Jedro

Predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin strank ne veže. Tako upravičenje lahko stranka uveljavi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. V konkretnem primeru se dolžnik v ugovoru res sklicuje na spremenjene okoliščine, a kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, za svoje trditve ne predlaga in tudi ne predloži nobenega dokaza. Res je, da bo svoje trditve lahko uveljavljal v pravdi, ki jo je sprožila upnica, a neobrazloženih ugovornih navedb v postopku zavarovanja sodišče glede na procesne določbe ni moglo upoštevati - nobene zakonske podlage namreč nima, da bi samo delalo poizvedbe in izvajalo dokaze brez ustreznega dokaznega predloga. Sodišče prve stopnje je upoštevalo trditve obeh strank, pri tem pa ugotovilo, da dolžnik za svoje trditve ni predložil in tudi ne predlagal nobenega dokaza.

Tudi presoja obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve brez izdane začasne odredbe onemogočena ali precej otežena, je pravilna. Dolžnik res navaja v ugovoru, da je še pred izdano začasno odredbo na spletu pri spornem stanovanju spremenil status stanovanja v "rezervirano" in torej začasno stanovanje umaknil iz prodaje, a vendar ne zanika, da bi upnici rekel, da bo, če ne bo vrnila podpisane pogodbe (za višjo ceno od tiste iz predpogodbe), vrnil aro z obrestmi in po preteku roka začel z aktivno prodajo stanovanja.

Sodišče prve stopnje se je (kljub pravilni odločitvi) oprlo na napačno pravno podlago. Začasne odredbe ni izdalo na podlagi 2. točke prvega odstavka 273. člena ZIZ, saj je del le-te tudi zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi. Ker nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, je zato v obravnavanem primeru treba izhajati iz 3. točke prvega odstavka 273. člena ZIZ, ki pa, kot opozarja tudi pritožba, narekuje določitev denarne kazni (drugi odstavek 273. člena ZIZ). Z izdano začasno odredbo je sodišče prve stopnje sicer res prepovedalo odtujitev odtujitve in obremenitve nepremičnine. Ker pa ta ni vpisana v zemljiško knjigo, gre pri tem (pri prepovedi odtujitve in obremenitve) za prepoved dejanja, s katerim bi dolžnik povzročil škodo upnici. Tudi sicer iz smisla zavarovanja in uvoda 273. člena ZIZ izhaja, da se sme za zavarovanje nedenarne terjatve izdati vsako začasno odredbo, s katero je mogoče doseči namen zavarovanja. Namen zavarovanja je v obravnavani zadevi preprečitev dolžniku, da v času pravde, ki se nanaša na sporno stanovanje, tega stanovanja ne bi prodal in s tem v primeru pravdnega uspeha upnice, preprečil realizacije pravnomočne sodbe. Ko gre za začasno odredbo po 2. točki prvega odstavka 273. člena ZIZ, je preprečitvi odsvojitve namenjena zaznamba prepovedi v zemljiški knjigi. Ko imamo opravka z nevpisano nepremičnino, pa je ekvivalent zaznambi lahko le določitev denarne kazni, kar je storilo z izpodbijanim sklepom tudi sodišče prve stopnje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Upnik in dolžnik sama krijeta vsak svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo dolžnikov ugovor zoper sklep o začasni odredbi in mu naložilo plačilo 1.267,58 EUR stroškov odgovora na ugovor.

2. V pravočasni pritožbi dolžnik uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge in predlaga spremembo sklepa, da se njegovemu ugovoru ugodi, upnica pa naj mu povrne ugovorne in pritožbene stroške.

