Jedro

Prehodnih pravnih pravil (zlasti 147. člen SZ) ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi imetnik stanovanjske pravice mora pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se izrek pravilno glasi: „Tožena stranka K. M. je dolžna izprazniti stanovanje št. 5 v velikosti 32,50 m2, ki se nahaja v stanovanjski stavbi na naslovu XX, ki stoji na parc. št. 880/9, vpisani v vl. št. 1806, k.o. K., in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 15 dni, pod izvršbo.“

II.

Tožena stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe tožeči stranki povrniti njene stroške pravdnega postopka v znesku 1.408,50 EUR, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev, določenega v tej točki izreka, do plačila; svoje stroške v zvezi z odgovorm na pritožbo pa krije sama.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna izprazniti stanovanje št. 5 v velikosti 32,50 m2, ki se nahaja v stanovanjski stavbi na naslovu XX, ki stoji na parc. št. 880/9, vpisani v vl. št. 1806, k.o. K., in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 15 dni. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni povrniti znesek 455,07 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila, ter da svoje stroške krije sama.

Zoper sodbo se je po svojem pooblaščencu pravočasno pritožil tožnik. V pritožbi navaja, da sodbo sodišča prve stopnje izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da njegovemu zahtevku ugodi, podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico. Navaja, da stanovanjska pogodba z dne 13. 10. 1975 ni relevantna, ker je bila sklenjena za določen čas do prenehanja zaposlitve toženkinega moža. Zmotna je ugotovitev, da je toženkin mož pridobil stanovanjsko pravico na predmetnem stanovanju. Sama uporaba stanovanja ne more biti podlaga za pridobitev stanovanjske pravice. Sodišče bi se moralo opredeliti do dokazov in do tega ali je bila stanovanjska pogodba št. 01705 sklenjena, ker je to ključno za predmetni spor. Strinja se z ugotovitvijo, da najemna pogodba med M. i. in toženko ni bila sklenjena, ne strinja pa se z ugotovitvijo sodišča, da je nenapisano najemno razmerje konvalidiralo. Iz toženkinih vlog za dodelitev neprofitnega stanovanja s prilogami izrecno izhaja, da je toženka vedela, da predmetno najemno razmerje ne obstoji in da nima pravnega naslova za bivanje v spornem stanovanju. Ne toženka, ne njen mož nista sklenila najemne pogodbe za sporno stanovanje, česar se je toženka zavedala. Tudi dejstvo, da je toženka ves čas bivanja v stanovanju plačevala najemnino, ne utemelji zaključka, da je najemno razmerje konvalidiralo. Toženka je morala plačevati nadomestilo za uporabo stanovanja, vendar to ne pomeni, da je plačevala najemnino. V kolikor bi imela voljo za sklenitev najemne pogodbe, bi jo sklenila, pa je ni. Sodišče je tudi preseglo trditveno podlago, saj toženka ni podala trditev v smislu, da obstojijo elementi najemne pogodbe, toženka ni zatrjevala konvalidacije. Ker ni bilo ugotovljeno, da so bila vprašanja v zvezi z najemom rešena in ker pogodba ni bila sklenjena, ni mogoče govoriti o realizaciji. Ne gre namreč zgolj za izostanek obličnosti, ampak pogodba sploh ni bila sklenjena. Konvalidacija pride v poštev pri sklenjeni in izpolnjeni pogodbi, ki ji manjka obličnost, ne pa pri pogodbi, ki sploh še ni bila sklenjena, še manj izpolnjena. Plačevanje „najemnine“, ki je dejansko pomenila uporabnino, samo po sebi ne zadošča za izpodbijano odločitev, še posebej ob upoštevanju vseh zgoraj navedenih dejstev, ki govorijo nasprotno. Priglaša pritožbene stroške.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi tožnik, kot lastnik stanovanjske stavbe, od toženke zahteva izpraznitev in izročitev enega od stanovanj. Trdi, da ga toženka zaseda brez pravnega temelja.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila toženka ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) leta 1991 imetnica stanovanjske pravice in nadalje, da je nenapisano najemno razmerje, ki se je izvajalo med takratnim lastnikom spornega stanovanja M. i. in toženko, konvalidiralo in na takšni podlagi zaključilo, da ima toženka veljaven pravni naslov za bivanje v spornem stanovanju, v posledici česar je tožnikov tožbeni zahtevek zavrnilo. Takšen zaključek sodišča prve stopnje je materialnopravno zmoten.

