Jedro

Zastavna pravica je stvarna pravica, za njen nastanek pa je odločilna objava v javni knjigi. Načelo javnosti mora biti spoštovano zaradi varstva udeležencev v pravnem prometu. Nespoštovanje tega načela je ovira za nastanek zastavne pravice na nepremičnini in za uspešno izvedbo izvršbe z rubežem nepremičnine.

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi, sklepa sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo ugovor tretjega in njegov predlog za odlog izvršbe. Presodilo je, da je ugovor tretjega za nedopustnost izvršbe neutemeljen, saj je s pridobitvijo lastninske pravice prevzel tudi obveznost, ki izhaja iz zastavne pravice, ki je bila ustanovljena na kupljeni nepremičnini. Sodišče druge stopnje je pritožbo tretjega zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

Zoper pravnomočno odločbo je Vrhovno državno tožilstvo RS vložilo pravnočasno zahtevo za varstvo zakonitosti, s katero izpodbija oba sklepa v celoti. V zahtevi trdi, da je bilo zmotno uporabljeno materialno pravo, ker sta sodišči nepravilno uporabili 251.a do 251.f člena Zakona o izvršilnem postopku, nobeno od sodišč pa ni uporabilo 250. in 251. člena ZIP, v posledici tega pa sta obe sodišči nepravilno uporabili prvi odstavek 64. člena in prvi odstavek 73. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju. Zahteva za varstvo zakonitosti trdi, da je materialnopravno zmotno stališče obeh sodišč, da je pridobil upnik zastavno pravico že samo na podlagi zapisnika, sestavljenega pred sodiščem. Sodišči pri svoji odločitvi nista pravilno uporabili določil 251.d člena ZIP (Uradni list SFRJ, št. 20/78 do 27/90), ki v prvem odstavku določa, da na podlagi sporazuma iz 251.c člena ZIP sodišče s sklepom odredi vknjižbo in stori vse, kar je potrebno za vknjižbo zastavne pravice na nepremičnini dolžnika. Isti člen v drugem odstavku določa, da ima tak sklep naravo sklepa o zavarovanju. Sporazum je torej le podlaga za to, da sodišče odredi vknjižbo zastavne pravice. Pri tem 250. člen ZIP izrecno določa, da se zastavna pravica na nepremičnini na območju, za katero ni zemljiške knjige, pridobi z vpisom v intabulacijsko ali drugo knjigo, v katero se vpisuje zastavna pravica na nepremičninah. V konkretnem primeru v času sklenitve sporazuma take knjige ni bilo. Zaradi tega se postavlja vprašanje pridobitnega načina zastavne pravice. Stališče sodišča druge stopnje, da je zastavni upnik pridobil zastavno pravico že s popisom nepremičnine dne 10.6.1996, je zaradi tega materialnopravno zmotno, saj manjka še vpis te pravice. Pridobitev zastavne pravice z vpisom ima dva razloga: zagotavlja upniku, da se bo lahko opravila izvršba na to nepremičnino tudi proti tistemu lastniku, ki jo je pridobil pozneje in zagotavlja novemu dobrovernemu kupcu, da bo seznanjen s tem, da je nepremičnina obremenjena. Zato je treba 250. in 251. člen ZIP razumeti v tem smislu, da je vknjižbo oziroma vpis zastavne pravice potrebno zaznamovati na originalu kupoprodajne pogodbe, to je na listini, ki bi bila sposobna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, če bi bila nepremičnina v zemljiško knjigo že vpisana. Materialnopravno je zato zmotno stališče sodišča, da je za pridobitev zastavne pravice dovolj, da je le-ta vpisana na enem izmed štirih enakih izvodov, za katere 11. člen pogodbe določa, da imajo vsi lastnost izvirnika. Taka razlaga bi pomenila pravno negotovost tako za upnike kot tudi za dobroverne kupce nepremičnin. Istočasno bi tako stališče dajalo možnost izigravanja dobrovernih kupcev oziroma upnikov s strani lastnika nepremičnin oziroma s strani dolžnika. Vpisu zastavne pravice iz 250. člena ZIP namreč odgovarja edino le vpis zastavne pravice v original, to je prvi izvod kupoprodajne pogodbe, na katerem so uničeni koleki in overjeni podpisi. V običajnem življenju se namreč kot original pogodbe oziroma izvirnik pogodbe vedno šteje ta prvi izvod. Ob pravilni uporabi citiranih zakonskih določil se pokaže, da upnik ni pridobil zastavne pravice. Tretji je verjetno izkazal, da ima na nepremičnini pravico, ki preprečuje izvršbo, saj je nepremičnino kupil s kupoprodajno pogodbo z dne 9.10.1997. Zaradi tega bi sodišče na podlagi prvega odstavka 64. člena ZIZ njegovemu ugovoru moralo ugoditi. Tretji je verjetno izkazal, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, zato bi moralo sodišče tudi njegovemu predlogu za odložitev izvršbe v skladu s prvim odstavkom 73. člena ZIZ ugoditi. Vrhovno državno tožilstvo RS predlaga, da naslovno sodišče tej zahtevi za varstvo zakonitosti ugodi tako, da spremeni sklep sodišča druge stopnje, da ugovoru tretjega ugodi in izreče izvršbo za nedopustno.

