Toženka je s sklicevanjem na Pogodbo svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu, da ima pravni naslov za dostop do svoje nepremičnine preko spornih nepremičnin, zadostila. S tem pa se je trditveno in dokazno breme o tem, da je pravica do dostopa prenehala, ker je bila bodisi podeljena le začasno, ali pa da se je ločila od v tem postopku spornih nepremičnin, prevalilo na tožnico.
I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.
II.Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v petnajstih dneh povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka do plačila.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek tožnice, da ji je toženka dolžna plačati uporabnino v višini 4.201,20 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 116,70 EUR od vseh v I. točki izreka navedenih datumov zapadlosti do plačila in povrniti stroške sodnega postopka. Tožnici je v povračilo naložilo 100 % pravdnih stroškov toženke, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.
2.Zoper sodbo se je pritožila tožnica in priglasila stroške pritožbenega postopka. Toženka je na pritožbo odgovorila in priglasila stroške z odgovorom na pritožbo.
3.Pritožba ni utemeljena.
4.Tožnica trdi, da je izključna lastnica nepremičnin, ki v naravi predstavljajo asfaltirano dovozno pot ter del dvorišča pred zaključeno celoto zalednega kompleksa A. ter dela urejenega, asfaltiranega in organiziranega dvorišča znotraj istega kompleksa. Toženka je lastnica posameznega dela (poslovnega prostora) v stavbi na naslovu B. cesta 24 a, imenovani tudi C., ki meji na nepremičnine v lasti tožnice. Podlaga za pridobitev lastninske pravice toženke je kupoprodajna pogodba z dne 30. 9. 2004 (priloga B10, v nadaljevanju Pogodba). Po tožbenih trditvah je vso komunalno infrastrukturo za stavbo C. zagotavljala A. in stavba C. ni imela lastnega dostopa iz javne ceste, pač pa le preko zemljišč znotraj A. Toženka si dostopa do svojega posameznega dela ni uredila ji ga po tožbenih trditvah neodplačno zagotavlja tožnica. Zaradi preklica brezplačne uporabe (za obdobje od januarja 2019 do decembra 2021), tožnica od toženke zahteva plačilo uporabnine v višini tržne najemnine, ki bi jo tožnica lahko prejela, če bi svoje nepremičnine oddajala v najem na trgu, saj toženka v tem obdobju za uporabo nepremičnin ni imela pravne podlage.
5.Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je bila pravica do dostopa do nepremičnin (poslovnih prostorov) toženke predmet razpolaganj oziroma prodaj, na podlagi katerih se je opravljala prodaja poslovnih prostorov v stavbi C. Na podlagi vsebine Pogodbe je zaključilo, da je bila predmet in del prometa (prodaje) z nepremičninami, do katerih vodijo nepremičnine, v zvezi s katerimi tožnica terja plačilo uporabnine, tudi pravica do dostopa do prodanih oziroma kupljenih nepremičnin. Ker ima toženka pravico do njihove brezplačne uporabe, prav tako pa ne gre za prekarij1 in tudi 333. člen OZ ne more predstavljati pravne podlage za preklic soglasja k brezplačni uporabi dovozne poti,2 je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo.
6.Na uvodni pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker so posamezne ugotovitve sodišča prve stopnje v nasprotju z vsebino listin v spisu, gre le pojasniti, da pritožbeni očitek te kršitve ne predstavlja, saj z njim pritožnica oporeka dokazni oceni sodišča prve stopnje, sicer pa je ta že zaradi neobrazloženosti neutemeljen.
7.Pritožnica na več mestih pritožbe opozarja na nesporno dejstvo, da so nepremičnine, ki so predmet te pravde in ki jih toženka neodplačno uporablja, v izključni lasti tožnice. To sicer ne drži, iz povzetka navedb toženke v izpodbijani sodbi izhaja, da je zanjo lastništvo in s tem tudi zemljiškoknjižno stanje parcel sporno,3 a je sodišče prve stopnje res ugotovilo, da je tožnica lastnica nepremičnin, ki v naravi predstavljajo dovozno pot. Da pravni prednik tožnice pravnemu predniku toženke ni prodal nobenega solastniškega deleža na dovoznih poteh in prav tako ne podelil nobene posebne stvarnopravne pravice, ki bi mu dopuščale uporabo teh poti, saj bi bilo sicer to v Pogodbi nedvoumno zapisano, pa za odločitev ni bistveno, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju.
