Jedro

V stečajnem postopku je kljub nesodelovanju dolžnika treba prodati vse premoženje, ki sodi v stečajno maso, iz tega pa se nato poplačajo upniki, kar je tudi namen vsakega stečajnega postopka. Nesodelovanje stečajnega dolžnika pa nikakor ne pomeni, da nepremičnine sploh ni mogoče oceniti.

Izrek

I. Pritožba zoper II. točko izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje se zavrže. II. V preostalem delu (glede I. točke izreka) se pritožba zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se poslovni prostor-pisarne, stanovanje št. 22 na naslovu C., ID znak xx, proda na podlagi javne dražbe za izklicno ceno v višini 78.300,00 eurov, varščina pa se določi v višini 7.830,00 eurov (I. točka izreka), poleg tega je stečajni dolžnici tudi naložilo izpraznitev prostorov v roku treh mesecev po prejemu sklepa (II. točka izreka).

2. Zoper navedeni sklep se je upnik pravočasno pritožil. Navaja, da je ločitveni upnik na tem stanovanju. Sodni cenilec si ni osebno ogledal nepremičnine, cenitev pa je pripravil le glede na primerjavo stanovanj v tem delu M.. Stanovanje se nahaja v centru M., nasproti stavbe sodišča in je vrednost 78.300,00 eurov prenizka. Stečajna dolžnica ga je opozorila, da je v cenitvi navedeno, da je ocenjena vrednost po 1.220,00 EUR/m2, kar skupaj znaša 78.263,00 eurov, kar pa ne drži, saj glede na kvadraturo (70,90 m2) to znaša 86.498,00 eurov. Stečajna dolžnica je pritožnika tudi obvestila, da je bilo to stanovanje v postopku izvršbe pred Okrajnim sodiščem v Mariboru, opr. št. In 1553/2006, v letu 2010 ocenjeno na vrednost, ki je bila višja od 100.000,00 eurov. Na stanovanju je pred njim vpisan upnik V., potrditvah pritožnice pa kljub njenemu predlogu tudi ni vpogledal v spis In 1553/2006. Ob tem se nepremičnine nikoli ne prodajo na prvi dražbi, na drugi dražbi pa bo cena nižja in upnik ne bo poplačan. S posrednim ocenjevanjem, brez ogleda nepremičnine, je zmotno ugotovljena vrednost nepremičnine, kar dokazuje tudi cenitev, narejena v postopku z opr. št. In 1553/2006. Zato naj višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi in naloži stečajnemu upravitelju, da se vrednost stanovanja oceni v skladu s predpisi, opravi naj se osebni ogled in neposredna cenitev, določi naj se pravilna tržna vrednost stanovanja.

3. Stečajni upravitelj je v zvezi s pritožbo navedel (r. št. 78 spisa), da so ravnanja stečajne dolžnice nedopustna zaradi nedosegljivosti in onemogočanja ogleda nepremičnin s strani cenilcev. Stečajna dolžnica pa hodi na sodišče in vpogleduje v spis. Cenilec je vrednosti nepremičnin ocenil pošteno. Če je cena res prenizka, bo na dražbi velik interes kupcev in bo cena samo rasla. Če bi sodišče smatralo, da je pritožba utemeljena, naj naloži pritožniku založitev stroškov cenitve, saj stečajne mase še ni, stečajno dolžnico pa naj pozove, da izroči ključe stanovanja in pisarne.

4. Pritožnik je v pritožbi navedel, da izpodbija celotni sklep. II. točka izpodbijanega sklepa se nanaša le na stečajno dolžnico in v ničemer ne posega v pravni položaj pritožnika – upnika. Zato je višje sodišče pritožbo v tem delu, torej v delu, ki se nanaša na nalog stečajni dolžnici, da izprazni nepremičnino, ki se prodaja, zavrglo.

5. Pritožba zoper I. točko izpodbijanega sklepa ni utemeljena.

6. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da je pritožnik ločitveni upnik na stanovanju, ki je predmet prodaje, kar pomeni, da se zanj v obravnavanem primeru uporablja 345. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP). S pritožbo zoper ta sklep se pritožnik ne more spuščati v ugotovitev terjatve in ločitvene pravice za plačilo terjatve upnika B. d.d.. Terjatev tega upnika je namreč del sklepa o preizkusu terjatev ter ločitvenih pravic z dne 18. 6. 2012 (r. št. 62) v zvezi s končnim seznamom preizkušenih terjatev z dne 15. 6. 2012 (r. št. 59 spisa), ki je pravnomočen in se zoper njega sploh ni nihče pritožil. Zato so navedbe o prerekanju njegove terjatve za odločitev višjega sodišča nepomembne. Temu upniku je priznana terjatev za plačilo 24.722,79 eurov in ločitvena pravica na prodajani nepremičnini, pritožniku (ta sam trdi, da je pred njim le zgoraj navedeni upnik) pa je priznana terjatev za plačilo 26.688,69 eurov in ločitvena pravica na prodajani nepremičnini. To pomeni, da bo v primeru prodaje za v izpodbijanem sklepu navedeno kupnino tudi pritožnik v celoti poplačan, zato pritožnik ni ločitveni upnik, za katerega bi se uporabljal 2. in 7. odstavek 345. člena ZFPPIPP. Zato je po oceni višjega sodišča sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko ni pozvalo pritožnika na podajo mnenja. Pri tem višje sodišče na pravilno uporabo materialnega prava pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku, ki se uporablja na podlagi 1. odstavka 121. člena ZFPPIPP).

