Jedro

Zavedanje, da (zaradi formalne pomanjkljivosti prve od listin v verigi prenosov, nastale še v času družbene lastnine) ni vknjižena kot lastnica, tožnici priposestvovanja ni preprečilo. In ker je imela, šteto od sklenitve posla leta 2001, nepremično ves čas v nemoteni lastniški posesti, je postala njena lastnica z iztekom leta 2011 (269. člen SPZ v zvezi z drugim odstavkom 43. člena SPZ). Opustitev vknjižbe je tožnico izpostavila tveganju, da od vknjiženega imetnika kdo s pravnim poslom v dobri veri, da je vknjiženi resnični lastnik, pridobi lastninsko pravico. Prvi toženec pri sklenitvi posla z vknjiženim imetnikom ni bil dobroveren, saj se je zavedal, da je resnična lastnica tožnica. Zato prevlada lastninska pravica slednje.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožena stranka mora tožeči v 15 dneh od prejema sodbe povrniti 1.208,75 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo: (i) v I. točki izreka ugotovilo, da je tožnica lastnica določene nepremičnine (pri kateri je kot lastnik vknjižen prvi toženec, tretja toženka, katere direktor je prvi toženec, pa je vknjižena kot imetnica hipoteke na njej); (ii) ugotovilo ničnost dela pogodbe, s katerim sta prvi toženec in tretja toženka na zadevni nepremičnini ustanovila hipoteko (II. točka izreka) in (iii) ugotovilo neveljavnost vknjižbe zadevne hipoteke ter naložilo njen izbris (III. točka izreka).¹ Odločilo je še, da morajo toženci tožnici povrniti potrebne stroške postopka. Nosilna argumentacija sodbe je naslednja. Tožnica je z več kot desetletno dobroverno lastniško posestjo priposestvovala lastninsko pravico. Prvi toženec, ki je zatem kupil to nepremičnino, je ob nakupu vedel, da njegov sopogodbenik (univerzalni pravni prednik druge toženke), čeprav je vknjižen kot lastnik, to v resnici ni, ker je resnična lastnica tožnica. Ko je nato tretja toženka, ki jo je kot direktor zastopal prvi toženec, s prvim tožencem kot zastavnim dolžnikom sklenila pogodbo o ustanovitvi hipoteke na zadevni nepremičnini, ni bila v dobri veri, da pogodbo sklepa z resničnim lastnikom. Ustanovitev hipoteke je nična, ker sta pogodbenika pri tem ravnala nepošteno, namreč z namenom pritisniti na tožnico, da odstopi pas druge nepremičnine, ki jo je potrebovala tretja toženka za širitev.

