Jedro

Domika in prodaje ni mogoče enačiti, saj pomenita dve zaporedni procesni dejanji znotraj prodajnega naroka. Veljavnost domika ni odvisna od plačila kupnine, zato sodišče v primeru razveljavitve prodaje ne sme razveljaviti pravnomočnega sklepa o domiku.

V primeru razveljavitve prodaje zaradi neplačila kupnine sodišče določi novo prodajo z vrstnim redom predhodne prodaje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Dolžnik krije sam stroške pritožbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom razveljavilo prodajo nepremičnine parc. št. 1140/20 k.o. X., ki je bila prodana na tretji javni dražbi dne 14. 07. 2011. 2. Dolžnik se je zoper sklep pravočasno pritožil iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava: določbe tretjega odstavka 191. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju in drugega odstavka 194. člena ZIZ. Sodišče bi moralo po določbi tretjega odstavka 191. člena razveljaviti prodajo in ne opravljene javne dražbe. Prodaja se manifestira v že pravnomočnem sklepu o domiku nepremičnine. Po sodni praksi in odločitvah Ustavnega sodišča se sklep o domiku primerja z zavezovalnim poslom pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice. S pravnomočnostjo sklepa o domiku je sklenjena prodajna pogodba, neplačilo kupnine po sklepu o domiku pa predstavlja neizpolnitev obveznosti, kar ima po 191. členu ZIZ za posledico razveljavitev prodaje, to je razveljavitev sklepa o domiku, ne pa razveljavitve že končane javne družbe, kar je storilo sodišče v tem primeru. Javna dražba je bila izvedena zakonito in je ni mogoče razveljaviti iz razloga, ker kupec ni plačal kupnine. Vendar pa sodišče v primeru, da kupec kupnine ne plača, določi novo prodajo le, če je to še mogoče. Po mnenju pritožbe pojma „nova prodaja“ ni mogoče razlagati tako, da se v takem primeru ponovi že opravljena javna dražba, kar je storilo sodišče prve stopnje. V obrazložitvi izpodbijanega sklepa je namreč navedlo, da je že razpisalo novo, to je tretjo javno dražbo. Ne gre za novo javno dražbo, ampak za ponovljeno tretjo javno dražbo. ZIZ v 191. členu ne določa ponovitve že opravljene javne dražbe, zlasti pa ne tretje javne dražbe. Tretja javna dražba je izjemna in kot taka dovoljena le pod pogoji 194. člena ZIZ. Ta v drugem odstavku določa, da če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na tretjem naroku, tedaj sodišče izvršbo ustavi. Slednje pomeni, da po izvedeni tretji javni dražbi ni več nobene javne dražbe oziroma le-te sodišče ne sme razpisati ali ponoviti. V konkretni zadevi bi torej moralo sodišče prve stopnje sklep o domiku razveljaviti in izvršbo na nepremičnino ustaviti, ne pa ponovno razpisati narok za novo tretjo javno dražbo. V pritožbi dolžnik opozarja, da je sodišče razveljavilo le prodajo z dne 14. 07. 2011, ni pa hkrati razveljavilo sklepa o domiku z dne 12. 09. 2011, ki torej še ostaja v veljavi. Tudi v tem oziru se odločitev sodišča prve stopnje izkaže za materialnopravno zmotno. Sklepno dolžnik predlaga, da višje sodišče sklep sodišča prve stopnje z dne 13. 01. 2012 razveljavi in samo odloči o stvari tako, da sklep o prodaji nepremičnine sodišča prve stopnje z dne 12. 09. 2011 razveljavi in izvršbo na nepremičnino parc. št. 1140/20 k.o. X. ustavi. Priglaša nadaljnje izvršilne stroške.

3. Upnik je na pritožbo odgovoril in predlagal, da višje sodišče pritožbo zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje oziroma ga spremeni tako, da razveljavi prodajo nepremičnine na tretji javni dražbi in vsa po tej dražbi opravljena dejanja ter se opravi nova tretja javna dražba. Zmotno je prepričanje dolžnika, da po izvedeni tretji javni dražbi le-te ni mogoče ponoviti. Sodišče tudi pravilno ni razveljavilo sklepa o domiku in ustavilo izvršbe na nepremičnino. V konkretni zadevi sodišče prve stopnje lahko razpiše tretjo javno dražbo, saj ne gre za situacijo, v kateri nepremičnine na tretji javni dražbi ni bilo mogoče prodati. Nepremičnina je bila na tretji javni dražbi prodana. Sodišče sicer obširnih navajanj upnika v odgovoru na pritožbo ni povzelo v večji meri, saj so za odločanje o pritožbi pravno nepomembna.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku – ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ.

6. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom razveljavilo prodajo nepremičnine, opravljene na tretji javni dražbi. Odločitev je sprejelo na podlagi določb prvega do tretjega odstavka 191. člena ZIZ, potem ko je ugotovilo, da kupec (sicer upnik iz tega postopka) ni plačal kupnine skladno s sklepom z dne 12. 09. 2011. Po predmetnem sklepu je bil upnik oproščen plačila kupnine v višini 263.327,66 EUR, odločeno pa je bilo, da mora preostalo kupnino, to je kupnino v višini 146.521,84 EUR plačati v roku 30 dni od prejema sklepa, drugi del kupnine v višini 167.150,50 EUR pa do 14. 11. 2011. Ker tako določene kupnine ni plačal, je sodišče prve stopnje na podlagi citiranih določb razveljavilo opravljeno prodajo.

