Jedro

V fazi postopka, ko lahko stranke uveljavljajo le ugotovitev kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin, cenitev, ki določa vrednost nepremičnin na datum pred pravnomočno ugotovljeno vrednostjo, ne more izkazovati zahtevane kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog dolžnika z dne 23.11.2009 za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, ki so v naravi kmetijska zemljišča. Zoper tak sklep se pravočasno pritožuje dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Sodišču prve stopnje očita kršitev pravice do kontradiktornosti postopka, saj mu je sodišče pripombe sodnega cenilca M. B. na izvedeniško poročilo cenilca A. Ž. z dne 1.12.2009, ki jih je šteti kot dopolnitev cenitvenega poročila, posredovalo šele skupaj z izpodbijanim sklepom in se tako dolžnik ni imel možnosti izjasniti o teh pripombah. Dalje pritožba navaja, da so delno točne navedbe cenilca B., da je sodni cenilec Ž. ocenjeval zemljišča ob predpostavki velike možnosti, da bodo sporna zemljišča v naslednjih letih zazidljiva, vendar pa nesporno iz Ž. cenitve izhaja tudi, da je pri ocenjevanju tržne vrednosti upošteval tako potrdilo o namenski rabi prostora, podatke o primerjavi prodaj na internetnih portalih in ponudbo v dnevnem časopisju. Pri ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnin po tržni metodi je nujno upoštevati podatke o primerjalni prodaji, na podlagi česar cenilec Ž. ugotavlja, da dosegajo tudi vrednost 10 EUR na m2. Pri oceni je potrebno upoštevati tudi položaj zemljišč glede na prostorski plan O. C. ter dejstvo, da so nekatere nepremičnine locirane ob regionalni cesti, poleg stavbnih zemljišč. Izvedenec Ž. je vse kriterije za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin upošteval, zato na ugotovljeno tržno vrednost ni vplivalo le dejstvo oz. ocena, da bodo parcele zazidljive v prihodnosti ali vsaj v nadaljnjih desetih letih. Meni, da je prvostopno sodišče neutemeljeno sledilo zgolj izjavi cenilca B. Mnenje sodišča, da je pravilna B. cenitev in ne cenitev Ž., pa je neutemeljeno in ni podprto s strokovnim argumentom. Glede na različna mnenja in ugotovitve vrednosti nepremičnin ter dejstvo, da sodišče v različnih zadevah upošteva cenitvena poročila s tako velikimi odstopanji, bi moralo sodišče ponovno ugotoviti vrednost nepremičnin z novim cenilcem. Pritožba predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve v novo odločanje.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je skladno s 4. odstavkom 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) presojalo utemeljenost dolžnikovega predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin. Glede na navedeno določbo mora stranka za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazati, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila.

V predmetni zadevi je sodišče tržno vrednost (dolžnikovega idealnega deleža) nepremičnin, ki so v naravi kmetijska, gozdna in stavbna zemljišča, ugotovilo s sklepom z dne 10.9.2009, v zvezi s popravnim sklepom z dne 23.9.2009, ki sta postala pravnomočna 6.10.2009, in sicer je ocenilo tržno vrednost nepremičnin na dan 26.3.2009. Predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin je namenjen ugotovitvi kasnejše, (precejšnje) spremembe vrednosti nepremičnin, kar mora stranka izkazati z mnenjem sodnega cenilca. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je dolžnik svoj predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, ki so v naravi kmetijska zemljišča, utemeljeval s cenitvenim poročilom sodnega cenilca Ž., ki je datirano 27.11.2008. S cenitvenim poročilom z dne 27.11.2008 pa ni mogoče izkazovati spremembe vrednosti nepremičnin, do katere naj bi prišlo po 26.3.2009, saj izkazuje vrednosti nepremičnin pred in ne kasneje od tega datuma, ko je sodišče že ugotovilo vrednost nepremičnine s pravnomočnim sklepom. V fazi postopka, ko lahko stranke uveljavljajo le ugotovitev kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin, cenitev, ki določa vrednost nepremičnin na datum pred pravnomočno ugotovljeno vrednostjo, ne more izkazovati zahtevane kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin po členu 178/4 ZIZ.

