Jedro

Z dnem razveze prodajne pogodbe je tožnica pridobila zahtevek za vračilo plačane kupnine in povračilo škode zaradi razveze pogodbe. Šele z razdrtjem pogodbe 23. 1. 2013 je torej začel teči zastaralni rok. To pomeni, da terjatev na vrnitev kupnine in plačilo odškodnine do vložitve tožbe 7. 2. 2013 še ni zastarala.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške revizijskega odgovora v višini 2.069,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

1. Tožnica je zahtevala vrnitev 92.032,54 EUR kupnine in povrnitev izgubljenega dobička (v obliki povečanja vrednosti stanovanja) zaradi razveze prodajne pogodbe za nakup apartmaja na otoku Pag, ki jo je leta 2000 sklenila s tožencem. Zahtevala je tudi povrnitev škode, ki ji je nastala zaradi nezmožnosti prodaje nepremičnine A. A. leta 2006. 2. Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo vračilo 92.032,54 EUR kupnine in 367,46 EUR izgubljenega dobička tožnici zaradi razdrtja prodajne pogodbe. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo. Sodišče druge stopnje je pritožbi pravdnih strank zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Zoper odločitev sodišča druge stopnje toženec vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. Vztraja, da je bila prodajna pogodba nična od samega začetka, zaradi česar je vtoževana terjatev zastarala, saj je obveznost vrnitve kupnine nastopila takoj, ko je bila izpolnitev opravljena. Nižjima sodiščema očita zmotno uporabo določb 51., 52., 75., 103., 104. in 371. člena hrvaškega Zakona o obveznim odnosima1, ki je veljal v času sklenitve prodajne pogodbe ter 356. in 357. člena Zakona o vlastništvu i drugim stvarnim pravima (v nadaljevanju Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah). Kot bistveno navaja, da prodajna pogodba 1. 5. 2000 ni bila veljavno sklenjena, ker je bila v nasprotju s tedaj veljavnimi hrvaškimi prisilnimi predpisi. Pojasnjuje, da v tistem času tuja pravna oseba ni mogla pridobiti lastninske pravice na nepremičnini na Hrvaškem, če ni bilo vzajemnosti in soglasja ministra (356. člen Zakona o lastništvu in drugih stvarnih pravicah). Brez soglasja ministra pa je bil tak posel absolutno ničen (357. člen Zakona o lastništvu in drugih stvarnih pravicah). Poudarja, da je bila pogodba že ob sklenitvi nična, saj sta bila pogodbeni predmet in temelj nedopustna zaradi nasprotovanja prisilnim predpisom (51., 52. in 103. člen ZOO). Po mnenju toženca nična prodajna pogodba ni mogla konvalidirati z nastopom (nedopustnega) odložnega pogoja spremembe zakonodaje (75. člen ZOO). Ničnost zaradi kasnejše spremembe prisilnega predpisa namreč izgubi učinek le, če je bila pogodba (popolnoma) izpolnjena in je bila kršitev manjšega pomena (tj. če je bil razlog za ničnost kršitev obličnostnih predpisov). Za to v konkretnem primeru ne gre. Opozarja, da pogodba ni bila izpolnjena, ker ni prišlo do vpisa v zemljiško knjigo. Vknjižbo pa so onemogočale tudi oblikovne pomanjkljivosti. Nadalje poudarja, da tožnica ni imela ustreznega statusa za vknjižbo. V takšnem primeru pogodba ostane brez učinkov, četudi stranka kasneje ustrezen status pridobi (VSK I Cp 1215/2005). Izpostavlja, da se je tožnica zavedala, da pogodba nasprotuje hrvaškemu pravnemu redu (ker ni vzajemnosti) in da se ne bo mogla vknjižiti. Zato se je v 3. členu sporazuma s tožencem dogovorila, kako bosta uredila razmerje, če prodajne pogodbe ne bosta mogla veljavno skleniti - dogovorila sta se za sklenitev zakupne pogodbe oziroma za podredno zavezo toženca do 31. 12. 1999 poravnati kupnino. Že tedaj je torej začelo teči zastaranje. Opozarja, da tožnica v zastaralnem roku ni uveljavljala zahtevkov iz nične (razvezane) pogodbe, niti ni poskusila pridobiti mnenja in soglasja ministrov. Toženca nikoli ni pozvala k dopolnitvi pogodbe, ni zahtevala plačila (niti vrnitve) kupnine in ni zahtevala sklenitve zakupne pogodbe.