2.Zoper sodbo, vključno z odločitvijo o stroških, se pritožujejo vsi trije toženci. Po njihovem mnenju je prvostopenjsko sodišče zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje naj bi prag nedobrovernosti postavilo bistveno previsoko, ker naj v pritožbi naštetih okoliščin ne bi ustrezno upoštevalo. Te okoliščine so: tožničino zavedanje, da ni vknjižena kot lastnica (in njena komunikacija s pravno prednico o urejanju lastništva), njena seznanjenost z neuspešnimi zemljiškoknjižnimi postopki, in "nejasnost", ali je bila prva iz verige listin "dejansko overjena" in izpolnjena. Sklicujoč se na dve odločitvi višjega sodišča toženci opozarjajo, da tožnica glede na opisane okoliščine ni mogla biti prepričana, da je stvar njena, oziroma da njen subjektivni občutek lastninske pripadnosti ni imel otipljive podlage (smisla, razloga, upravičenja). Poudarjajo tudi, da sta imeli tožnica in MO (slednja kot začetni člen v verigi prenosov) več kot dovolj časa za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in sta bili premalo skrbni. Spornost, celo načrtno izigravanje, vidijo toženci v dejstvu, da so tožnica in njenih singularni predniki trgovali z nepremičnino, za katero bi mogli in morali sklepati, da ni njihova. Toženci se "ne strinjajo" z ugotovitvijo sodišča, da je bila sporna nepremičnina ob uveljavitvi ZLNDL² leta 1997 v posesti tožnice. Zanjo po njihovem ni podlage v dokaznem postopku in ni obrazložena. Ker je tako, je po mnenju tožencev napačna tudi presoja, da je tedaj začela teči priposestvovalna doba. Nestrinjanje z oceno sodišča o nedobrovernosti prvega toženca in tretje toženke utemeljuje pritožba s sklicevanjem na izpoved prvega toženca (o tem, da parcele ni kupil z namenom izsiljevanja ali špekuliranja in da izjave, ki jo je podpisal, ni posebej preverjal). Polemizira tudi z razumevanjem pomena podpisane izjave o priznanju tožničine posesti in pojasnjuje, da prvi toženec, glede na to, da sporna parcela meji tudi na nepremičnine tretje toženke, ni mogel šteti, da je tožnica edina upravičena biti lastnica sporne parcele. Obrazložitev sodišča o raziskovalni dolžnosti prvega toženca se zdi tožencem izrazito pomanjkljiva. Sodišče naj bi moralo to dolžnost razumeti milo in pri tem upoštevati dolgoletno nespremenjeno zemljiškoknjižno stanje (ter dejstvo, da ga je prvi toženec večkrat skrbno preveril) in okoliščino, da je bilo v okolici zaradi preteklih družbenih razmer veliko neurejenih zemljiškoknjižnih stanj. Slednjo okoliščino naj bi sodišče upoštevalo le pri presoji dobre vere tožnice, ne pa pri presoji dobre vere prvega toženca. V tem vidijo toženci pristranskost sodišča prve stopnje in materialno pravno zmotnost njegove odločitve. Ker je po njihovem mnenju sodišče napačno presodilo slabo vero prvega toženca, je "posledično napačno presodilo" tudi nedobrovernost tretje toženke.

3.Tožnica v odgovoru predlaga zavrnitev pritožbe.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje ključno dejansko stanje:

-tožnica sporno nepremičnino, ki je del njene pekarne, izključno uporablja že od leta 1983, ko jo je (njena predhodna entiteta) ogradila z zaščitno ograjo, tako da jo delno uporablja za uvoz in deloma za parkirišče;

-tožnica, prvi toženec in s tem tretja toženka (ker je prvi toženec njen družbenik in direktor) so šteli, da je nepremičnina "v tožničinem območju", tretja toženka se nahaja v sosednjem poslovnem objektu;

-tožničini uporabi ni nikdar nihče na noben način nasprotoval;

-nepremičnina je bila v družbeni lastnini, pravico uporabe na njej sta leta 1988 A. A. in B. A. s pisno pogodbo prenesla (sedanji) MO³ , vendar prenos ni bil vknjižen;

-po uveljavitvi ZLNDL leta 1997 sta bila v zemljiško knjigo na podlagi tega zakona po uradni dolžnosti kot lastnika vknjižena A. A. in B. A. (prvotni drugi toženec), po smrti prve le še B. A. kot njen dedič;

-MO je leta 2000 pozval tožnico, naj izkaže podlago za uporabo sporne nepremičnine, in ker tožnica listine o tem ni našla, sta bili z namenom formalne potrditve tožničine lastninske pravice sklenjeni dve menjalni pogodbi: prva 14. 2. 2001, s katero je MO sporno nepremičnino prenesla na družbo C., in druga 20. 12. 2001, s katero je družba C. to nepremičnino prenesla na tožnico;

-leta 2005 je zemljiškoknjižno sodišče predlog MO za vknjižbo lastninske pravice zavrglo (ker predlogu ni bila priložena pogodba z overjenim podpisom A., temveč le potrdilo sodišča, da je podpis overejen), in ker sta zato ostala vknjižena A., je bil nato leta 2006 zavrnjen tudi predlog za vknjižbo C. in tožnice;