8.Neutemeljene so pritožbene trditve, da toženka ni trdila, da bi v zvezi s spornimi nepremičninami imela kakšno stvarno pravico, in da v Pogodbi služnost ni bila izrecno dogovorjena. Toženka se brani s sklicevanjem na pravico do dostopa do svoje nepremičnine. Iz Pogodbe izhaja, da je toženka kupila idealni (solastniški) delež stavbe in del neodmerjenega funkcionalnega zemljišča (ki sodi izključno h kupljenemu poslovnemu prostoru). Prodajalec je po odsvojitvi dela teh nepremičnin ob prodaji toženki ostal lastnik solastninskega deleža tako celotne zgradbe, kot tudi dovozne poti in funkcionalnega zemljišča.4 Po v času sklenitve Pogodbe veljavnih pravilih5 je bilo funkcionalno zemljišče opredeljeno kot zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi (stanovanjske) hiše in brez katerega ta ne more funkcionirati; zakon našteva npr. dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake in podobno, skupno funkcionalno zemljišče pa kot funkcionalno zemljišče, kadar služi več (stanovanjskim) hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.6 Lastniki posameznih delov so zato imeli skupno pravico uporabe tudi na zemljišču, ki je potrebno za redno uporabo stavbe. Pravice na zemljišču so torej sledile pravici na objektu. Zato razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče (avtomatično) reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava,7 na katere se sklicuje pritožnica. Po sodni praksi je v takih zadevah treba izhajati iz pridobljenih pravic na funkcionalnem zemljišču, tranzicije teh pravic v nov sistem stvarnega prava in stanja urejenosti zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskimi.
9.Pritožnica ne izpodbija (sicer nesporne) ugotovitve sodišča prve stopnje, da ob prodaji posameznih poslovnih prostorov stavba C. ni imela lastnih priključkov na komunalno infrastrukturo in lastnega dostopa iz javne ceste. Ker je bil predmet prodaje poleg poslovnega prostora v stavbi na parceli št. 31 k. o. ... tudi sorazmeren del funkcionalnega zemljišča na parc. št. 22/1, ki v delu površine predstavlja dovozno pot, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je bila predmet in del prometa (prodaje) z nepremičninami, do katerih vodijo nepremičnine, v zvezi s katerimi tožnica v tem postopku terja plačilo uporabnine, tudi pravica do dostopa do kupljenih nepremičnin. Pritožbeno stališče, da na podlagi določb Pogodbe toženka ni mogla pridobiti nobene pravice na nepremičninah (dovoznih poteh), ki so predmet te tožbe, je neutemeljeno.
10.Ne drži torej, da toženka kljub jasnim ugovorom tožnice, da na toženko nikoli, niti s Pogodbo, ni prešla nikakršna pravica uporabe obravnavnih nepremičnin, ni zmogla ponuditi nobenega drugega, dodatnega dokaza oz. nedvoumne pravne podlage. Pritožnica ne le, da priznava, da je toženki vse od prodaje dopuščala neodplačen dostop preko svojih nepremičnin, v postopku niti ni bilo sporno, da je bila uporaba spornih nepremičnin dovoljena z namenom, da se kupcem oziroma kasnejšim lastnikom (tudi toženki) zagotovi dostop do kupljenega poslovnega prostora v stavbi C.
11.Pritožnica se v prid trditvam, da toženka ni imela niti pogodbene pravice niti nobenega zakonitega pridobitnega naslova, ki bi ji omogočal pridobitev kakršne koli trajne (stvarne (so)lastninske ali druge) pravice na teh zemljiščih, neutemeljeno sklicuje na to, da so kupci poslovnih prostorov (do)plačali občinskemu podjetju (D., d.o.o.) komunalni prispevek, med drugim namenjen tudi ureditvi dostopa do stavbe, a ta dela nikoli niso bila opravljena in bi moral biti dostop do javne ceste za stavbo C. urejen skladno s tedaj veljavnim zazidalnim načrtom območja. Tožnica je bila namreč tista, ki bi morala izkazati, da bi se dostop lahko vršil drugače kot preko dovoljenja za dostop, podeljenega ob prodaji, kar bo še pojasnjeno spodaj.
