Jedro

25. 6. 2008 uveljavljeni SZ-1A je pogodbo o medsebojnih razmerjih opredelil kot poseben tip pogodbe in za njeno veljavnost določi tričetrtinski kvorum, pri čemer je njene učinke omejil na izvajanje stanovanjskega zakona. Ker je sporazum med predlagatelji, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, dosežen, nimajo pravnega interesa za nepravdni postopek, v katerem terjajo manjkajoče soglasje za oblikovanje pravnega razmerja – sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se drugi odstavek izreka razveljavi ter predlog zavrže.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je zaradi umika predloga ustavilo postopek zoper tri nasprotne udeležence, zoper ostale nasprotne udeležence vloženi predlog pa zavrnilo. Zavrnitev predloga je utemeljilo z dejstvom, da imajo predlagatelji več kot ¾ solastninskih deležev. V teku tega nepravdnega postopka je bila uveljavljena sprememba Stanovanjskega zakona, ki je za veljavno pogodbo o medsebojnih razmerjih določila pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kot ¾ solastniških deležev.

Zoper odločitev o zavrnitvi predloga se pritožujejo predlagatelji. Predlagajo spremembo sklepa tako, da bo predlogu ugodeno, podrejeno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahtevajo povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Uveljavljajo pritožbeni razlog bistvene kršitve postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Opozarjajo, da je bil predlog v času vložitve utemeljen, ker je bila za veljavnost pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki takrat zahtevana soglasnost vseh etažnih lastnikov. Sklicujejo se na z ustavo prepovedano retroaktivno veljavnost zakonov. Ker je v času sklepanja pogodbe veljaven Stanovanjski zakon zahteval sodelovanje vseh lastnikov etažnih enot, takrat sklenjena pogodba, ki je niso podpisali vsi lastniki etažnih enot, ni bila veljavna. V času tega nepravdnega postopka sprejeta sprememba Stanovanjskega zakona je uporabljiva le za pogodbe, za katere je bilo ¾ soglasje pridobljeno po uveljavitvi spremembe. Sprašuje se, kakšna bi bila rešitev, če bi zakonodajalec za veljavnost pogodbe spet zahteval soglasje vseh etažnih lastnikov. Opozarjajo, da razlogi, s katerimi je odločitev utemeljena, nasprotujejo odločitvi. Trdijo, da razlogi kažejo na procesno rešitev zadeve, medtem ko je materialnopravno predlog utemeljen.

Pritožba je delno utemeljena.

V času vložitve predloga je bilo za ureditev medsebojnih razmerij v skupnosti lastnikov etažnih enot pomembno, katero od vsebin so lastniki želeli urediti. Za določitev solastninskih deležev na skupnih prostorih in napravah in drugih dogovorih o lastninski pravici, vprašanjih uporabe skupnih delov, izrednem upravljanju je bilo potrebno soglasje vseh lastnikov etažnih enot. Ker je rešitev teh vprašanj nujen pogoj za upravljanje, obratovanje in vzdrževanje stavbe, ima pritožba prav, ko trdi, da je bilo za vseobsegajoč dogovor o medsebojnih razmerjih potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Dne 25.6.2008 uveljavljeni Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 57/2008 - SZ-1A) je pogodbo o medsebojnih razmerjih opredelil kot poseben pogodbeni tip in za njeno veljavnost določi ¾ kvorum, pri čemer je njene učinke omejil na izvajanje stanovanjskega zakona.

V tem postopku predlagatelji terjajo manjkajoče soglasje za oblikovanje pravnega razmerja. Njihov predlog ima oblikovalni značaj. Predlog, ki ima oblikovalni značaj, je dovoljen, kadar tako določa materialno pravo. Iz gornje razlage Stanovanjskega zakona je razvidno, da je razlog, ki je utemeljeval oblikovalno upravičenje, obstajal v času vložitve predloga, v času odločanja pa ne obstaja več. Sodišče odloča po stanju v času odločanja. Pravno razmerje imajo predlagatelji, ki imajo več kot ¾ solastniških deležev, možnost urediti, ali so ga celo že uredili, zato pravovarstveni interes za ureditev razmerja, ki je predpostavka za dopustnost zahteve za sodno varstvo, ni podan. Pritrditi pa je pritožbi, da sodišče o zadevi ni odločalo meritorno; ugotovilo je zgolj pomanjkanje pravnega interesa za sodno varstvo, zato je predlog treba zavreči in ne zavrniti (274. čl. Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP v zvezi s 37. čl. Zakona o nepravdnem postopku – v nadaljevanju ZNP).

Če imajo predlagatelji sklenjen sporazum skladno z določili pozitivnega predpisa (Stanovanjskega zakona – Ur. list RS, št. 63/02, 18/04, 47/06, 57/08 in 90/09), ni videti razumnega razloga, da se jim odreka, da so zadostili 32. čl. Stanovanjskega zakona oziroma, da se sklenjenemu sporazumu ne prizna učinka pogodbe o medsebojnih razmerjih. Vprašanje retroaktivne veljavnosti zakona ali pogodbe se pri tem ne pojavi. Bojazen, da bo zakonodajalec v prihodnosti za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih zahteval večji kvorum, ni utemeljena, saj bi v tem primeru nujno odločil tudi o učinku že sklenjenih veljavnih pogodb.

V 35. čl. Zakona o nepravdnem postopku predvidena delitev stroškov ne pride v poštev, ker so na osnovi 5. odstavka 182. čl. Stanovanjskega zakona stroški tega nepravnega postopka stroški upravljanja. O stroških pritožbenega postopka zato pritožbeno sodišče ne odloča.