Jedro

Kadar rok sklenitve prodajne pogodbe ni dogovorjen, ga je treba določiti ob upoštevanju narave posla in konkretnih okoliščin. Ker sta bili tako tožnica kot posredniška agencija seznanjeni s finančno situacijo toženke ter okoliščinami v zvezi s pridobitvijo donacije, ter s tem, da bo šele s prejemom donacije omogočen nakup stanovanja, točen datum prejema donacije pa ni bil znan, je obveznost toženke skleniti prodajno pogodbo nastala s prejemom donacije.

Pogodbeno kazen je mogoče zahtevati, če je bila pravica zahtevati sklenitev pogodbe veljavno dogovorjena, ter je zahteva za plačilo pogodbene kazni posledica kršitve pogodbene obveznosti druge stranke, ki izvira iz njene sfere. Tožnica je sklenitev prodajne pogodbe zahtevala preden je toženka prejela donacijo in s tem preden je obveznost sploh nastala. Ker je toženka sklenitev pogodbe upravičeno zavrnila, niso izpolnjeni pogoji za uveljavljanje pogodbene kazni.

Ker je neizpolnitev predpogodbe posledica samovoljnega odstopa toženke, je tudi zahtevek z naslova pogodbene odškodninske odgovornosti neutemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 8.870,74 EUR in tožnici naložilo plačilo toženkinih pravdnih stroškov.

2. Tožnica v obsežni pritožbi kot bistveno navaja, sta se s toženko dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe, ki je ta nato ni želela skleniti. Najemno pogodbo sta sklenili za dva meseca, ker je toženka zagotovila, da si bo do takrat zagotovila sredstva za nakup stanovanja. Rok za sklenitev prodajne pogodbe je bil 21. 4. 2014, ko je pretekla najemna pogodba. Sodišče je zmotno ugotovilo, da je bila sporna vsebina dogovora o trajanju najemne pogodbe, možnosti njenega podaljšanja in roka za sklenitev prodajne pogodbe. Sporno je bilo le, ali je toženka predlagala podaljšanje najemne pogodbe. Ugotovitev, da stranki roka za sklenitev prodajne pogodbe nista določili, je napačna, česar toženka niti ni prerekala in sodišče ugotovitev ni črpalo iz njenih navedb. Da je bil rok za sklenitev prodajne pogodbe 21. 4. 2014, izhaja tudi iz izpovedb zaslišanih prič in drugih dokazov. Sodišče ji neupravičeno očita, da je samovoljno odstopila od predpogodbe in ni dala pravočasne zahteve za sklenitev glavne pogodbe, pri tem pa je nekritično sledilo toženki in ni opravilo vestne in skrbne presoje dokazov ter je napačno ugotovilo, da je toženka stanovanje zapustila na zahtevo tožnice. Brez podlage v dokazih je ugotovilo celo, da je tožnica izpraznitev stanovanja zahtevala pred 21. 4. 2014, čeprav je toženka trdila, da je stanovanje zapustila maja 2014. S tem je ponovno preseglo trditveno podlago in nepravilno ugotovilo, da zaradi predhodne odpovedi toženka ni bila dolžna skleniti prodajne pogodbe. Sodišče ni ugotavljalo, ali je toženka tožnico obveščala o stanju donacije, zato je napačen zaključek, da je slednja zahtevala izselitev, ker je prišlo do zamika pri prejemu donacije. Sodišče si nasprotuje z ugotovitvijo, da je tožnica toženko z zahtevo po izselitvi presenetila, zato ni predlagala podaljšanja najemne pogodbe, saj naj bi zahtevo podala v maju, pogodba pa je potekla že 21. 4. 2014. Tožnica je bila pripravljena skleniti prodajno pogodbo tudi, če toženka še ne bi imela zagotovljenih sredstev, pa bi jo o tem obvestila, a si je ta premislila in se iz stanovanja samoiniciativno odselila. Nepravilna je ugotovitev o povezanosti najemne pogodbe in predpogodbe. Dogovora o uporabi stanovanja do sklenitve prodajne pogodbe ni bilo. Obveznost skleniti glavno pogodbo ni prenehala z iztekom najemne pogodbe ali toženkino izselitvijo in ni bila vezana na posest stanovanja. Tudi če bi držalo, da sta bili sklenitev in veljavnost najemne pogodbe poslovna podlaga za sklenitev predpogodbe in glavne pogodbe, njena kasnejša ne uresničitev ne vpliva na veljavnost pravnega posla, zato je sodišče napačno uporabilo tudi materialno pravo. Tožnica je poziv na sklenitev pogodbe poslala 17. 6. 2014, po dodatnem roku pa zahtevala plačilo pogodbene kazni, saj ni šlo za fiksen rok in je šele po pozivu pridobila pravico odstopiti od pogodbe in zahtevati pogodbeno kazen. Toženka ni trdila, da odstop ni bil posledica njene kršitve in zato obveznost sklenitve pogodbe ni nastala, ta zaključek sodišča pa je tudi v nasprotju z izvedenimi dokazi. Materialno pravo je bilo napačno uporabljeno tudi glede plačila pogodbene kazni. Ne drži, da je odklonitev sklenitve pogodbe zaradi zamude pri prejemu donatorskih sredstev utemeljen razlog, saj to ni bilo dogovorjeno. Tudi za škodo v zvezi s sklenitvijo kredita je odgovorna toženka, saj je želela pridobiti neobremenjeno stanovanje, zato so stroški kredita v vzročni zvezi s kršitvijo pogodbe. Nazadnje opozarja na pristranskost sodišča prve stopnje, ki je dokaze ocenilo pod vplivom toženkine težke življenjske situacije. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev sodbe.

