Jedro

S sprejemom ponudbe je pogodba o prodaji zadevnega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Ker je prizadeta stranka v času teka roka za sprejem ponudbe obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe za zadevno zemljišče, se šteje, da je s trenutkom, ko je upravna enota prejela njeno izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba med strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka sprejema ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti, kadar je ponudba v roku za sprejem ponudbe tudi sprejeta. Zato tožnikov umik ponudbe po tem trenutku nima pravnih učinkov in je iz izpodbijanim akotm pravilno zavržen.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

Potek upravnega postopka

1.Z izpodbijanim aktom je Upravna enota Ptuj (v nadaljevanju upravni organ) sklenila, da se v en postopek združita postopka v zahtevah za odobritev pravnega posla številka 330-4294/2019 z dne 19. 11. 2019 vlagatelja B. B. in številka 330-4604/2019 z dne 28. 11. 2019 vlagatelja A. A., glede nakupa kmetijskega zemljišča parc. št. 1270 k.o. 111. in se odslej vodita pod številko 330-4294/2019 (1. točka izreka sklepa) ter da se zavrže zahteva C. C. za umik ponudbe za prodajo gozdnega zemljišča parc. št. 1270 k.o. 111 (2. točka izreka sklepa) in odločila, da se odobri pravni posel, ki sta ga na osnovi izjave o sprejemu ponudbe sklenila C. C. kot prodajalec in B. B. kot kupec, ki za ceno 11.000,00 EUR pridobiva lastninsko pravico na nepremičnini parc. št. 1270 k.o. 111, do celote (1. točka izreka odločbe), da se A. A. zavrne zahteva za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem parc. št. 1270 k.o. 111 (2. točka izreka odločbe) ter da ni bilo stroškov postopka (3. točka izreka).

2.V obrazložitvi odločbe je navedeno, da je B. B. pri upravnem organu v zakonitem roku podal vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem za parc. št. 1270 k.o. 111, ki ga je na osnovi izjave o sprejemu ponudbe sklenil s C. C. kot prodajalcem. Sklenjene pogodbe ni priložil. Zadeva se vodi pod številko 330 - 4294 / 2019. A. A. je tudi v zakonitem roku, kot pridobitelj nepremičnine parc. št. 1270 k. o. 111, vložil vlogo za odobritev pravnega posla, ki ga je na osnovi izjave o sprejemu ponudbe številka 330-3450/2019 za ceno 11.000,00 EUR sklenil z C. C. kot prodajalcem. Ker se oba zahtevka opirata na isto dejansko stanje in isto pravno podlago in je za odločanje v obeh pristojen tukajšnji upravni organ, je ta v skladu z 130. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) združil oba postopka v en postopek, nadalje voden pod številko 330-4294/2019.

3.V nadaljevanju so v obrazložitvi povzete določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami.

4.Upravni organ je ugotovil, da sta bili vlogi vloženi v predpisanem roku, to je najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka za sprejem ponudbe, ki je potekel 15. 11. 2019 in da sta vlogi vložili upravičeni osebi. Pri presoji dopustnosti odobritve pravnega posla je ugotovil, da je izpolnjen pogoj drugega odstavka 17.a člena ZKZ, ki določa, da je predmet prodaje po ZKZ lahko le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije; da v prometu ni omejitev v smislu 18. člena ZKZ, saj ne gre za zaščiteno kmetijo po 2. členu Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju ZDKG) in tako ni omejitev v prometu v smislu 27. člena ZDKG; da ni ovir, ki bi izhajale iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ; da je promet z nepremičnino potekal na način in pod pogoji, kot jih določa ZKZ, pri čemer so bile upoštevane določbe 20. člena ZKZ o postopku s ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije in 21. člena ZKZ o sprejemu ponudbe. Ponudba je bila izobešena na oglasni deski Upravne enote Ptuj in objavljena na enotnem državnem portalu E-uprave od 16. 10. 2019 do 15. 11. 2019; da se s tem pravnim poslom fizično ne deli parcela, ki bi bila urejena s komasacijo; da je iz potrdila o namenski rabi zemljišča, ki ga je izdala Skupna občinska uprava občin v Spodnjem Podravju, številka 3501-2349/2019 z dne 8. 11. 2019 razvidno, da je navedeno zemljišče po osnovni namenski rabi opredeljena kot gozdno zemljišče; da gozd parc. št. 1270 k.o. 111. ne leži na območju katastrskih občin, v katerih so varovani gozdovi in gozdovi s posebnim namenom (Uredba o varovalnih gozdovih in gozdovih s posebnim namenom Ur. l. RS, št. 88/05, 56/07, 29/09); da se nepremičnina nahaja izven območja predkupne pravice občine; da so v zakonitem roku pisno izjavo o sprejemu ponudbe podali A. A., ki je v celoti sprejel prodajne pogoje in uveljavljal prednostno pravico do nakupa po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju ZG) kot lastnik, katerega zemljišče, meji na gozd, ki se prodaja; in B. B., ki je v celoti sprejel prodajne pogoje in uveljavljal prednostno pravico do nakupa po ZG kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja in po ZKZ kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj.