Na vloženo zahtevo za varstvo zakonitosti je upnik vložil odgovor, v katerem meni, da sta sodišči pravilno uporabili materialno pravo in da zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena, zato predlaga, da jo naslovno sodišče zavrne. V odgovoru trdi, da je bila zastavna pravica zaznamovana na originalu pogodbe. Zaznamba ima pomen vknjižbe zastavne pravice in zaznambe izvršljivosti in se v skladu z 251. členom ZIP lahko opravi izvršba tudi proti drugemu, ki je nepremičnino pridobil kasneje. Postopek zavarovanja z opr. št. R 359/96 je bil pravilen in zakonit, izpeljan v okvirih, ki jih je takrat zagotavljal pravni red RS. Izvirnik pogodbe je v hrambi pri upniku od 10.6.1996 dalje z označbo sodišča o obremenjenosti nepremičnin.

Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

Upnik in dolžnik sta dne 10.6.1996 pred Okrajnim sodiščem v Domžalah v postopku z opr. št. R 359/96 sklenila sporazum strank o zavarovanju upnikove denarne terjatve. Sporazum je bil sklenjen po določilih 251.a do 251.f člena v času sklepanja sporazuma veljavnega Zakona o izvršilnem postopku (Ur. l. SFRJ, št. 20/78 do 35/91, ZIP). Na naroku za sklenitev sporazuma o ustanovitvi zastavne pravice je sodnik ugotovil sestavine posojilne pogodbe in odredil zavarovanje terjatve upnika s popisom nepremičnine. Sprejel je sklep, da je upnik s popisom pridobil zastavno pravico na nepremičnini, ki sicer ni vpisana v zemljiški knjigi. Na originalni izvod pogodbe je zabeležil obstoj zastavne pravice in ta izvod pogodbe izročil v hrambo upniku.

Dne 10.9.1997 je dolžnik v tem postopku sklenil kupoprodajno pogodbo s tretjim in mu izročil izvod kupoprodajne pogodbe, ki ima originalno overjen podpis prodajalca, potrdilo o državljanstvu in nalepljene sodne koleke. Na izvodu pogodbe sta tudi pečata RUJP o prijavi in plačilu davka na promet nepremičnin. Te dejanske ugotovitve predstavljajo za Vrhovno sodišče RS neizpodbojno dejansko podlago (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 36/04, UPB2, ZPP).

Zahteva za varstvo zakonitosti utemeljeno opozarja, da upnik ni pridobil zastavne pravice. Po določilu 250. člena ZIP se pridobi zastavna pravica na nepremičnini na območju, za katerega ni zemljiške knjige, z vpisom v intabulacijsko ali v drugo knjigo, v katero so vpisuje zastavna pravica na nepremičninah. Po določilu 251. člena ZIP ima šele tako vknjižena zastavna pravica in zaznamba izvršljivosti terjatve učinek zoper tistega, ki je lastninsko pravico pridobil pozneje. Torej: zastavna pravica, ki je vknjižena in kjer je ob knjižbi zaznamovana izvršljivost terjatve, učinkuje zoper lastnika, ki je to postal v časovno kasnejšem trenutku. Zato je dovoljeno izvršbo opraviti tudi proti njemu.