4. Sodišče je revizijo vročilo tožnici, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Revizijsko sodišče uvodoma opozarja, da revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče je tako vezano na naslednje dejanske ugotovitve nižjih sodišč, da: − sta pravdni stranki 14. 6. 1999 sklenili prodajno pogodbo, s katero je tožnica tožencu prodala tovorno vozilo (v vrednosti 300.000,00 DEM); − sta pravdni stranki leta 1999 sklenili sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij, v katerem je bilo dogovorjeno, da toženec del kupnine za tovorno vozilo v znesku 180.000,00 DEM (92.032,54 EUR) poravna s prodajo apartmaja na otoku Pag. V 3. členu sporazuma je bilo določeno, da bosta pravdni stranki sklenili zakupno pogodbo za 99 let z zakupnino v višini dogovorjene vrednosti apartmaja, če prodajne pogodbe (v skladu z veljavnimi hrvaškimi predpisi) ne bosta mogli skleniti. Če tudi sklenitev zakupne pogodbe ne bo mogoča, bo toženec kupnino poravnal do 31. 12. 1999. V drugem odstavku 3. člena pogodbe pa je bilo dogovorjeno, da bosta pogodbeni stranki (ne glede na morebiten drugačen način izpolnitve obveznosti toženca) v primeru spremembe predpisov na območju hrvaške sklenili prodajno pogodbo takoj, ko bo to mogoče; − sta 1. 5. 2000 pravdni stranki sklenili pogodbo o prodaji nepremičnin, s katero je toženec prodal apartma na otoku Pag. 3. 5. 2000 je tožnico pooblastil za izvedbo prepisa nepremičnine in postopkov za vpis v zemljiško knjigo, podpis toženca na pogodbi pa je bil overjen 10. 5 . 2000; tožnica je apartma prevzela v posest; − je v zemljiški knjigi ostal vpisan toženec; − je tožnica po spremembi hrvaške zakonodaje (1. 2. 2009) na podlagi prodajne pogodbe 30. 3. 2009 vložila predlog za vpis v zemljiško knjigo, vendar je zemljiškoknjižno sodišče 21. 9. 2010 predlog za vpis zavrnilo zaradi formalnih pomanjkljivosti (pogodba je bila brez datuma, z napačnim naslovom prodajalca in označbo nepremičnine); sklep je postal pravnomočen 8. 2. 2012; − je toženec 30. 3. 2009 apartma prodal B. B., ki se je vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo; − je tožnica 11. 1. 2013 toženca pozvala, naj izpolni obveznost iz prodajne pogodbe in ji omogoči vknjižbo, sicer bo štela, da je pogodba razdrta 23. 1. 2013; − je tožnica 7. 2. 2013 vložila tožbo, s katero je (med drugim) zahtevala vračilo kupnine in povrnitev škode (izgubljenega dobička) zaradi razveze prodajne pogodbe za nepremičnino, ki leži na ozemlju Republike Hrvaške.

7. Za pogodbe, ki se nanašajo na nepremičnine, je treba vedno uporabiti pravo države, na katere ozemlju je nepremičnina (23. člen tedaj veljavnega Zakona o mednarodnem zasebnem pravu in postopku2). V obravnavanem primeru je bilo tako treba uporabiti hrvaški Zakon o obveznim odnosima (NN 53/91, v nadaljevanju ZOO), ki je veljal v času sklenitve prodajne pogodbe in Zakon o vlastništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 s spremembami, v nadaljevanju Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah).