Upoštevaje prehodno določbo 193. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/2003 in nasl. – v nadaljevanju SZ-1) je podlaga za odločitev v obravnavani zadevi, v kateri je bila tožba vložena po uveljavitvi SZ-1, ta zakon in ne prej veljavni Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91-I- v nadaljevanju SZ). V skladu z 111. členom SZ-1 velja, da je uporaba stanovanja, ne da bi bila z lastnikom sklenjena najemna pogodba, nezakonita in da more lastnik v takem primeru uspeti z zahtevkom za izpraznitev stanovanja. V tretjem odstavku istega člena je določeno, da se prejšnje določbe ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika.

Ob prehodu iz prejšnje ureditve stanovanjskih razmerij v novo ureditev najemnih razmerij je SZ v prehodnih določbah najprej v prvem odstavku 147. člena lastnikom stanovanj naložil obveznost, da v šestih mesecih po uveljavitvi zakona sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. Ta rok je potekel 19. 4. 1992. S potekom roka so prejšnji imetniki stanovanjske pravice pridobili tudi pravico do pravovarstvenega zahtevka, torej do sklenitve najemne pogodbe oziroma njenega uveljavljanja v sodnem postopku. V primeru nesoglasja so torej že takrat lahko vložili tožbo. Res je sicer, da SZ imetnikom stanovanjske pravice v nobeni določbi izrecno ne nalaga, da morajo oni zahtevati sklenitev najemne pogodbe, vendar je že po naravi stvari jasno, da je za uskladitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov. Prehodnih pravnih pravil ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi imetnik stanovanjske pravice mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da naj bi bila toženka v času uveljavitve SZ leta 1991 imetnica stanovanjske pravice in tudi nadalje, da pisna najemna pogodba med takratnim lastnikom spornega stanovanja M. i. in toženko kot najemnico ni bila sklenjena. Sodišče druge stopnje se strinja s takšno dokazno oceno in jo sprejema. Ugotovljeno je torej, da toženka pogodbe ni sklenila. Razlog za nesklenitev je v pasivnosti toženke in ne na strani takratnega lastnika. Takšen zaključek sodišča druge stopnje pa potrjuje tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je obstajala s strani takratnega lastnika ves čas volja skleniti najemno pogodbo. Zadostno podlago za takšen zaključek je najti v priloženi najemni pogodbi (priloga A3) in izpovedbi priče T. B. Toženka bi lahko v primeru, da je bila res imetnica stanovanjske pravice, od lastnika stanovanja zahtevala sklenitev najemne pogodbe. Če tega ni storila, pa to pomeni zgolj to, da svojega upravičenja ni udejanila, ne pa tudi tega, da bi s svojo pasivnostjo lahko v nedogled podaljševala negotovo prehodno obdobje ter v stanovanju še naprej bivala brez pravnega naslova. Toženka se je pač postavila na stališče, da ima pravico bivati v spornem stanovanju, da pa ni dolžna ničesar storiti, da bi se uredil pravni status njenega bivanja v tem stanovanju. Takšno stališče pa je pravno nevzdržno in bi postavilo tožnika v nemogoč položaj. Vsaj tekom pravdnega postopka na prvi stopnji bi morala z nasprotno tožbo zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če res misli, da ima do tega pravico. Ker tega ni storila, je edino pravilen materialnopravni zaključek, da v spornem stanovanju živi nezakonito in da je zato po določbi 111. člena SZ-1 tožnik upravičeno s tožbo v tej pravdi zahteval, da se mora toženka iz stanovanja izseliti ter ga praznega izročiti tožniku. Zaradi navedenega je bilo potrebno pritožbi pritrditi in odločitev sodišča prve stopnje spremeniti tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi.

