Jedro

Za položaj zakupnika je pomembno obvestilo (naznanitev) prenosa lastninske pravice, ker šele takrat postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Do tega trenutka je v zvezi z njim prejšnji zakupodajalec, čeprav je ta položaj izgubil že v trenutku, ko je bil prenos lastninske pravice opravljen. Po prejetem obvestilu pa nastopi obveznost zakupnika, da najemnino plača samo pravemu zakupodajalcu, to je pridobitelju lastninske pravice.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna plačati 7.458,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zapadlosti posameznih zneskov, ki so navedeni v izreku sodbe ter odločilo, da tožeča stranka sama nosi svoje pravdne stroške.

2. Tožnik v pritožbi navaja, da jo vlaga zaradi napačne uporabe materialnega prava in kršitev postopka ter predlaga spremembo ali podredno razveljavitev sodbe. Sodišče je spregledalo eno temeljnih načel Obligacijskega zakonika in sicer načelo vestnosti in poštenja, saj tožena stranka kot bivši zakupodajalec tožeče stranke nikoli ni obvestila o spremembi lastninske pravice na parcelah, ki jih je imela v zakupu. Šele, ko je to dejstvo tožnik sam ugotovil, mu je tožena stranka prenehala zaračunavati zakupnino. Tožnik poudarja, da je zakupna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, prenehala veljati z dnem prenosa lastninske pravice na parcelah, ki so bile predmet zakupa, pri čemer drugi odstavek 611. člena OZ, na katerega sodišče opira sodbo, vsekakor ne določa, da je do trenutka, ko je zakupnik obveščen o odtujitvi, dolžan plačevati zakupnino samo prejšnjemu zakupodajalcu. Ta skladno s splošnimi načeli obligacijskega prava in načelom v 190. členu OZ nima več pravne podlage za pridobivanje zakupnine, saj je le - ta odpadla. Nemogoče je enačiti položaj dolžnika pri odstopu terjatve z zakupnikom v razmerju med dotedanjim zakupodajalcem in novim zakupodajalcem. Jasno je, da se položaj zakupnika v primeru prenehanja pogodbe z zakupodajalcem in prenosom le - te na novega zakupodajalca ne sme poslabšati. Vendar to pravno vprašanje v konkretni pravdni zadevi sploh ne pride v poštev, ampak zgolj dejstvo, da je pravni temelj plačevanja zakupnine med pravdnima strankama prenehal obstajati z dnem, ko je tožena stranka lastninsko pravico na nepremičninah prenesla na M. Zato obstoji obveznost vrnitve dosežene koristi, ki jo je tožena stranka na račun tožeče stranke prejela.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Dejanske okoliščine tega primera, ki med pravdnima strankama niso sporne, so po ugotovitvah sodbe sledeče: pravdni stranki sta leta 2005 sklenili najemno pogodbo za najem zemljišč, takrat v lasti tožene stranke, na katerih je tožeča stranka izvajala svojo dejavnost igranja oziroma vadbe golfa; leta 2012 je lastnica zemljišč postala M., tožeča stranka pa o tem ni bila obveščena, zato je toženi stranki kljub temu do vključno leta 2014 plačevala najemnino; v tem obdobju je tožeča stranka nemoteno uporabljala v zakup dana zemljišča. 5. Pravilno in v skladu s pravno teorijo1 ter sodno prakso2 je materialnopravno stališče prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka do trenutka, ko je bila obveščena, da tožena stranka ni več lastnica zemljišč, svojo obveznost plačevanja najemnine veljavno izpolnila toženi stranki, četudi ta ni bila več lastnica. Tožena stranka je kljub temu tožeči stranki omogočila uporabo v zakup danih zemljišč, tožeča stranka pa je izpolnitev pogodbene obveznosti sprejela. Dokler tožeča stranka ni vedela za spremembo lastnika, je bila v obligacijskem razmerju s toženo stranko kot prvotnim lastnikom, njej je veljavno izpolnjevala obveznost plačevanja zakupnine. Ker tožeča stranka ni bila v ničemer prikrajšana, niso izpolnjene vse predpostavke za obogatitveni zahtevek iz 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

6. Odtujitev v zakup dane stvari je urejena v določbah 610 do 613. člena OZ. Po drugem odstavku 611. člena OZ sme zakupnik od trenutka, ko je obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari, plačati zakupnino samo pridobitelju. To pomeni, da je za položaj zakupnika pomembno obvestilo (naznanitev) prenosa lastninske pravice, ker šele takrat postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Do tega trenutka je v zavezi z njim prejšnji zakupodajalec, čeprav je ta položaj izgubil že v trenutku, ko je bil prenos lastninske pravice opravljen. Po prejetem obvestilu pa nastopi obveznost zakupnika, da najemnino plača samo pravemu zakupodajalcu, to je pridobitelju lastninske pravice3. Pritožbeni očitki prvostopenjskemu sodišču, da naj bi spregledalo ravnanje tožene stranke, ki je v nasprotju s temeljnimi načeli obligacijskega zakonika, predvsem načelom vestnosti in poštenja, so zato neuspešni. Ni odločilno, da je tožeča stranka sama ugotovila, da tožena stranka ni več lastnik zemljišč, pač pa, da je bila dolžna zakupnino novemu lastniku šele od tega trenutka dalje. Položaj zakupnika v primeru prenehanja pogodbe z zakupodajalcem in prenosom lastninske pravice na novega zakupodajalca se ne sme poslabšati, in to se tudi ni zgodilo. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodbe, da ni podlage za zahtevek na vrnitev plačane zakupnine.

7. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

1 Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, komentar dr. M. Juharta k 610 do 613. členom. 2 Sodba VSRS II Cp 2786/2009 in druge odločbe, ki jih navaja prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi izpodbijane sodbe 3 Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, komentar dr. M. Juharta k 611. členu.