8. Iz dopisa Ministrstva za pravosodje Republike Hrvaške izhaja, da je Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah leta 2000 določal, da lahko (če ni drugače določeno z zakonom) tuje pravne in fizične osebe pod predpostavko vzajemnosti pridobijo lastninsko pravico na nepremičnini na območju Republike Hrvaške, če da soglasje minister za zunanje zadeve po predhodno pridobljenem mnenju ministra za pravosodje (drugi odstavek 356. člena3). Posel, katerega cilj je bil pridobitev lastninske pravice, je bil brez soglasja ministra ničen (brez pravnih učinkov, 357. člen)4. 1. 2. 2009 je začela veljati sprememba Zakona o lastništvu in drugih stvarnih pravicah (NN št. 146/08), po kateri lahko državljani in pravne osebe držav članic EU pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod enakimi pogoji kot državljani Hrvaške in pravne osebe s sedežem na Hrvaškem, razen na nepremičninah na izločenih območjih: kmetijskih zemljiščih, določenih s posebnim zakonom (358.a člen5). Po 6. členu prehodnih in končnih določb postane naknadno veljaven pravni posel, katerega cilj je bila pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na Hrvaškem, ki ga je sklenil državljan ali pravna oseba iz držav članic EU pred pričetkom veljave spremembe zakona, če je izpolnjen in če so izpolnjene splošne predpostavke za njegovo veljavnost (razen kadar gre za nepremičnine iz drugega odstavka 358.a člena zakona)6. 9. Revident neutemeljeno vztraja, da je vtoževana terjatev zastarala že pred vložitvijo tožbe (7. 2. 2013), ker naj bi obveznost toženca vrniti kupnino (in povrniti škodo) zaradi ničnosti prodajne pogodbe nastala že ob njeni sklenitvi (1. 5. 2000). Nižji sodišči sta pravilno obrazložili, da je prodajna pogodba po sprejemu novele zakona 1. 2. 2009 konvalidirala (v skladu s 6. členom prehodnih in končnih določb), saj je bila izpolnjena in so bile podane splošne predpostavke za njeno veljavnost: sposobnost in volja pogodbenih strank, dopustna podlaga in predmet (nakup nepremičnin tujcem ni bil absolutno prepovedan, predmet prodaje pa ni bilo kmetijsko zemljišče) ter oblika. Prav tako je bil opravljen razpolagalni pravni posel, saj je toženec nepremičnino tožnici prepustil v posest in jo (notarsko overjeno) pooblastil za izvedbo vknjižbe v zemljiško knjigo.

10. Zmotno je stališče revidenta, da pogodba s spremembo zakonodaje ni mogla postati veljavna, ker ni šlo za kršitev manjšega pomena. Že Vrhovno sodišče Republike Hrvaške je v zadevi Rev - 1743/11-2 z dne 11. 3. 2015 odločilo, da so se s konvalidacijo (po 6. členu prehodnih in končnih določb novele) odpravile vse pomanjkljivosti pravnega posla, zaradi katerih je bil ničen. Zato takšnega posla ni več mogoče šteti za ničnega od samega trenutka njegove sklenitve, niti ni mogoče šteti, da je v trenutku sklenitve sploh imel pomanjkljivosti, ki so bile s konvalidacijo odpravljene. Pri presoji veljavnosti pravnega posla je namreč treba upoštevati pravno ureditev, ki velja v trenutku odločanja. Zato je v citirani zadevi Vrhovno sodišče Republike Hrvaške nižjima sodiščema (ki sta zavrnili predlog za vknjižbo lastninske pravice zaradi ničnosti prodajne pogodbe) naložilo presojo, ali so ob vložitvi predloga za vpis obstajale predpostavke za konvalidacijo iz 6. člena novele. Jasno je torej, da zgolj odsotnost vpisa v zemljiško knjigo možnosti konvalidacije ne izključuje. Zato ni mogoče pritrditi tožencu, da pogodba zgolj zaradi izostanka vknjižbe ni bila izpolnjena in ni mogla konvalidirati. Tudi zadeva I Cp 1215/2005, na katero se sklicuje revident, v dejanskem pogledu ni primerljiva. V citirani zadevi namreč ne gre za vprašanje konvalidacije pravnega posla na podlagi 6. člena prehodnih in končnih določb novele Zakona o lastništvu in drugih stvarnih pravicah7. Ker hrvaška zakonodaja v času sklenitve prodajne pogodbe ni zahtevala posebnega statusa kupca nepremičnin, sodna praksa, na katero se sklicuje revident, ni relevantna.