-leta 2015, ko je tožnica skušala urediti zemljiškoknjižno stanje z vzpostavitvijo listine, je prvi toženec v imenu tretje toženke na tožničino pobudo podpisal izjavo, da ima tožnica sporno nepremičnino "v lastniški posesti in jo uporablja, kot da je njena in jo šteje za svojo last";

-B. A. je prvemu tožencu leta 2020 sporno nepremičnino prodal in prvi toženec je z učinkom od 4. 9. 2020 vknjižen kot njen lastnik;

-prvi toženec je sporno nepremičnino zastavil v korist tretje toženke, pri tem je pogodbo podpisal kot zastavitelj in kot zakoniti zastopnik hipotekarne upnice.

6.S pravilnostjo opisanih ugotovitev, kolikor so bile ključne za presojo tožničinega priposestvovanja lastninske pravice, toženci v bistvenem ne polemizirajo, vsaj ne konkretizirano. Večina tistega, kar so poimenovali kot nepravilno ugotovljeno dejansko stanje, je v resnici nestrinjanje z materialno pravno oceno sodišča o (ne)dobrovernosti tožnice. Očitek, da je sodišče brez podlage v dokaznem postopku ugotovilo, da je leta 1997 nepremičnino uporabljala tožnica (in zato v ta čas zmotno postavilo začetek priposestvovalne dobe), očitno ni utemeljen. Tožnica je že pred prvim narokom trdila, da je njena predhodna entiteta DE D. leta 1983 na nepremičnini postavila zaščitno ograjo, da nepremičnino uporablja ves čas in še preden je bila 2001 sklenjena menjalna pogodba ter da je od leta 1988, ko sta jo odsvojila MO, A. nista imela v posesti. Toženci ne le, da opisanega niso prerekali, temveč so na naroku izrecno izjavili, da "uporaba nepremičnine s strani tožnice ni sporna". S to izjavo so se odzvali na dokazne predloge tožnice za dokazovanje dejstva "da je tožeča stranka ves čas izvrševala posest z zavedanjem, da je to njeno". Pritožbeni poskus prezrtja oziroma oženja pomena te izjave ni korekten. Skratka, sodišču prve stopnje dejstva tožničine "ves čas" trajajoče uporabe sporne nepremičnine ni bilo treba ugotavljati z dokazi, ker ga je prav štelo za priznanega (prvi odstavek 214. člena ZPP). Vendarle je to ugotovitev še prepričljivo dokazno podprlo z listino (B7), ki implicira uporabo leta 1983, čemur toženci nasprotujejo le z golim nestrinjanjem.

7.Prvostopenjsko sodišče je prav uporabilo materialno pravo o pridobitvi lastninske pravice s priposestvovanjem in o konkurenci med lastninskima položajema priposestvovalca in vknjiženega imetnika lastninske pravice. Gre v bistvenem za določbe ZTLR,⁴ v katerem se je obravnavano razmerje začelo razvijati, in SPZ⁵ , v katerem se je razvoj končal.

8.V časovno zelo oddaljenih primerih, izvirajočih iz prejšnjega lastninskega sistema, dobrovernosti ni prav strogo pogojevati s poznavanjem konkretnosti izvornega pravnega naslova kot temelja priposestvovanja, ali celo z obstojem listin o njem.⁶ To je tudi materialnopravna podmena sodišča prve stopnje, ko je ocenilo, da je priposestvovalna doba tožnici lahko začela teči že z uveljavitvijo ZLNDL leta 1997, čeprav listine o tem tožnica ni našla. Na vprašanje, ali je tudi tožničin primer v tem pogledu izjemen, v pričujočem primeru ni nujno odgovoriti. Kot je prav utemeljilo sodišče prve stopnje, je namreč tožnica vsaj po sklenitvi menjalne pogodbe s C. decembra 2001 upravičeno verjela, da je nepremičnina, ki jo izključno uporablja, njena. Dobroverna lastniška posest nepremičnine in s tem priposestvovalna doba je torej gotovo začela teči takrat, zakonsko zahtevanih 10 let⁷ pa je, kot je prav obrazloženo v izpodbijani sodbi, preteklo preden je prvi toženec 28. 5. 2020 sklenil pogodbo (ki vsebuje zavezovalni in razpolagalni posel) in preden se je z učinkom od 4. 8. 2020 na njeni podlagi vknjižil.