12.Ker je sodišče prve stopnje pojasnilo, od kod izvira toženkina pravica do (brezplačnega) dostopa do svojih nepremičnin, razlogi pa so izčrpni, jasni in po presoji višjega sodišča tudi pravilni, so neutemeljene tudi pritožbene trditve, da se tožnica ne more ustrezno opredeliti do razlogov sodišča prve stopnje, zaradi česar naj bi bila podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Enako velja za trditve, da ni mogoče ugotoviti, zakaj sodišče meni, da tožnica ni imela pravice iz 583. člena OZ ali iz 333. člena istega zakona. Zakaj ne gre za prekarij, izhaja iz 18. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, zakaj 333. člen OZ ne more predstavljati pravne podlage za preklic soglasja k brezplačni uporabi dovozne poti, pa v 19. točki obrazložitve. Z nobenim od teh razlogov pritožnica ne polemizira.
13.V zvezi s pritožbenimi trditvami, da je za vsebinsko ustrezno rešitev te zadeve bistvena podrobna opredelitev (morebitne) pravne podlage za uporabo nepremičnin, pa višje sodišče opozarja na naslednje: položaj funkcionalnega zemljišča je bil po nekdanjih predpisih opredeljen kot dejanski stan - šlo je za neposredno namembnost oz. potrebnost zemljišča za redno rabo stavbe, zakonita pravica uporabe lastnika stavbe na takem zemljišču pa je bila pravna posledica tega dejanskega stanu. Obseg takega zemljišča se je z dejanskega vidika lahko spreminjal v smislu površine in oblike, vse dokler status funkcionalnega zemljišča ni prenehal. Pri tem je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je toženka s sklicevanjem na Pogodbo svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu, da ima pravni naslov za dostop do svoje nepremičnine preko spornih nepremičnin, zadostila. S tem pa se je trditveno in dokazno breme o tem, da je pravica do dostopa prenehala, ker je bila bodisi podeljena le začasno, ali pa da se je ločila od v tem postopku spornih nepremičnin, prevalilo na tožnico. Ta niti v pritožbi ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da glede na to, da so v njeni sferi točni podatki o tem, ali se je s pravico do dostopa do predmeta prodaje razpolagalo že v začetni fazi kot del same prodaje nepremičnine, svojega trditvenega bremena za prehod nazaj na toženko ni zmogla. Pritožbeno namreč tudi ni izpodbito, da tožnica ni podala nobenih trditev, zakaj šteje, da je bila pravica do dostopa podeljena le začasno in ločeno od same prodaje nepremičnin, niti ni pojasnila, kje in na kakšen način naj bi se dostop izvrševal drugače, kot se je vršil od prvotne prodaje dalje, ko je z nepremičninami razpolagala (jih prodajala) sama tožnica oziroma njen pravni prednik.
14.Tudi po stališču višjega sodišča zato torej tožnica ni izkazala, da je v začetni fazi nepremičnine, tudi nepremičnino toženke, odsvojila na način, da je bila ločeno od podeljene pravice do dostopa opravljena le prodaja nepremičnine. Toženka je zato izkazala pravno podlago za pravico do dostopa preko njenih nepremičnin.
15.S tem je višje sodišče odgovorilo na navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena (prim. prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker višje sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).
16.Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, mora toženki, ki je na pritožbo odgovorila, povrniti stroške pritožbenega postopka (155. člen ZPP), ki jih je višje sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku, v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Za sestavo odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT) gre drugi tožnici 375 točk, za pavšalne izdatke v višini 2 odstotka od vrednosti storitve (tretji odstavek 11. člena OT) pa 7,5 točk, kar glede na vrednost odvetniške točke v višini 0,60 EUR in po prištetju 22 odstotnega davka na dodano vrednost znaša 279,99 EUR. Toliko ji mora tožnica plačati v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. člen v zvezi s četrtim odstavkom 458. člena ZPP).