Jedro

Sklenjena je bila pogodba s kupcem, ki je dal najvišjo ponudbo in kupnino že plačal v roku. Zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek, da je bil sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe izdan preuranjeno. Sodišče namreč ni bilo dolžno izpeljati postopka kot v primeru, ko je treba upoštevati dano ponudbo predkupnega upravičenca.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je ugovor družbe S., d. o. o. z dne 8. 10. 2021 (procesno dejanje 177, v nadaljevanju p. d.) zoper sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 23. 9. 2021 (p. d. 170), zavrnilo. Bistveni razlogi izpodbijanega sklepa so, da je sodišče prve stopnje soglašalo s sklenitvijo prodajne pogodbe z dne 23. 9. 2021, katere predmet je prodaja trisobnega stanovanja v drugem nadstropju v izmeri 181,11 m² in klet v izmeri 16 m², na naslovu A 7, posamezni del št. 900, stavba 01, k. o. ..., ID znak: 000-01-900 v deležu stečajnega dolžnika do 53/500, za ceno v višini 667.500 EUR (p. d. 190). Vlagatelj ugovora S., d. o. o. (v nadaljevanju: vlagatelj ugovora), je uveljavljal zakonito predkupno pravico v skladu s pozivom stečajnega upravitelja in bi stanovanje moralo biti prodano njemu ne pa družbi E., d. o. o., s katero je upravitelj sklenil prodajno pogodbo.

2. Sodišče prve stopnje je na podlagi vpogleda v zemljiško knjigo za stavbo na naslovu R. 2 – S. 7, ugotovilo, da ima stavba vpisane štiri posamezne dele (ID znak: 000-01-900, 901, 902 in 903). Za stavbo se vodi postopek vzpostavitve etažne lastnine v skladu z določili Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. II N 312/2021. Stavba ima skupaj 28 delov. To izhaja iz javno dostopnih podatkov v GURS, e Portal prostor. Stavbo v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote – v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji. Zato je treba upoštevati dejansko stanje in je posamezne solastnike treba obravnavati kot etažne lastnike1. Zato vlagatelj ugovora nima predkupne pravice po prvem odstavku 124. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ)2, ker ima stavba več kot pet posameznih delov. V zvezi z nepremičnino torej ne obstoji predkupna pravica, zato je bil postopek prodaje povsem pravilno izpeljan, ker je bila prodajna pogodba sklenjena s kupcem, ki je dal najvišjo ponudbo ter nato kupnino tudi v roku plačal. Na drugačno stališče sodišča prve stopnje ne more vplivati dejstvo, da je upravitelj (neupravičeno) pozval vlagatelja ugovora k uveljavljanju predkupne pravice.

**Pritožba vlagatelja ugovora**

3. Zoper sklep se je vlagatelj ugovora pravočasno pritožil (p. d. 193) in je uveljavljal vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Sodišču druge stopnje je predlagal, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in ugovoru ugodi ter razveljavi sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, opr. št. St .../2013 z dne 23. 9. 2021, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje prvostopenjskemu sodišču. **Odločitev in razlogi sodišča druge stopnje**

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Vlagatelj ugovora je najprej v pritožbi uveljavljal, da ima pravni interes za vložitev pritožbe, ne glede na prvi odstavek 344. člena ZFPPIPP, ki mu formalno te pravice kot možnemu kupcu nepremičnine ne daje. Že sodišče prve stopnje je obravnavalo ugovor vlagatelja ugovora po vsebini, kar pomeni, da mu je pravni interes za vložitev ugovora, čeprav ga posebej ni obrazložilo, priznalo. Vlagatelj ugovora namreč ima mogočo zakonito predkupno pravico kot solastnik stanovanja v isti stavbi katastrske občine ... stavba 01 del stavbe 901 (ID 001) za katero tudi teče postopek vzpostavitve etažne lastnine pri Okrajnem sodišču v Ljubljani po ZVEtl-1. Zato ima upravičenje, da s pritožbo ustrezno zavaruje svojo položaj3. 6. Najprej sodišče druge stopnje pojasnjuje, da sodišče prve stopnje pri odločitvi o ugovoru ni bilo vezano na pravno mnenje upravitelja, ki je sicer pozival predkupne upravičence k uveljavljanju predkupne pravice v skladu s 347. členom ZFPPIPP. Tudi upravitelj je v vlogi z dne 19. 10. 2021 (p. d. 184) v odgovoru izbranemu kupcu E., d. o. o. in vlagatelju ugovora pojasnil, da je upravitelj po stanju zemljiške knjige zavzel stališče, da je zaradi nevpisane etažne lastnine, v zemljiški knjigi vpisana zaznamba postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL-1 na nepremičnini, v kateri se nahaja dolžnikovo stanovanje in je predmet prodaje nastal takoimenovani položaj nedokončane etažne lastnine, pri katerem del ID: 000-01-900 predstavlja več stanovanj in so lastniki vpisani po idealnih deležih, preostali deli (901, 902, 903) pa so hkrati že samostojna nepremičnina (stanovanje). Tudi lastniki nepremičnin na naslovu R. 2 so vpisani v zemljiško knjigo z ID znakom: 000-01-900. Iz javno dostopnih podatkov Geodetske uprave Republike Slovenije in e Portal prostor izhajajo podatki o stavbi s št. 01 na naslovu, R. 2 in S. 7. Gre za eno samostoječo stavbo, v kateri je sedem stanovanj in trije poslovni prostori. Da gre res za sedem stanovanj je razvidno tudi iz podatkov zemljiške knjige, ki jih je k pritožbi priložil vlagatelj ugovora, kot stanovanja pa jih je opredelil tudi upravitelj (1, stran, p. d. 184). Za vseh 7 stanovanj namreč pri Okrajnem sodišču v Ljubljani že teče postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1. Na drugačno stališče sodišča druge stopnje ne more vplivati pritožbena navedba, da gre v naravi dejansko za najmanj dve nerazdeljeni stavbi, ker stavba pripada dvema različnima naslovoma (S. 7 in R. 2). Iz podatkov Portala e prostor namreč takšno dejansko stanje ne izhaja, pritožnik pa tudi ne uveljavlja, da je v teku kakršenkoli postopek, na podlagi katerega bi kazalo na to, da bi bila stavba tako razdeljena, da bi bilo povsem jasno, kateri del pripada naslovu S. 7 in kateri R. 2. 7. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo 66. člen in 124. člen SPZ. Po mnenju vlagatelja ugovora se sodišče pri razlagi 124. člena SPZ ne bi smelo opreti na omenjeno sodno prakso, kjer je bil izenačen položaj solastnika na posameznem deležu v stavbi z bodočim etažnim lastnikom stanovanja. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo dejansko stanje glede večjega števila stanovanj kot 5. Zato je pravilen materialnopravni sklep, da vlagatelj ugovora ne more v konkretnem primeru uveljavljati predkupne pravice na sporni stavbi.

8. Glede na ugotovljeno dejansko stanje in pravilno uporabo materialnopravnih določb SPZ, je bil postopek prodaje povsem pravilno izpeljan. Sklenjena je bila pogodba s kupcem, ki je dal najvišjo ponudbo in kupnino že plačal v roku. Zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek, da je bil sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe izdan preuranjeno. Sodišče namreč ni bilo dolžno izpeljati postopka kot v primeru, ko je treba upoštevati dano ponudbo predkupnega upravičenca. V večjem delu vlagatelj ugovora ponavlja svoje stališče, na katero je že dobil odgovor v razlogih izpodbijanega sklepa. Pritožbeni preizkus pa ni namenjen ponavljanju pravilnih stališč, ki jih je oblikovalo v razlogih izpodbijanega sklepa že sodišče prve stopnje. Zato nanje sodišče druge stopnje ni dolžno odgovarjati. Sploh pa je sodišče druge stopnje odgovorilo na pravo odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

9. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Sodišče druge stopnje pa tudi po uradnem preizkusu izpodbijanega sklepa ugotavlja, da ni podana nobena absolutna bistvena postopkovna kršitev (drugi odstavek 350. člena, 366. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1Takšno stališče je bilo že zavzeto v sodni praksi: Sodba VSL II Cp 258/2019, 22. 5. 2019 in druge.

2Prvi odstavek 124. člena SPZ določa: Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.

3Primerjaj VSL sklep Cst 355/2019, sklep VS RS III Ips 85/2016, sklep VSL Cst 146/2020.