Četudi bi morda cenitev sodnega cenilca Ž. lahko vplivala na prvotno oceno vrednosti, pa takrat dolžnik pripomb na cenitveno poročilo cenilca B. ni imel, prav tako pa se zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, ki jo je sodišče oprlo na B. cenitev, ni pritožil in je sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin na dan 26.3.2009 postal pravnomočen (6.10.2009). Kot tak pa seveda veže stranke in sodišče glede ugotovitve vrednosti nepremičnin (na dan 26.3.2009), ki so predmet prodaje v tem izvršilnem postopku.

Zato pa tudi drugi razlogi sodišča prve stopnje, zakaj ni upoštevalo cenitve sodnega cenilca Ž. z dne 27.11.2008, niso odločilni. Pritožbeno nasprotovanje ugotovljenim dejstvom sodišča prve stopnje, da Ž. mnenje na izkazuje višje vrednosti nepremičnin zaradi domneve spremembe zazidljivosti v prihodnosti, in očitek nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja zaradi neupoštevanja ostalih kriterijev, ki jih je Ž. uporabil pri svoji oceni, zato ne more vplivati na sprejeto odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi dolžnikovega predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin.

Ob tem je še poudariti, da pritožba tudi ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da so ocenjevane nepremičnine v naravi še vedno kmetijska zemljišča, kar izhaja tudi iz mnenja cenilca Ž. Torej niti iz tega razloga vrednost nepremičnin (po 26.3.2009) ni mogla biti spremenjena.

Neutemeljen je tudi očitek bistvene kršitve določb postopka po 8. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, ki bi naj bil po mnenju pritožbe v tem, da je bila dolžniku izjava sodnega cenilca B. z dne 1.12.2009 vročena šele skupaj z izpodbijanim sklepom, zaradi česar se dolžnik naj ne bi imel možnosti izjasniti o njej. Najprej je poudariti, da ne gre za prvo ugotovitev vrednosti nepremičnine, pač pa ponovno ugotovitev vrednost nepremičnine, za katero 4. odstavek 178. člen ZIZ predvideva, da jo sodišče ugotovi na prodajnem naroku, z odredbo. Dolžniku je torej bila dana možnost obravnavanja predloga že s tem, ko je bil pravilno vabljen na prodajni (dražbeni) narok z dne 15.12.2009, ki pa se ga ni udeležil. Na naroku je sodišče obravnavalo dolžnikov predlog in predstavilo pridobljeno izjavo sodnega cenilca B. na cenitev sodnega cenilca Ž. z dne 1.12.2009 ter tudi sprejelo odločitev o zavrnitvi dolžnikovega predloga, kot izhaja iz zapisnika o prvem dražbenem naroku z dne 15.12.2009. Drugačnega obravnavanja predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine ZIZ ne predvideva, zato v konkretnem primeru tudi ni mogoče govoriti o nobeni bistveni kršitvi določb postopka sodišča prve stopnje pri obravnavanju le-tega.

Čeprav deloma iz drugih odločilnih razlogov, kot jih je navedlo sodišče prve stopnje in so pojasnjeni zgoraj, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da dolžnik ni uspel z verjetnostjo izkazati, da se je vrednost nepremičnin, ki so v naravi kmetijska zemljišča, od prejšnje ugotovitve do dneva prodaje precej spremenila.

Ker dolžnik ni navedel nobenega utemeljenega razloga za nasprotovanje izpodbijani odločitvi, pritožbeno sodišče pa v okviru uradnega preizkusa tudi ni ugotovilo nobenih nepravilnosti sodišča prve stopnje (2. odst. 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom ZIZ), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).