5.Ker gre za promet z gozdom, se je glede predkupnih upravičencev upravni organ skliceval na 11. točko 47. člena ZG. Upravni organ si je zaradi sklicevanja na predkupno pravico po uradni dolžnosti pridobil podatke iz uradnih evidenc o nepremičnini (vpogled v zemljiško knjigo, podatke GURS in GERK evidenco, RISO) in evidence, ki se vodijo pri tukajšnjem upravnem organu, in ugotovil, da je B. B. lastnik nepremičnine parc. št. 1268 k.o. 111, s katero meji na prodajno parcelo; da je A. A. lastnik nepremičnine parc. št. 1324 k.o. 222, s katero ne meji na prodajano parcelo, ter da A. A. nima v lasti zemljišč, s katerimi bi mejil na prodajano parcelo. Upravni organ je ugotovil, da je lastnik okoliških gozdnih parcel (parc. št. 1262/12, 1323, 1324, 1342/1, 1343, 1346/1, *82/5, vse k.o. 222, parc. št. 254/3 k.o. 333, parc. št. 1005/2 k.o. 444 in parc. št. 115/1 115/2, 89/2, 90/4, 91/5, vse k.o. 555), vendar z nobeno ne meji na gozd parc. št. 1270 k.o. 111, ki se prodaja.

6.Upravni organ je izvedel ustno obravnavo 28. 1. 2020, ki so se je udeležili prodajalec in sprejemnika ponudbe B. B. in A. A., katerih izjave je v odločbi tudi povzel. Po vročitvi zapisnika ustne obravnave in priglasitvi pooblastila odvetnici s strani A. A., podanih pisnih pripombah na zapisnik ustne obravnave in predlogu za ponovni razpis ustne obravnave, je upravni organ izvedel ustno obravnavo še 23. 6. 2020. Na ustni obravnavi je prodajalec C. C. na zapisnik podal izjavo, da uveljavlja pravno zmoto in umika objavo na oglasni deski kot prodajo. A. A. se je z umikom prodaje nepremičnin strinjal. B. B. je podal na zapisnik izjavo, da se z izjavo prodajalca C. C. ne strinja in da želi, da mu upravni organ odobri pravni posel.

7.Upravni organ je ugotovil, da A. A. z nobeno parcelo ne meji na parcelo 1270 k.o. 111 in se ne more sklicevati na prednostno pravico pri nakupu po ZG kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Čeprav je sosednja parcela 1272 k.o. 111 v postopku odobritve pravnega posla (postopek teče pri upravnem organu pod opr. št. 330-552/2020), kjer A. A. nastopa kot kupec nepremičnine, vendar upravni postopek odobritve pravnega posla v tej zadevi še ni končan in posledično še ni izvedena vknjižba lastninske pravice v zemljiški knjigi. B. B. pa je zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, parc. št. 1268 k.o. 111, in z njo meji na parcelo 1270 k.o. 111 in se je tako v izjavi o sprejemu ponudbe upravičeno skliceval na prednostno pravico pri nakupu, po ZG kot lastnik, katerega zemljišče, tj. gozd parc. št. 1268 k.o 111, meji na gozd, ki se prodaja.

8.Upravni organ je zahtevo C. C. za umik ponudbe za prodajo gozdnega zemljišča parcela 1270 k.o. 111, podano na ustni obravnavi 23. 6. 2020, zavrgel. C. C. je 14. 10. 2019 vložil ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ponudba je bila objavljena na oglasni deski pod št. 330-3450/2019 od dne 16. 10. 2019 do dne 15. 11. 2019. Postopek v zvezi s ponudbo se ne zaključi z izdajo kakšnega upravnega akta, temveč z obvestilom organa o vseh sprejemnikih ponudbe, kar pa pomeni, da organ s tem ne odloča o kakšni pravici, pravni koristi ali obveznosti fizične ali pravne osebe, ki bi bila določena na upravnopravnem področju. Upravni postopek se pri prometu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami ali gozdovi po ZKZ začne šele na podlagi vloge sprejemnika ponudbe za odobritev pravnega posla po določbi 22. člena ZKZ, ne glede na to, da sicer v postopku odobritve pravnega posla organ preveri tudi predhodna ravnanja prodajalca oziroma opravo predhodnih dejanj organa v zvezi z ponudbo, saj je objava ponudbe na zgoraj predpisan način le materialno dejanje, ki ga mora opraviti organ. Tako je upravni organ zaključil, da predlog prodajalca za umik ni upravna zadeva skladno s 1. točko prvega odstavka 129. člena ZUP, zato je njegov predlog zavrgel. Poleg tega je prodajalec predlog za umik ponudbe za prodaje gozdnega zemljišča podal na ustni obravnavi dne 23. 6. 2020, v tem času pa je bilo dejanje objave na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave že izvršeno in časovno pretečeno (ponudba je bila objavljena od 16. 10. 2019 do 15. 11. 2019).