9.Skrbnost, ki jo stvarno pravo (v okviru pogoja dobrovernosti) nalaga posestniku nepremičnine, da bi s potekom časa postal njen lastnik, je sodišče v tej kompleksni pravdi prav odmerilo. Pravno poslovno veriženje: pogodba namesto razlastitve med prvotnima imetnikoma pravice uporabe in MO (leta 1988) in nato leta 2001 sklenjeni menjalni pogodbi MO - C. in nato C. - tožnica je tudi po oceni pritožbenega sodišča oblikovalo dovolj otipljivo, trdno podlago. Tako trdno, da je tožnica na njej lahko objektivno upravičeno zgradila svoje prepričanje, da je lastnica. Upoštevalo je prvostopenjsko sodišče pri tem, da je bila zadevna nepremičnina sprva v družbeni lastnini in da je prvi člen v prenosni verigi nastal v času, ko vpis zemljiško knjigo ni konstitutivni (in s tem nujni integralni) del prenosa stvarnopravnih upravičenj. Zato tudi v zavesti posameznikov, najsi gre za pravne ali fizične osebe, ni imel pomena, kakršnega ima dandanes. V opisanih okoliščinah dejstvo, da tožnica nazadnje z vknjižbo leta 2006 ni uspela, ker listina o prenosu A.-MO kot prva v verigi ni izpolnjevala visokih oblikovnih zahtev formalnega zemljiškoknjižnega prava,⁸ ni moglo razvodeniti tožničinega prepričanja, da je lastnica. Tožnica ni ravnala neskrbno, če je bila - ob tem, ko je bila že vrsto let ekskluzivna posestnica - še naprej prepričana, da ima na podlagi neprekinjene verige pogodbenih prenosov, ki se začenja z vknjiženima A., pravico do posesti kot lastnica, le formalno pomanjkljivost prve prenosne listine iz leta 1988 bo treba premostiti, da bo razpolaga tudi javno evidentirana v zemljiški knjigi. Nekakšno prevpraševanje tožencev, ali morda kupnina iz pisne pogodbe med MO in prvotnima imetnikoma pravice uporabe ni bila v celoti izpolnjena in ali morda pogodba dejansko ni bila overjena (čeprav je nasprotno dokazano s potrdilom sodišča o overitvi), ocene o tožničinem prepričanju očitno ne more spodkopati. Ob vseh opisanih okoliščinah in lastni dolgoletni ekskluzivni uporabi tožnici ni bilo treba iti tako daleč, da bi preverjala verodostojnost potrdila sodišča o overitvi podpisa. Vsaj enako nevzdržna bi bila zahteva, naj priposestvovalec - in to celo po 13 letih od sklenitve pogodbe - preverja, ali je pridobitelj sopogodbeniku plačal kupnino (kar na veljavnost pogodbe nima a priornega vpliva). Sploh pa za zakonito posest v smislu ZTLR in dobroverno lastniško posest v smislu SPZ zadošča že sklenjen zavezovalni posel⁹ , nepomembni sta njegova morebitna (ne)izpolnitev in (im)perfektnost razpolagalnega posla.

10.Kot je v izčrpni in strokovno izbrušeni argumentaciji zapisalo sodišče prve stopnje, je opustitev vknjižbe tožnico zgolj izpostavila tveganju, da od vknjiženega imetnika (A.) kdo s pravnim poslom v dobri veri, da je lastnik A., pridobi lastninsko pravico. Zavedanje, da (zaradi formalne pomanjkljivosti ene od listin v verigi prenosov) ni vknjižena kot lastnica, pa ji priposestvovanja ni preprečilo. In ker je imela tožnica, šteto od sklenitve posla leta 2001, nepremično ves čas v nemoteni lastniški posesti, je postala njena lastnica z iztekom leta 2011 (269. člen SPZ v zvezi z drugim odstavkom 43. člena SPZ).

