Jedro

Možnost, da pravico do nakupa uveljavi več upravičencev istega prednostnega reda in je posledično pravica izbire, s katerim izmed njih bo sklenil pogodbo, na strani prodajalca, narekuje zaključek, po katerem pogodba v trenutku sprejema ponudbe še ni sklenjena.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep o zavrnitvi vpisa predznambe lastninske pravice opr. št. Dn 179/2010 z dne 1.4.2010. Proti navedenemu sklepu se pritožuje predlagatelj in uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da sodišče druge stopnje njegovi pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi pojasnjuje, da je odločitev prvostopnega sodišča materialnopravno zmotna, saj po njegovem mnenju listini, ki sta v predmetnem postopku predloženi kot podlaga za vpis, izpolnjujeta pogoj za predznambo lastninske pravice, saj gre za listini, ki po svoji vsebini predstavljata prodajno pogodbo. Predlagatelj pojasnjuje, da je prodajalec dne 2.4.2009 podal ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča parc. št. 1971 k.o. M.. Predlagatelj ima kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, prednostno pravico pri nakupu po 2. točki 1. odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Predlagatelj je ponudbo prodajalca sprejel s sklicevanjem na prednostno pravico. S trenutkom sprejema ponudbe s strani predlagatelja je bila med strankama sklenjena prodajna pogodba in sicer za nepremičnino parc. št. 1971 k.o. M. za ceno 5.000,00 EUR, s čimer sta določeni obe bistveni sestavini prodajne pogodbe. Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je namreč sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Dana ponudba veže, zlasti pa se ne more umakniti, ko je že sprejeta. Ponudnik je izjavo o sprejemu ponudbe prejel 30.4.2009, pogodba pa se šteje za sklenjeno z dnem 6.5.2009, ko je bil zadnji dan za sprejem ponudbe. Ker sta bili tako ponudba za prodajo kot tudi izjava o sprejemu ponudbe dani v pisni obliki, je zadoščeno tudi obličnostni zahtevi iz 52. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), zato torej tudi zahtevi iz 2. točke 49. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Za predznambo lastninske pravice zadostuje zavezovalni pravni posel, zemljiškoknjižno dovolilo ni potrebno. Odobritev pravnega prometa je potrebna za overitev zemljiškoknjižnega dovolila, pri sami sklenitvi zavezovalnega pravnega posla pa ne igra nobene vloge. Predlagatelj zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba ni utemeljena.

V obravnavanem zemljiškoknjižnem postopku je predmet odločitve utemeljenost predloga L. V., da se pri nepremičnini parc. št. 1971 k.o. M. dovoli predznamba lastninske pravice v njegovo korist na podlagi dne 6.5.2009 sklenjene prodajne pogodbe. Predlagatelj je predlogu priložil pisno ponudbo prodajalca S. d.o.o. za prodajo kmetijskega zemljišča in njegovo izjavo o sprejemu ponudbe, kar po njegovem mnenju predstavlja prodajno pogodbo, saj obe listini vsebujeta potrebne elemente zavezovalnega pravnega posla.

Ob upoštevanju določbe 49. člena ZZK-1 se predznamba dovoli na podlagi naslednjih listin: odločbe iz 3. do 8. točke 1. odstavka 40. člena tega zakona, ki še ni postala pravnomočna oziroma dokončna, zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu iz 1. oziroma 2. odstavka 36. člena tega zakona, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, listine iz 1. točke 1. odstavka 40. člena tega zakona, na kateri podpis ni overjen, listine iz 2. točke 1. odstavka 40. člena tega zakona, če ni predložen tisti odpravek notarskega zapisa, ki je bil sestavljen za vpis v zemljiško knjigo, temveč kateri od drugih odpravkov tega zapisa.

V konkretnem primeru predlagatelj predlaga predznambo na podlagi listine iz citirane 2. točke 1. odstavka 49. člena ZZK-1. Pritožbeno sodišče soglaša s pravno presojo prvostopnega sodišča, da listini, ki ju je predlogu priložil predlagatelj, ne predstavljata zasebne listine o pravnem poslu iz 1. oziroma 2. odstavka 36. člena ZZK-1. Po ZKZ mora prodajalec kmetijskega zemljišča pri upravni enoti dati ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe pogodba lahko sklene (21. in 22. člen OZ). Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (1. odstavek 21. člena ZKZ). V 1. in 2. odstavku 23. člena ZKZ so določeni prednostni upravičenci in njihov vrstni red. Če nihče od predkupnih upravičencev predkupne pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, ob pogoju odobritve pogodbe s strani upravne enote. ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ. Po presoji pritožbenega sodišča pa s trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena, pač pa je tedaj doseženo le soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ), s tem pa za prodajalca tudi obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe (primerjaj II Ips 433/2006, I Cp 2112/98, I Cp 1639/2007). Pritožbenemu sodišču so znana tudi drugačna stališča o tem vprašanju (primerjaj II Ips 835/2007, I Cp 10/2009, II Cp 2344/2009), vendar meni, da možnost, da pravico do nakupa uveljavi več upravičencev istega prednostnega reda in je posledično pravica izbire, s katerim izmed njih bo sklenil pogodbo, na strani prodajalca, narekuje zaključek, po katerem pogodba v trenutku sprejema ponudbe še ni sklenjena. V prid gornji razlagi govori tudi obličnostna zahteva pri prodaji nepremičnine (52. člen OZ), odobritveni postopek pred upravno enoto (1. odstavek 22. člena ZKZ), pa tudi pravila zemljiške knjige (142. člen ZZK-1) o listinah, ki jih je treba priložiti zemljiškoknjižnemu predlogu (primerjaj tudi M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem – 3. knjiga, GV Založba 2004, stran 320). Da sodna praksa ni enotna glede tega vprašanja, dokazuje tudi dejstvo, da je VS RS dopustilo revizijo zoper odločbo VSL II Cp 2344/2009 prav glede preizkusa materialnopravne pravilnosti stališča sodišča druge stopnje o vprašanju, kdaj je sklenjena pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča s predkupnim upravičencem (primerjaj II DoR 275/2009).

Glede na neenotno sodno prakso o tem materialnem vprašanju ter ob upoštevanju dejstva, da je zemljiškoknjižni postopek strogo formalen postopek, v katerem sodišče v skladu z določbo 124. člena ZZK-1 odloča o pogojih za vpis samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis in na podlagi stanja vpisa v zemljiški knjigi, je pritožbeno sodišče odločilo, da je odločitev prvostopnega sodišča materialnopravno pravilna, pritožba pa ni utemeljena, saj pritožbeni razlog ni podan. Ker sklep ni obremenjen niti s kršitvami postopka absolutne narave, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti ob upoštevanju določbe 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s členom 366 ZPP ter 2. odstavkom 120. člena ZZK-1 in 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP), je na podlagi 2. točke 3. odstavka 161. člena ZZK-1 pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep zemljiškoknjižnega sodnika ter hkrati dovolilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev zahteve pritožnika za povrnitev pritožbenih stroškov. Te stroške pa bi v vsakem primeru predlagatelj nosil sam glede na določbo 1. odstavka 35. člena ZNP v zvezi s členom 120/2 ZZK-1.