9.Zoper izpodbijani akt sta A. A. in C. C. vložila pritožbo, ki jo je organ druge stopnje kot neutemeljeno zavrnil. V obrazložitvi se je skliceval na obrazložitev v izpodbijani odločbi ter dodatno povzel pravno ureditev iz ZKZ in ZG.

10.Ugotovil je tudi, da iz dokumentov konkretne zadeve izhaja, da je 14. 10. 2019 prodajalec C. C. podal popolno ponudbo za prodajo kmetijskega in gozdnega zemljišča parc. št. 1270 k.o. 111 po prodajni ceni 11.000,00 EUR. Na ponudbi je dodatno navedeno, da je kupec znan ter da plača stroške in davek. Ponudba je s strani prodajalca lastnoročno podpisana. Ponudbo sta pri upravni enoti v zakonskem roku in na predpisan način sprejela dva prejemnika, ki sta uveljavljala predkupno pravico kot mejaša.

11.Pojasnil je tudi, da prodajalec svoje ponudbe ne more umakniti. Poudaril je, da je bil prodajalec prisoten že na prvi ustni obravnavi 28. 1. 2020, kjer se pa ni izjavil, da se ne deklarira za ponudnika v konkretni zadevi, niti ni zatrjeval kakršnekoli zmote pri podaji zadevne ponudbe, ob tem, da je vodja postopka na ustni obravnavi jasno povzel časovni okvir in vsebino objave zadevne ponudbe. Pravilnost svoje ponudbe je izpodbijal kasneje. Navedbe pritožnika o zmoti glede ponudbe, o nestrinjanju njegove žene s podajo ponudbe oziroma zanikanje v tej zvezi pa niso niti predmet upravnega postopka niti niso utemeljene. O tem, kdo je njegovo ponudbo sprejel, je bil prodajalec obveščen tudi z dopisom št. 330-3450/2019/6 z dne 25. 11. 2019. Neutemeljene so tudi navedbe prodajalca v zvezi z njegovim nepoznavanjem površine njegovih lastnih gozdnih parcel (odgovornost za seznanjenost z lastnostmi svoje lastnine ter v tej zvezi s podatki o svojih zemljiščih iz uradnih evidenc je na strani vsakega posameznika) in v tej zvezi za ta postopek niso relevantne niti navedbe glede razlogov, iz katerih je za dve svoji parceli pri upravni enoti podal dve različni ponudbi (zadeva št. 330-552/2020, katere predmet je postopek s parcelo parc. št. 1272 k o. 111) in ne ene same ponudbe za obe parceli skupaj.

12.Glede delitve parcel se je skliceval na šesti odstavek 47. člena ZG, ki je v tem delu povsem jasen, pri čemer je prvostopenjski organ določbam iz tega zakona v celoti sledil; pritožnikovo naziranje glede neupravičene delitve gozdnih parcel je tako za konkretni postopek povsem brezpredmetno, saj v konkretnem primeru ne gre za nikakršno delitev zemljiške parcele (tako tudi sodba I U 333/2012). Kot neutemeljeno je zavrnil navedbe, da gre v konkretnem primeru za območje varovalnih gozdov. Navedeno je bilo preverjeno že v postopku na prvi stopnji in ugotovljeno, da zadevni gozd ne leži na takšnem območju. Glede zatrjevanja pritožnika, da ima status kmeta, je to v konkretnem primeru v luči določb 47. člena ZG povsem brezpredmetno.

13.Glede očitka upravnemu organu, da bi moral konkretno zadevo združiti z zadevo številka 330-552/2020, je odgovoril, da gre za dve različni ponudbi, ki nista bili podani na isti dan, za prodajo dveh različnih parcel, posledica katerih so različne vloge, ki se ne nanašajo na enako dejansko stanje. Poleg tega velja, da upravni organ postopke po ZUP lahko združi, ni pa dolžan tega storiti. Sicer pa niti morebitna združitev obeh postopkov na samo končno odločitev v konkretni zadevi ne bi mogla vplivati, saj bi šlo še vedno za dve različni ponudbi za prodajo dveh različnih parcel in ne za eno samo ponudbo s posebnim pogojem prodaje kompleta zemljišč.

