Jedro

Ker je moralo biti tožeči stranki že ob sklepanju pogodbe jasno, da lahko najemodajalec oziroma lastnik prostorov, ne glede na to, da je bil najem sicer na načelni ravni dogovorjen za dobo petih let, pogodbo predčasno odpove s trimesečnim odpovednim rokom, je očitek nemoralnosti odpovedi pogodbe, podane v skladu s pogodbenim določilom, neutemeljen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki plačati 791,54 EUR stroškov pritožbenega postopka, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku 15-dnevnega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom z dne 26. 2. 2014: odločilo, da se vzame na znanje umik tožbenega zahtevka glede določitve brezplačnih primernih nadomestnih prostorov in se v tem delu postopek ustavi (I. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 17.970,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne izdaje prvostopenjske sodbe dalje do plačila (II. točka izreka), tožeči stranki naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 1.238,65 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Obrazložitev sodbe, da iz 12. člena Pogodbe z dne 25. 10. 2010 izhaja, da lahko vsaka od pogodbenih strank kadarkoli in brez razloga pisno s priporočeno povratnico odpove pogodbo s trimesečnim odpovednim rokom, je protispisna, saj se določilo 12. člena nanaša na pristojnost sodišča. Nesporno je trimesečni odpovedni rok v pogodbi zapisan, vendar je prvostopno sodišče svojo presojo oprlo le na posamezna določila pogodbe, moralo pa bi upoštevati tudi temeljna načela obligacijskega prava. Prav tako bi moralo upoštevati določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in Zakona o uresničevanju javnega interesa za kulturo. Sodišče navedenega ni upoštevalo. Pravdni stranki sta sklenili pogodbo za določen čas petih let. Res je, da sta se dogovorili tudi o možnosti podaje odpovedi najemnega razmerja s trimesečnim odpovednim rokom, vendar sta dogovorili 5 let najemnega razmerja in ne krajšega časa. Sodišče ni odgovorilo na vprašanje, ali je moralno odpovedati pogodbo izvajalcu kulturne dejavnosti v roku 9 mesecev po sklenitvi pogodbe in ali je prodaja poslovnega prostora, ki ni bil primeren za uporabo pred obsežnejšimi deli, takoj potem, ko so prostori obnovljeni, skladna z moralnimi normami in dobrimi poslovnimi običaji. Tožena stranka bi s predmetnimi poslovnimi prostori morala ravnati kot z javno kulturno infrastrukturo. Ob sklenitvi pogodbe ni imela v načrtih prodaje prostorov, do izteka najemne pogodbe jih ne bi smela prodati, ampak bi morala najprej spremeniti namembnost. Napačno je razlogovanje sodišča, da ne gre za moralno sporno ravnanje in da ne more iti za zlorabo pravic, ker je bil najem neodplačan, saj je bilo najemno razmerje sklenjeno na podlagi določil Zakona o uresničevanju javnega interesa za kulturo. Tožena stranka je ob sklenitvi najemne pogodbe ravnala v nasprotju z določilom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, saj je oddala predmetne prostore v najem v stanju, da niso bili primerni za redno uporabo. V pogodbi ni nikjer zapisano, da so prostori v takem stanju, da je potrebna predhodna adaptacija. Določilo 8. člena najemne pogodbe tudi ne nalaga tožeči stranki obveznosti, kaj mora izvršiti v prostorih, ampak kaj sme izvršiti. Polaganje toplega poda na beton, ki ga prvostopno sodišče opredeli kot redno vzdrževanje, kaže, da je tožena stranka oddala prostor v stanju, da je bila nujno potrebna predhodna adaptacija, s tem je ravnala v nasprotju z določilom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Dela, navedena v 8. členu najemne pogodbe gotovo niso redna vzdrževalna dela in najemnik sme zahtevati povračilo tovrstnih stroškov po določbi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Že določilo 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ovrže razlogovanje prvostopnega sodišča, da gre za dela, ki jih je potrebno običajno opraviti ob vselitvi. Tožena stranka ni obvestila tožeče stranke niti ji ni dala na drug način vedeti, da namerava prekiniti najemno razmerje še pred iztekom enega leta, ampak ji je dovolila opraviti obsežna adaptacijska dela in jo je na ta način zavedla. Predmetne prostore se je odločila prodati potem, ko je tožeča stranka izvršila adaptacijska in vzdrževalna dela. Prostori so postali več vredni, najmanj za vrednost opravljenih del in dobavljenega materiala, po računu na znesek 9.792,24 EUR, za kolikor je tožena stranka nedvomno obogatena. Napačno je zato razlogovanje sodišča, da tožeča stranka ni upravičena do povrnitve svojih vlaganj. Tožeča stranka je v prepričanju, da bo izvajala svojo dejavnost najmanj 5 let, naročila in kot donacijo prejela razni pisarniški material oziroma tiskanje tega materiala, material je bil opremljen z logotipom in naslovom tožnice in z odpovedjo najemne pogodbe je ta material postal neuporaben zaradi spremembe naslova. Tožnica je morala naročiti nove količine tovrstnega materiala, škoda ji je nastala v znesku 7.218,85 EUR. Sodišče zahtevek zavrača, češ da ni protipravnega ravnanja tožene stranke, vendar je tožena stranka odpovedala pogodbo na način, da je zlorabila zaupanje in iz razloga prodaje predmetnih prostorov, čeprav ji po določbi zakona tega ne bi bilo potrebno storiti, saj najem ne preneha s spremembo lastnika poslovnih prostorov. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne v ponovno sojenje pred spremenjenim senatom.

