Jedro

Pravdne stranke so s prodajno pogodbo prenašale lastninsko pravico na brunarici kot premičnini. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženca v brunarici že prebivata, torej jima je bila brunarica že izročena v posest in sta tako glede na določbo 60. člena SPZ že postala njena lastnika.

Iz tožbenih trditev jasno izhaja, da tožnik od pogodbe odstopa brez dodatnega roka za izpolnitev, ker toženca glede na njune odgovore na njegove pozive na plačilo ne nameravata ničesar plačati, saj štejeta, da nista ničesar dolžna. Nadalje iz tožbenih trditev jasno izhaja tudi, da tožnik od pogodbe odstopa, ker toženca nista plačala preostanka kupnine, to pa predstavlja utemeljen razlog za odstop od pogodbe.

Presoja, ali gre za nepremičnino oziroma sestavino nepremičnine ali pa gre za premičnino, ne more biti prepuščena pravdnim strankam, saj gre za materialnopravno presojo, ki jo mora opraviti sodišče.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna takoj oziroma v roku, ki ga bo določilo sodišče, izprazniti počitniški objekt – brunarico št. 35, v počitniškem naselju v TČ in ga izpraznjenega oseb in stvari ter očiščenega, izročiti tožniku. Odločilo je še, da mora tožnik v 15 dneh tožencema nerazdelno povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 2.517,14 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku paricijskega roka do plačila.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložil pritožbo tožnik iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa predlaga, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje nekritično verjelo tožencema, da je bil med pravdnimi strankami sklenjen dogovor o plačilu zadnjega obroka kupnine v znesku 6.200,00 EUR potem, ko bo tožnik uredil dokumente glede lastništva. Lastnik zemljišča, na katerem stojijo počitniški objekti, je Zdravilišče TČ. Logično in življenjsko je, da ureditev lastninskopravnih odnosov brez Zdravilišča TČ ni mogoča, tako pa bo tudi v prihodnje, saj se Zdravilišče Č ne bo odreklo zaslužku na račun uporabnine tega zemljišča. Toženca sta bila seznanjena, da jima tožnik ne more izstaviti listine za vknjižbo lastninske pravice na zemljišču, saj sicer kot dokaz njunega lastništva ne bi predložili prodajne pogodbe z dne 10.4.2008 med H E I d.d. kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem. Pristranskost sodišča prve stopnje izhaja tudi iz napačne uporabe 8. člena SPZ in napačnega zaključka, da sta se toženca v brunarico vselila po sklenitvi ustne pogodbe, da sta z Zdraviliščem TČ sklenila zakupno pogodbo in da v brunarici bivata na podlagi veljavnega pravnega posla. Zakupna pogodba je namreč nična, pogodba, na podlagi katere se je prenesla lastninska pravica na brunarici kot nepremičnini, pa ni bila sklenjena v pisni obliki, kot to zahteva 52. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Glede na določbo 55. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) toženca bivata v tožnikovi brunarici na podlagi nične pogodbe, zato je nepotrebna in neutemeljena argumentacija sodišča prve stopnje o stvarnih in obligacijskih pravicah tožencev, o specifičnosti primera in splošnem pravilu, da obligacijsko razmerje, ki je nastalo na podlagi dvostranskega zavezovalnega posla, preneha samo na enak način, ter sklicevanje na zvestobo tožencev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Sodbe tudi ni mogoče preizkusiti, saj v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih oziroma so si v nasprotju, obstaja pa tudi nasprotje med navajanjem podatkov v razlogih sodbe z vsebino podatkov listin in navajanjem pravdnih strank.

Pritožba je utemeljena.

Sodba sodišča prve stopnje ima jasne in zadostne razloge, zato očitana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Zaradi pavšalnosti pritožbenega očitka o kršitvi iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pritožbeno sodišče nanj ni odgovarjalo.

Tožnik je zahtevo po izpraznitvi brunarice utemeljeval z neobstojem pravnega naslova za bivanje v njej. Trdil je namreč, da dogovor o nakupu brunarice ni bil sklenjen v pisni obliki. Poleg tega je izpraznitveni tožbeni zahtevek utemeljeval s trditvijo, da sta toženca očitno odstopila od pogodbe, saj sta plačala le del kupnine v znesku 8.800,00 EUR, preostanka kupnine do zneska 15.000,00 EUR pa kljub številnim pozivom nista plačala, ter s svojim odstopom od ustne prodajne pogodbe na podlagi 106. člena OZ, ki ga je podal v tožbi. Toženca sta se tožbenemu zahtevku upirala, češ da sta plačala 8.800,00 EUR od celotne kupnine v znesku 12.000,00 EUR, plačilo preostalega dela kupnine pa je bilo dogovorjeno, ko in če bo tožnik uredil vse potrebno v zvezi s prodajo objekta, ki sta ga kupila NaŠ in VM, česar pa tožnik ni naredil oziroma sta morala navedeno urediti sama.

Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje so pravdne stranke sklenile ustno pogodbo za nakup lesene brunarice št. 35, ki se nahaja v sklopu počitniškega naselja v TČ na zemljišču v lasti TČ, ki jim toženca na podlagi zakupne pogodbe plačujeta dajatve za uporabo zemljišča, saj si TČ brunarice ne lastijo. V skladu z 8. členom SPZ je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na zemljišču, sestavina nepremičnine. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenega in sklicujoč se na okoliščino, da nobena od pravdnih strank ne zatrjuje, da gre za premičnino, materialnopravno zmotno zaključilo, da je brunarica le sestavina zemljišča v lasti TČ in da kot taka ne more biti samostojni predmet stvarnih pravic. Glede na zgoraj navedene dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, zlasti upoštevajoč dejstvo, da je brunarica postavljena na v razmerju do pravdnih strank tujem zemljišču, je brunarica premičnina. Presoja, ali gre za nepremičnino oziroma sestavino nepremičnine ali pa gre za premičnino, ne more biti prepuščena pravdnim strankam, saj gre za materialnopravno presojo, ki jo mora opraviti sodišče. Poleg tega pa sta tudi toženca trdila, da sta z izročitvijo brunarice na podlagi ustne pogodbe postala njena lastnika in da je brunarica na zemljišču TČ zgolj postavljena, iz česar izhaja, da brunarico štejeta za premičnino.

Presoja pravne narave sporne brunarice je pomembna za nadaljnjo presojo utemeljenosti izpraznitvenega tožbenega zahtevka glede na tožnikovo trditev, da toženca s sklenitvijo ustne prodajne pogodbe nista pridobila veljavnega pravnega naslova. Pritožbeno sodišče se strinja, da toženca v brunarici bivata na podlagi veljavnega pravnega naslova (če ni prišlo do odstopa od pogodbe, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju), vendar iz drugačnih razlogov, kot jih je zaradi zmotne materialnopravne presoje navedlo sodišče prve stopnje. Dejstvo, da je bila prodajna pogodba, katere predmet je sporna brunarica, sklenjena le ustno, po presoji pritožbenega sodišča ni ovira za njeno veljavnost, kot to v pritožbi zmotno navaja tožnik. V konkretnem primeru so pravdne stranke s prodajno pogodbo prenašale lastninsko pravico na brunarici kot premičnini. Določba 52. člena OZ, na katero se smiselno sklicuje tožnik, pa zahteva pisno obliko pogodbe le za prenos lastninske pravice na nepremičninah. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženca v brunarici že prebivata, torej jima je bila brunarica že izročena v posest in sta tako glede na določbo 60. člena SPZ že postala njena lastnika.

Tožnik je izpraznitveni zahtevek nadalje utemeljeval tudi z odstopom od pogodbe, ki ima za posledico prenehanje sicer veljavno sklenjene pogodbe. V skladu s 103. členom OZ lahko pogodbi zvesta stranka v primeru, da pri dvostranskih pogodbah druga stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, odstopi od pogodbe. Upnik lahko odstopi od pogodbe, ne da bi pustil dolžniku dodatni rok za izpolnitev, če iz dolžnikovega ravnanja izhaja, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bo izpolnil (106. člen OZ). Odstop od pogodbe ima za posledico prenehanje pogodbe. S prenehanjem pogodbe odpade pravna podlaga za izpolnitev, zato ima stranka, ki je popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, pravico do vrnitve tistega, kar je dala.

Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da toženca od pogodbe nista odstopila, kot je to zatrjeval tožnik. V zvezi z tožnikovim odstopom od pogodbe pa je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da tožnik svoje pogodbene obveznosti ni izpolnil, ker tožencema ni izročil ustrezne listine, na podlagi katere bi lahko postala lastnika brunarice, zato kot pogodbi nezvesta stranka ne more odstopiti od pogodbe. Na nevzdržnost takšnega zaključka opozarja tudi pritožba. S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Tožnik je svojo pogodbeno obveznost iz prodajne pogodbe nedvomno izpolnil že, ko je tožencema brunarico izročil. Poleg tega pritožbeno sodišče ugotavlja, da toženca neplačila preostanka kupnine nista utemeljevala z neizpolnitvijo tožnikove obveznosti na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Toženca sta se plačilu kupnine upirala z zatrjevanjem dogovora s tožnikom, po katerem naj bi bilo plačilo kupnine odloženo do trenutka, ko in če bo tožnik uredil vse potrebno v zvezi s prodajo objekta, ki sta ga kupila NŠ in VM. Resničnosti takšnega dogovora, ki bi sicer predstavljal opravičljiv razlog za neplačilo preostanka kupnine, sodišče prve stopnje zaradi pojasnjenega napačnega izhodišča sploh ni ugotavljalo. Poleg tega je sodišče prve stopnje zmotno štelo, da tožnik za takojšnji odstop od pogodbe v skladu 106. členom OZ sploh ni postavil ustreznih trditev (sodišče prve stopnje je štelo, da iz tožbenih navedb razlog takojšnjega odstopa od pogodbe ni razviden in da tožnik odstop od pogodbe utemeljuje z odstopom od pogodbe druge pogodbene stranke). Iz tožbenih trditev jasno izhaja, da tožnik od pogodbe odstopa brez dodatnega roka za izpolnitev, ker toženca glede na njune odgovore na njegove pozive na plačilo ne nameravata ničesar plačati, saj štejeta, da nista ničesar dolžna. Nadalje iz tožbenih trditev jasno izhaja tudi, da tožnik od pogodbe odstopa, ker toženca nista plačala preostanka kupnine, to pa predstavlja utemeljen razlog za odstop od pogodbe.

Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP).

V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje v skladu z zgoraj navedenimi usmeritvami presoditi utemeljenost tožnikovega odstopa od pogodbe. V zvezi s tem se bo moralo opredeliti do obstoja dogovora, ki ga zatrjujeta toženca, nato pa odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).