Navedbe strank v upravnem sporu

14.Zoper izpodbijano odločitev (sklep in odločbo) sta skupaj vložila tožbo v upravnem sporu prvi tožnik A. A. in drugi tožnik C. C. Sodišču predlagata, da sodišče tožbi ugodi, izpodbijano odločitev odpravi in zadevo vrne istemu organu v ponovni postopek.

15.V tožbi je navedeno, da drugi tožnik C. C. uveljavlja, da sam sploh ni objavil prodaje kmetijskega zemljišča, saj se je dogovoril za izročitev posestva in nepremičnin z A. A., ki mu že vrsto let pomaga pri delu. S prodajo zemljišča se tudi ni strinjala žena, gre za skupno premoženje zakoncev, čeprav je v zemljiški knjigi vpisan zgolj sam. C. C. se tudi ne spominja, da bi bil sprejel kakšno pisanje o tem, da bi njegovo zemljišče kupil B. B. Gozd parc. št. 1270 k.o. 111 ni samostojna enota in je skupaj s parcelo 1272 k.o 111 v naravi en gozd kot celota. S ceno, ki bi jo naj dobil za gozd, bi bil bistveno prikrajšan, kupec pa neupravičeno obogaten, saj za m2 ne bi dobil niti enega evra. Njegova starost mu ne dopušča več dobre presoje, zato je vedno pri vseh poslih sodelovala žena, ki pa take prodaje ne dopušča, saj šteje, da se razpolaga tudi s skupnim premoženjem in je nameravano prodajo umaknil, česar pa upravni organ ne sprejme. Drugi tožnik je želel gozd kot celoto prenesti na soseda - prvega tožnika, s katerim je dogovoril prenos gozdnega kompleksa, saj prvi tožnik meji na njegov gozd s parcelo 1324 k.o. 111 in mu vrsto let pomaga pri spravilu lesa in drugih delih v gozdu. Dogovorila sta ceno in mu je prvi tožnik v celoti plačal.

16.Drugi tožnik je bil prepričan, da v naravi kaže gozd, ki ima približno 2 ha in pol, saj je to zanj bil vedno en gozd. Šele ko sta nameravala zapisati pogodbo, ga je sosed opozoril, da nekaj v površini ne drži in takrat sta šla na kataster in ugotovila, da površino, ki je predmet nameravane prodaje, sestavljata dve parceli, tj. parc. št. 1270 in 1272. Drugi tožnik je bil tako v pravni zmoti, kar glede na njegovo starost 80 let ni dvomiti, glede obsega njegovega gozda, katerega je izključno želel prenesti na prvega tožnika, zato je napako takoj, ko jo je ugotovil, popravil tako, da je na oglasno desko Upravne enote Ptuj ponudil v prodajo tudi parc. št. 1272 k.o. 111 in se postopek odobritve pravnega posla vodi pod št. 330-552/2020; parcela meji na gozdno zemljišče v lasti prvega tožnika, ki je lastnik 16 hektarjev gozdov, ki se vežejo v kompleks proti zapadu. Prvi tožnik tako poveča bistveno kompleks gozdnih zemljišč.

17.Prodajalec je s tem, ko je na oglasno desko ponudil zgolj eno parcelo, v bistvu opravil delitev gozdnega kompleksa, saj se gozdnih parcel, ki so manjše od 5 ha, ne sme deliti. Zavod za gozdove verjetno takšne delitve, kot se bi zgodila, ne bi odobril. Gozdovi prvega tožnika imajo status varovalnih gozdov in se verjetno takšen status razteza tudi na gozdna zemljišča v nadaljevanju t.j. na zemljišče drugega tožnika. Prvi tožnik je predlagal, da se pridobi mnenje Zavoda za gozdove, česar pa upravni organ ni pridobil.

