Jedro

Ohranitev že vpisanih izvedenih pravic ZVEtL-1 ureja v 31. členu. Pri tem od splošnega pravila prenosa hipotek, zemljiškega dolga in stvarnega bremena, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisani na nepremičnini kot celoti, na vse predhodno še ne vpisane posamezne dele stavbe, določa izjemo glede izvedenih pravic, vpisanih v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi in zavarovanju. Za te velja, da se ne ugotovijo na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil prvi pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene nepremičnine na nepremičnini kot celoti. To pa je takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, če je pravni naslov odločba sodišča ali drugega državnega organa, pa glede na dan izdaje odločbe, ki je pravni naslov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom: (A) dovolilo vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin, in sicer predpogodbe za nakup stanovanja s 27. 3. 2002 med prodajalcema A. A. in B. A. ter kupcema C. C. in D. D. za stanovanje v izmeri 72 m2, v stavbi na naslovu ..., in potrdila s 5. 8. 2010, v katerem je navedeno, da se stanovanje nahaja na naslovu ..., pod oznako 5, ter meri 66,06 m2, (B) ugotovilo, da ima stavba z ID znakom 0000-184 še dva posamezna dela: ID 0000-184-5, katerega lastnik je C. C., ter ID 0000-184-13, katerega skupna lastnika sta E. E. in F. F., ter na oba posamezna dela preneslo izvedene pravice in zaznambe.

2. Zoper odločitev sodišča, da na posamezni del stavbe z ID znakom 0000-184-5 preidejo izvedene pravice in zaznambe, razen ID omejitve 001, ID omejitve 002 in ID omejitve 003, vlaga pritožbo peti udeleženec C. C. Ne strinja se s presojo sodišča, da je lastninsko pravico pridobil šele z izpodbijanim sklepom, in zatrjuje, da sposobnost listine za dosego tabularnega vpisa ni nujen pogoj, da ta v postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) predstavlja pravni naslov. Predpogodba s 27. 3. 2002 po vsebini predstavlja prodajno pogodbo, kot je primerljive pogodbe z identično vsebino za druga stanovanja v pravdnih postopkih razlagalo sodišče. V času sklenitve pravnega posla pravni red ni določal zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja kot posebnega razpolagalnega posla, potrebnega za učinkovit prehod lastninske pravice na nepremičnini, kar je zakonodajalec pri snovanju ZVEtL-1 upošteval. Predložena listina s 27. 3. 2002 je ustrezen pravni naslov, saj ob pravilnem tolmačenju gre za overjeno glavno pogodbo, sklenjeno pred prvim januarjem 2003, na podlagi katere je pritožnik stanovanje prevzel v lastniško posest, oziroma pridobil vsaj lastniško pravico v pričakovanju. Ta ima po zakonu prednost pred prisilnimi hipotekami, ki so jih upniki nasprotnih udeležencev pridobili na stavbišču predmetne stavbe po tem, ko sta mu nasprotna udeleženca stanovanje že izročila v last. To se nanaša na vse izvedene pravice razen treh omejitev, nastalih pred 27. 3. 2002, ki jih pritožnik ne izpodbija. Sodišče je neupravičeno izenačevalo položaje pridobiteljev posameznih delov stavbe, saj je pritožnikov pravni naslov edini notarsko overjen. Dodatno je sporna ugotovitev obstoja prisilne hipoteke z ID znakom omejitve 004, ki je nastala po učinkovanju zaznambe tega postopka v zemljiški knjigi, kar je v nasprotju s tretjim odstavkom 80. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) v zvezi s prvim odstavkom 11. člena ZVEtL-1. 3. Na pritožbo sta odgovorila prva udeleženka G., d. d. - v stečaju, in četrta udeleženka H., d. o. o., ter predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju pravilno upoštevalo določilo 18. člena ZVEtL-1, po katerem sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa zakon, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa. Ugotovilo je, da med udeleženci ni spora o lastništvu pritožnika na posameznem delu z ID znakom 0000-184-5, zato mu je kljub neustrezni listini o pravnem poslu lastninsko pravico priznalo.

6. Po določilu drugega odstavka 19. člena ZVEtL-1 je pravni naslov po tem zakonu listina o pravnem poslu (ali pravnomočna sodba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa), s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da predpogodba za nakup stanovanja s 27. 3. 2002 teh lastnosti nima. Iz omenjene listine izhaja zaveza pogodbenih strank, da bosta v letu 2011 pri notarju overila pogodbo z vsebino, kot je navedena v nadaljevanju, in v kateri je v IV. točki določeno, da bo do overitve prišlo ob izplačilu celotne kupnine, hkrati bodo takrat plačani tudi odmerjeni davek na promet nepremičnin in notarski stroški. Kot izhaja iz potrdila pod prilogo D 11, je do končnega poplačila prišlo šele 5. 8. 2010. V postopku je bilo ugotovljeno še, da predmet prodaje v pogodbi ni bil pravilno opredeljen (napačna parcelna številka, napačen naslov, ni bilo enote stanovanja). Vknjižba lastninske pravice (ne glede na v času sklenitve pravnega posla neobligatorno zemljiškoknjižno klavzulo) na podlagi pogodbe s 27. 3. 2002 tako nedvomno ne bi bila mogoča, kar v pritožbi priznava tudi pritožnik.

7. Ohranitev že vpisanih izvedenih pravic ZVEtL-1 ureja v 31. členu. Pri tem od splošnega pravila prenosa hipotek, zemljiškega dolga in stvarnega bremena, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisani na nepremičnini kot celoti, na vse predhodno še ne vpisane posamezne dele stavbe, določa izjemo glede izvedenih pravic, vpisanih v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi in zavarovanju. Za te velja, da se ne ugotovijo na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil prvi pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene nepremičnine na nepremičnini kot celoti. To pa je takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, če je pravni naslov odločba sodišča ali drugega državnega organa, pa glede na dan izdaje odločbe, ki je pravni naslov.

8. Dogovor s 27. 3. 2002, imenovan predpogodba, je notarsko overitev listine o pravnem poslu predvidel šele po plačilu celotne kupnine. Overitev podpisa prodajalca ob sklenitvi predpogodbe zato v konkretnem primeru listini še ne daje značaja pravnega posla, s katerim bi v svoje breme in v korist pridobitelja prodajalec prenašal lastninsko pravico. Overjen je podpis dogovora o sklenitvi glavne pogodbe po plačilu kupnine in ne pogodba sama. Pritožnik zato s pritožbenimi navedbami, s katerimi skuša na podlagi ekstenzivne razlage pojma pravnega naslova v postopku ZVEtL-1 in pomena overitve doseči izbris vknjiženih hipotek vse od sklenitve predpogodbe dalje, ne more uspeti. Sodišče je namreč njegovo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe ugotovilo zaradi nespornosti med udeleženci, ta pogoj pa glede prenosa izvedenih pravic zaradi nasprotovanja upnikov ni izpolnjen.

9. ZVEtL-1 ohranitev že vpisanih pravic veže na vse pravice, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisane na nepremičnini kot celoti, ne glede na to, ali je vpis nastal prej ali po vpisu zaznambe postopka za vzpostavitev etažne lastnine, zato je neutemeljena tudi pritožbena graja ugotovitve obstoja prisilne hipoteke z ID omejitve 004. Varovalni učinek vpisa zaznambe postopka bo pri odločanju o vknjižbi upoštevalo zemljiškoknjižno sodišče. 10. Ker v pritožbi uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, je pritožbeno sodišče ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev določb postopka iz drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1) in 3. členom ZVEtL-1 pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).