Jedro

Pravico do odpravnine ima tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja. Lastnik stanovanja ne bi bil dolžan skleniti najemne pogodbe zaradi obstoja okoliščin po I. odst. 148. čl. SZ, pa je kljub temu z imetnikom stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za manjše stanovanje zato, da je ta izpraznil večje stanovanje. Sodišče mora ugotavljati obstoj okoliščin iz I. odst. 148. čl., ker najemna pogodba ni bila sklenjena na podlagi 147. čl. SZ (le tako sklenjena pogodba namreč preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin).

Izrek

Pritožbi se u g o d i , sodba sodišča prve stopnje se r a z v e l j a v i , ter se zadeva v r n e prvemu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Prvo sodišče je toženo stranko obsodilo na plačilo zneska 596.309,80 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 1992 dalje do plačila, ter ji naložilo v povrnitev tožeči stranki nastale pravdne stroške v višini 341.190,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 4. 1998 dalje do plačila.

Proti takšni sodbi se je pravočasno pritožila tožena stranka.

Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava.

Predlaga spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov. Bistveni pritožbeni razlogi bodo povzeti v nadaljevanju, ko bo nanje sproti odgovorjeno.

Tožeča stranka sama, ne po pooblaščencu, v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Na podlagi določbe 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99) je sodišče druge stopnje postopek nadaljevalo na podlagi Zakona o pravdnem postopku (Uradni list SFRJ, št. 4/77, 36/77, 36/80, 69/82, 58/84, 74/87, 14/88, 57/89, 20/90 in 27/90 - v nadaljevanju: ZPP), saj je bila izpodbijana sodba izdana pred uveljavitvijo sedaj veljavnega zakona.

Kakšne od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 365. člena ZPP), v pravdi ni bilo.

Predmet spora je zahtevek imetnice stanovanjske pravice na plačilo razlike med vrednostjo zamenjanih stanovanj.

Pritožba izpostavlja, da je prvo sodišče neutemeljeno zavrnilo očitek tožene stranke, da tožnica v tej zadevi ni aktivno legitimirana.

Iz neizpodbijanih in prepričljivih prvostopnih ugotovitev izhaja, da je tožena stranka tožnici priznavala stanovanjsko pravico na spornem stanovanju na K. Tožena stranka se je namreč kot takratni stanodajalec potem, ko je ugotovila, da imetnik stanovanjske pravice J. Č. več let ni uporabljal spornega stanovanja, dogovarjala s tožnico kot imetnico stanovanjske pravice (izjava z dne 6. 3. 1991, ter zapisnik in uradni zaznamek z dne 18. 9. 1991).

Tožnica je torej s konkludentnim ravnanjem tožene stranke pridobila stanovanjsko pravico na spornem stanovanju. Zato je bilo potrebno gornji pritožbeni očitek zavrniti kot neutemeljen. Pri tem pa je še dodati, da je tožena stranka tožnici to pravico utemeljeno priznala.

Tožnica, ki je sporno stanovanje souporabljala, je stanovanjsko pravico namreč pridobila na podlagi zakona samega (16. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - v nadaljevanju: ZSR) kot zakonec imetnika stanovanjske pravice, ki je stanovanje prenehal uporabljati.

Materialnopravno izhodišče obravnavanega zahtevka je torej v 126. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ). Prvi odstavek te določbe tako določa, da mora lastnik iz 111. (sem sodi tožena stranka), 112., prvega odstavka 113. in 114. člena tega zakona izplačati 30% vrednosti stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki stanovanje izprazni v dveh letih po uveljavitvi zakona.

Po določbi 2. odstavka je do sorazmerno zmanjšane ugodnosti upravičen prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki zamenja (prav tako po uveljavitvi SZ) dosedanje za manjše stanovanje. Do vrnitve razlike vrednosti stanovanja (odpravnine) ima pravico torej tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja (arg. iz 3. odstavka 126. člena SZ).

Iz prvostopnih ugotovitev izhaja, da sta tožnica kot imetnica stanovanjske pravice in tožena stranka kot stanodajalec sklenili dogovor, da se bo tožnica odpovedala imetništvu stanovanjske pravice, ko ji bo tožena stranka dodelila nadomestno stanovanje (garsonjero).

Tožnica pa je pristala, da stanovanje izprazni še preden ji bo zagotovljeno nadomestno stanovanje. Najemna pogodba za garsonjero je bila sklenjena šele po uveljavitvi SZ.

Pravica do izplačila odpravnine je po 126. členu SZ alternativa pravici do trajne uporabe stanovanja (arg. 3. odstavek 126. člena SZ). Slednja v prehodnem obdobju lahko temelji na stanovanjski pravici (141. člen SZ in 2. odstavek 159. člena SZ) ali pa na že sklenjeni najemni pogodbi za določen čas (1. in 2. odstavek 147. člena SZ).

