Jedro

Iz trditvene podlage v tožbi izhaja, da naj bi bili toženki (najemnika) v zamudi s plačilom najemnine že več kot dva meseca od dneva, ko ju je tožeča stranka (najemodajalec) na to opomnila. Tožeča stranka je torej zahtevek za izpraznitev in izročitev utemeljevala s sklicevanjem na krivdne razloge iz druge alineje 28. člena ZPSPP, na podlagi katerih najemodajalec že z enostransko odstopno izjavo doseže prenehanje najemne pogodbe. Iz dejstev, ki so navedena v tožbi, že iz tega razloga ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka na sodno odpoved najemne pogodbe. Poleg tega sta toženki ugovarjali, da gre za najemno pogodbo sklenjeno za čas treh let (z možnostjo podaljšanja vsakokrat za leto dni). Pri pogodbi sklenjeni za določen čas pa v določbah ZPSPP ni predvidena možnost prenehanja najemnega razmerja z odpovedjo (in odpovednim rokom leta dni), temveč zakon določa, da preneha najemna pogodba s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

V primeru krivdnih razlogov na strani nasprotne stranke lahko vsaka od strank odstopi od pogodbe z enostransko izjavo, s katero se pogodba razdre brez sodne intervencije. Ker sta najemnika tekom tega postopka poslovne prostore sama prostovoljno izpraznila, sta tožečo stranko utemeljeno pozvala, da sodeluje pri njihovi primopredaji dne 24. 3. 2018. Za samo izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov ni bistveno, kakšni razlogi so najemnika vodili k tej odločitvi. Toženki kot najemnika sta zato tožeči stranki kot najemodajalki pravilno ponudili izpolnitev svoje obveznosti izročitve izpraznjenih poslovnih prostorov, ne glede na to, na čigavi strani so bili podani razlogi za odstop od pogodbe. Očitek, da primopredaja ni bila opravljena v skladu s 30. členom ZPSPP, ker pri njej tožeča stranka ni sodelovala, je tako neutemeljen, saj je bila to njena odločitev. Najemodajalca ni mogoče prisiliti k temu, da sodeluje pri izročitvi izpraznjenega poslovnega prostora. Gre namreč za njegovo sodelovalno dolžnost, ki ni iztožljiva, vendar pa zaradi nje preneha dolžnikova zamuda (prvi odstavek 301. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna toženkama povrniti 704,00 EUR stroškov za odgovor na pritožbo v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku 15-dnevnega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za sodno odpoved pogodb o najemu poslovnih prostorov v objektu X v Y., z dne 23. 2. 2017, ki sta bili sklenjeni med tožečo stranko A., d. d. in prvo toženko B., d. o. o. ter med tožečo stranko A., d. d. in drugo toženko C., d. o. o. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se toženkama naloži, da v roku 8 dni po vročitvi naloga za izpraznitev, izpraznita poslovna prostora, ki se nahajata v 3. nadstropju (5. etaži) stavbe na lokaciji v Y in ju izpraznjenih vseh stvari in oseb izročita tožeči stranki. Nadalje je zavrnilo predlog tožeče stranke za povrnitev stroškov postopka ter ji naložilo, da toženi stranki povrne stroške tega postopka v višini 1.811,70 EUR v roku 15 dni od prejema drugopisa te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo je vložila tožeča stranka pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, toženkama pa naloži povračilo stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške v višini sodne takse za pritožbo.

3. Toženki sta na pritožbo odgovorili. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbo zavrže oziroma zavrne ter tožeči stranki naloži povračilo njunih stroškov za odgovor na pritožbo s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo na podlagi ugotovitve, da sta toženki dne 24. 3. 2018 zapustili poslovne prostore. Navedlo je še, da je bila tožeča stranka dne 2. 3. 2018 obveščena o njunem odstopu od pogodb ter vabilu na primopredajo s podpisom primopredajnega zapisnika. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe torej izhaja, da je sodišče prve stopnje štelo, da sta tako sodna odpoved najemnega razmerja, kot tudi nalog za izpraznitev in izročitev, neutemeljena zato, ker sta toženki poslovne prostore že zapustili in jih predali tožeči stranki. Kot je navedlo sodišče prve stopnje sta toženki tako izpolnili namen, ki ga je tožeča stranka zasledovala z vložitvijo te tožbe. Pritožbeni očitek, da izpodbijana odločba nima razlogov o zahtevku za sodno odpoved najemnih pogodb je torej neutemeljen. Razlogi sodišča prve stopnje so razvidni iz obrazložitve izpodbijane odločbe. Po presoji pritožbenega sodišča je zato izpodbijana sodba sposobna preizkusa,1 tako da absolutna bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

6. Pri prenehanju najemnega razmerja po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/1974 s spremembami; nadalje ZPSPP), je treba ločiti odpoved in odstop od najemne pogodbe.2 Če je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, glede prenehanja najemnega razmerja pa stranki ne dosežeta sporazuma, lahko ena ali druga stranka odpove pogodbo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje po poteku odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta (24. člen ZPSPP). Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), zato je treba vložiti oblikovalno tožbo, s katero se zahteva odpoved najemnega razmerja. Najemodajalec v tožbi za odpoved najemne pogodbe zahteva tudi izpraznitev poslovnega prostora (drugi odstavek 29. člena ZPSPP). Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, pa praviloma preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena (prvi odstavek 27. člena ZPSPP).

