Jedro

Ob sklenitvi prodajne pogodbe je tožnik vedel, da je garaža zgrajena brez gradbenega dovoljenja in ni legalizirana ter se je s tem strinjal. Zaradi tega ne more razdreti pogodbe. V zvezi s pogodbeno zavezo prodajalk, da bosta speljali legalizacijski postopek, v kolikor bo nastopila potreba, pa tožnik nastopa take potrebe v roku enega meseca po sklenitvi pogodbe, ko je zahteval legalizacijo, ni niti zatrjeval niti izkazal. Tako ta pogodbena obveznost prodajalk še ni zapadla, zato ni mogel s sklicevanjem na neizpolnitev razdreti pogodbe.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek na ugotovitev, da so razdrti kupoprodajna pogodba z dne 3.2.1999, pisni medsebojni dogovor z dne 2.2.1999 in ustno sklenjena kupoprodajna pogodba z dne 6.1.1999 za nepremičnine garaža s kurilnico na parc. št. 1172/2 k.o. ... ter parc. št. 1172/9, 1172/8 in 1172/10 k.o. ... do 1/2. Nadalje je bil zavrnjen zahtevek, da je tožena stranka dolžna vrniti tožniku celotno kupnino 250.000 DEM ter dvojno aro 25.000 DEM, vse v tolarski protivrednosti in z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče je presodilo, da ni šlo za relevantno neizpolnitev pogodbe, zaradi česar razdrtje pogodbe ni bilo utemeljeno, s tem pa tudi ni utemeljena vrnitev kupnine in plačilo dvojne are.

Tožnikovo pritožbo je sodišče druge stopnje zavrnilo in prvostopenjsko sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožnik vložil revizijo in uveljavlja "vse revizijske razloge". V reviziji predvsem navaja, da ni prejel vsega, kar mu je bilo s pogodbami prodano in da se ni mogel v celoti vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnik. Toženki nista odgovorili na njegov poziv z dne 1.3.1999 za legalizacijo črne gradnje garaže, ki je ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo, tako da ni vpisan kot lastnik na vsem kupljenem. Toženki sta se zavezali, da bosta speljali legalizacijski postopek, pri čemer je garaža s kurilnico za tožnika bistvenega pomena. Z odločitvijo sodišč so bila kršena načela vestnosti in poštenja, saj sta sodišči dopustili, da ostanejo v veljavi pravni posli in dejanja, ki so v očitnem nasprotju z zakonom in namenom zakonodajalca.

Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS št. 26/99 in nadaljnji) je bila revizija vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija ni utemeljena.

Odločilne dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča, s katerimi se je strinjalo sodišče druge stopnje, so, da sta pravdni stranki 6.1.1999 sklenili (ustno) pogodbo o nakupu parcel št. 1172/2, 1172/8, 1172/9 in 1172/10 k.o. ... Za izpeljavo dogovorjenega posla je bila pooblaščena premičninska agencija, ki je zaradi različnega statusa zemljišč pripravila dve pogodbi. Kupoprodajno pogodbo za polovico stavbnega zemljišča s stanovanjsko hišo (parc. št. 1172/2) z dne 3.2.1999 so stranke podpisale, enako tudi medsebojni dogovor z dne 2.2.1999. Kupoprodajne pogodbe za tri nezazidana stavbna zemljišča (parc. št. 1172/8, 1172/9 in 1172/10) tožnik ni hotel podpisati. Dogovorjeno kupnino v znesku 250.000 DEM je tožnik plačal, vse nepremičnine je prevzel in jih ima v posesti. Pred sklenitvijo pogodbe je bil tožnik seznanjen, da je bila garaža s kurilnico na parc. št. 1172/10 zgrajena brez gradbenega dovoljenja in da ni legalizirana. V medsebojnem dogovoru z dne 2.2.1999 je bilo tudi dogovorjeno, da se prodajalki obvezujeta speljati legalizacijski postopek, v kolikor bi nastopila potreba po legalizaciji garaže s kurilnico.

