Jedro

V pravnem režimu Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) stanovanjska pravica ni bila podedljiva. Pač pa je ZSR socialni položaj uporabnikov po smrti imetnika ali po tem, ko je stanovanje trajno prenehal uporabljati, urejal s specialnimi določbami. Socialni položaj v sedanjem sistemu SZ prihaja v poštev le pri najemnikih stanovanja (56. člen), za lastnike pa zaradi pravice do dedovanja to ni potrebno.

Izrek

Reviziji se ugodi. Sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje v B., na katerem je bila imetnica stanovanjske pravice pok. Š. F. Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči omogočiti nakup drugega primernega stanovanja. Odločilo je še, da mora tožeča stranka toženi povrniti njene pravdne stroške. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje. V reviziji trdi, da je pravna prednica tožnikov vložila zahtevo za prodajo stanovanja kot imetnica stanovanjske pravice, da pa ji je tožena stranka prodajo zavrnila zaradi domnevnega rušenja stavbe, poleg tega pa ji tudi ni hotela prodati nadomestnega stanovanja. S tem je zlorabila svoj položaj. Zakonske dolžnosti jo je nato razbremenila še dolžina sodnega postopka, kar vse je pripeljalo do neenakosti pred zakonom. Tožba je bila namreč vložena 15.10.1993, tožnica pa je umrla 26.2.1996. Nesprejemljivo je, da so tožniki ob pravico samo zato, ker o njej ni bilo odločeno v razumnem roku, čeprav so sodni postopek morali sprožiti zaradi nezakonitega ravnanja tožene stranke. Prav tako sta sodišči zmotno uporabili materialno pravo, ker sta retroaktivno uporabili 147. člen SZ. Ker tožniki nedvomno sodijo med družinske člane po 147. členu SZ, za odkup ni pomembno, ali so bili navedeni v najemni pogodbi ali ne.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Tožena stranka v odgovoru ugotavlja, da dediči pravice do odkupa niso mogli podedovati, ker je pravica iz 147. člena SZ nepodedljiva. Zato predlaga, da revizijsko sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno.

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče uvodoma ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje načeloma pravilno tolmačili 147. člen Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ). Ta določba je specialni predpis, ki ureja pravno situacijo po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice. V njej je urejena pravica do sklenitve najemne in/ali kupoprodajne pogodbe pravnih naslednikov prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice. Pravilno je tudi tolmačenje novele tega zakona, ki je tudi po mnenju revizijskega sodišča zgolj interpretativne narave. Zavezanci za prodajo stanovanj po privatizacijskih pogojih so tudi pred novelo morali prodati stanovanje le tedaj, če je bilo stanovanje zasedeno.

Kljub temu pa sodišči druge in prve stopnje o sporu nista pravilno odločili. Ugotovljena dejanska podlaga na prvi in drugi stopnji (nanjo je revizijsko sodišče po 3. odstavku 385. člena ZPP vezano) je zahtevala povezavo navedene določbe še z drugimi določbami SZ, ki so toženi stranki nalagale določena dejanja, pa jih je ta opustila.

Socialni in premoženjski vidik nekdanje stanovanjske in sedanje (po lastninjenju in privatizaciji) lastninske pravice na stanovanjih sicer zahtevata ozko tolmačenje tistih določb SZ, ki urejajo prehod iz prejšnjega v sedanji pravni režim. Ozko zato, ker SZ z (delnim) upoštevanjem dosedanjih stanovanjskih razmerij (predvsem njihovo socialno naravo) posega v s sedanjo Ustavo RS zajamčeno pravico do zasebne lastnine in dedovanja (33. člen Ustave RS). Medtem ko socialnih pravic, ki so vezane na osebo upravičenca, ni mogoče podedovati, pa so podedljive njegove premoženjske pravice.

Zato se v primeru smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice postavi vprašanje, od kdaj naprej je mogoče šteti, da je njegova pravica do stanovanja postala premoženjska. Vrhovno sodišče ugotavlja, da gotovo tedaj, ko je stanovanje odkupil in s tem po izrečni določbi 118. člena SZ pridobil tudi vse pravice, ki jih imajo lastniki stanovanj. To pomeni, da v primeru njegove smrti stanovanje podedujejo njegovi dediči. Pred odkupom pa položaj ni tako jasen. Dediči pravice nimajo, če nekdanji imetnik sploh ni zahteval odkupa in se je zadovoljil le z najemno pogodbo. Odprto pa ostaja vprašanje, kaj tedaj, če je imetnik zahtevo vložil, pa o njej do njegove smrti še ni bilo odločeno.