Uvodoma dolžnik (po nepotrebnem) v celoti povzema ugovorne navedbe. Navaja, da je bilo sodišče prve stopnje pri odločanju pristransko. Dolžnik nasprotuje zaključku, da pogodba o rezervaciji z dne 18. 1. 2018 predstavlja veljavno sklenjeno predpogodbo. V pravdi se namreč o tem še ni izvedel noben dokaz. Poleg tega pogodba ne omenja roka dokončanja gradnje in sklenitve pogodbe v dogovoru navedenega za leto 2020, kar je skoraj štiri leta pred dejanskim zaključkom. Sodišče prve stopnje govori o nedokazanih navedbah dolžnika, da so se pogoji od sklenitve dogovora bistveno spremenili. Pritožba dodaja, da je res, da bo take spremembe mogoče ugovarjati in ugotoviti v pravdi, a tudi v izvršilnem postopku sodišče ne more enostavno jemati neko zatrjevano pogodbeno razmerje za takšno, kot si ga predstavlja ena od strank. Sodišče prve stopnje bi moralo verjetnost terjatve izkazovati na podlagi vložitve tožbe in s podporo pogodbe o rezervaciji, nikakor pa ne bi smelo samo v postopku zavarovanja odločati o usodi zahtevka, ki bo rešen v pravdi. Dolžnik tudi nasprotuje zaključku, da ni zanikal sklenitve predpogodbe. Navaja, da to ni res, saj je ves čas postopka zatrjeval ravno nasprotno: da do sklenitve predpogodbe ni prišlo in da rezervacija nima nujno potrebnih elementov predpogodbe.

Nadalje dolžnik meni, da upnica ni izkazala, da bi bila podana nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena. V ugovoru je namreč navedel, da je sporno stanovanje že pred izdajo začasne odredbe do zaključka pravde umaknil iz prodaje in na spletu navedel, da gre za rezervirano stanovanje. S tem je pokazal, da je pripravljen počakati s prodajo do rešitve spora. Te trditve upnica ni prerekala, sodišče tega dejstva ne more šteti za verjetno izkazano. Enako velja za predpostavko, da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode - iz opisanega je namreč razvidno, da dolžnik spornega stanovanja ne prodaja. V primeru dolgotrajne pravde med strankama bo dolžnik trpel škodo, ki je v stroških financiranja gradnje, ki jih mora pokrivati in plačevati visoke obresti. Zaradi izpada dohodka bo dolžnik trpel tudi poslovno škodo. Da dolžniku z izdajo začasne odredbe ta škoda nastaja in da bo vsak dan večja, je splošno znano, zato tega ni treba dokazovati. Upnica pa škode, ki bi ji nastala, sploh ne zatrjuje. V primeru ugoditve zahtevku ne izgubi nič.

Pritožba opozarja tudi na kršitev materialnega prava in sicer je sodišče prve stopnje svojo odločitev utemeljilo izdajo začasne odredbe po 2. točki prvega odstavka 273. člena ZIZ, vendar je hkrati izreklo dolžniku tudi denarno kazen za primer kršitve po drugem odstavku 226. člena ZIZ. Denarna kazen pride v poštev le pri izdaji začasne odredbe po 3. točki prvega odstavka 273. člena ZIZ, zato je izdana začasna odredba nezakonita. Za dolžnika je sporen tudi znesek določene denarne kazni 500.000 EUR. Če bi upnici nastala škoda, ji gotovo ne bi nastala v navedeni višini.

