Jedro

Sodnih primerov, ki nastajajo iz sporov med kupci stanovanj v naselju D. in Stanovanjskim skladom Republike Slovenije (toženo stranko) ne gre izenačevati, saj so kupci stanovanj predlagali različen obseg in zahtevnost sprememb v svojem stanovanju, kar lahko vpliva na odgovornost toženca za zamudo.

V konkretnem primeru je odločilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da bi ob prvem roku tožena stranka lahko izročila stanovanje, če ne bi bilo obširnih posegov, ki jih je naročila tožeča stranka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je (1.) zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, da ji je toženec dolžan plačati pogodbeno kazen v višini 4.670,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 6. 2005 do plačila in (2.) tožnici naložilo, da je dolžna v 15 dneh povrniti tožencu njegove pravdne stroške v znesku 1.715,62 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

Zoper sodbo se je pritožila tožnica iz pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) (1) in sodišču druge stopnje predlagala, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku s stroškovno posledico, podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in razpiše obravnavo, nadalje podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navedla je, da je sodišče pravilno ocenilo bistvo spora, in sicer ali je zamuda z izročitvijo stanovanja nastopila iz razlogov na strani tožnice ali na strani toženca. Ta presoja je odvisna od razlage drugega odstavka 5. člena pogodbe o tem, ali je bil soglasje za spremembe od prodajalca dolžan pridobiti kupec ali investitor. O slednjem, predvsem pa o ključnem vprašanju, kdo je dolžan pridobiti soglasje toženca v zvezi s spremembami, se sodišče ni izreklo (bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče je zmotno uporabilo določbe 125., 247. in 250. člena Obligacijskega zakonika (OZ) (2) in ni uporabilo določbe 82. člena OZ. Edina obveznost, ki jo pogodba v zvezi s spremembami nalaga tožnici je, da mora kot kupec pred prevzemom stanovanja prodajalcu izročiti potrdilo o plačilu izvedenih sprememb, ne pa tudi, da mora za te spremembe pridobiti soglasje prodajalca. Do takšnega zaključka privede tako jezikovna razlaga spornega določila, kot tudi ugotavljanje skupnega namena pogodbenikov, takšno stališče je Okrajno sodišče v Ljubljani zavzelo tudi v istovrstnih zadevah. Pritožba se sklicuje tudi na sodbe naslovnega sodišča II Cp 3778/2009, II Cp 3802/2010, II Cp 1130/2010, II Cp 750/2010. Nerazumljiv je zaključek sodišča, da je bila tožnica dolžna pridobiti soglasje toženca za izvedbo sprememb ter da so izvedene spremembe razlog za zamudo, ki je izven sfere toženca kot prodajalca. Listine v spisu (dogovor o načinu izvajanja sprememb na željo kupcev) kažejo na nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe in samimi listinami (absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Iz navedenega dogovora jasno izhaja, kdo je koordinator in nosilec aktivnosti za izvedbo sprememb na željo kupca (G, d.o.o.) in kdo je dolžan pridobiti soglasje glede sprememb. Izpovedb prič, ki so si prihajale v nasprotje, ne gre jemati kot verodostojnih. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je bilo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno, zlasti glede načina izvedbe sprememb, koordinacije med izvajalcem, investitorjem in prodajalcem, njihovih medsebojnih obveznosti ter roka izročitve, ki ga tožnica in izvajalec sprememb nista mogla spreminjati z listino »zaprosilo za soglasje« (priloga B5), pri čemer je sodišče zmotno uporabilo 125. člen OZ. G, d.o.o., namreč ni pogodbena stranka, s katero bi tožnica takšen rok izročitve lahko spremenila in v kolikor bi se sodišče opredelilo do relevantnih navedb tožnice, ki je v postopku navedla, da ni bila podpisnica dogovora o načinu izvajanja sprememb na željo končnih kupcev z dne 12. 3. 2004 ter zanjo navedeno zaprosilo ne more biti zavezujoče, zavzelo drugačno dokazno oceno. Sodišče se je dolžno opredeliti vsaj do nosilnih pravnih naziranj strank, ki so dovolj argumentirana. Ker so o navedbah tožnice glede podpisnikov listin (dogovora, zaprosila za soglasje) ter posledic, ki naj bi jih takšni dogovori strank, ki niso pogodbene stranke, imele, so v razlogih sodbe izostala odločilna dejstva. V posledici nepravilne odločitve je nepravilna tudi odločitev o stroških postopka.

Toženec je v odgovoru na pritožbo nasprotoval pritožbenim navedbam tožnice in sodišču druge stopnje predlagal, da pritožbo zavrne s stroškovno posledico. Svoje navedbe je utemeljil s sklicevanjem na sodbo naslovnega sodišča II Cp 2679/2009. Pritožba ni utemeljena.

