Jedro

Dobroverna posest lahko konkurira vpisu v zemljiško knjigo zgolj izjemoma, ker posega v načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo, vanj pa je mogoče poseči le zaradi varstva močnejšega interesa. To pa je lahko le dobroverna posest prvega kupca proti slabovernemu drugemu, kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo; gre torej za primere, ko se drugi kupec vpiše v zemljiško knjigo pred prvim kupcem in ko zato prvi kupec proti drugemu kupcu uveljavlja svojo močnejšo pravico iz prve pogodbe (primerjaj 3. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR; tako tudi sodba II Ips 83/93).

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh drugemu tožencu in tretji toženki povrniti 315,67 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

Š. L. je s prodajno pogodbo z dne 11. 2. 2000 B. L. in M. L. prodala stanovanje v stavbi v P., ki poleg stanovanjskih prostorov zajema tudi kletni prostor površine 10,65 m2 v pritličju zgradbe. A. T. je neposredno za tem vložila tožbo zoper vse tri pogodbene stranke. Trdila je, da je prej opisano klet od Š. L. kupila sama že v letu 1992 z ustno prodajno pogodbo, po sklenitvi pisne pogodbe v letu 1993 je plačala kupnino in posest prostora izvršuje od sklenitve ustne pogodbe. Zahtevala je 1.) ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, ki so jo sklenile tožene stranke v tistem delu, ki se nanaša na klet, 2.) ugotovitev, da je lastnica kleti ona sama in 3.) zavezo toženim strankam, da ji morajo izdati listino, na podlagi katere se bo pri njej v zemljiški knjigi vpisala kot lastnica.

Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo, drugostopenjsko pa je takšno sodbo spremenilo tako, da ga je zavrnilo.

Tožnica je zoper sodbo pritožbenega sodišča vložila revizijo, ker meni, da je materialnopravno zmotna. Trdi, da je klet uporabljala še preden se je prva toženka vselila v hišo, od leta 1986 in da se je Š. L. po priselitvi s tem strinjala. Ker je tožnica klet uporabljala 2 leti pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) in je ta postala del njenega stanovanja, ki ga je odkupila po SZ, je hkrati s stanovanjem postala lastnica kleti. Poleg tega jo je prvi toženki na podlagi prodajne pogodbe plačala. Zato prva toženka ni mogla veljavno razpolagati z njo v korist drugega toženca in tretje toženke. Slednja sta lastnino pridobila samo na podlagi pogodbe in vknjižbe, brez nastopa posesti in brez plačila kupnine. Tak pravni posel je najmanj nemoralen in ničen. Močnejši naslov ima tožnica, ker ima pogodbo in posest. Ker ji vse doslej posesti ni nihče branil, je pridobila lastninsko pravico tudi na podlagi zakona s priposestvovanjem. Knjižne pravice so izpodbojne, če je lastninska pravica prešla na podlagi zakona izvenknjižno. Ker je s prvo toženko sklenila prodajno pogodbo že leta 1992 (ustno) oziroma 1993 (pisno) in je imela vseskozi posest, ima proti vsem trem tožencem tudi ugovor prodane in izročene stvari.

Revizija je bila vročena toženim strankam in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Drugi toženec in tretja toženka sta na revizijo odgovorila in obrazloženo predlagala njeno zavrnitev.

Revizija ni utemeljena.

Dejanske ugotovitve, na katerih temelji izpodbijana sodba in je revizijsko sodišče nanje zaradi prepovedi vložitve revizije zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja iz tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano, so: - klet, ki je predmet te pravde, je del stanovanja, na katerem je imela ob uveljavitvi SZ stanovanjsko pravico Š. L.; - imenovana je stanovanje po privatizacijskih določbah SZ odkupila 30. 9. 1992, pri čemer je kot del stanovanja izrecno navedena tudi klet, še pred tem pa je 29. 8. 1992 glede njega sklenila prodajno pogodbo z B. L. in M. L. in tudi v tej pogodbi je kot predmet prodaje navedena tudi klet; - 18. 10. 1993 je Š. L. klet prodala še tožnici;- ker prva toženka L. ni overila podpisa na prodajni pogodbi, sklenjeni z B. L. in M. L. in jima ni izstavila zemljiškoknjižne listine, sta to in izpraznitev stanovanja in izročitev le-tega v njuno posest zahtevala s tožbo in z njo uspela; presojeno je bilo, da prodajna pogodba z dne 29. 8. 1992 ni neveljavna, ker je bila sklenjena preden je prodajalka postala lastnica stanovanja, ki je bilo predmet pogodbe, saj je bila sklenjena pod odložnim pogojem, ki je bil izpolnjen, ko je (čez mesec dni) lastninsko pravico pridobila; - Š. L. je po prejemu sodbe z B. L. in M. L. sklenila novo (tokrat pravno perfektno) prodajno pogodbo, na podlagi katere sta se 7. 9. 2000 vpisala v zemljiški knjigi kot lastnika stanovanja, vključno s kletjo.

Dejanskih trditev, s katerimi revidentka te dejanske ugotovitve graja in smiselno dopolnjuje, na primer o tem, da je postala zaradi uporabe (posesti) klet del njenega stanovanja že pred uveljavitvijo uveljavitvijo SZ in da jo je skupaj s stanovanjem odkupila od prejšnje lastnice Občine Piran, revizijsko sodišče ni moglo upoštevati.

Razlogovanje revizije, da je glede kleti prodajna pogodba, ki so jo sklenile tožene stranke 11. 2. 2000 (evidentno zato, da bi bil mogoč prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi, dogovorjen že s pogodbo z dne 29. 8. 1992) nična, ker gre za dvojno prodajo, ker kupnina ni bila plačana in ker kupca iz te pogodbe nista bila posestnika kleti, je materialnopravno zmotno.