11. Vknjižba lastninske pravice v zemljiško knjigo je bila mogoča šele po spremembi hrvaške zakonodaje 1. 2. 2009. Tožnica je tako 30. 3. 2009 predlagala vpis v zemljiško knjigo in po pravnomočni zavrnitvi predloga za vknjižbo 8. 2. 2012 ugotovila, da se zaradi formalnih pomanjkljivosti prodajne pogodbe ne more vpisati v zemljiško knjigo. Te pomanjkljivosti bi pravdni stranki lahko odpravili s sklenitvijo aneksa k prodajni pogodbi (če toženec apartmaja ne bi prodal tretji osebi). Vendar toženec kljub pozivu tožnice, naj ji omogoči vknjižbo, obveznosti iz prodajne pogodbe ni izpolnil. Zato je tožnica utemeljeno odstopila od pogodbe z dnem 23. 1. 2013 (124. in 126. člen ZOO). Z dnem razveze prodajne pogodbe je tožnica pridobila zahtevek za vračilo plačane kupnine in povračilo škode zaradi razveze pogodbe (132. člen ZOO). Šele z razdrtjem pogodbe 23. 1. 2013 je torej začel teči zastaralni rok (361. člen ZOO)8. To pomeni, da terjatev na vrnitev kupnine in plačilo odškodnine do vložitve tožbe 7. 2. 2013 še ni zastarala (371. člen in tretji odstavek 376. člena ZOO).

12. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

13. Odločitev, da toženec sam krije svoje stroške revizijskega postopka, temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP ter je zajeta z zavrnitvijo njegove revizije. Na podlagi navedenih določb pa mora toženec stroške odgovora na revizijo povrniti tožnici. Višina teh je odmerjena v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT). Vrhovno sodišče je tožnici priznalo nagrado za odgovor na revizijo v priglašeni višini 1.676,00 EUR (tar. št. 3300) in 20,00 EUR izdatkov (tar. št. 6002), kar povečano za 22% DDV (373,12 EUR) znaša 2.069,12 EUR. Toženec je tako dolžan tožnici povrniti 2.069,12 EUR stroškov za revizijski postopek v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

1 NN 53/91, v nadaljevanju ZOO. 2 Po 28. členu Uredbe (ES) št. 593/2008 Evropskega parlamenta in sveta z dne 17. 6. 2008 o pravu, ki se uporablja za pogodbena obligacijska razmerja (Rim I) se uredba uporablja le za pogodbe, sklenjene po 17. 12. 2009. 3 Strane fizičke i pravne osobe mogu, ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar vanjskih poslova Republike Hrvatske, po prethodno pribavljenom mišljenju ministra pravosuđa Republike Hrvatske, ako zakonom nije drukčije određeno. 4 Ako je za stjecanje prava vlasništva nekretnine potrebna suglasnost ministra vanjskih poslova ili ministra zaduženoga za iseljeništvo, pravni posao kojemu je cilj stjecanje toga prava vlasništva ne proizvodi pravni učinak bez suglasnosti nadležnoga ministra. 5 (1) Odredbe članka 354. do 358. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06. i 141/06.) ne odnose se na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije. Te osobe stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj.(2) Odredba stavka 1. ovoga članka ne odnosi se na nekretnine u izuzetim područjima:– poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom,– zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu. 6 Pravni posao kojem je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj koji je kao stjecatelj sklopio državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije do stupanja na snagu ovoga Zakona, konvalidirat će ako je ispunjen i ako su ispunjene opće pretpostavke za valjanost toga pravnog posla, a nije riječ o nekretninama iz članka 358.a stavka 2. ovoga Zakona. 7 V zadevi I Cp 1215/2005 je namreč šlo za situacijo, ko je kupec želel pridobiti lastninsko pravice na kmetijskem zemljišču, čeprav ob sklenitvi prodajne pogodbe statusa kmeta ni imel, temveč ga je pridobil šele naknadno. 8 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 350/2010 z dne 16. 1. 2014.