Glede na opisano dejansko stanje je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek, da je pogodba razdrta in da morata toženki vrniti kupnino ter dvojno aro, s čimer se je pritožbeno sodišče strinjalo. Revizijsko nasprotovanje takemu materialnopravnemu zaključku je po presoji revizijskega sodišče neutemeljeno. Razlogi sodb sodišč druge in prve stopnje so pravilni, pri čemer revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči odgovorili na vse relevantne in razumno utemeljene trditve tožeče stranke, tako da je neutemeljena tožnikova trditev, da se sodišči z bistvenim nista ukvarjali, predvsem pa ne s tem, da tožnik s pogodbo ni prejel vsega, kar mu je bilo prodano in da se ni na vsem kupljenem vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik. O vsem tem obstajajo pravilni razlogi v sodbah nižjih sodišč, ki se jim revizijsko sodišče v celoti pridružuje.

Poudariti je treba, da so se stranke sporazumele o vseh bistvenih sestavinah pogodbe in to potrdili v pisni kupoprodajni pogodbi z dne 3.2.1999 in v pisnem medsebojnem dogovoru z dne 2.2.1999, medtem ko je razlog za to, da ni bila sklenjena pisna pogodba za tri parcele, ki so nezazidana stavbna zemljišča in posledično ni prišlo do tožnikove vknjižbe lastninske pravice na teh parcelah, na tožnikovi strani, ko je odklonil podpis te pogodbe. Edina relevantna okoliščina je dejstvo, da je garaža s kurilnico na eni od teh parcel zgrajena brez gradbenega dovoljenja in je s tem črna gradnja, ki ni legalizirana, zato ni mogoč vpis v zemljiško knjigo. O tej okoliščini je bil tožnik pri sklepanju kupoprodajne pogodbe obveščen in se je s tem strinjal. Nemožnost vpisa garaže s kurilnico v zemljiško knjigo bi lahko predstavljala omejitev javnopravne narave kot posebne vrste pravne napake po 514. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur. l. SFRJ št. 29/78 do 57/89). Vendar za tako napako, ki je bila kupcu znana, prodajalec na odgovarja (514. člen ZOR) in zaradi nje kupec ne more razdreti pogodbe. Res pa obstaja kot del pogodbe med strankama obveznost prodajalk, ki je zapisana v 2. členu medsebojnega dogovora z dne 2.2.1999: "V kolikor bi nastopila potreba po legalizaciji omenjenega objekta (garaže s kurilnico), se prodajalki obvezujeta speljati legalizacijski postopek". Nižji sodišči sta ugotovili, da gre za nejasno obveznost, predvsem pa, da je tožnik zahteval legalizacijo garaže praktično istočasno s podpisom kupoprodajne pogodbe in se skliceval samo na potrebnost vpisa v zemljiško knjigo. Zaključiti je mogoče, da je obveznost toženk določena s pogojem, da nastopi potreba po legalizaciji. Tožnik v dopisu strankam z dne 1.3.1999, ko je dal prodajalkama 60-dnevni rok za izpolnitev pogodbe, sicer naj bi pogodbo razdrl, ni navedel nobene relevantne potrebe po legalizaciji, ki naj bi nastopila po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Take relevantne navedbe o nastopu potrebe ni podal niti med pravdnim postopkom. Sklicevanje zgolj na potrebnost vpisa garaže v zemljiško knjigo pa ni navajanje okoliščine, ki bi nastopila po sklenitvi medsebojnega dogovora z dne 2.2.1999, ampak je to okoliščina, ki je bila strankam ob podpisu tega dogovora znana in je zato v drugostopenjski sodbi pravilno ocenjena kot neupoštevna. Ker torej ni bil niti ustrezno zatrjevan niti izkazan naknaden nastop potrebe po legalizaciji garaže s kurilnico, ki naj bi nastopil po sklenitvi pogodbe, ta pogodbena obveznost prodajalk še ni zapadla in tožnik dne 1.3.1999 s tem v zvezi ni mogel zahtevati izpolnitve pogodbe oziroma razdreti pogodbe s toženkama (124. do 126. člen ZOR). Njegov tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je pogodba razdrta in da morata toženki vrniti kupnino ter dvojno aro, je bil zato materialnopravno pravilno zavrnjen. Ne ravnanje strank in ne vsebina medsebojne pogodbe ni bila v nikakršnem nasprotju z načeli obligacijskega prava oziroma z zakonom, kot neargumentirano trdi revizija.

K navedenemu je še dodati, da je na ponovne tožnikove trditve o zavedenosti oziroma prevari že pravilno odgovorilo pritožbeno sodišče na svoji 2. in 3. strani in da dodatna obrazložitev ni potrebna.

V skladu z obrazloženim je revizijsko sodišče tožnikovo neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).