Jedro

Na uspeh unovčevanja stečajne mase vplivajo predvsem tržne razmere, v okviru katerih se premoženje stečajnega dolžnika unovčuje.

Cena posameznega premoženja, ki se unovčuje v stečajnem postopku, je tržna kategorija, zato je odvisna predvsem od interesa zainteresiranih investitorjev. Dosedanji investicijski vložki v posamezno premoženje sami po sebi ne morejo zviševati tržne cene, če na trgu ni ustreznega povpraševanja za takšno dobrino.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom (red. št. 131) je sodišče prve stopnje podalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 11.3.2014, katere predmet je prodaja nepremičnin stečajnega dolžnika in sicer parc. št. 331/1, 331/2, 2274/4, 3274/5 in 2274/3, vse k.o. X s pripadajočim pravnomočnim gradbenim dovoljenjem št. 351 – 2641/2009 – 2 z dne 25.1.2010, izdano s strani Upravne enote Ljubljana, izpostava center, skupaj z dokumentacijo in pravicami, ki so povezane z investicijo – gradnjo poslovnega objekta S1 v območju X za ceno v višini 1.677.500,00 EUR.

2. Zoper sklep je v pritožbenem roku pritožbo (red. št. 133) vložil upnik O. d.o.o. Pritožnik je uveljavljal pritožbeni razlog napačne ugotovitve dejanskega stanja.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožnik z ničemer ne izpodbija obstoja procesnih predpostavk za sklenitev prodajne pogodbe v smislu 4. odstavka 329. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), to je, da je bil postopek prodaje na podlagi neposrednih pogajanj s kupcem izveden potem, ko je bila javna dražba za prodajo predmetne nepremičnine neuspešna. Pritožnik v smislu pritožbenih razlogov uveljavlja zgolj okoliščine, s katerimi utemeljuje, da naj bi bila v postopku prodaje dosežena prenizka prodajna cena za predmetno nepremičnino.

5. Eden od temeljnih namenov stečajnega postopka je unovčenje stečajne mase in sorazmerno poplačilo upnikov. V tem okviru je sicer potrebno zasledovati cilj čim ugodnejšega unovčenja stečajne mase in s tem omogočanje višjega poplačila upnikov stečajnega dolžnika. Za doseganje tega cilja pa ZFPPIPP določa ustrezne varovalke glede načina unovčevanja stečajne mase (členi 325 do 347 ZFPPIPP). Seveda pa na uspeh unovčevanja stečajne mase vplivajo predvsem tržne razmere, v okviru katerih se premoženje stečajnega dolžnika unovčuje.

6. Pritožnik v pritožbi zatrjuje, da stečajni upravitelj pri prodaji ni pridobil strokovnih in ekonomsko ustreznih rešitev, saj ni povprašal za mnenje pritožnika kot odgovornega vodje projekta. S tem v zvezi pritožbeno sodišče pojasnjuje, da položaj pritožnika v razmerju do stečajnega dolžnika pred začetkom stečajnega postopka ne omejuje stečajnega upravitelja pri iskanju načina sporne nepremičnine.

7. Enako velja tudi glede pritožbenega očitka, da pritožnik ni bil posebej seznanjen s postopkom prodaje. Iz predloga stečajnega upravitelja k izdaji soglasja za sklenitev prodajne pogodbe (red. št. 121) je razviden pregleden opis postopka zbiranja nezavezujočih ponudb, preko katerega je stečajni upravitelj iskal kupca za sporno nepremičnino v skladu s sklepom o prodaji prvostopenjskega sodišča z dne 4.6.2013. Pojasnil je, da je od prvotno prispelih šestih ponudb varščino za potrditev resnosti pogajanj vplačal samo en ponudnik, s katerim je stečajni upravitelj tudi nadaljeval pogajanja in izpogajal pogodbeno določeno ceno. Pritožbeni očitek, da naj bi bilo iz okoliščine, da je po več prejetih zavezujočih ponudbah bila vplačana samo ena varščina, možno sklepati na netransparentnost izvajanja prodajnega postopka, pa ostaja zgolj na nekonkretizirani špekulaciji, na kateri ni mogoče utemeljiti očitka o nezakonitosti v izvedenem postopku prodaje. Pritožnik namreč ni ponudil nobene konkretizirane trditve v smeri, da bi bilo kateremukoli zainteresiranemu ponudniku za odkup nepremičnine preprečena ali omejevana udeležba v postopku prodaje.

8. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, ki se nanašajo na višino dogovorjene cene v prodajni pogodbi. Ta očitek je utemeljevan v smeri, da niso bila upoštevana obsežna vlaganja in že izvedeni gradbeni posegi na sporni nepremičnini, saj so bila že pridobljena vsa potrebna soglasja in pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje ter plačan komunalni prispevek, kakor tudi izdelana popolna dokumentacija projekta za izvedbo. Cena posameznega premoženja, ki se unovčuje v stečajnem postopku, je tržna kategorija, zato je odvisna predvsem od interesa zainteresiranih investitorjev. Dosedanji investicijski vložki v posamezno premoženje sami po sebi ne morejo zviševati tržne cene, če na trgu ni ustreznega povpraševanja za takšno dobrino. Neutemeljeno je zato pritožbeno izpodbijanje dogovorjene kupnine zgolj sklicujoč se na investicijske vložke v preteklosti v navedeno nepremičnino. Takšnega očitka ni mogoče utemeljiti niti na pavšalni oceni, da se glede na okrevanje gospodarstva pričakuje, da se bo stanje na trgu nepremičnin v Sloveniji v kratkem izboljšalo.

9. Iz navedenih razlogov je razvidno, da s pritožbo uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Ker pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa izpodbijanega sklepa ni ugotovilo absolutne bistvene kršitve določb postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP) je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).