7. Vsaka pogodbena stranka lahko odstopi od najemne pogodbe, če je nasprotna ne izpolnjuje oziroma jo krši. ZPSPP določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, v primerih kršitev najemnika, med drugim tudi v primeru, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil (28. člen ZPSPP). Tudi najemnik lahko odstopi od pogodbe v primeru krivdnih razlogov na strani najemodajalca. Najemnik ima pravico, da odstopi od pogodbe, če mu najemodajalec ne izroči poslovnega prostora v času in v stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti (15. člen ZPSPP). Odstop od pogodbe je enostranska izjava odstopnega upravičenca, ki tako doseže prenehanje najemne pogodbe. Učinkuje od dneva, ko prejemnik prejme odstopno izjavo. ZPSPP predvideva izdajo naloga o izpraznitvi tudi pri odstopu od najemne pogodbe, na podlagi zahteve za izpraznitev poslovnega prostora. Na podlagi zahteve za izpraznitev poslovnega prostora nato izda sodišče nalog o izpraznitvi (drugi odstavek 29. člena ZPSPP), za katerega velja krajši, 8-dnevni paricijski rok, ki začne teči z vročitvijo naloga za izpraznitev nasprotni stranki (tretji odstavek 29. člena ZPSPP).3

8. Kot izhaja iz tožbenega zahtevka, je tožeča stranka od toženk zahtevala izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v osem dnevnem izpraznitvenem roku, ki velja v primeru odstopa od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov na strani nasprotne stranke. Tudi iz trditvene podlage v tožbi izhaja, da naj bi bili toženki (najemnika) v zamudi s plačilom najemnine že več kot dva meseca od dneva, ko ju je tožeča stranka (najemodajalec) na to opomnila. Tožeča stranka je torej zahtevek za izpraznitev in izročitev utemeljevala s sklicevanjem na krivdne razloge iz druge alineje 28. člena ZPSPP, na podlagi katerih najemodajalec že z enostransko odstopno izjavo doseže prenehanje najemne pogodbe. Iz dejstev, ki so navedena v tožbi, že iz tega razloga ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka na sodno odpoved najemne pogodbe.4 Poleg tega sta toženki ugovarjali, da gre za najemno pogodbo sklenjeno za čas treh let (z možnostjo podaljšanja vsakokrat za leto dni). Pri pogodbi sklenjeni za določen čas pa v določbah ZPSPP ni predvidena možnost prenehanja najemnega razmerja z odpovedjo (in odpovednim rokom leta dni), temveč zakon določa, da preneha najemna pogodba s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Pritožbeni očitek, da je ostalo dejansko stanje glede razlogov za sodno odpoved najemne pogodbe nepopolno ugotovljeno, je torej neutemeljen.

9. V tem primeru sta se obe stranki sklicevali na krivdni razlog za prenehanje najemne pogodbe na strani druge stranke.5 Kot je bilo že navedeno, lahko v primeru krivdnih razlogov na strani nasprotne stranke vsaka od strank odstopi od pogodbe z enostransko izjavo, s katero se pogodba razdre brez sodne intervencije. Ker sta najemnika tekom tega postopka poslovne prostore sama prostovoljno izpraznila, sta tožečo stranko utemeljeno pozvala, da sodeluje pri njihovi primopredaji dne 24. 3. 2018. Za samo izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov ni bistveno, kakšni razlogi so najemnika vodili k tej odločitvi. Toženki kot najemnika sta zato tožeči stranki kot najemodajalki pravilno ponudili izpolnitev svoje obveznosti izročitve izpraznjenih poslovnih prostorov, ne glede na to, na čigavi strani so bili podani razlogi za odstop od pogodbe. Očitek, da primopredaja ni bila opravljena v skladu s 30. členom ZPSPP, ker pri njej tožeča stranka ni sodelovala, je tako neutemeljen, saj je bila to njena odločitev. Najemodajalca ni mogoče prisiliti k temu, da sodeluje pri izročitvi izpraznjenega poslovnega prostora. Gre namreč za njegovo sodelovalno dolžnost, ki ni iztožljiva, vendar pa zaradi nje preneha dolžnikova zamuda (prvi odstavek 301. člena Obligacijskega zakonika; OZ). Tožeča stranka zato tudi z uveljavljanjem pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava ne more uspeti.

10. Tožeča stranka s pritožbo nadalje napada tudi odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje, ki temelji na načelu uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člena ZPP). S pritožbenim očitkom, da je bil tožbeni zahtevek utemeljen v času vložitve zahtevka, ko sta toženki še uporabljali sporne najete poslovne prostore, tožeča stranka ne more uspeti, saj je pri odločitvi o stroških postopka odločilno načelo končnega uspeha. S strani tožeče stranke je uspeh ugodilna sodba, s strani tožene stranke pa zavrnilna sodba ali zavrženje tožbe.6 Izjema je umik tožbe po izpolnitvi zahtevka (prvi odstavek 158. člena ZPP), do česar pa v tem primeru ni prišlo.