11.S temeljito argumentacijo, ki ji ni treba ničesar dodati, je sodišče prve stopnje prav rešilo tudi naslednje vprašanje: ali se mora tožničina s priposestvovanjem pridobljena lastninska pravica umakniti pravici zdaj vknjiženega prvega toženca.¹⁰ Gre za stališče, da toženec ni bil v dobri veri, da nepremičnino kupuje od pravega lastnika (A.), kajti:

-kot sosed je vedel, to je zaslišan priznal, da sporno nepremičnino uporablja tožnica kot del svojega zagrajenega obrata, in ga je zato bremenila raziskovalna dolžnost,

-leta 2015 je podpisal listino, v katero je na tožničino pobudo izrecno priznal njeno lastniško posest, da se bo tožnica lahko vknjižila kot lastnica.

12.Sodišče prve stopnje je našteti dejstvi osvetlilo v kontekstu tistih - suspektnih - določb prodajne pogodbe A.-prvi toženec, s katerima je bila dogovorjena kar triletna doba za plačilo relativno nizkih 15.000 EUR kupnine, in precizno določene posledice morebitnih pravnih napak. Interpretacija podpisane listine in prodajne pogodbe, kakršni v pritožbi ponujajo toženci in naj bi jo v izpovedi potrdil prvi toženec, pritožbenemu sodišču ne zaseje otipljivega dvoma v koherentno in vsestransko utemeljeno dokazno in nanjo oprto pravno oceno prvostopenjskega sodišča o nedobrovernosti prvega toženca.

13.Čeprav v sodbi ni izrecno ubesedeno, kaj pomeni raziskovalna dolžnost prvega toženca v okoliščinah obravnavanega primera, je jasno, da to pomeni dolžnost raziskati, ali je vknjiženi A. resnični lastnik in na kakšni podlagi je to (p)ostal. Se pa raziskovalna dolžnost tipično prilega položajem, ko je pridobitelj le brezbrižen do vprašanja, kdo je resnični lastnik. Okoliščine obravnavanega primera, kot jih je prepričljivo ugotovilo prvostopenjsko sodišče, kažejo, da prvi toženec ni bil le preprosto brezbrižen do tožnice kot resnične lastnice. Posla namreč ni sklenil zgolj ob "slepem zanašanju"¹¹ na zemljiškoknjižno stanje. Sklenil ga je celo zavedajoč se, da posega v lastninsko pravico tožnice, ki jo je prej s svojim izrecnim ravnanjem že priznal, in računajoč, da bo tako od tožnice izposloval del druge nepremičnine (da je takšno zamenjavo tožnici predlagal, je prvi toženec sam izpovedal). Tako ponderiran subjektivni odnos prvega toženca je šolski primer slabe vere. Do njene spreobrnitve v poštenost očitno ne more pripeljati niti neurejenost zemljiškoknjižnih stanj okoliških nepremičnin niti vprašanje, ali bi lahko tožnica do svojega obrata dostopala drugod in ali lahko sporna nepremičnina glede na lego koristi za rabo tudi tretji toženki.

14.Da sodišče pri tehtanju poštenosti (dobrovernosti) prvega toženca ni uporabilo strožjih vatlov kot za presojo poštenosti (dobrovernosti) tožnice, pove primerjava njunih ravnanj. Tožničina ravnanja so bila ves čas usmerjena v dolgoletno nesporno mirno izvrševanje posesti, ki je imela oporo v verigi pravnih poslov, in v prizadevanje, da bi se lastninska stvarnost pravno-formalno izrazila v zemljiški knjigi. V kontrastu s tem je prvi toženec, ki je tožnici z izrecnim priznanjem njene lastnine sprva pomagal v tem prizadevanju, ob odkritju, da je v zemljiški knjigi (še vedno) vknjižen A., zavestno škodoval, tako da je nepremičnino kupil, računajoč, da bo tako od tožnice izposloval del druge nepremičnine. Razlika je zgovorna.

