Jedro

Kršitev predkupne pravice ne pogojuje ničnostne sankcije, kot meni tožnica. Pri varstvu predkupne pravice ne gre za varstvo širših družbenih interesov, kar je vsebina institucije ničnosti, temveč le za varstvo interesa predkupnega upravičenca, ki je v tem, da se mu omogoči, da stvar pod istimi pogoji kupi sam, če to hoče, ne pa morda njegovega interesa, kdo naj bo lastnik stanovanja, ki ga ima v najemu. Varstvo takšnega najemnikovega interesa bi bil hud poseg v lastnikovo pravico do razpolaganja. Način, kako naj predkupni upravičenec uresniči svoj interes oziroma predkupno upravičenje, pa je natančno določen v določilu 20. člena SZ, torej z zahtevkom na razveljavitev prodaje in sklenitvijo prodajne pogodbe po enakih pogojih.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Toženi stranki sami trpita svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe o prodaji stanovanja Š., C., ki sta jo sklenili prvotožena stranka kot prodajalka in drugotoženec kot kupec. Hkrati je tožnici naložilo, da toženima strankama povrne stroške postopka v znesku 26.323,00 SIT z zamudnimi obrestmi od 15.12.1994 do plačila.

Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, tožnici pa naložilo v plačilo pritožbene stroške tožene stranke v znesku 10.584,00 SIT.

Tožnica je vložila proti sodbi sodišča druge stopnje pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Revizijskemu sodišču predlaga, da spremeni izpodbijani sodbi sodišč prve in druge stopnje tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da ju razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V reviziji navaja, da je svoj ugotovitveni zahtevek oprla na določila Zakona o prometu z nepremičninami, ki pa ga sodišči nista upoštevali. Sodišče prve stopnje neuporabe navedenega predpisa sploh ni obrazložilo, sodišče druge stopnje pa je le navedlo, da je Stanovanjski zakon nadomestil navedeni predpis. Napačna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je prvotožena stranka tožnici ponudila v odkup predmetno stanovanje kot predkupnemu upravičencu. V podpis ji je bila dana le izjava, da sama ne bo odkupila stanovanja in to znotraj zakonskega roka za odkup stanovanj. Tožnica bi se lahko štela za predkupnega upravičenca šele po poteku roka za odkup stanovanja, katerega je imela pravico odkupiti kot imetnica stanovanjske pravice. Prodaja stanovanja drugotožencu za približno 25.000 DEM pomeni oškodovanje družbenega premoženja, zato se čudi, da daje sodišče takšnim prodajam sodno varstvo. Sodišče druge stopnje je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka tudi s tem, da je brez izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da tožnica nima pravnega interesa za uveljavljanje ničnosti. Po mnenju tožnice je njen pravni interes izkazan, saj je notorno dejstvo, da obstaja velika razlika med najemodajalci, če so ti pravne ali pa fizične osebe.

V skladu s 3. odstavkom 390. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je bila revizija vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in toženima strankama, ki sta na revizijo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

Revizija ni utemeljena.

Revizija opredeljuje neuporabo določil Zakona o prometu z nepremičninami in spornost ugotovitve o odsotnosti pravnega interesa za uveljavljanje ničnosti prodajne pogodbe kot bistveni kršitvi določb postopka, vendar pa sta navedena revizijska očitka po vsebini usmerjena v izpodbijanje materialnopravne podlage izpodbijane odločitve, zato ju je revizijsko sodišče presojalo v okviru revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti, pa sodišči nista zagrešili.

Predmet spora v obravnavani zadevi je bil zahtevek za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med toženima strankama, za stanovanje, na katerem je imela tožnica ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - 23/96, v nadaljevanju SZ) imetništvo stanovanjske pravice. Materialnopravno izhodišče za presojo navedenega zahtevka je bilo tako določilo 1. odstavka 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), po katerem je ničnost pogodbe civilnopravna sankcija, do katere uporabe pride, če je pogodba sklenjena v nasprotju z ustavnimi načeli družbene ureditve, prisilnimi predpisi ali družbeno moralo. V navedenem določilu pa je še določeno, da ni vsaka pogodba, ki nasprotuje navedenim pravilom, nična; nična je le tista, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega.