11. Tožeča stranka nadalje navaja, da so bili pravdni stroški v izpodbijani sodbi napačno odmerjeni ter se sklicuje na vrednost spora v višini 2.545,16 EUR. Tudi ta očitek je neutemeljen. Pri stroškovni odločitvi je treba upoštevati, da je z Odvetniško tarifo določena vrednost predmeta v sporih zaradi odpovedi poslovnih prostorov oziroma zaradi izpraznitve poslovnih prostorov, in sicer se ta odmeri od vrednosti enoletne najemnine (3 alineja 2. točke Tarifne številke 18 v zvezi s 1. točko Tarifne številke 19 Odvetniške tarife; OT). Kot sta toženki navedli v ugovoru zoper nalog za izpraznitev,7 je znašala mesečna najemnina za najem poslovnih prostorov 1.668,96 EUR ter 876,20 EUR, česar tožeča stranka ni prerekala. Enoletna najemnina bi zato skupaj znašala 30.541,92 EUR (1.668,96 EUR x 12 + 876,20 EUR x 12). Stroški tožene stranke pred sodiščem prve stopnje bi torej, ob upoštevanju stroškov, ki jih je kot potrebne priznalo sodišče prve stopnje, znašali 2.395,47 EUR (770 točk x 3 – za odgovor na tožbo, za prvo pripravljalno vlogo ter za zastopanje na glavni obravnavi - po 1. točki Tar. št. 19 OT, nadalje pa še 577,50 točk za drugo pripravljalno vlogo – po 2. točki Tar. št. 19 OT ter 385 točk za tretjo pripravljalno vlogo - po 3. točki Tar. št. 19 OT, vse ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR ter z 22 % DDV). Kljub temu pa pritožbeno sodišče v izrek o stroških postopka ni poseglo, saj odmera stroškov tožene stranke ni bila v škodo tožeče stranke, toženki pa se zoper stroškovno odločitev nista pritožili (359. člen ZPP).

12. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške ter je dolžna toženkama povrniti njune stroške za odgovor na pritožbo. Pritožbeno sodišče je stroške tožene stranke odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika in v skladu z Odvetniško tarifo, in sicer v višini 704,55 EUR (875 točk za odgovor na pritožbo po 1. točki Tar. št. 21 OT, 10% povišanje po tretjem odstavku 7. člena OT ter 22 % DDV, ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR po OT, med tem ko za priznanje 300 točk po Tar. št. 39 OT ni podlage, saj gre za storitve, ki so že vključene v priznanih stroških). Priznani znesek je dolžna tožeča stranka plačati toženi stranki v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1 Tudi skopa obrazložitev je še vedno obrazložitev, če kljub pomanjkljivostim še vedno omogoča preizkus (Jan Zobec: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, 2008, str. 307). 2 Primerjaj III Ips 21/2021, III Ips 108/2015, III Ips 32/2019. Tako tudi mag. Andrej Ekart: Odpoved najemne pogodbe, Pravna praksa, 2006, št. 44, str. 20. 3 V takem primeru se smiselno uporabljajo določbe ZPP, ki se nanašajo na plačilni nalog (tako tudi III Ips 101/1997). 4 Tožeča stranka pa nesklepčnosti tožbe tudi ne bi mogla odpraviti z dopolnitvijo posameznih navedb v okviru istega tožbenega zahtevka (četrti odstavek 318. člena ZPP), saj je zahtevala izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v osem dnevnem (ne pa rednem eno letnem) odpovednem roku. 5 Tožeča stranka je toženkama očitala zamudo s plačevanjem najemnine za več kot dva meseca od opomina z dne 25. 10. 2017 (2. alineja 28. člena ZPSPP), toženki pa sta tožeči stranki očitali, da jima prostorov ni izročila in omogočila vselitve v skladu z dogovorom (15. v zvezi s 14. členom ZPSPP). Tožeča stranka je smiselno podala odstopno izjavo v tožbi z dne 11. 1. 2018, toženki pa z dopisom z dne 2. 3. 2018. 6 Če je tožeča stranka ob vložitvi tožbe zanjo imela pravni interes, pa se izkaže, da ga zaradi okoliščin, nastalih med postopkom, nima več, zaradi česar sodišče tožbo zavrže, se šteje, da je tožeča stranka v pravdi popolnoma propadla (Nina Betetto: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2006, str. 30). 7 Pri tem ne gre za ugotovitev vrednosti spornega predmeta po določbah 39. do 45. člena ZPP, saj postopek, ki je urejen v ZPP, ni namenjen izračunu odvetniške nagrade (Jan Zobec: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, 2008, str. 216). Za obračunavanje in plačilo odvetniških storitev je tako treba upoštevati Odvetniško tarifo, vključno s Tar. št. 18 OT.