih prenosih pravice ne opravi vpisa pravice na vmesne pridobitelje pravice, pa ti z vpisom pravice na zadnjega pridobitelja svojo pravico „dejansko izgubijo“. Zato jih mora sodišče obravnavati kot udeležence iz 3. točke 132. člena ZZK-1, torej kot osebe, proti katerim se predlaga vpis, in jim mora v skladu z določbo prve točke tretjega odstavka 154. člena ZZK-1 sklep o dovolitvi vpisa vročiti. Odločitev, kakršno sta sprejeli sodišči prve in druge stopnje, je sicer v prid načelu hitrosti in ekonomičnosti postopka vendar nesorazmerno posega v pravico do izjave vmesnih pridobiteljev pravice, saj je zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1) uveljavljanje njihove pravice proti dobrovernim tretjim osebam povsem onemogočeno.

9. Vrhovno državno tožilstvo ima torej prav, da je sodišče udeleženki s tem, ko ji sklepa o vpisu ni vročilo, odvzelo možnost obravnavanja njenih navedb pred sodiščem, s tem pa je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. RS, št. 26/99 do 50/10, v nadaljevanju ZPP).

10. To je narekovalo ugoditev zahtevi za varstvo zakonitosti, razveljavitev sklepov sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek (prvi odstavek 379. člena ZPP v povezavi z drugim odstavkom 391. člena ZPP).

Op. št. (1): D. Wedam-Lukič in A. Polajnar-Pavčnik, Nepravdni postopek, Zakon s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 1989, str. 40. Op. št. (2): N. Plavšak, T. Frantar, M. Juhart, Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem, GV, Ljubljana 1998, str. 282.