3. Toženka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče ocenjuje, da je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje, kot bo povzeto v naslednji točki. Pritožbene navedbe, ki kakor koli skušajo omajati pravilnost teh ugotovitev, ne prepričajo.

6. Toženka se je na Mestno občino ... obrnila za pomoč pri rešitvi stanovanjskega problema. Jeseni 2013 ji je bilo obljubljeno, da ji bo donator priskrbel sredstva za polog, ki je pogoj za pridobitev stanovanjskega kredita, v vmesnem času pa naj bi poiskala najemniško stanovanje z možnostjo odkupa. Stranki sta 19. 2. 2014 sklenili najemno pogodbo (v nadaljevanju: Pogodba) za stanovanje na N. ulici v L. Toženka je posredniško agencijo in tožnico seznanila s svojo finančno situacijo. Pogodba je bila nato sklenjena za obdobje od 21. 2. do 21. 4. 2014 z možnostjo podaljšanja (5. člen). Pogodbeni namen je bil (med drugim) najemnici zagotoviti stanovanje v obdobju do izpolnitve predpogodbe – tj. sklenitev glavne pogodbe (8. alineja prvega odstavka 1. člena). Dogovor o nakupu stanovanja za ceno 77.000 EUR je vsebovan v 11. členu, v katerem sta se pravdni/pogodbeni stranki dogovorili, da daje najemodajalka najemnici predkupno pravico na predmetu najema za obdobje dveh mesecev. Če najemnica prodajne pogodbe ne bi sklenila brez utemeljenega razloga, se je zavezala plačati 7.700 EUR pogodbene kazni. Toženka je v aprilu tožnico in posredniško agencijo obvestila, da do izteka najemne pogodbe sklenitev prodajne pogodbe ne bo mogoča, saj še ni dobila donatorskih sredstev. Stanovanje je, brez predloga za podaljšanje najemne pogodbe, dokončno zapustila v sredini maja 2014. Tožnica je toženko nato 17. 6. pisno in 7. 7. 2014 po elektronski pošti prek pooblaščenca pozvala na sklenitev prodajne pogodbe. Toženka je odgovorila, da pologa ni prejela, na kar je pooblaščenec tožnice odgovoril, da to ni upravičen razlog za zavrnitev sklenitve pogodbe. 18. 7. 2014 je tožnica odstopila od predpogodbe in toženko pozvala na plačilo pogodbene kazni ter povračilo škode v zvezi z najemom kredita za poplačilo hipoteke. Toženka je donacijo v višini 20.000 EUR prejela 28. 7. 2014. 7. Predpogodba je v skladu s 33. členom OZ pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Takšno predpogodbo v obravnavanem primeru predstavlja 11. člen Pogodbe, s katerim sta se stranki dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe. Ta dogovor je bil veljavno sklenjen (trditev o nasprotnem ni bilo), okoliščine v zvezi s prenehanjem najemnega dela Pogodbe pa na končno odločitev, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, ne vplivajo.

8. Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena (peti odstavek 33. člena OZ). Kadar rok za sklenitve prodajne pogodbe ni dogovorjen, ga je treba določiti ob upoštevanju narave posla in konkretnih okoliščin.

9. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da v predpogodbi datumski rok za sklenitev prodajne pogodbe ni bil dogovorjen, je pravilna. Iz Pogodbe (priloga A 2, B 2) izhaja, da je bila sklenjena z namenom zagotovitve uporabe stanovanja do sklenitve prodajne pogodbe, rok za sklenitev prodajne pogodbe pa v Pogodbi datumsko ni opredeljen. Navedbe tožnice, da naj bi bil rok dan poteka najemne pogodbe, niso prepričljive. Glede na to, da je bilo trajanje najemne pogodbe datumsko opredeljeno, bi v primeru obstoja dogovora o sklenitvi prodajne pogodbe v določenem roku stranki tudi to zapisali v Pogodbi. Tudi sicer je bilo trajanje najemne pogodbe določeno z možnostjo podaljšanja (5. člen Pogodbe), kar kaže na to, da 21. 4. 2014, določen kot (prvi) rok izteka najemne pogodbe ni bil hkrati dogovorjen kot končni rok za sklenitev kupne pogodbe.