Prvo sodišče je ugotovilo, da je tožena stranka kot lastnik stanovanja sklenila s tožnico kot prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice najemno pogodbo (147. člen SZ). Zato je štelo, da že sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas predpostavlja, da niso bile podane okoliščine iz 1. odstavka 148. člena SZ. Tako pridobljena pravica do trajne uporabe stanovanja namreč hkrati tudi preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin (primerjaj 53. člen SZ).

Vendar pritožba izpostavlja, da sta sedanji pravdni stranki sicer res sklenili najemno pogodbo, vendar da ne gre za zamenjavo stanovanja.

Takšen pritožbeni očitek je utemeljen. O zamenjavi stanovanj je mogoče pogojno govoriti le, če gre za stanovanje istega lastnika, ne pa tudi sicer, saj SZ že spričo svoje zasnove ne pozna več zamenjave stanovanj v smislu določb 23. do 25. člena ZSR.

Iz neizpodbite pogodbe med strankama, sklenjene že pred uveljavitvijo SZ, izhaja tožničina obveznost izprazniti stanovanje do določenega datuma. To pa ustvarja pravni položaj kakršnega zajema določba 1. odstavka 148. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe, če je, med drugim, imetniku mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami ZSR. Torej takšna pogodba oziroma toženkina obveznost nadomešča postopek, ki bi ga lahko ubrala tožena stranka v smislu 1. in 2. odstavka 58. člena ZSR, po kateri v primeru, če so imetnik stanovanjske pravice in uporabniki stanovanja nehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot šest mesecev niso več stanovali v njem, ali če je stanovanje v celoti oddano podstanovalcem, ali če stanovanje uporablja oseba, ki po ZSR ni uporabnik stanovanja, sodišče naloži izpraznitev stanovanja.

Za pravilnost takšne materialnopravne razlage gornjih določb govori tudi zakonodajalčev namen, da z materialnimi spodbudami čimbolj izrabi obstoječi stanovajski sklad, poprej družbeni in zdaj z znanim lastnikom. V kolikor je tožena stranka pristala v ureditev nekega razmerja, zato tožnica ne more biti samo sklicujoč se na sklenjeno najemno pogodbo upravičena do odpravnine, ki po zakonu pripada le tistim, ki so imeli pravico do trajne uporabe stanovanja.

V zvezi z gornjimi razlogi je potrebno že sedaj izpostaviti nekatera pravnoupoštevna zatrjevanja pravdnih strank tega postopka. Tožena stranka je namreč vseskozi zatrjevala, da je pristala v sklenitev najemne pogodbe s tožnico zaradi tega, ker je nujno potrebovala prosta stanovanja, kamor bi lahko preselila ljudi iz objekta, ki je bil potreben takojšnjega adaptiranja. Po drugi strani pa tožnica ni zatrjevala, da bi lahko ostala v stanovanju, če prevzete obveznosti (izselitve iz stanovanja) ne bi izpolnila. Iz spisa namreč izhaja (priloga C2), da bi tožena stranka zoper njo zahtevala izpraznitev stanovanja na podlagi 58. člena ZSR.

Prvo sodišče bi moralo torej za pravilno uporabo materialnega prava, poleg dejstva obstoja sklenitve najemne pogodbe za manjše stanovanje (menjave), ugotavljati tudi okoliščine iz 1. odstavka 148. člena SZ (3. odstavek 126. člena SZ).

Izpodbijano sodbo je bilo potrebno zaradi ugotovitve pravno odločilnih dejstev, na katere napotuje gornji za obravnavano zadevo pravno upošteven predpis, razveljaviti in zadevo vrniti prvemu sodišču v novo sojenje (3. odstavek 370. člena ZPP).

V novem sojenju bo moralo prvo sodišče torej ugotoviti, ali bi bila tožena stranka kot lastnik dolžna skleniti s tožnico najemno pogodbo.

Tožnica je bila sicer res ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice, ker ji je takšen položaj do sklenitve najemne pogodbe za novo stanovanje tožena stranka sama izrecno priznala. Vendar pa je bila tožnica kljub temu (torej navkljub sklenjeni najemni pogodbi) imetnica stanovanjske pravice s pridržkom iz 1. odstavka 148. člena.

Zato bo najprej potrebno ugotoviti obstoj zatrjevanih okoliščin, torej, da je tožnici prenehalo stanovanjsko razmerje. Pri tem so relevantne le tiste okoliščine, ki so bile podane ob uveljavitvi SZ (19. 10. 1991). Šele po ugotovitvi teh dejstev bo lahko prvo sodišče odločalo o utemeljenosti lastnikove zavrnitve izplačila odpravnine.

O stroških, ki so toženi stranki nastali z vložitvijo obravnavanega pravnega sredstva, bo odločeno s končno odločbo (3. odstavek 166. člena ZPP).