Zastavna pravica je namreč stvarna pravica, za tovrstne pravice pa je bistveno, da so absolutne in učinkujejo zoper vsakogar. Zato morajo biti javno objavljene. Povedano drugače: za "erga omnes" učinek stvarne pravice je odločilno, da je njen obstoj vsem znan oziroma vsaj imajo možnost, da jim je znan. Publicitetno načelo je tako namenjeno varstvu udeležencev pravnega prometa: upnikov, dolžnikov in morebitnih ostalih (npr. kupcev), kot to pravilno opozarja zahteva za varstvo zakonitosti. Temu je namenjen tudi predpis o trenutku pridobitve zastavne pravice: s trenutkom vpisa v (javno) knjigo - bodisi zemljiško, intabulacijsko ali drugo, namenjeno objavi ustanovljenih zastavnih pravic (primerjaj še določbo 63. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/80 do 36/90 in RS, št. 4/91, ZTLR). Podobno stališče je zavzelo tudi Ustavno sodišče RS v svoji odločbi z opr. št. Up-232/02. Iz te odločbe je razbrati pomen publicitetnega načela in v zvezi s tem povezan trenutek nastanka zastavne pravice. Res se odločba nanaša na presojo določb takrat že veljavnega Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 oz. 16/04 - UPB1, ZIZ), vendar so temeljne določbe glede zahtevane obličnosti in trenutka nastanka zastavne pravice (beri: načela javnosti) tako v ZIP kot v ZIZ primerljive in zasledujejo isti namen. Razlika je v tem, da je ZIP predvidel za zagotovitev načela javnosti pri nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, drugo javno knjigo (ali temu ustrezno evidenco), ZIZ pa je predvidel objavo rubežnega zapisnika na oglasni deski sodišča in v Uradnem listu RS.

ZIP ni poznal objave niti na sodni deski niti v Uradnem listu. Zato je treba odgovoriti, na kakšen način (in ali sploh) je zagotavljal spoštovanje načela javnosti ob ustanovitvi zastavne pravice pri nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi. Kot je bilo že povedano, je določal vodenje posebne javne knjige. Take knjige v konkretnem primeru niti pristojno sodišče niti kakšna druga služba z javnimi pooblastili ni vodila. Kot neobstoj zemljiške knjige je treba razumeti tudi neobstoj t.i. "E" knjige, kamor se vpisuje etažna lastnina in torej tudi nepremičnina, ki je predmet predloga za izvršbo v tem postopku (poslovni prostor, lokal z oznako B, ... v poslovno stanovanjskem objektu). Gotovo ni mogoče pritrditi temu, da zapis na originalu (ali katerem koli drugem izvodu listine) pogodbe lahko nadomesti objavo v javni knjigi. Pogodba je namreč listina zasebnega prava in kot taka ima drugačen značaj kot javne knjige. Tudi ni (in ne more biti) javno znana in ni mogoče niti razmišljati o "javni dostopnosti" take listine v kakršni koli obliki, ne glede na to, če jo je posedoval upnik. To pa pomeni, da za pravno veljaven nastanek zastavne pravice manjka bistveni element: njena javna objava. To terja 250. člen ZIP, pa tudi 63. člen ZTLR in končno temeljna načela obligacijskih razmerij.

Zahteva za varstvo zakonitosti po presoji Vrhovnega sodišča RS utemeljeno graja uporabljeno materialno pravo pri sprejeti odločitvi. Zato ji je na podlagi 380. v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP in v zvezi s 15. členom ZIZ ugodilo in razveljavilo oba izpodbijana sklepa. V nadaljnjem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ponovno presoditi, ali je zastavna pravica res nastala - ob upoštevanju opisanih zakonskih določil in načina nastanka zastavne pravice, kakor tudi ob upoštevanju temeljnih načel o pridobitvi lastninske pravice in s tem sposobnosti ustanavljanja zastavne pravice na nepremičnini sploh. Prav tako bo moralo v tej luči presoditi tudi ugovor tretjega o utemeljenosti njegovih trditev glede predloga za odlog izvršbe.