18.Glede določanja prednostne pravice se sklicuje na ZKZ in ZG. Prvi tožnik je kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni glavno dejavnost in opravlja dopolnilno dejavnost s področja gozdarstva. Opravlja nego, sečno in spravilo lesa in ureja gozdne vlake. Zaradi načina gospodarjenja z gozdom in nekaterih posebnosti, ki so značilne za gozdna zemljišča, je smiselno združevati manjše gozdne posesti z večjimi, da se gospodarjenje poenostavi. Na tej osnovi so določeni prednostni kupci. A. A. bo s pridobitvijo gozdnih zemljišč v lasti C. C. pridobil možnost gradnje vlak v lastne gozdove in boljšo eksploatacijo, ki je sedaj onemogočena. Pri določitvi prednostnega upravičenca je treba upoštevati vse zgoraj našteto in še morda pridobiti mnenje Zavoda za gozdove, saj je šteti, da je zaradi pravne zmote C. C. dopustil drobitev gozdnih parcel in delitev kompleksa, kar pa ni dopustno. Če se izkaže, da je v ospredju delitev gozdnega kompleksa, gre C. C. njegovo nameravano prodajo zavrniti in pravnega posla ne gre odobriti nobeni stranki. Z odobritvijo pravnega posla v korist A. A. pa se bo kompleks povečal za 2.31.34 m2 in je upoštevati tudi prodajo parcele številka 1272 k.o. 111 v tem kontekstu kot celote in postopka prodaje gozdnih parcel C. C. združiti in obravnavati kot celoto. Upoštevati je intencijo ZG in njegove določbe v povezavi z ZKZ. Upravni organ ni združil obravnave prodaje obeh parcel, ampak je o njih odločal parcialno, zato sta tožnika predlagala, da pritožbeni organ združi zadevi Upravne enote Ptuj številka 330-552/2020-21 in napadeno odločitev številka 330-4294/2019-30 v enotno obravnavanje, česar pa ni storil.

19.Tožena stranka je sodišču posredovala upravni spis in v odgovoru na tožbo prerekala vse tožbene navedbe, glede katerih je opozorila, da so v celoti enake pritožbenim navedbam, iz razlogov, kot so že navedeni v obrazložitvi drugostopne odločbe. Predlagala je, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

20.Stranka z interesom B. B. je odgovoril na tožbo in predlagal, da sodišče tožbo zavrne. Navedel je, da se v tem upravnem sporu ni dopustno ukvarjati z navedbami drugega tožnika. Sklep, ki ga je izdala Upravna enota Ptuj, s katerim je zavrgla njegovo zahtevo za umik prodaje gozdne parc. št. 1270, se s tožbo z dne 5. 4. 2021 sploh ne izpodbija, prav tako se ga je prepozno izpodbijal s pritožbo z dne 30. 10. 2020. Drugi tožnik je sklep Upravne enote Ptuj prejel 1. 10. 2020 in je, ker v postopku na prvi stopnji še ni imel pooblaščenke, brezpredmetno, kdaj je ta sklep in odločbo prejela odvetnica I. I. Drugi tožnik se pravdne poti ni pokrenil in po prejemu instančne odločbe ni imel več zadržkov glede pravnega posla, ki ga je sklenil s stranko in ga je Upravna enota Ptuj odobrila z izpodbijano odločbo. Tako je podpisal zapis sklenjene pogodbe in jo prijavil FURS v obdavčitev. Zatrjevanje, da je bil pri prodaji parc. št. 1270 v zmoti, je prepozno. Glede na prekluzivno naravo roka iz 99. člena Obligacijskega zakonika za izpodbijanje sklenjene pogodbe zaradi napak volje drugi tožnik, ki se je prvič skliceval na svojo domnevno zmoto na ustni obravnavi 23. 6. 2020, v nobenem primeru ne bi mogel doseči razveljavitve te pogodbe. Ni jasno, kam merijo njegove pritožbene navedbe, ki jih sedaj ponavlja v tožbi, da naj sam sploh ne bi objavil prodaje kmetijskega zemljišča, saj predmetna parc. št. 1270 ni kmetijsko, temveč gozdno zemljišče, pa tudi prodaje ni objavil on, temveč upravna enota, na katero je prispela z njegove strani podpisana prodajna ponudba (njegova lastna zahteva za oglasitev prodajne ponudbe je zatrjevana tudi v drugem odstavku 3. strani njegove tožbe). V upravnem sporu se ni mogoče ukvarjati z vprašanjem, ali je k prodaji predmetne nepremičnine podala soglasje žena drugega tožnika, saj je v zemljiški knjigi izključni lastnik prav on, pri tem pa je opozoriti, da gre za nedopustno novoto, ki v ugotovitvenem postopku na prvi stopnji sploh ni bila zatrjevana.

21.Glede na to, da prvi tožnik ni zatrjeval močnejšega oz. isto močnega predkupnega upravičenja od stranke z interesom, ni mogel uspeti s svojim zahtevkom za odobritev pravnega posla glede predmetne nepremičnine in ne s pritožbo zoper prvostopenjski odločitev. Na vse njegove pritožbene argumente mu je tožena stranka v odločbi z dne 23. 2. 2021 zadostno in pravilno odgovorila, četudi je to v popolnosti opravil že prvostopenjski organ.