Končno dolžnik oporeka tudi stroškovni odločitvi. Upnica v odgovoru na ugovor ni zapisala ničesar takega, kar bi prispevalo k boljši razjasnitvi okoliščin, zato po mnenju pritožbe ti stroški niso bili potrebni za izvršbo. Glede na vloženo tožbo in vezanost zadeve na uspeh v pravdi, meni dolžnik, da bi moralo sodišče prve stopnje odločitev o teh stroških prepustiti odločitvi pravdnega sodišča. 3. V odgovoru upnica nasprotuje pritožbi, predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V predlogu za zavarovanje je upnica navedla, sodišče prve stopnje pa je te navedbe v obrazložitvi sklepa o zavarovanju povzelo, da sta z dolžnikom 18. 1. 2018 sklenila predpogodbo za nakup stanovanja z oznako 1 v Vili X. za dogovorjeno ceno 232.000 EUR z vključenim DDV. Upnica je bila 14. 11. 2023 obveščena, da so bili 18. 9. 2023 pri notarju A. A. sprejeti Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe Vila X. ter da je bil 24. 4. 2023 izdelan priojekt etažne lastnine, iz katerega so razvidne lege in površine posameznih in skupnih delov stavbe, zato meni, da so izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne pogodbe za posamezni del stavbe 1, ki ima v projektu oznako 15, kar pomeni, da gre za ID znak del stavbe 1. V nadaljevanju je pojasnila, da dolžnik odklanja sklenitev pogodbe pod pogoji določenimi v predpogodbi, saj želi kupnino 420.000 EUR z vključenim DDV. Kot nevarnost je navedla, da je dolžnik sporno stanovanje oglaševal s ceno 445.000 EUR. Dolžnik je po pozivu upnice na spletu pri spornemu stanovanju res spremenil status nepremičnine v "rezervirano", a vendar je upnico pozval k sklenitvi pogodbe za višjo ceno, pri tem pa jo obvestil, da bo v primeru nepodpisa pogodbe vrnil aro z obrestmi in po preteku roka začel z aktivno prodajo stanovanja. Upnica meni, da obstaja velika verjetnost, da bo stanovanje prodal, pri tem pa bo uveljavitev upničine terjatve onemogočena, saj do tretjega, ki bi kupil stanovanje, ne bi mogla uveljaviti terjatve, ki jo ima do dolžnika.

6. Dolžnik oporeka ugotovitvi, da sta z upnico sklenila predpogodbo, pritožbeno sodišče pa presoji sodišča prve stopnje pritrjuje. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, ima pogodba o rezervaciji vse potrebne sestavine, da jo je mogoče šteti za predpogodbo: navedeni sta obe stranki, naveden je predmet pogodbe, kupnina in rok izpolnitve. Ta sicer ni določen z datumom, ampak je zapisano "takoj, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji", kar pa povsem zadošča, saj je rok izpolnitve jasno določljiv. V konkretnem primeru je za izpolnitev pogojev morala upnica plačati rezervacijo, kar je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je izpolnjeno, ostali pogoji pa so vezani na samo nepremičnino. Nobenega dvoma ni, da so vsi pogoji vsekakor izpolnjeni, ko se posamezna stanovanja v Vili X., med njimi tudi sporno stanovanje s komercialno oznako 1 oglaševana za prodajo. Namen roka izpolnitve kot sestavnega dela predpogodbe je, da je obema strankama predpogodbe jasno, kdaj so nastopili pogoji za sklenitev glavne (v obravnavanem primeru) prodajne pogodbe. Če so bili vsi pogoji izpolnjeni šele po 4 letih od sklenitve predpogodbe, to vsekakor ne vpliva na veljavnost predpogodbe in obveznosti strank predpogodbe.

7. Po določbi šestega odstavka 33. člena OZ predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin strank ne veže. Tako upravičenje lahko stranka uveljavi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. V konkretnem primeru se dolžnik v ugovoru res sklicuje na spremenjene okoliščine, a kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, za svoje trditve ne predlaga in tudi ne predloži nobenega dokaza. Res je, da bo svoje trditve lahko uveljavljal v pravdi, ki jo je sprožila upnica, a neobrazloženih ugovornih navedb v postopku zavarovanja sodišče glede na procesne določbe ni moglo upoštevati - nobene zakonske podlage namreč nima, da bi samo delalo poizvedbe in izvajalo dokaze brez ustreznega dokaznega predloga. Ko pritožba trdi, da v izvršilnem postopku sodišče ne more enostavno jemati neko zatrjevano pogodbeno razmerje za takšno, kot si ga predstavlja ena od strank, je treba pojasniti, da v obravnavani zadevi takšen očitek ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč upoštevalo trditve obeh strank, pri tem pa ugotovilo, da dolžnik za svoje trditve ni predložil in tudi ne predlagal nobenega dokaza. Glede na vse to je pravilen zaključek o veljavnosti predpogodbe, kar pa seveda pomeni, da je upnica s stopnjo verjetnosti izkazala, da ima zoper dolžnika nedenarno terjatev zahtevati od dolžnika, da z njo pod pogoji iz predpogodbe z dne 18. 1. 2018 sklene prodajno pogodbo za sporno stanovanje.

