Jedro

Toženki, najemnici, terjatev z vlaganji ni nastala, za to ni ne zakonske in ne pogodbene podlage

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo ugodilo zahtevku tožeče stranke, toženki je naložilo, da plača tožeči stranki zapadlo neplačano najemnino v znesku 572.363,00 SIT z obrestmi, kot je to določno opredeljeno v izreku sklepa, ter 6.200,00 SIT izvršilnih stroškov, z obrestmi, vse v 15-ih dneh, pod izvršbo.

Toženka se je zoper sodbo pritožila. Navaja, da je vložila večja sredstva v objekt na S., da je začel obratovati, vrednost je med 15.000 in 20.000 tedanjih DEM. Gospod T. je rekel, da odbije 20% tega zneska, predmeti so bili popisani, to naj bi zatem tožeča stranka poračunala z najemnino, kar pa se ni zgodilo, v objektu so ostale njene stvari, kljub temu, da je bil narejen zapisnik, ki so ga podpisali vsi trije, toženkin mož, g. T. in tudi tretja oseba, katerega imena in priimka se ne spominja.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Podlage za povrnitev vlaganj ni ne v najemni pogodbi in tudi ne v zakonu. Tudi ni prišlo do naknadnega dogovora, da se pobota znesek vlaganj z zapadlo najemnino. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Po oceni sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo in tudi materialno pravo na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo. Stranki sta 30.6.1994 sklenili najemno pogodbo za najem počitniškega doma za opravljanje gostinske dejavnosti za čas petih let, ter je tožeča stranka, najemodajalec odstopila od pogodbe konec leta 1996, ker toženka pogodbenih obveznosti - plačilo najemnine, ni izpolnjevala (28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP, Ur. l. SRS št. 18/74 s spremembami). Toženka je zatem poslovni prostor tudi izpraznila. Toženka, ki se je z najemno pogodbo zavezala, da bo plačevala najemnino za poslovni prostor, le-te ni plačevala, zato tožeča stranka utemeljeno zahteva, da zapadle a neplačane zneske najemnine toženka tožeči stranki plača. Ker je toženka ugovarjala, da najemnine ni dolžna plačati zato, ker sta se stranki dogovorili, da se le-ta pobota z vrednostjo vlaganj toženke v objekt, je sodišče prve stopnje presodilo te navedbe in pravilno zaključilo, da ugovor ni utemeljen. S pogodbo je bilo namreč dogovorjeno drugače, in sicer, da toženka počitniški dom usposobi za nudenje gostinske dejavnosti na svoje stroške, brez obveznosti vračila teh sredstev, le prve tri mesece je oproščena plačila najemnine (4. in 7. člen pogodbe). Zato toženki z vlaganji terjatev ni nastala. Tudi ni šlo za vlaganja v smislu 16. oz. 17. čl. ZPSPP, ko bi ob določenih predpostavkah najemnik bil upravičen do povračila stroškov za popravila. Toženka je sicer zatrjevala, da je bil sklenjen naknadni dogovor, ob primopredaji objekta, ter je sodišče prve stopnje presodilo tudi te navedbe, zaslišalo priče, toženko, vpogledalo listinske dokaze in sprejelo analitično in prepričljivo dokazno oceno, da tožena stranka, na kateri je dokazno breme, teh trditev ni dokazala. Tega pa pritožba zgolj z negiranjem ne more ovreči in tudi če bi stranki opravili popis teh vlaganj, to ob izostanku dogovora, da se le ta pobotajo z najemnino, toženke ne odvezuje, da najemnino plača. Nenazadnje ni dokazala niti vrednosti vlaganj in v pritožbi le ponavlja trditve, da je ta bila med 15.000 in 20.000 tedanjih DEM. Iz navedenih razlogov je pritožba neutemeljena, sodišče druge stopnje jo je zato zavrnilo, saj tudi tistih kršitev, na katere po uradni dolžnosti pazi (2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP), ni zasledilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).