Po presoji sodišče druge stopnje ni moglo pritrditi razlogovanju sodišča prve stopnje, da je bila v skladu z določbo drugega odstavka 5. člena zadevne prodajne pogodbe in upoštevajoč prvi odstavek 125. člena OZ tožnica kot naročnik sprememb dolžna pridobiti soglasje od toženca in da svoje obveznosti pridobiti soglasje tožnica ni izpolnila s tem, da se je o spremembah dogovorila z izvajalcem del G, d.o.o., in mu dostavila načrte za spremembe. Sodišče druge stopnje v tem delu pritrjuje razlagi, ki jo je s sklicevanjem na relevantne sodne odločbe naslovnega sodišča podala pritožnica: da določba drugega odstavka 5. člena zadevne prodajne pogodbe ne zahteva pridobitev soglasja s strani kupca neposredno od toženca. V odločbah naslovnega sodišča (e. g. odločbi II Cp 750/2010 in II Cp 1130/2010) je bilo tudi že pojasnjeno, da se odločba naslovnega sodišča II Cp 2679/2009 (na katero se sklicuje toženec v odgovoru na pritožbo in glede katere je dopuščena revizija II DoR 78/2010), ki zgoraj sprejetemu stališču nasprotuje, ne predstavlja ustaljene sodne prakse ob ugotovljenih okoliščinah v tej pravdi.

Vendar v danem primeru navedeno (točka 5) za presojo konkretnega primera ni odločilnega pomena. Naslovno sodišče je namreč že pojasnilo (primerjaj odločbo II Cp 750/2010), da sodnih primerov, ki nastajajo iz sporov med kupci stanovanj v naselju D. in Stanovanjskim skladom Republike Slovenije (toženo stranko) ne gre izenačevati, saj so kupci stanovanj predlagali različen obseg in zahtevnost sprememb v svojem stanovanju, kar pa lahko vpliva na odgovornost toženca za zamudo. Zato ni mogoče odgovarjati pritožbi tako, da se pritožbeno sodišče opredeli do vsake citirane zadeve.

Sodišče prve stopnje ni štelo kot dokazanih trditev tožnice, da so bila vsa dela v zvezi s spremembami na stanovanju, ki jih je ona naročila, opravljena do 1. 1. 2005. Ugotovilo je tudi, da iz dogovora med kupcem in izvajalcem, ki je opravljal dela na stanovanju v zvezi z naročenimi spremembami (zaprosilo za soglasje, priloga B5) izhaja, da je bil vzrok za zamudo v tem, da so se izvrševale spremembe v stanovanju, saj je bil rok za izvršitev sprememb določen do 1. 6. 2005, tožnica pa veljavnosti dogovora z izvajalcem o roku izvršitve sprememb pred sodiščem prve stopnje ni izpodbijala. Ocenilo je, da je glede na vsebino zaprosila za soglasje (priloga B5) in skladne izpovedbe prič, dokazano, da je zamuda nastala zaradi del, ki so bila izvršena v zvezi z naročenimi spremembami stanovanja. Ugotovilo je tudi, da ni bil podan razlog za zamudo, ki bi izviral iz sfere toženca. Obsežnost opravljenih naknadnih del je ugotovilo na l. št. 70. Odločilno je torej, da je sodišče ugotovilo, da bi ob prvem roku tožena stranka lahko izročila stanovanje, če ne bi bilo obširnih posegov, ki jih je naročila tožeča stranka.

Glede navedenih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki predstavljajo drugi sklop razlogov, na podlagi katerih je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje nima pomislekov. Ob tem je potrebno poudariti, da pritožnica ugotovitev sodišča prve stopnje glede izvrševanja sprememb v stanovanju konkretizirano ne izpodbija. Pritožba neutemeljeno in pavšalno graja ugotovitve »glede načina izvedbe sprememb, koordinacije med izvajalcem, investitorjem in prodajalcem, njihovih medsebojnih obveznosti in roka izročitve«, ki naj ga tožnica in izvajalec ne bi mogla samoiniciativno spreminjati z »zaprosilom za soglasje« (priloga B5). Do navedenega se je pravilno opredelilo sodišče prve stopnje (primerjaj točko 7), ki je v tem delu ob pravilni uporabi materialnega prava pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje (v tem okviru tudi pravilno kot skladne ocenilo sprejete izpovedbe prič). Sodišče prve stopnje se je opredelilo do vseh ključnih pravnih navedb tožnice (tudi do navedb glede podpisovanja zaprosila za soglasje, primerjaj stran 8 sodbe sodišča prve stopnje) in ni utemeljena pritožbena graja, ki uveljavlja nasprotno. Pritožbene navedbe, da tožnica ni bila podpisnica dogovora o načinu izvajanja sprememb na željo končnih kupcev z dne 12. 3. 2004 ob upoštevanju, da je tožnica naknadno, dne 1. 6. 2005 podpisala zadevno zaprosilo za soglasje in da je možnost sprememb izkoristila, niso relevantne. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožnica veljavnosti dogovora z izvajalcem o roku izvršitve sprememb (zaprosila za soglasje), pred sodiščem (prve stopnje) ni izpodbijala, tožničine navedbe, ki jih je podala pred sodiščem prve stopnje, da ni imela časa prebrati listine oziroma da jo je razumela drugače, pa tudi sodišča druge stopnje ne omajejo v prepričanju o pravilnosti odločitve glede veljavnosti zaprosila za soglasje in njegove zavezujoče narave.

Ker sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene od očitanih, niti kakšne od kršitev postopka, na katere v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti, je sodišče druge stopnje pritožbo tožnice zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločanju sodišča druge stopnje in zato ni bil potreben, toženec sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami

(2) Uradni list RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami