Jedro

Najemnica ni pasivno legitimirana za plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja.

Skladno z 19. členom ZPSPP mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi, če v pogodbi ni drugače določeno. Vendar pa to določilo ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ne gre torej za zakonsko predpisano obveznost najemnika do dobaviteljev in upravnika, zato slednji na podlagi določbe 197. člena OZ nima aktivne legitimacije do najemnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 115804/2012 z dne 10. 8. 2012 razveljavilo v prvem in tretjem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožnici je naložilo v plačilo pravdne stroške toženke v višini 40,00 EUR (II. točka izreka).

Zoper navedeno sodbo je zaradi zmotne uporabe materialnega prava vložila pritožbo tožnica in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila po pooblaščencu - Odvetniški družbi P. iz Ljubljane, vendar pooblastilo v spisu ni izkazano. Ker vlogi ni bilo priloženo pooblastilo toženke, odgovor na pritožbo predstavlja nepopolno vlogo, ki pa se v postopku s pritožbo ne vrača v dopolnitev (336. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Zato pritožbeno sodišče odgovora na pritožbo ni upoštevalo (98. člen ZPP).

Pritožba ni utemeljena.

Po prvem odstavku 458. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) se sme odločba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

V konkretnem primeru je tožnica od toženke zahtevala plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja poslovno trgovinskega centra L. (v nadaljevanju P. L.) na K. ulici v Ljubljani. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano, izhaja: 1. da je tožnica upravnik P. L., kjer ima toženka v najemu poslovni prostor, 2. da je lastnica tega poslovnega prostora J. R. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenih dejanskih ugotovitev pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, ker toženka kot najemnica ni pasivno legitimirana za plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja. Zmotno je stališče pritožbe, da je tožbeni zahtevek utemeljen na podlagi 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o neupravičeni obogatitvi. Sodišče sicer res ni vezano na pravno podlago (tretji odstavek 180. člena ZPP). Vendar pa mora tožnica ponuditi vsa dejstva in dokaze, ki omogočajo uporabo drugega pravnega pravila (prvi odstavek 7. člena ZPP in 212. člen ZPP). V konkretnem primeru določilo 190. člena OZ ne pride v poštev, saj je tožnica plačala dolg, za katerega je vedela, da ni njen, pri tem pa ni zatrjevala, da si je zadržala pravico zahtevati nazaj, kar je plačala (191. člen OZ).

Tožnica je sicer navajala, da je stroške namesto toženke plačala neposredno dobaviteljem iz lastnih sredstev. Tožnica bi lahko bila upravičena zahtevati povračilo stroškov na podlagi določila 197. člena OZ, po katerem ima tisti, ki za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, pravico zahtevati od njega povračilo. To normo je namreč mogoče uporabiti ne glede na to, ali je stranka vedela, da plačuje tuj dolg, ali ne. Toda ta verzijski zahtevek je mogoč le v primeru, če bi bila s strani upravnika plačana obveznost, ki bi jo bil resnični dolžnik dolžan izpolniti po zakonu, torej le kadar je plačana obveznost tudi zakonsko predpisana. Skladno z 19. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1) mora najemnik plačevati najemnino mesečno vnaprej ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi, če v pogodbi ni drugače določeno. Vendar pa citirano določilo ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ne gre torej za zakonsko predpisano obveznost najemnika do dobaviteljev in upravnika, zato slednji na podlagi določbe 197. člena OZ nima aktivne legitimacije do najemnika. Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi namreč ne bremeni najemnika po zakonu, temveč je predmet svobodnega pogodbenega urejanja (3. člen OZ) (2).

Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP).

(1) določila Stanovanjskega zakona v konkretnem primeru ne pridejo v poštev, saj se le-ta uporablja za poslovne prostore le v primeru, ko se ti nahajajo v poslovno stanovanjskem objektu, v katerem imajo stanovanjske enote več kot polovico kvadrature, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre

(2) tako tudi VSL sodba I Cpg 165/2012