10. Opredelitev datuma izteka najemne pogodbe in možnost podaljšanja kaže na to, da sta se stranki že takrat zavedali, da se prejem donacije in s tem sklenitev prodajne pogodbe lahko zavleče, saj toženka niti sama ni vedela, kdaj bo donacijo prejela, prepričljivo pa je pojasnilo sodišča prve stopnje, da sta bili tako tožnica kot posredniška agencija seznanjeni s finančno situacijo toženke ter okoliščinami v zvezi s pridobitvijo donacije ter s tem, da bo šele s prejemom donacije omogočen nakup stanovanja, točen datum prejema donacije pa ni bil znan. Pritožbene navedbe, da sodišče ni ugotavljalo, ali je toženka tožnico o stanju donacije obveščala, ne držijo, saj je v sodbi večkrat omenjeno(1), da je toženka tožnico oziroma posrednika obveščala, da nakupa zaradi pomanjkanja sredstev do izteka pogodbe ne bo mogla opraviti, kar izhaja tudi iz tožničine izpovedbe. Upoštevaje naravo posla in konkretne okoliščine primera je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je toženkina obveznost skleniti glavno pogodbo nastala (šele) s prejemom donacije. Pritožbeno sodišče se v izogib nepotrebnemu ponavljanju v zvezi s tem sklicuje na obsežno argumentacijo v izpodbijani sodbi(2), ki je v tem delu celovita, prepričljiva in logična.

11. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da to dejstvo med strankama sploh ni bilo sporno. Toženka je namreč tekom celotnega postopka trdila, da je bila sklenitev prodajne pogodbe vezana na prejem donatorskih sredstev(3), v zvezi z nejasnostmi glede trditev o pogojenosti sklenitve prodajne pogodbe s prejemom donacije pa je prvostopenjsko sodišče prepričljivo pojasnilo, da sledi toženki, da je šlo za lapsus prvotne pooblaščenke.(4) Sodišče tudi sicer ni preseglo trditvene podlage, pri obrazložitvi dokazne ocene (obstoj dogovora o roku za sklenitev prodajne pogodbe je dejansko vprašanje) pa ni omejeno le z argumenti strank, kot zmotno uveljavlja pritožnica.

12. V skladu z 247. členom OZ se upnik in dolžnik lahko dogovorita, da bo dolžnik plačal upniku določen denarni znesek, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo (pogodbena kazen), ta dogovor pa je dopusten tudi za zavarovanje zaveze iz predpogodbe. Pogodbeno kazen je mogoče zahtevati, če je bila pravica zahtevati sklenitev pogodbe veljavno dogovorjena, ter je zahteva za plačilo pogodbene kazni posledica kršitve pogodbene obveznosti druge stranke.(5) Vzrok za kršitev pogodbene obveznosti mora izvirati iz sfere te pogodbene stranke.(6)

13. Pogodba v 11. členu določa, da je toženka dolžna plačati pogodbeno kazen, če neupravičeno ne bi sklenila prodajne pogodbe. Tožnica je sklenitev prodajne pogodbe od toženke zahtevala z dopisom 17. 6. ter prek elektronske pošte 7. 7. 2014. Ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da je toženka donacijo v višini 20.000 EUR prejela 28. 7. 2014, pritožnica ne izpodbija. Tožnica je sklenitev prodajne pogodbe torej zahtevala, preden je slednja prejela donacijo, kar pomeni prej, preden je toženkina obveznost, določena s predpogodbo, nastopila. Ker obveznost toženke sploh še ni dospela, je ta tožničino zahtevo utemeljeno zavrnila. Pritožbeni očitek o preseženi trditveni podlagi ni utemeljen, saj je toženka že v odgovoru na tožbo pojasnila, da je tožnici na poziv odgovorila, da denarja, potrebnega za nakup, še ni prejela, v pripravljalni vlogi pa še, da ni mogoče spregledati dejstva, da na datum prejema donatorskih sredstev, ki jih je prejela šele po pozivu na sklenitev pogodbe, ni mogla vplivati, zato o krivdi v njeni sferi ni mogoče govoriti.