Sodišče druge stopnje se je tako postavilo na stališče, da v obravnavani zadevi ni mogoče govoriti o konvalidaciji nenapisanega najemnega razmerja, ki se je izvajalo med takratnim lastnikom in toženko (primerjaj 58. člen Obligacijskega zakonika oziroma 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Sama dispozicija 58. člena OZ takšno konvalidacijo izključuje v primerih, kadar iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana očitno ne izhaja kaj drugega. Sodišče druge stopnje ocenjuje, da je ravno takšna izjema podana tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko sklenitev najemne pogodbe ni bila predvidena zgolj zaradi varstva interesov dejanskega najemnika in najemodajalca, temveč tudi v javnem interesu, zato da bi se dokončno uredil prehod družbene lastnine v zasebno, vključno z razmerji, ki so s tem povezana. Sodišče druge stopnje sicer ne dvomi, da je tožnica imela voljo za sklenitev takšne najemne pogodbe, saj to ne izhaja zgolj le iz njenih ravnanj (dolgoletno bivanje, plačevanje najemnine), temveč je to tudi življenjsko logično, saj gre za pogodbo, ki je v življenju tistega, ki biva v najemnem stanovanju tako rekoč usodno pomembna. Vendar ravno zaradi pojasnjenega namena citirane zakonske določbe (147. člen SZ) nedorečenih razmerij ne gre ščititi v nedogled in je toženki šteti v breme, da ni izkazala vsaj toliko skrbnosti, da bi takšno negotovost prekinila z vložitvijo nasprotne tožbe na sklenitev najemne pogodbe.

Odločba VS II Ips 575/2000, na kateri sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi utemelji svoje materialnopravno razlogovanje o konvalidaciji, je osamljen primer v bogati judikaturi odločb VS, zaradi česar ne moremo govoriti, da je to stališče ustaljene sodne prakse. Sodišče druge stopnje je, iz že navedenih razlogov, v obravnavanem primeru zavzelo drugačno stališče. Ker je bilo navedeno že zadosten razlog za ugoditev tožbenemu zahtevku, sodišče druge stopnje ni presojalo utemeljenost pritožbenih navedb, ki grajajo zaključek sodišča prve stopnje, da je bila toženka v času uveljavitve SZ imetnica stanovanjske pravice.

Zaradi vsega navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo ustrezno spremenilo (5. alinea 358. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Zaradi izpodbijane odločitve se je spremenil tudi uspeh tožene stranke v tem pravdnem postopku, zato je bilo potrebno izpodbijano sodbo spremeniti tudi v delu, ki se nanaša na povrnitev pravdnih stroškov. O stroških postopka je sodišče odločalo glede na uspeh v pravdi (1. odstavek 154. člena ZPP). Tožnik je s svojim zahtevkom v celoti uspel, zato mu je toženka dolžna povrniti njegove pravdne stroške. Pri odločanju o tem, kateri stroški naj se povrnejo stranki, upošteva sodišče samo tiste stroške, ki so bili potrebni za pravdo (1. odstavek 155. člena ZPP). Priglašene stroške je sodišče odmerilo v skladu z veljavnim Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo – v nadaljevanju OT). Tožniku so v postopku na prvi stopnji nastali stroški v višini 1.065,18 EUR. Sodišče druge stopnje mu je namreč priznalo: za sestavo tožbe 160 točk, za sestavo vloge z dne 6. 3. 2008 20 točk namesto priglašenih 50 točk (Tar. št. 39/4 OT), za zastopanje na prvem naroku za glavno obravnavo 160 točk, za trajanje 100 točk namesto priglašenih 150 točk (prvi odstavek 7. člena OT), za zastopanje na drugem naroku za glavno obravnavo 80 točk za trajanje 150 točk in 16,6 točk za administrativne stroške, povečano za 20% DDV, po vrednosti 0,459 EUR za eno točko, dobljenemu znesku pa je prištelo še 49,26 EUR na račun plačila sodne takse za tožbo. V postopku na drugi stopnji pa so tožniku nastali stroški v višini 343,32 EUR (200 točk za sestavo pritožbe, povečano za 20% DDV, po vrednosti 0,459 EUR za eno točko). Toženka je po navedenem dolžna povrniti tožniku 1.408,50 EUR stroškov postopka. Izrek o zamudnih obrestih temelji na 378. členu Obligacijskega zakonika, glede teka zamudnih obresti pa tudi na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006. Ostalih priglašenih stroškov sodišče ni priznalo, ker niso bili potrebni.

Toženka tudi sama krije svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, saj njen odgovor ni v ničemer pripomogel k reševanju pritožbe (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).