3. Tožena stranka v obširnem odgovoru na pritožbo odgovarja na posamezne navedbe tožeče stranke, pritožbi nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glede protispisnosti obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje v zvezi s pravico pogodbenih strank do odpovedi pogodbe s trimesečnim odpovednim rokom je ugotoviti, da je utemeljena pritožbena navedba, da iz 12. člena Pogodbe z dne 25. 10. 2010 navedena pravica ne izhaja, saj se določilo 12. člena nanaša na pristojnost sodišča, vendar ne gre za absolutno bistveno kršitev določb postopka, pač pa očitno pomoto sodišča prve stopnje, saj pravica tožene stranke do odpovedi pogodbe z odpovednim rokom treh mesecev brez razloga izhaja iz 10. člena navedene pogodbe. Napačna navedba člena tako na pravilnost in zakonitost sodbe ni vplivala, pri čemer sama tožena stranka v pritožbi navaja, da je nesporno trimesečni odpovedni rok v pogodbi zapisan.

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sodišče ni upoštevalo temeljnih načel obligacijskega prava, določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in Zakona o uresničevanju javnega interesa za kulturo. Sodišče prve stopnje je namreč vse navedeno upoštevalo, čeprav temeljnih načel obligacijskega prava ni izrecno navajalo. Glede na to, da iz Pogodbe z dne 25. 9. 2010 izhaja, da lahko tožena stranka odpove pogodbo s trimesečnim odpovednim rokom, tožena stranka s tem, ko je julija 2011 tožeči stranki odpovedala najemno pogodbo, ni kršila niti pogodbe niti kakršnegakoli drugega predpisa in je zato sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni mogoče govoriti o protipravnosti kot enem od temeljnih elementov civilnega odškodninskega delikta, obstoj katerega je tožeča stranka zatrjevala. Že ob sklepanju pogodbe je moralo biti tožeči stranki jasno, da četudi je bil najem sicer na načelni ravni dogovorjen za dobo petih let, lahko ne glede na to, najemodajalec oziroma lastnik prostorov pogodbo predčasno odpove s trimesečnim odpovednim rokom in s tem je torej mogla in morala računati. Sodišče je zato nadalje pravilno navedlo, da je nepomembno razpravljanje o tem, ali je tožena stranka ob oddaji prostorov vedela, da jih namerava v prihodnosti prodati ali ne. Prav tako je nepomembno sklicevanje na to, da bi lahko tožena stranka prostore prodala, ne da bi pri tem odpovedala najemno pogodbo. Glede na navedeno, ravnanje tožene stranke ni sporno z moralnega vidika in ne gre za zlorabo pogodbenih pravic. Dejstvo je, da je bil najem neodplačan, ne glede na to, da je šlo za najemno razmerje, sklenjeno na podlagi določi Zakona o uresničevanju javnega interesa za kulturo. Z navedenimi razlogi je bilo že odgovorjeno na del pritožbenih navedb tožene stranke, pri čemer ni jasna pritožbena navedba, da tožena stranka prostorov ne bi smela prodati pred spremembo namembnosti prostora.