22.Četudi bi bil prvi tožnik kmet, ki bi mu kmetovanje predstavljalo glavno dejavnost, ali če bi opravljal dopolnilno dejavnost gozdarstva, ne bi imel kakšnega posebnega predkupnega upravičenja gozda. Nepomembno je tudi, ali bi bil za prvega tožnika ugodnejši nakup dveh gozdnih parcel. Glede na to, da je drugi tožnik prodajal dve gozdni parceli, so nerazumljive trditve o dejanski delitvi pri prodaji, saj je že po številčenju obeh (1270 in 1272) jasno, da ti dve parceli nikoli nista predstavljali ene parcelne celote.

23.Tožeči stranki sta po prejemu odgovorov na tožbo še navedli, da drugi tožnik v letu 2021 ni hodil nikamor od doma in tudi ni podpisal pogodbe v korist B. B. in da tega ne bi storil, saj je to nepremičnino namenil prvemu tožniku. A. A. (prvi tožnik) na predloženi pogodbi ne prepozna podpisa kot svojega.

24.Stranka z interesom B. B. je v nadaljnji vlogi z dne 7. 12. 2021 nasprotoval tem trditvam tožnika ter v dokaz svojih trditev o komunikaciji med njim in drugim tožnikom oz. njegovim nečakom v zvezi z zapisom sklenjene pogodbe in prijave te pogodbe v davčno obravnavo, za kar drugemu tožniku ni bilo treba od doma, jih je pa vse sam podpisal, predlagal izvedbo listinskih dokazov.

25.Drugi tožnik je z vlogo, ki jo je sodišče prejelo 3. 8. 2022, sodišču neposredno sporočil, da se po pridobitvi drugega mnenja strinja s pogoji, določenimi v izpodbijani prvo in drugostopenjski upravni odločbi in je tožbo umaknil. Sodišče je zato s sklepom IV U 60/2021-26 z dne 3. 8. 2022 postopek ustavilo v delu drugotožeče stranke. S tem C. C. ni imel več položaja tožnika, je pa v tem upravnem sporu ostal udeležen kot stranka z interesom.

26.Vse stranke v upravnem sporu so izrecno podale pisno soglasje, da se glavni obravnavi odpovedujejo na podlagi 5. alineje drugega odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), zato je sodišče v zadevi odločilo na podlagi listin in brez oprave glavne obravnave.

Odločanje sodišča

27.Tožba ni utemeljena.

28.Predmet presoje v tem upravnem sporu je pravilnost in zakonitost odločitve prvostopenjskega organa o odobritvi pravnega posla na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki jo je podal C. C. kot prodajalec in izjave o sprejemu ponudbe B. B., katere predmet je gozdno zemljišče s parc. št. 1270 k.o. 111, za kupnino v znesku 11.000,00 EUR, in zavrnitvi zahteve (prvega) tožnika za odobritev pravnega posla.

29.Po presoji sodišča je izpodbijani upravni akt pravilen in na zakonu utemeljen iz razlogov, ki so navedeni v prvostopenjskem in drugostopenjskem aktu in se sodišče nanje v tej sodbi sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1), k tožbenim navedbam pa še dodaja sledeče.

30.Pogoje in postopek prodaje kmetijskih in gozdnih zemljišč določa ZKZ kot specialni predpis. Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdovi ureja ta zakon v III. poglavju (od 17. do 25. člena ZKZ). Te posebnosti so zlasti: postopek prodaje preko ponudbe, ki mora biti objavljena na način, predpisan v 20. členu ZKZ, postopek sprejema ponudbe za prodajo, določen v 21. členu ZKZ, ter postopek odobritve pravnega posla, določen v 22. členu ZKZ, v katerem pa je treba upoštevati posebnosti prometa z zaščitenimi kmetijami (18. člen ZKZ), pogoje za odobritev oziroma neodobritev pravnega posla oziroma za izdajo potrdila, da odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ), ter vrstni red predkupnih upravičencev. V desetem odstavku 47. člena ZG določa, da ima razen v primerih iz prvega, drugega in tretjega odstavka tega člena lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. S temi določbami, ki določajo omejitve v zvezi s prometom kmetijskih zemljišč in gozdovi, zakonodajalec uresničuje v drugem odstavku 71. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) določeno posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Z zakonom določena omejitev pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je namreč namenjena usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, saj se na ta način zagotavlja socialna, ekološka in gospodarska funkcija lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih (67. člen Ustave). Zato je promet s kmetijskimi zemljišči in gozdovi omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa zakon.