Zavezovalni posel je bil sklenjen že 29. 8. 1992, k overitvi podpisa na njem in k izstavitvi zemljiškoknjižne listine v korist B. L. in M. L. pa je L. zavezovala pravnomočna sodba Okrajnega sodišča v Piranu P 360/99 z dne 27. 1. 2000, ki bi v primeru, da L. ne bi ravnala tako, kot ji je bilo naloženo, nadomestila izjavo njene volje, če je ne bi sama podala v prodajni pogodbi z dne 11. 2. 2000. Neplačilo kupnine ni eden od razlogov iz 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki so sankcionirani z ničnostjo pogodbe, pač pa ima lahko druge posledice (na primer zahtevek za plačilo, odstop od pogodbe); nanaša se namreč na izpolnitveno fazo in ne na fazo sklenitve pogodbe. Prav tako posest nepremičnine ni predpostavka za veljavnost pravnega posla o prometu te nepremičnine.

Ugotovitve, da bi tožnica s prvo toženko sklenila veljavno prodajno pogodbo pred 29. 8. 1992, ko je bilo stanovanje skupaj s kletjo prodano B. L. in M. L., ni. Trdila je sicer, da sta ustno prodajno pogodbo sklenili že v začetku leta 1992, ne pa tudi, da bi ta pogodba konvalidirala in s tem postala veljavna ne glede na hibo v predpisani obličnosti (73. člen ZOR) - pogodba o prometu z nepremičnino mora biti sestavljena v pisni obliki (455. člen ZOR), sicer je nična (prvi odstavek 70. člena ZOR). Ravno nasprotno: nižji sodišči sta ugotovili, da je bila pogodba med tožnico in prvo toženko glede kleti sklenjena 18. 10. 1993. Dejanska podlaga odločitve je torej v ugotovitvi, da je prodajalka najprej prodala stanovanje B. L. in M. L. skupaj s kletjo in nato še klet samo T., kateri jo je prepustila v posest, kot lastnika pa sta se vpisala B. L. in M. L., ki kleti nista imela v posesti. Prav okoliščini, da je imela klet v posesti, tožnica pripisuje odločilen pomen, vendar neutemeljeno. Dobroverna posest lahko konkurira vpisu v zemljiško knjigo zgolj izjemoma, ker posega v načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo, vanj pa je mogoče poseči le zaradi varstva močnejšega interesa. To pa je lahko le dobroverna posest prvega kupca proti slabovernemu drugemu, kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo; gre torej za primere, ko se drugi kupec vpiše v zemljiško knjigo pred prvim kupcem in ko zato prvi kupec proti drugemu kupcu uveljavlja svojo močnejšo pravico iz prve pogodbe (primerjaj 3. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR; tako tudi sodba II Ips 83/93). Konkreten primer ni takšen (L. sta prva kupca, pa tudi njuna nedobrovernost ni ugotovljena). Glede vpliva dvakratne ali večkratne prodaje na ničnost pogodbe pa je sodna praksa zavzela (enotno) stališče, da pomeni kršitev moralnih norm in s tem ničnost zavezovalnega pravnega posla ponovna prodaja sporne nepremičnine nedobrovernemu drugemu kupcu potem, ko jo je lastnik prodal in dejansko izročil prvemu kupcu (enako sodbe II Ips 137/2005, II Ips 215/86, II Ips 66/90). In tudi za takšno situacijo, upoštevaje ugotovitve o zaporedju prodaj, v obravnavanem primeru ne gre. Pritožbeno sodišče je torej pravilo uporabilo materialno pravo (103. člen ZOR), ko je spremenilo ugodilno sodbo prvostopenjskega sodišča v delu, ki se nanaša na uveljavljano ničnost pogodbe z dne 11. 2. 2000, na podlagi katere je bila vpisana lastninska pravica B. L. in M. L. skladno s prodajno pogodbo, veljavno sklenjeno 29. 8. 1992, v zavrnilno.

S pravilnimi materialnopravnimi razlogi, to je zaradi nesklepčnosti tožbe, je pritožbeno sodišče v zavrnilno spremenilo tudi ugodilno odločitev sodišča prve stopnje glede ugotovitve tožničine lastninske pravice na sporni kleti na podlagi priposestvovanja in (v posledici na ta način domnevno pridobljene lastninske pravice tudi sicer napačno zahtevane, saj ne gre za pravnoposlovno pridobitev) izstavitve zemljiškoknjižne listine. Priposestvovalna doba za nepremičnino po določbah drugega in četrtega odstavka 28. člena tedaj veljavnega ZTLR znaša za dobrovernega in zakonitega posestnika 10 let in za dobrovernega posestnika 20 let, tožnica, ki je svojo posest očitno opredelila kot dobroverno in zakonito, pa je v tožbi trdila, da je pogodbo z Levakovo sklenila in posest kleti nastopila leta 1992 (naknadno je sicer trdila, da je posest nastopila leta 1988), kar pomeni, da od sklenitve pogodbe do vložitve tožbe redno (in še toliko manj izredno) priposestvovanje že zaradi časovne komponente posesti ni moglo nastopiti ter se sodišču sploh ni bilo treba ukvarjati s presojo, ali je bila njena posest zakonita in dobroverna.

Ker tožničina revizija ni utemeljena, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP), tožnico pa zavezalo drugemu tožencu in tretji toženki povrniti stroške revizijskega postopka, ki jih predstavljajo stroški zastopanja v zvezi s sestavo odgovora na revizijo, odmerjene po Odvetniški tarifi in sodne takse, odmerjeni po Taksni tarifi (prvi odstavek 165. člena ZPP).