V pravnem režimu Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) stanovanjska pravica ni bila podedljiva. Pač pa je ZSR socialni položaj uporabnikov po smrti imetnika ali po tem, ko je stanovanje trajno prenehal uporabljati, urejal s specialnimi določbami. Socialni položaj v sedanjem sistemu SZ prihaja v poštev le pri najemnikih stanovanja (56. člen), za lastnike pa zaradi pravice do dedovanja to ni potrebno.

Ostaja torej le vmesno obdobje, tj. čas, ko je SZ že začel veljati, privatizacija pa še ni bila opravljena. Ta je urejen v 147. členu SZ, ki zahteva tehtanje obeh interesov, premoženjskega in socialnega, saj gre za prehod iz enega sistema v drugega. Rezultat je nato odvisen tudi od ravnanja ene ali obeh strank v času, ko je tekel rok za privatizacijo. V konkretnem primeru gre predvsem za ravnanje tožene občine, ki je prispevala k temu, da pokojna tožnica svoje pravice do odkupa ni mogla uveljaviti.

Tako je za odločitev pomembno, da je SZ določil roke, v katerih mora zavezanec skleniti prodajno pogodbo, in to je 30 dni po vloženi zahtevi (5. odstavek 117. člena SZ). Zakon tudi določa rok, v katerem je mogoče uveljaviti pravico do nakupa s strani upravičenca (123. člen SZ). V zakonu določeno obdobje dveh let omogoča vzpostavitev ravnotežja med interesi države (občine) in interesi posameznih upravičencev ter njihovih dedičev. Če katerakoli od strank v tem obdobju svojih pravic ne izkoristi ali pa krši predpisane obveznosti, gre to v njeno breme.

Navedeno vodi k naslednjemu sklepu. Če bi Š. F. umrla pred vloženo zahtevo, tožniki ne bi imeli pravice do odkupa. Toda pok. Š. F. je zahtevo vložila. V obravnavanem primeru je tožena stranka najprej odklonila odkup, in sicer zato, ker naj bi bila sporna nepremičnina predvidena za rušenje. Zahteva je bila zavrnjena po poteku 30-dnevnega roka (zahteva je bila vložena 28.6.1993, odklonitev pa je prispela 2.8.1993). Š. F. je nato dne 15.10.1993 vložila tožbo, umrla pa šele nekaj manj kot dve leti in pol po tem (26.2.1996). Med postopkom je tožena stranka vztrajala pri ugovoru predvidenega rušenja sporne stanovanjske stavbe (stanovanja), nadomestnega stanovanja ni bila pripravljena prodati, poleg tega pa se je med sodnim postopkom šele po daljšem času odzvala na poziv sodišča, da imenuje svojega pravnega naslednika (Mestna občina K.).

Po 22. členu Ustave RS je vsakomur zagotovljeno enako varstvo njegovih pravic. V tem primeru je tožena stranka predolgo in neenakopravno obravnavala tožnico v primerjavi z drugimi kupci stanovanja na spornem območju. Dejstvo je, da je prišlo do smrti Š. F. po poteku roka, v katerem bi tožena stranka morala odločiti o zahtevi in se nato v pravdnem postopku odločiti za morebitno ugoditev podrejeno uveljavljanemu zahtevku. Če bi se razmerja med njo in toženo stranko uredila v zakonskem roku, bi s tem kupljeno stanovanje postalo del njenega premoženja, to pa bi po njeni smrti prešlo na njene pravne naslednike.

Ker do tega ni prišlo, je revizijsko sodišče moralo reviziji ugoditi. Pri tehtanju navedenih ustavno zajamčenih pravic in interesov je interes tožene stranke (da obrži sporno stanovanje oz. ne proda nadomestnega stanovanja) moral stopiti v ozadje.

Sodišči sta tako o tožbenem zahtevku materialnopravno zmotno odločili. Zaradi zmotne uporabe določb SZ tudi nista ugotovili vseh pravno odločilnih dejstev. Revizijsko sodišče je zato obe sodbi razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev temelji na 2. odstavku 395. člena ZPP.

Pravno pomembno za razsojo je, ali je bila trditev tožene stranke o predvidenem rušenju utemeljena ali ne, in če je, ali je pok. Š. F. imela pravico do odkupa nadomestnega stanovanja ali ne. V ponovljenjem postopku naj zato sodišče oceni ponujene in predložene dokaze v tej smeri. Šele nato bo lahko o zadevi pravilno odločilo.

Revizijski stroški so nadaljnji stroški pravde. O njih bo odločilo sodišče prve stopnje, ko bo o zadevi ponovno odločalo (3. odstavek 166. člena ZPP).