15.Odločitve o ničnosti hipotekarne pogodbe in utemeljenosti izbrisne tožbe toženci ne izpodbijajo s samostojnimi argumenti. Upirajo se ji le akcesorno, kot posledici za njih nesprejemljive odločitve o prednosti tožničine lastnine. Zato pritožbeno sodišče s tem v zvezi pojasnjuje le, da je stališče prvostopenjskega sodišča o ničnosti pogodbe, s katero je prvi toženec sporno nepremičnino zastavil v korist tretje toženke, da bi tožnica tretji toženki odstopila del druge svoje nepremičnine, materialno pravno pravilno.

16.Zato pritožba ni utemeljena. Sodišče druge stopnje tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker je tako, je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

17.Toženci s pritožbo niso uspeli, tožnici pa so v pritožbenem postopku nastali stroški sestave odgovora na pritožbo, ki znašajo 1.625 točk (tar. št. 22/1 Odvetniške tarife¹²) oziroma (upoštevajoč vrednost točke 0,60 EUR) 975 EUR, ter materialni izdatki v višini 2 % od vrednosti 1.000 točk in 1 % od presežka (tretji odstavek 11. člena OT) v višini 15,75 EUR, oboje povečano za 22 % DDV. Na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP morajo tako toženci tožnici v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti 1.208,75 EUR pritožbenih stroškov (313. člena ZPP).

-------------------------------

1. V isti sodni odločbi, ki je zato poimenovana sodba in sklep, je sodišče še zavrglo del tožbe, s katerim je tožnica zahtevala ničnost prodajne pogodbe in s tem povezano vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (IV. točka prvostopenjske odločbe). Ta odločitev, ki ima naravo sklepa, ni izpodbijana s pritožbo.

2. Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, 44/97 in 59/01).

3. Mestna občina ...

4. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nasl.).

5. Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in nasl.), ki se uporablja od 1. 1. 2003.

6. Tako VSRS sodba II Ips 85/2020.

7. Glej 269. člen SPZ v zvezi z drugim odstavkom 43. člena SPZ.

8. Podpisa prodajalke oziroma pooblaščenke prodajalca zgolj nista bila overjena v pogodbi sami, priloženo ji je bilo le potrdilo sodišča, da je podpis overjen.

9. Enako judikat Vrhovnega sodišča II Ips 49/2021, 21. točka obrazložitve.

10. Sodišče prve stopnje se je ukvarjalo tudi z razmerjem med lastninsko pravico tožnice in položajem druge toženke kot pravne naslednice prvotnih odsvojiteljev A. Pravilno je pravno sklepalo, da niti druga toženka (ki nikdar ni bila posestnica zadevne nepremičnine, predvsem pa se ni vknjižila na pravnoposlovni podlagi) niti njena univerzalna pravna prednika kot neposredna pogodbena odsvojitelja (ki od odsvojitve 1988 nista bila posestnika zadevne nepremičnine) niso bili dobroverni tretji v smislu drugega odstavka 44. člena SPZ oziroma 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). A ker je namesto A. že od leta 2020 vknjižen prvi toženec, med tožnico in drugo toženko kot A. univerzalno pravno naslednico ni pravnega razmerja, na katerega bi odločitev o tožničinem priposestvovanju neposredno učinkovala.

11. S temi besedami tipični položaj, ki aktivira pojasnilno dolžnost, razloži Vrhovno sodišče v sodbi II Ips 73/2019, 19. točka obrazložitve.

12. Uradni list RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OT.

Zveza:

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 43, 43/2, 269 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 8

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.