31.Tožnik v tožbi uveljavlja, da C. C. sam sploh ni objavil prodaje kmetijskega zemljišča in ga utemeljuje z nestrinjanjem žene, skupnim premoženjem zakoncev in starost, ki mu ne dopušča več dobre presoje. Teh razlogov v okviru postopka na prvi stopnji, v katerem sta bili izvedeni dve ustni obravnavi in ki sta se ju prodajalec in tožnik udeležila, nista navajala. Prvič so bile podane v pritožbi. V odločbi organa druge stopnje je pojasnjeno, da v postopku pred organom prve stopnje prodajalec ni nasprotoval svoji lastnosti ponudnika obravnavane nepremičnine in da iz dokumentov v upravnem spisu izhaja, da je bila ponudba prodajalca, ki jo je podal 14. 10. 2019, popolna in s strani prodajalca lastnoročno podpisana, prodajalec pa tudi ni pojasnil, zakaj teh navedb ni mogel podati že do konca prvostopenjskega postopka. V tožbi konkretno tem dejstvom ne nasprotuje. Glede na takšno dejansko in pravno stanje zadeve sodišče zavrača tožbeni ugovor, ki se nanaša na ponudbo prodajalca zemljišča in ga šteje kot prepoznega, skladno s tretjim odstavkom 238. člena ZUP.

32.Neutemeljeni so tudi tožbeni ugovori, ki se nanašajo na predmet prodaje. Glede lastnosti nepremičnine, ki je predmet prodaje in odobritve pravnega posla, tožnik trdi, da gozd parc. št. 1270 k.o. 111 ni samostojna enota in je skupaj s parc. št. 1272 k.o 111 v naravi en gozd, kot celota. Med strankama ni sporno, da je bila v konkretni zadevi objavljena ponudba za prodajo zemljišča parc. št. 1270 k.o. 111, ki ima določeno namensko rabo gozdno zemljišče. Predmet prodaje je torej nepremičnina, ta pa je identificirana s parcelno številko in katastrsko občino. Prvi odstavek 18. člena Stvarnopravnega zakonika določa, da je nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) pa v 2. členu opredeljuje nepremičnino kot zemljišče s pripadajočimi sestavinami, zemljišče pa je zemljiška parcela, ki je evidentirana v zemljiškem katastru. To v konkretni zadevi ni sporno, da je parc. št. 1270 k.o. 111. Stanje v naravi, kot ga predstavlja tožnik, za opredelitev nepremičnine ni relevantno. Sicer pa glede na tožbene navedbe, da je prodajalec po seznanitvi na katastru ugotovil, da gozd, ki ga je želel prodati, sestavljata dve parceli in glede na nadaljnja ravnanja, ko je objavil (ločeno) ponudbo še za prodajo parcele 1272 k.o. 111 na oglasno desko Upravne enote Ptuj, o čemer teče ločen postopek, izhaja, da se je prodajalec torej zavedal, da gozd predstavljata dve nepremičnini, ki imata različni parcelni številki.

33.Pravilno je tudi že v odločbi organa druge stopnje odgovorjeno na ugovor o nedopustni delitvi nepremičnine z izpodbijano odločitvijo, saj odobritev pravnega posla ne pomeni delitve gozda. Delitev parcele je namreč oblikovanje dveh ali več parcel iz ene parcele (47. člen ZEN oz. sedaj 75. člen ZKN), s čimer se spremeni meja parcele.

34.Z nedoločnimi toženimi navedbami, da ima gozdno zemljišče, ki je predmet prodaje, verjetno status varovalnih gozdov, tožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvam iz izpodbijane odločbe, da obravnavani gozd ne leži na območju katastrskih občin, v katerih so varovani gozdovi in gozdovi s posebnim namenom, skladno z Uredbo o varovalnih gozdovih in gozdovih s posebnim namenom, ki le-te določa; tožnik namreč ni izkazal drugače, tj. da bi imelo prodajano zemljišče status varovalnih gozdov.

35.Glede določanja predkupne pravice se tožnik neutemeljeno sklicuje na uporabo določb ZKZ. V primeru prometa z gozdnimi zemljišči velja za ugotavljanje vrstnega reda predkupnih upravičencev le ZG, ki ga ureja 47. člen ZG. Ta zaradi zagotavljanja trajnega in optimalnega delovanja gozdov kot prednostne upravičence pri nakupu gozdov, z določenimi omejitvami, določa Republiko Slovenijo, lokalno skupnost in pravno osebo, ki gospodari z gozdovi v lasti Republike Slovenije. Kot zadnjega prednostnega upravičenca pri nakupu pa ZG v desetem odstavku 47. člena določa lastnika, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Drugih prednostnih upravičencev ZG ne določa. Ob tem se ne uporabljajo določbe 23. člena ZKZ, ki določajo predkupne upravičence za nakup kmetijskega zemljišča. Že iz jezikovne razlage prvega odstavka 23. člena ZKZ izhaja, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico po določenem vrstnem redu, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače. V obravnavanem primeru ZG glede prodaje gozda prednostne upravičence določa drugače, manj restriktivno. Bistvena razlika med ZKZ in ZG je, da ZG ob izpolnjevanju enakih pogojev predkupnih upravičencev prednosti ne daje predkupnemu upravičencu s statusom kmeta.