14. Po zavrnitvi sklenitve prodajne pogodbe s strani toženke je tožnica tej prek svojega pooblaščenca 18. 7. 2014 poslala odstop od predpogodbe in zahtevala plačilo pogodbene kazni ter povračilo škode v višini stroškov kredita, ki ga je tožnica najela zaradi pričakovane sklenitve prodajne pogodbe (priloga A 6). Ker je bila zavrnitev sklenitve glavne pogodbe upravičena, tožničin odstop ni posledica kršitve toženke, zato predpostavke za utemeljenost zahteve za plačilo pogodbene kazni niso izpolnjene(7).

15. Pritožbeno sodišče soglaša tudi s stališčem, da ne prejem donatorskih sredstev v konkretnem primeru predstavlja upravičen razlog za zavrnitev sklenitve prodajne pogodbe po 11. členu Pogodbe, zato je zavrnitev plačila pogodbene kazni utemeljena tudi iz tega razloga. Že prvostopenjsko sodišče je pojasnilo, da je dejansko stanje v predmetni zadevi v bistvenih okoliščinah drugačno od zadeve, na katero se sklicuje pritožba.(8)

16. Z odstopom od predpogodbe je tožnica 18. 7. 2014 izgubila pravico zahtevati izpolnitev sklenjenega dogovora, sporazum o pogodbeni kazni pa kot akcesorni dogovor deli pravno usodo obveznosti, na katere zavarovanje se nanaša (249. člen OZ). Naknadna pridobitev donatorskih sredstev tožničine zahteve za sklenitev prodajne pogodbe zato ne omogoča. 17. Ker neizpolnitev predpogodbe ni posledica kršitve toženke, temveč je tožnica od nje sama/samovoljno odstopila, je neutemeljen njen zahtevek z naslova pogodbene odškodninske odgovornosti, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje. Pritožbene navedbe so tudi v tem delu neutemeljene.

18. Pritožba utemeljeno opozarja, da je prvostopenjsko sodišče z ugotovitvijo, da je tožnica izselitev od toženke zahtevala že pred potekom najemne pogodbe 21. 4. 2014, prekoračilo trditveno podlago(9). S tem je ravnalo v nasprotju z 2. in 7. členom ZPP, a gre za relativno bistveno kršitev, ki na pravilnost odločitve ni vplivala. Ali in kdaj je tožnica zahtevala od toženke, da se iz stanovanja izseli, namreč ni materialnopravno odločilno. Najsi je bila najemna pogodba odpovedana ali pa je se je izčrpala s potekom časa, to ne vpliva na veljavnost predpogodbe – če bi ne bilo tako, čemu bi tožnica potem 18. 7. 2014 odstopila od nje? Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek o nepristranskosti sodišča, saj se je sodišče oprlo na predloženo listinsko dokumentacijo, izpovedi zaslišanih prič pa je podrobno in prepričljivo ocenilo, pri čemer tudi izpovedbi in navedbam toženke ni sledilo v celoti.

19. Pritožba je neutemeljena, pritožbeno sodišče pa ni odkrilo pomanjkljivosti, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato jo je zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Glej 11. in 12. obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (2): 6. do 8. stran obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (3): Odgovor na tožbo (točke 1, 2 in 5), pripravljalna vloga z 11. 2. 2016 (točka 6), zapisnik prve glavne obravnave (stran 3).

Op. št. (4): Glej 20. stran obrazložitve izpodbijane sodbe, opomba 7. Pritožba se na tem mestu sklicuje na navedbo toženke na prvi glavni obravnavi 1. 3. 2016 (stran 3), češ da je veljal dogovor, da naj bi tožena stranka do 21. 4. 2014 kupila stanovanje. Pri tem spregleda ostale navedbe toženke na tem istem naroku, da točnega datuma prejema donatorskih sredstev ob sklepanju pogodbe ni poznala, zato je bilo dogovorjeno, da se najemna pogodba podaljšuje do prejema donatorskih sredstev (3. stran zapisnika), ter da ni mogla skleniti prodajne pogodbe in je že ob sklenitvi agentu (seznanjena pa je bila tudi tožnica) pojasnila, da bo kupnino lahko poravnala šele ob prejemu donacije (2. stran zapisnika).

Op. št. (5): Primerjaj: VSRS sodba II Ips 139/2014 s 26. 11. 2015, tč. 11. Op. št. (6): Plavšak, N., v: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga GV Založba, Ljubljana 2003, str. 232. Op. št. (7): Pritožbeno sodišče se tu sklicuje na dejanske ugotovitve, ki izhajajo iz 19. strani obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (8): Pritožba se sklicuje na zadevo: VSK sodba Cpg 239/2013 z 11. 12. 2013. Op. št. (9): Iz trditev toženke namreč izhaja, da je tožnica pogodbo odpovedala 13. 5. 2014.