Jedro

Tožena stranka za zasedanje poslovnih prostorov potrebuje veljavno najemno pogodbo, ki mora biti po drugem odstavku 13. člena ZPSPP) pisna, sicer ni veljavna. Čeprav se je najemna pogodba že dalj časa izvajala, je tožeča stranka utemeljeno zahtevala sklenitev pisne pogodbe, česar tožena stranka ne bi smela odkloniti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsodilnem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom svoje sodbe ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, ki je odpovedovala toženi stranki najemno razmerje za poslovne prostore, zato je obdržalo v veljavi nalog Pg 13/2011 z dne 16. 2. 2011 za izpraznitev poslovnega prostora v tovarniškem kompleksu tožeče stranke, v objektu „vparilnica“, v izmeri 90 m2, kar zajema proizvodni prostor v pritličju, pisarniški prostor, kabinet in WC v prvem nadstropju ter parkirni plato pred objektom, vse na parc. št. k.o. Lovrenc na Dravskem polju. Obrazložilo je, da je tožena stranka v soglasju s tožečo stranko zasedala poslovne prostore, ki si jih je lahko uredila z lastnimi sredstvi. Zavrnilo je ugovor tožene stranke, da je pridobila lastninsko pravico z gradnjo na tujem svetu ali da je bil sklenjen dogovor o brezplačnem najemu za 99 let. Tožeča stranka je leta 2010 zahtevala podpis pisne najemne pogodbe, kar je tožena stranka odklonila. Tožeča stranka je najemno pogodbo, ki se je od leta 2003 izvajala, ne da bi bila formalno sklenjena, lahko odpovedala z odpovednim rokom enega leta, ki je že potekel. 2. Tožena stranka se je zoper sodbo sodišča prve stopnje pravočasno pritožila. Izpodbijani odločitvi nasprotuje z navedbami, da je prostore uredila s svojimi sredstvi, saj je prejšnje stene objekta varilnica razjedal strupen lug. Vztraja, da ji je bil zaradi vlaganj obljubljen brezplačen najem za 99 let. Tožeča stranka ji ni izstavljala faktur za najem, obratno pa je tožena stranka zanjo opravljala storitve po zelo nizkih cenah. Tožeča stranka bi naj bila tista, ki ni hotela urediti medsebojnega razmerja glede rabe zemljišča. S poslovno goljufijo želi zgolj povečati lastno premoženje.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Tožena stranka zmotno meni, da je z ureditvijo poslovnih prostorov, to je z vlaganji od leta 2003 do 2010 pridobila lastninsko pravico. Po določbi prvega odstavka 48. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) graditelj, ki s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je ta obogaten. Nedokazane so ostale trditve, da se je tožeča stranka strinjala s pridobitvijo lastninske pravice tožene stranke oziroma z nastankom solastnine po drugem odstavku 48. člena SPZ. Tožena stranka je zatrjevala le ustne dogovore z osebami tožeče stranke, ki niso imele pravice razpolagati z nepremičninami. Tožeča stranka je toženi stranki dopustila, da si je prostore uredila za svoje potrebe, kar pa ne pomeni, da za zasedanje zemljišča in prostorov v stanju, kot jih je oddala, ne bi smela zahtevati primerne najemnine.

5. Druge trditve tožene stranke, glede dogovora o brezplačnem najemu poslovnega prostora za 99 let, je sodišče prve stopnje prav tako prepričljivo zavrnilo. Tožena stranka, ki zatrjuje, da je poslovne prostore sama zgradila in da ima po dogovoru zemljišče lahko v brezplačnem najemu, je s tem zatrjevala stavbno pravico po prvem odstavku 256. člena SPZ, ki pa nastane le na podlagi pisne pogodbe in z vknjižbo v zemljiško knjigo (prvi odstavek 257. člena SPZ). Tudi v kolikor bi tožeča stranka oddala zemljišče za gradnjo, tega ne bi bila dolžna nuditi neodplačno. Od prostorov, ki jih je uredila in jih zaseda tožena stranka, s tem nima koristi, zato niso bile prepričljive navedbe o brezplačnem najemu zemljišča za 99 let. 6. Tožena stranka vztraja in si ureditev „lastniškega razmerja“ zmotno predstavlja kot obveznost tožeče stranke priznati lastninsko pravico ali brezplačen najem za 99 let. Tožena stranka za zasedanje poslovnih prostorov potrebuje veljavno najemno pogodbo, ki mora biti po drugem odstavku 13. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) pisna, sicer ni veljavna. Čeprav se je najemna pogodba že dalj časa izvajala, je tožeča stranka utemeljeno zahtevala sklenitev pisne pogodbe, česar tožena stranka ne bi smela odkloniti. Njeni ugovori lastninske pravice in brezplačnega najema niso bili utemeljeni, v kolikor pa se ni strinjala z višino predlagane najemnine 270,00 EUR mesečno, bi morala glede tega podati utemeljene razloge. Tožeča stranka je utemeljeno odpovedala najemno razmerje, ki se je izvajalo in ga tožena stranka ni želela pisno urediti. Sporazumno ga lahko stranki uredita za v naprej, kljub pravnomočni sodbi, v kolikor pa bo tožeča stranka vztrajala pri izpraznitvi prostorov, bo tožena stranka lahko zahtevala plačilo za njihovo ureditev, vendar le v višini za kolikor je tožeča stranka z vlaganji pridobila in kolikor se vlaganja niso poplačala z dosedanjim zasedanjem prostorov, upoštevajoč stanje, v katerih jih je tožena stranka prevzela.

7. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo ter z ugoditvijo tožbenemu zahtevku pravilno uporabilo materialno pravo. V pritožbi navedeni razlogi niso utemeljeni, niti podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, zato je po 353. členu Zakona o pravdnem postopku - ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

8. Pritožbeni stroški niso bili priglašeni.