7. V skladu s 3. odstavkom 327. člena ZFPPIPP mora biti ocena vrednosti izdelana na podlagi tržne vrednosti in likvidacijske vrednosti v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti, določenimi z zakonom, ki ureja revidiranje. Višje sodišče ugotavlja, da predložena cenitev (vložena je bila skupaj s predlogom za prodajo na r. št. 71 spisa) vsebuje le oceno tržne vrednosti, ne pa tudi oceno likvidacijske vrednosti. Vendar pa glede na dejstvo, da je likvidacijska vrednost tako ali tako nižja od tržne, izklicna cena pa je določena v višini tržne vrednosti, ta pomanjkljivost na obravnavano zadevo ne vpliva, pomembna bo le pri morebitnih dodatnih prodajah, ki brez ocene likvidacijske vrednosti ne bodo mogoče. 8. Tudi iz v spis predložene cenitve izhaja, da si cenilec ni mogel ogledati nepremičnine, saj mu stečajna dolžnica tega ni omogočila. V stečajnem postopku je kljub nesodelovanju dolžnika treba prodati vse premoženje, ki sodi v stečajno maso, iz tega pa se nato poplačajo upniki, kar je tudi namen vsakega stečajnega postopka. Nesodelovanje stečajnega dolžnika pa nikakor ne pomeni, da nepremičnine sploh ni mogoče oceniti. Cenilec je opravil vrednotenje stanovanja glede na zunanji ogled stavbe in podatke Geodetske uprave RS za to stanovanje, ob predpostavki, da je stanovanje v primernem stanju za stanovanjsko uporabo, saj mu stečajna dolžnica ni omogočila ogleda stanovanja. Cenitev je zelo podrobna, na podlagi prodaj primerljivih nepremičnin pa je cenilec določil ceno v višini 1.220,00 eurov/ m2. Pri tem je upošteval tudi velikost stanovanja, vendar pa je tudi upošteval, da je samih stanovanjskih prostorov le 57,40 m2, za katere je uporabil vrednost 1.220,00 EUR/m2, pomožnih prostorov pa je 13,50 m2, za katere je upošteval polovico tega zneska, torej je njihova vrednost le 8.235,00 eurov, skupaj je torej vrednost 78.263,00 eurov, tržno vrednost stanovanja pa je nato zaokrožil na 78.300,00 eurov. To pa pomeni, da se nepremičnina prodaja točno po ocenjeni tržni vrednosti. Pritožnik navaja, da je taka cena prenizka, pri tem pa niti ne navede, kakšna bi bila pravilno določena izklicna cena, kaj šele, da bi podal dokaze, da je možno doseči višjo ceno. Navaja le, da je stanovanje v središču M., nasproti stavbe sodišča, in da je bila v letu 2010 ocenjena vrednost tega stanovanja preko 100.000,00 eurov. Vrednost, ocenjena v letu 2010, ni in ne more biti primerljiva vrednost. Razmere v dveh letih so se namreč zelo spremenile, kupna moč je bistveno nižja, cene stanovanj so padle. Vsekakor je zato stečajni upravitelj moral naročiti novo cenitev in ni ne mogel ne smel upoštevati najmanj dve leti stare cenitve. Ob tem je cenilec v obravnavani zadevi upošteval tudi dosežene kupnine za tri stanovanja, eno je celo v isti stavbi, drugo je na isti ulici, tretje pa je drugje v M., prodaje pa so bile opravljene v letošnjem letu. Pri tem sta obe stanovanji, ki sta na isti ulici, manjši, eno celo več kot polovico manjše, pri tem pa je splošno znano dejstvo, da cena za m2 pada z velikostjo stanovanja. S svojimi navedbami pritožnik tako ni vzbudil niti dvoma v pravilnost ocene tržne vrednosti nepremičnine.

9. Ob tem pa se bo nepremičnina prodajala na javni dražbi. Izklicna cena je zato le izhodišče za določitev prodajne cene, samo prodajno ceno pa bo na koncu oblikovala ponudba zainteresiranih kupcev na javni dražbi. Če je torej nepremičnino mogoče prodati za višjo ceno, se bo to tudi zgodilo, zagotovo pa višje kupnine ni mogoče doseči z višjo izklicno ceno. Pri tem za obravnavano prodajo ni pomembno, kaj se bo dogajalo na morebitnih dodatnih prodajah, zato so pritožbene navedbe v zvezi s tem nerelevantne.

10. Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, pritožba je neutemeljena, zato je višje sodišče pritožbo zoper I. točko izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje od dodatni ugotovitvi, da tudi niso podani razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP), zavrnilo in izpodbijani sklep v tem delu potrdilo (128. člen ZFPPIPP).