7. Glede na navedeno, ko je torej tožeča stranka morala in mogla računati na to, da lahko pride do odpovedi pogodbe pred časom petih let, je vprašanje oziroma očitek nemoralnosti odpovedi pogodbe, podane v skladu s pogodbenim določilom, neutemeljen. Prav tako se tožena stranka neutemeljeno sprašuje, ali je prodaja poslovnega prostora, ki ni bil primeren za uporabo, potem, ko so bili prostori obnovljeni, skladna z moralnimi normami in dobrimi poslovnimi običaji, saj tega, da prostor predhodno ni bil primeren za uporabo, tožeča stranka ni dokazala. V pritožbi zatrjuje, da prostori brez predhodnih del za uporabo niso bili primerni in se sklicuje na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in sicer na 14. člen, po katerem mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Če najemodajalec ne ravna v skladu s 14. členom, nadaljnji členi predpisujejo ravnanje najemnika in pogoje, pod katerimi ima ta pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegov breme (postavitev primernega roka, nato izvršitev popravila ali odstop od pogodbe ...). Ravnanja v skladu z navedenimi členi tožeča stranka ni zatrjevala, pri čemer tožena stranka v odgovoru na pritožbo utemeljeno navaja, da tudi vsebina primopredajnih zapisnikov ne potrjuje navedb tožene stranke, da prostori niso bili primerni za uporabo brez predhodnih del. 8. Glede trditev tožene stranke, da ni šlo za vzdrževalna dela in da lahko zahteva povračilo po ZPSPP, torej pogojev po ZPSPP ni zatrjevala in izkazala. Tudi sicer pa je neutemeljeno sklicevanje na 14. člen ZPSPP, saj ta določa, da je mogoč tudi drugačen dogovor strank.

9. Pravilni so tudi zaključki sodišča prve stopnje v zvezi z 8. in 5. členom Pogodbe, ki urejata razmerja pogodbenih strank glede vzdrževanja in vlaganj v najete prostore in so drugačne pritožbene navedbe neutemeljene. Tožena stranka navaja, da je v 8. členu navedeno, kaj sme izvršiti in ne, kaj je dolžna izvršiti, spregleda pa 4. člen, po katerem je uporabnik prevzel prostor v uporabo pod pogojem, da prevzame obveznosti rednega tekočega vzdrževanja. Sodišče je pravilno zaključilo, da je šlo pri opravljenih delih (v pretežni meri) za dela, ki jih je treba običajno opraviti ob vselitvi v poslovni ali drug prostor oziroma je šlo za redna vzdrževalna dela in ni šlo za investicijsko vzdrževanje oziroma povečanje vrednosti nepremičnine. Ker je bilo tekoče vzdrževanje poslovnih prostorov pogodbena obveznost tožeče stranke, pa že pojmovno ni mogoče govoriti o nikakršni obogatitvi oziroma škodi. Pritožbena navedba, da je bila tožena stranka obogatena, zato ni utemeljena (obstajala je pogodbena podlaga in obogatitveni zahtevek tudi ni utemeljen).

10. Tožeča stranka navaja, da ji je tožena stranka dovolila opraviti adaptacijska dela, vendar je tudi ta pritožbena navedba neutemeljena, saj ni izkazala, da bi za takšna dela (torej posege, ki presegajo redna vzdrževalna dela) pridobila izrecno pisno soglasje MOL, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi.

11. Tudi pritožbene navedbe glede materialne škode v znesku 7.218,85 EUR niso utemeljene. Glede na to, da že protipravnost ni bila dokazana, tudi odškodnina iz naslova zatrjevane materialne škode ni utemeljena. Ker je tožena stranka mogla in morala računati, da se lahko uporaba poslovnih prostorov konča pred petimi leti, dejstvo, da je naročila material, ne more iti v breme tožene stranke, ki je zgolj uresničila svojo pravico, dogovorjeno v pogodbi, s katero se je strinjala tudi tožeča stranka.

12. Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi o uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka in je hkrati dolžna povrniti pritožbene stroške tožene stranke. Ti predstavljajo nagrado za postopek z rednimi pravnimi sredstvi v višini 628,80 EUR, pavšalni znesek za plačilo PTT storitev v višini 20,00 EUR in 22 % DDV v višini 142,74 EUR, skupaj torej znesek 791,54 EUR.