8. Kako si dolžnik predstavlja, da bi sodišče prve stopnje moralo verjetnost terjatve izkazovati na podlagi vložitve tožbe, ne pojasni. Po drugem odstavku 277. člena ZIZ sodišče v primeru, če izda začasno odredbo pred vložitvijo tožbe, določi upniku, kakšno tožbo mora vložiti in rok, v katerem je to dolžan opraviti. Iz sklepa o zavarovanju je razvidno, da je sodišče upnici določilo, da je dolžna v 30 dneh od izdaje sklepa o začasni odredbi vložiti tožbo na sklenitev prodajne pogodbe. Pogoje za izdajo začasne odredbe sodišče presoja v trenutku vložitve, ko seveda rok za vložitev tožbe še ni potekel, zato je omenjena pritožbena trditev brezpredmetna. Za izdajo začasne odredbe namreč zadošča verjetnost terjatve, medtem ko pa se bo o utemeljenosti terjatve meritorno odločalo v pravdi, s katero bo upnica opravičila začasno odredbo.

9. Sodišče prve stopnje je res zapisalo, da dolžnik ne zanika sklenitve predpogodbe. Bolj pravilno bilo, da ne zanika sklenitve pogodbe o rezervaciji, saj je dolžnik nasprotoval temu, da bi navedena pogodba predstavljala predpogodbo. Kot rečeno, pa je pravilen materialno pravni zaključek, da pogodba o rezervaciji pomeni predpogodbo, zato ugotovitev o nezanikanju sklenitve predpogodbe ni protispisna.

10. Tudi presoja obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve brez izdane začasne odredbe onemogočena ali precej otežena, je pravilna. Dolžnik res navaja v ugovoru, da je še pred izdano začasno odredbo na spletu pri spornem stanovanju spremenil status stanovanja v "rezervirano" in torej začasno stanovanje umaknil iz prodaje, a vendar ne zanika, da bi upnici rekel, da bo, če ne bo vrnila podpisane pogodbe (za višjo ceno od tiste iz predpogodbe), vrnil aro z obrestmi in po preteku roka začel z aktivno prodajo stanovanja. Prav tako pa dejstvo, da dolžnik trdi, da stanovanja ne namerava prodati do rešitve spora med njim in upnico, pomeni, da škoda, ki jo bo pretrpela zaradi začasne odredbe, ne bo velika - gotovo ne večja od tiste, ki bi brez začasne odredbe lahko nastala upnici. V pritožbi sicer trdi, da je splošno znano, da bo v primeru dolgotrajne pravde trpel škodo, ki je v stroških financiranja gradnje, ki jih mora pokrivati in plačevati visoke obresti in da bo zaradi izpada dohodka trpel tudi poslovno škodo. Te pritožbene trditve ne gredo skupaj s trditvijo, da dolžnik ne namerava stanovanja prodati do rešitve spora glede stanovanja: vse kar navaja, da bo zanj pomenilo škodo, bi, če bo čakal s prodajo stanovanja do rešitve pravde, nastalo tudi v primeru, če začasna odredba ne bi bila izdana.

11. Ni res, da upnica ne bi navajala trditev o škodi, ki bo nastala njej brez izdane začasne odredbe. Te trditve so podane v 5. točki predloga za zavarovanje, sodišče prve stopnje pa jih je povzelo v 10. točki obrazložitve. V primeru ugoditve tožbenemu zahtevku bi upnica, če bi dolžnik sporno stanovanje prodal tretjemu, ne mogla uveljaviti pravnomočne sodbe, zato ne drži pritožbena trditev, da v primeru ugoditve tožbenemu zahtevku upnica ne izgubi nič. Sodišče je pravilno presodilo tudi glede reverzibilnosti: če upnica v pravdi ne uspe, bo dolžnik brez problema nadaljeval s prodajo stanovanja.