36.Pravilen je tako zaključek, da A. A. v konkretni zadevi ni imel predkupne pravice. Sklicevanje na njegove prednosti (povečanje njegovega kompleksa, poenostavitev gospodarjenja, možnost gradnje vlak, boljša eksplotacija) niso relevantne, saj teh okoliščin zakon ne predvideva pri opredelitvi lastnosti predkupnih upravičencev. Pri tem ga upravni organ pravilno tudi ni upošteval kot prednostnega upravičenca mejaša, saj ob nespornih dejstvih, da postopek odobritve pravnega posla za promet s parc. št. 1272 k.o. 111 ni zaključen in da tožnik ni vpisan v zemljiški knjigi kot lastnik te nepremičnine (pri prenosu lastninske pravice s pravnim poslom pa je vpis v zemljiško knjigo konstutivnega pomena) ter da nobena od njegovih lastnih okoliških gozdnih parcel ne meji na gozd parc. št. 1270, torej tožnik ni mejaš parcele, ki je predmet tega postopka.

37.S tem povezan ugovor, da bi moral upravni organ združiti upravne postopke glede prodaje obeh parcel, ni utemeljen, saj je sklep o združitvi na podlagi 130. člena ZUP procesna odločitev upravnega organa in na izpodbijano odločitev nima vpliva. Sama združitev večih postopkov, če bi za to seveda bili podani pogoji, ne vpliva na dejstvo pridobitve lastninske pravice.

38.Neutemeljeno tožnik v tožbi nasprotuje zavrženju zahteve za umik ponudbe prodajalca (II. točka izreka izpodbijanega sklepa). Med strankama sicer ni sporno, da je prodajalec navedeni umik podal na drugi ustni obravnavi z dne 23. 6. 2020, da je bila ponudba za prodajo objavljena na oglasni deski Upravne enote Ptuj od 16. 10. 2019 do 15. 11. 2019 in da je B. B. v tem roku podal izjavo o sprejemu ponudbe ter v predpisanem roku tridesetih dni od poteka roka za sprejem ponudbe tudi zahtevo za odobritev pravnega posla ter da je lastnik nepremičnine parcela številka 1268 k.o. 111, s katero meji na prodajano parcelo. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe o prodaji zadevnega zemljišča pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Ker je torej prizadeta stranka pravilno po prvem odstavku takrat veljavnega 21. člena ZKZ v zvezi z enajstim odstavkom 47. člena ZG v času teka roka za sprejem ponudbe obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe za zadevno zemljišče, se skladno s tretjim odstavkom istega člena šteje, da je s trenutkom, ko je upravna enota prejela njeno izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba med strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka sprejema ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti, kadar je ponudba v roku za sprejem ponudbe tudi sprejeta. Tako izhaja tudi iz načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča RS 1/2012 z dne 6. 4. 2012. Zato tožnikov umik ponudbe po tem trenutku (23. 6. 2020) v konkretni zadevi nima pravnih učinkov in je z izpodbijanim aktom pravilno zavržen. Posledično sodišče zavrača navedeni tožnikov ugovor.

39.Čeprav je tožnik izpodbijal tudi sklep o združitvi postopkov iz I. točke izreka izpodbijanega sklepa, glede tega ni podal nobenega konkretnega ugovora, sodišče pa v zvezi z navedeno odločitvijo ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti.

40.Ker je sodišče ugotovilo, da je izpodbijan akt pravilen in zakonit ter da je bil postopek pred njegovo izdajo pravilen, sodišče pa tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

41.Povračila stroškov ni zahtevala nobena stranka, zato sodišče o tem ni odločalo. Sicer pa velja, da če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1).

-------------------------------

1Tako Vrhovno sodišče RS (VSRS) v sodbi X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014.

2Zakon o katastru nepremičnin, ki je veljaven 24. 4. 2021 in se uporablja od 4. 4. 2022 dalje, določa, da je nepremičnina zemljišče, parcela, stavba, del stavbe; parcela je prostorsko odmerjeno zemljišče, ki leži v eni katastrski občini in je v katastru nepremičnin vpisana z mejo ter označena s parcelno številko (19. in 21. točka 3. člena Zakona o katastru nepremičnin).

3Tako VSRS v sodbi X Ips 115/2020 z dne 13. 6. 2022.

4Primerjaj sklep VSRS X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017.

Zveza

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 20, 21, 21/1, 22 Zakon o gozdovih (1993) - ZG - člen 47, 47/3, 47/11

Pridruženi dokumenti*

Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.