7. Odločitev sodišča je pravilna. Po določbi tretjega odstavka 191. člena ZIZ sodišče s sklepom razveljavi prodajo in določi novo prodajo, če kupec v določenem roku ne položi kupnine. Ker je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom v izreku sledilo dikciji citiranega tretjega odstavka 191. člena ZIZ, mu ni mogoče očitati, da bi pri tem storilo očitano kršitev pravil postopka. Kot brezpredmetna se torej izkaže pritožbena navedba, da je sodišče v obrazložitvi napačno navedlo, da je razpisalo tretjo javno dražbo. Pravnomočen postane izrek in ne obrazložitev. Tudi sicer določba tretjega odstavka 191. člena, po kateri sodišče po razveljavljeni prodaji določi novo prodajo, pomeni le-to, da se novo prodajo določi skladno z določbami ZIZ, to pa je z odredbo o prodaji (prvi odstavek 181. člena ZIZ).

8. Dolžnik v pritožbi napačno enači prodajni narok s prodajo iz tretjega odstavka 191. člena ZIZ. Sodišče v izvršilnem postopku nepremičnino proda bodisi na javni dražbi (prvi odstavek 183. člena ZIZ) bodisi z neposredno pogodbo (tretji odstavek 183. člena ZIZ). Zakon torej pozna dve obliki prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Če kupnina po prodaji ni plačana, zakon v tretjem odstavku 191. člena ZIZ odreja razveljavitev prodaje, ki je bila lahko opravljena bodisi na javni dražbi bodisi neposredno s pogodbo. Če sodišče odredi prodajo z javno dražbo, je prodaja le procesno dejanje sodišča znotraj prodajnega naroka (1). Sodišče na prodajnem naroku, potem ko ugotovi, da so izpolnjeni tako pogoji za opravo naroka kot tudi pogoji za prodajo, začne prodajo z višanjem ponudb. Prodaja je končana, ko sodišče ugotovi najvišjo ponudbo. Temu sledi sklep o domiku. Tako se izkaže za napačno pritožbena navedba dolžnika, da je domik in prodajo potrebno enačiti, saj pomenita dve zaporedni procesni dejanji znotraj prodajnega naroka.

9. Dolžnik v pritožbi tudi nepravilno veže veljavnost domika na plačilo kupnine. Veljavnost sklepa o domiku, če je bila nepremičnina prodana na prodajnem naroku, je odvisna zgolj od tega, ali so bile pri prodaji nepremičnine upoštevane vse procesne določbe zakona, ki določajo pogoje za opravo prodajnega naroka. Ni pa veljavnost domika odvisna od plačila kupnine, kar jasno izhaja tako iz citirane določbe tretjega odstavka 191. člena (zakon zahteva razveljavitev prodaje in ne razveljavitev domika) kot tudi iz prvega odstavka 192. člena ZIZ, po kateri sta pogoja za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine tako pravnomočen sklep o domiku kot tudi položitev kupnine. Iz slednjega izhaja, da položitev kupnine v ničemer ne vpliva na veljavnost sklepa o odmiku. Zato v primeru razveljavitve prodaje iz tretjega odstavka 191. člena ZIZ sodišče ne sme razveljaviti pravnomočnega sklepa o domiku. V zakonu ni nobene podlage, da bi sodišče v primeru neplačila razveljavilo še sklep o domiku. To je tudi logično, saj sklep o domiku nima nikakršnih obligacijskih ali stvarnopravnih posledic. Šele v primeru njegove pravnomočnosti, ob dodatnem pogoju položitve kupnine, je sodišče zavezano izdati sklep o izročitvi, ki pa ima stvarnopravne posledice – pridobitev lastninske pravice (1. odstavek 192. člena ZIZ).

10. Zmotno je tudi stališče dolžnika, da bi moralo sodišče v primeru razveljavitve prodaje določiti novo, to je naslednjo prodajo v smislu naslednjega prodajnega naroka. Slednjega tretji odstavek 191. člena ZIZ ne določa. Ker je torej prodaja le procesno dejanje znotraj prodajnega naroka, sodišče pa po 191. členu ne razveljavi prodajnega naroka, temveč prodajo sâmo, je potrebno tretji odstavek 191. člena ZIZ razlagati tako, da sodišče v primeru razveljavitve prodaje po navedenem členu določi novo prodajo – prodajo z vrstnim redom predhodne prodaje (2). Zato lahko sodišče tudi v primeru razveljavitve prodaje, ki je bila opravljena na tretji javni dražbi, ponovno razpiše tretjo javno dražbo, na kateri prodaja predmetno nepremičnino. Upnik v odgovoru na pritožbo pravilno opozarja, da se določba drugega odstavka 194. člena ZIZ uporablja le v primeru, ko nepremičnine tudi na tretjem javnem naroku ni bilo mogoče prodati, torej ko ni bilo kupca. Slednje pa ni slučaj v tem izvršilnem postopku.

11. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom razveljavilo le prodajo nepremičnine, ki jo je opravilo na tretjem prodajnem naroku, ne pa tudi procesnega dejanja (naroka) samega, kot zmotno meni dolžnik v pritožbi. Tretja javna dražba je bila veljavno opravljena, z izpodbijanim sklepom je bila za nazaj razveljavljena le prodaja.

12. Pritožba ni utemeljena in niso podani pritožbeni razlogi, na katere je višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na šestem odstavku 38. člena ZIZ.

(1) Tako tudi Borivoj Starović, Komentar Zakona o izvršnom postopku, drugi del, druga spremenjena in dopolnjena izdaja, letnik 1991, izdajatelj Pravo, stran 429. (2) Ibid. na strani 440.