Po revizijskem stališču, ki ga je tožnica uveljavljala tudi tekom postopka pred sodiščema prve in druge stopnje, je obravnavana pogodba nična, ker naj bi bila sklenjena v nasprotju z določili Zakona o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76 in 42/86, v nadaljevanju ZPN), posebej določilom 8. člena, ki predpisuje javno dražbo, če družbenopravna oseba proda nepremičnino fizični osebi. Vendar pa določila navedenega zakona v primeru razpolaganja s stanovanji ne pridejo v poštev. Zakonodajalec je zaradi posebne narave in namena stanovanjskega premoženja promet s stanovanji posebej uredil že pred uveljavitvijo SZ (Zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lasti - Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88), nato pa s sprejemom SZ določil posebno obliko lastninjenja tega dela družbenih sredstev tako, da je z zakonom izvirno vzpostavil lastninsko pravico pravnih oseb, ki so imele prej na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah pravico uporabe (111. do 114. člen SZ), in spremenjenemu lastninskemu konceptu tega premoženja ustrezno uredil prost promet. SZ je tako v razmerju do ZPN poseben predpis, ki se nanaša na specifični del nepremičnega premoženja (stanovanja), po drugi strani pa za razliko od ZPN ureja promet s stanovanji med subjekti, med katerimi ni več upravljalcev družbene lastnine, ampak so po izrecni določbi zakona lastniki. Od uveljavitve SZ gre zato pri prodaji stanovanj za prehod lastninske pravice od enega lastnika na drugega.

Prost promet stanovanj pa je zakonodajalec omejil s pravicami tistih, ki so bili ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice na stanovanjih v nekdanji družbeni lastnini. Tako je v privatizacijskih določbah SZ določil, da so lastniki iz 111. do 114. člena dolžni na zahtevo prodati stanovanje imetniku stanovanjske pravice ali z njegovo privolitvijo njegovemu ožjemu družinskemu članu in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123. člen SZ). V tem roku stanovanja ne smejo prodati nikomur drugemu, razen v primeru, če se je upravičenec izrecno odpovedal nakupu. Po poteku dveletnega roka oziroma po izrecni odpovedi privatizaciji stanovanja pa je zakonodajalec prost promet s stanovanji omejil z določitvijo predkupne pravice tistih, ki so bili ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice (18. člen SZ v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS z dne 21.3.1994, št. U-I-119/94 - Uradni list RS, št. 24/96).

V primeru, ko lastnik proda stanovanje, pa ga ne ponudi predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje (1. odstavek 20. člena SZ). Predkupni upravičenec mora tožbo vložiti v 30 dneh od dneva, ko je dobil pogodbo na vpogled, če pa je ni dobil, jo lahko izpodbija v 30 dneh od dneva, ko je zanjo zvedel (2. in 3. odstavek 20. člena SZ). Pri tem pa mora v roku za vložitev tožbe položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe (4. odstavek 20. člena SZ).

Glede na navedeno je treba pritrditi tožnici, da je bila z obravnavano prodajo stanovanja kršena njena predkupna pravica. Njena izjava znotraj dveletnega roka iz 123. člena SZ, da stanovanja ne bo odkupila, pomeni odpoved pravici do privatizacije stanovanja, na katerem je imela ob uveljavitvi SZ imetništvo stanovanjske pravice, ne pa tudi odpoved predkupni pravici. Zato bi ji morala prvotožena stranka stanovanje ponuditi naprodaj, preden ga je prodala drugotožencu.

Vendar pa kršitev predkupne pravice ne pogojuje ničnostne sankcije, kot meni tožnica. Pri varstvu predkupne pravice ne gre za varstvo širših družbenih interesov, kar je vsebina institucije ničnosti, temveč le za varstvo interesa predkupnega upravičenca, ki je v tem, da se mu omogoči, da stvar pod istimi pogoji kupi sam, če to hoče (primerjaj zgoraj citirano določilo 103. člena ZOR), ne pa morda njegovega interesa, kdo naj bo lastnik stanovanja, ki ga ima v najemu. Varstvo takšnega najemnikovega interesa bi bil hud poseg v lastnikovo pravico do razpolaganja. Način, kako naj predkupni upravičenec uresniči svoj interes oziroma predkupno upravičenje, pa je natančno določen v citiranem določilu 20. člena SZ, torej z zahtevkom na razveljavitev prodaje in sklenitvijo prodajne pogodbe po enakih pogojih. Sporna pogodba torej ni nična, zato je izpodbijana odločitev materialnopravno pravilna, čeprav iz drugih razlogov, kot sta jih navedli sodišči prve in druge stopnje.

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijsko sodišče revizijo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških tožene stranke temelji na 1. odstavku 155. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 166. člena ZPP.