Jedro

Tisto, kar loči pravno nezavezujočo fazo sklepanja pogodb od pravno zavezujoče faze, je trenutek, ko je na podlagi dane ponudbe podan tudi sprejem ponudbe. Bistvena je izražena volja obeh strank, da iz faze pogajanj preideta k sklenitvi pogodbe, torej volja skleniti pogodbo. Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj.

Pismo o nameri poudarja pripravljenost strank pri sodelovanju v prodaji, kar kaže na fazo pogajanja.

Gledano v celoti, gre za v fazi pogajanj sklenjen dogovor o osnovnih izhodiščih.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožnica krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlagano začasno odredbo, da se prvemu in drugemu tožencu prepoveduje nadaljevati gradnjo na nedokončanem objektu C., ki je predmet stavbne pravice drugotoženca, prvotožencu pa se prepoveduje kakršnokoli odtujevanje, obremenjevanje in razpolaganje z nepremičninami, navedenimi v točki 2 predloga, z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine, drugemu tožencu prepove kakršnokoli odtujevanje in obremenjevanje nepremičnine iz točke 3, z zaznambo te prepovedi v zemljiški knjigi, v primeru kršitve z denarno kaznijo v višini 30.000,00 EUR.

2. Zoper sklep se je pritožila tožeča stranka. Bistvo pritožbe je, da je sodišče nepravilno sklenilo, da pismo o nameri ni predpogodba. Sodišče je upoštevalo le I. člen ne pa tudi III. člena pisma o nameri, v katerem so jasno zapisane medsebojne obveznosti, ki so bile opredeljene z izpolnitvenim rokom 30 dni. V njem sta stranki določili obveznost sklenitve prodajne pogodbe. Ne drži, da stranki nista določili cene, le v pismo o nameri ga nista dodatno povzemali. Že po logiki stvari je cenitveno poročilo, ki je bilo sestavljeno pred pismom o nameri, namenjeno cenitvi. Cenitveno poročilo sta stranki priložili pismu o nameri prav zato, ker sta se strinjali, da ugotovljena vrednost iz cenitvenega poročila predstavlja dogovorjeno kupnino.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila, vendar pa sodišče odgovora ne bo povzemalo, glede na to, da tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni sodelovala pred izdajo izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Nosilni razlog za odločitev sodišča prve stopnje, da terjatev ni izkazana do stopnje verjetnosti, je, da pismo o nameri ni predpogodba, zato tožeča stranka ne more tožiti na sklenitev prodajne pogodbe v zvezi s predlaganimi nepremičninami.

6. Višje sodišče se strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da pismo o nameri (priloga A2) ni predpogodba, temveč je listina, ki sta jo stranki sklenili v fazi pogajanja, zato ni pravno zavezujoča (prvi odstavek 20. člena Obligacijskega zakonika – OZ) v okviru vtoževanega zahtevka. Tisto, kar loči pravno nezavezujočo fazo sklepanja pogodb od pravno zavezujoče faze, je trenutek, ko je na podlagi dane ponudbe podan tudi sprejem ponudbe. Bistvena je izražena volja obeh strank, da iz faze pogajanj preideta k sklenitvi pogodbe, torej volja skleniti pogodbo (primerjaj 15. člen OZ). Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj.1 Pravilno sicer pritožnica navaja, da naziv listine še ne pomeni nujno njene vsebine, vendar pa sodišče prve stopnje ni odločilo le na podlagi naslova listine (Pismo o nameri), temveč na podlagi njene vsebine.

7. Za predpogodbo je značilno, da je to pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena OZ). Predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (tretji odstavek 33. člena OZ). Bistvena sestavina prodajne pogodbe je ne samo predmet prodaje, temveč tudi njegova cena (prvi odstavek 435. člena OZ).

8. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da v pismu o nameri cena ni niti določena niti določljiva. V pismu o nameri sta stranki določili predvsem predmet prodaje (glej II. člen pisma o nameri), medtem ko o ceni predmeta prodaje ni besede. Drži, da se v drugem odstavku II. člena omenja cenitveno poročilo, ki ga je 22. 5. 2017 izdelal S. Z. in je priloga pismu o nameri, vendar je cenitveno poročilo izrecno omenjeno v okviru bolj natančnega opisa nepremičnin in izvedenih del. 9. Predvsem pa je pomembno naslednje. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo pomen I. člena pisma o nameri, v katerem stranki izrecno izjavljata, da s podpisom pisma o nameri izražata svoj interes, odločenost in pripravljenost za sodelovanje pri prodaji/nakupu poslovnega objekta C., ki je še v fazi izgradnje. Pismo o nameri torej poudarja pripravljenost strank pri sodelovanju v prodaji, kar kaže na fazo pogajanja. Stranki sta v njem vnaprej razjasnili določene prihodnje faze oziroma določene zaveze posamezne stranke (v tem smislu višje sodišče tudi vidi III. člen pisma o nameri, ki ga pritožnica izrecno izpostavlja), ne pa jasno izjavili voljo, da želita biti zavezani kot pogodbeni stranki. V II. členu sta stranki dogovorili predmet bodoče prodajne pogodbe, v III. in IV. členu pa sta povzeli faze oziroma aktivnost vsake od njiju v nadaljevanju (priprava kupoprodajne pogodbe, priprava kupca na financiranje nakupa, priprava izbrisnih pobotnic in podpis in plačilo kupnine). To pokaže nazivni odstavek III. člena, ki govori o dogovorjenih stališčih. Gledano v celoti, gre za v fazi pogajanj sklenjen dogovor o osnovnih izhodiščih – v tem smislu je torej treba razumeti II. in III. člen pisma o nameri.

10. V tej fazi, ko sodišče verjetnost obstoja terjatve preizkuša v postopku ex parte le na podlagi listin v spisu in trditvene podlage tožeče stranke, je vsebina pisma o nameri povsem zadoščala za sklep, da tožeča stranka do stopnje verjetnosti ni uspela izkazati terjatve do tožene stranke. Ker ni izpolnjen en od dveh kumulativnih pogojev za zavarovanje z začasno odredbo iz prvega odstavka 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ, se višje sodišče ne opredeljuje do pritožbenih navedb, ki se nanašajo na pogoj iz drugega odstavka 272. člena ZIZ.

11. Izrecno zatrjevani pritožbeni razlogi in pritožbeni razlogi, na katere je višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti (drugi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), niso podani, zato je višje sodišče pritožbo zavrnilo (2. točka 365. člena ZPP).

12. Odločitev o pritožbenih stroških temelj na prvem odstavku 154. člena ZPP. Odločitev o stroških tožene stranke je odpadla, ker je postopek v tej fazi enostranski postopek.

1 Primerjaj VSL sklep II Cp 2923/2013 z dne 18. 12. 2013.