12. Še o sredstvu zavarovanja. Sodišče prve stopnje je pojasnilo v 12. točki obrazložitve, da mora upnik v predlogu za zavarovanje navesti primerno sredstvo za zavarovanje terjatve, s katerim bo mogoče doseči namen zavarovanja. Res je, kar opozarja pritožba, da se je sodišče prve stopnje pri izdaji začasne odredbe sklicevalo na 2. točko prvega odstavka 273. člena ZIZ in da ZIZ izrecno predvideva določitev denarne kazni le v primeru začasne odredbe, izdane po 3. točki prvega odstavka 273. člena ZIZ. Vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje (kljub pravilni odločitvi) oprlo na napačno pravno podlago. Začasne odredbe ni izdalo na podlagi 2. točke prvega odstavka 273. člena ZIZ, saj je del le-te tudi zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi. Ker nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, je zato v obravnavanem primeru treba izhajati iz 3. točke prvega odstavka 273. člena ZIZ, ki pa, kot opozarja tudi pritožba, narekuje določitev denarne kazni (drugi odstavek 273. člena ZIZ). Z izdano začasno odredbo je sodišče prve stopnje sicer res prepovedalo odtujitev odtujitve in obremenitve nepremičnine. Ker pa ta ni vpisana v zemljiško knjigo, gre pri tem (pri prepovedi odtujitve in obremenitve) za prepoved dejanja, s katerim bi dolžnik povzročil škodo upnici. Tudi sicer iz smisla zavarovanja in uvoda 273. člena ZIZ izhaja, da se sme za zavarovanje nedenarne terjatve izdati vsako začasno odredbo, s katero je mogoče doseči namen zavarovanja. Namen zavarovanja je v obravnavani zadevi preprečitev dolžniku, da v času pravde, ki se nanaša na sporno stanovanje, tega stanovanja ne bi prodal in s tem v primeru pravdnega uspeha upnice, preprečil realizacije pravnomočne sodbe. Ko gre za začasno odredbo po 2. točki prvega odstavka 273. člena ZIZ, je preprečitvi odsvojitve namenjena zaznamba prepovedi v zemljiški knjigi. Ko imamo opravka z nevpisano nepremičnino, pa je ekvivalent zaznambi lahko le določitev denarne kazni, kar je storilo z izpodbijanim sklepom tudi sodišče prve stopnje.

13. Tudi višina določene denarne kazni je po presoji pritožbenega sodišča ustrezna, pri čemer je treba pritrditi obrazložitvi sodišča prve stopnje (14. točka obrazložitve). Res je (in v skladu z namenom zavarovanja), da mora biti denarna kazen določena v višini, ki bo destimulativna za morebitno kršitev prepovedi odsvojitve in obremenitve nepremičnine.

14. Končno je pravilna tudi stroškovna odločitev. Upnica je namreč morala (obrazloženo) odgovoriti na ugovor, saj se sicer ugovorne navedbe štejejo za resnične, zato je neutemeljeno zatrjevanje, da stroški odgovora na ugovor niso bili potrebni za zavarovanje, ker upnica ni navedla ničesar, kar bi pripomoglo k boljši razjasnitvi stvari (prim. 57. in 58. člen ZIZ).

15. Pritožbene navedbe niso utemeljene in ker pritožbeno sodišče ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbo zavrnilo in izpodbijana sklepa potrdilo.

16. Dolžnik s pritožbo ni uspel, upnica pa v odgovoru na pritožbo ni navedla ničesar, s čimer bi pripomogla k rešitvi zadeve, zato nosita vsak svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154., prvi odstavek 155. in prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).