Jedro

Višina odškodnine je omejena s povečano vrednostjo nepremičnine, ki se v denacionalizaciji vrača.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Ljubljana, št. 464-312/1999/98 z dne 28. 10. 2011 se v 1. in 3. točki izreka odpravi in se zadeva vrne v tem obsegu organu v ponovno odločanje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 420,00 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe toženi stranki, v primeru zamude z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka odločil, da je zavezanka A.A. dolžna v 10 letih od pravnomočnosti odločbe izplačati upravičenki B.B. s.p. odškodnino iz naslova vlaganj v denacionalizirani poslovni prostor v izmeri 28 m2 v pritličju objekta …, v skupni višini 10.296,00 EUR, odškodnina pa se izplačuje v 10 enakih letnih obrokih tako, da prvi obrok zapade v plačilo 30 dni po nastopu pravnomočnosti te odločbe, vsak nadaljnji obrok pa na isti datum tekočega leta, in sicer skupaj s 6 % letnimi obrestmi, ki tečejo od pravnomočnosti te odločbe do zapadlosti posameznega obroka, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zapadlosti posameznega obroka do plačila, vse pod izvršbo; v 2. točki zavrnil zahtevo vlagateljice B.B. s.p. za povrnitev stroškov za izdelavo izvedeniškega mnenja, za odgovor na pritožbo in za pravno zastopanje; ter v 3. točki zavrnil zahtevo A.A. za povrnitev stroškov za pravno zastopanje. V obrazložitvi je navedel, da je vlagateljica B.B. dne 6. 1. 1999 vložila zahtevek za povrnitev vlaganj v višini, kot je v preobnovo vložil prejšnji najemnik C.C. Najemnica lokala je bila od 20. 12. 1984 na podlagi javnega razpisa, katerega pogoj je bila povrnitev vlaganj v preobnovo ter za pohištvo in opremo. Poslovni prostor je bil denacionalizacijski upravičenki vrnjen z denacionalizacijsko odločbo z dne 17. 12. 1994. Organ je v zadevi večkrat odločil ter postavil izvedenko D.D., da je izračunala vrednost investicij. V postopku je vlagateljica navajala, da so bila vsa dela opravljena do leta 1978, razen napeljave telefona. Zavezanka pa je ugovarjala aktivno legitimacijo, izvedenim investicijam, pomanjkanju dokazov za njihovo izvedbo ter nesporni ugotovitvi, da so bila vsa vlaganja opravljena le s strani bivšega najemnika. Izvedenka je v ponovljeni cenitvi z dne 22. 8. 2011 izračunala vrednost nepremičnine v času podržavljenja – 17.146,44 DEM, iz njenega mnenja je razvidno, da je upoštevala leto izgradnje ter točke za konstrukcijo, okna, izložbe in vrata; da so bili v poslovnem prostoru betonski ali teraco podi in tlaki, stene so bile obdelane oziroma beljene z apnom oziroma kredo; v lokalu so bile vodovodne inštalacije; elektrika je bila za razsvetljavo; peči na trdo gorivo; v stavbi je bilo stopnišče in hodniki, dostop pa je bil asfaltiran oziroma tlakovan. Glede odbitnih točk je upoštevala, da je bil poslovni prostor delno vlažen in delno osončen. Iz točkovanja poslovnega prostora v času denacionalizacije pa je razvidno, da je upoštevala poleg osnovne konstrukcije glede na starost stavbe še delež točk za poznejši poseg v konstrukcijo (dograditev – prenovo), okna, izložbe in vrata izven serijske izvedbe, lesene oziroma plastične rolete, okenske police iz naravnega kamna, pri podih in tlakih je upoštevala, da je bil v poslovnem prostoru v času denacionalizacije hrastov parket oziroma naravni kamen, stene, obdelane oziroma pobeljene z jupolom oziroma nepralnimi tapetami; vodovod – mrzla in topla voda; elektrika je bila za razsvetljavo in stroje, ogrevanje – instalacije in toplovodna postaja; v poslovnem prostoru je bil telefonski priključek. Upoštevala je še točke za stopnišče, hodnike in asfaltiran oziroma tlakovan dostop do stavbe. Na podlagi navedenih postavk je izračunala vrednost poslovnega prostora v času denacionalizacije in ugotovila vrednost 37.287,40 DEM. Razlika je 10.296,00 EUR. Zavezanka je na mnenje ugovarjala z ugovorom, da povečanje vrednosti izvedenka enači z vlaganji vlagateljice, izpostavila vprašanje elektrike in vodovoda, lesenih ali plastičnih rolet ter da lokal nima nobene fizične povezave s stopniščem v notranjosti hiše. Vlagateljica je na ugovore zavezanke odgovorila in jih prerekala. Izvedenka pa je nanje navedla, da je upravičene pripombe že upoštevala v cenitvi z dne 22. 8. 2011, ostale pa niso v skladu z ZDen in Navodilom o merilih za ocenjevanje vrednosti podržavljenih premičnin, nepremičnin in podjetij oziroma premoženja (Navodilo). Glede njenih ugovorov organ pojasnjuje, da je bila amortizacija v cenitvenem elaboratu z dne 22. 8. 2011 upoštevana toliko, kot jo predvidevajo in vsebujejo tabele, ki so priloga pravilnika, ki se uporablja v postopkih denacionalizacije. Nadalje, da sledi izvedenki, da je cenitev izvedla na podlagi listinske dokumentacije. V postopku je upošteval, da je ugotovil, da je edina vlaganja opravil najemnik, ter da edina vlaganja Občine Ljubljana – Center sodijo med redna vzdrževalna dela. Tudi iz dopisa z dne 23. 2. 1992 je razvidno, da s strani Občine Ljubljana – Center v predmetni poslovni prostor ni bilo izvedenih nobenih vlaganj. Organ sledi izvedenki, da se je vrednost poslovnega prostora povečala zaradi naslednjih investicijskih del: zamenjave oken oziroma izložbenega okna, zamenjave tlakov, obnove vodovodne inštalacije, obnove električne napeljave, napeljave ogrevanja in napeljave telefonskega priključka, ki jih je izvedel predhodni najemnik predmetnega poslovnega prostora oziroma vlagateljica zahteve – napeljava telefonskega priključka. Vlagateljica je morala v skladu z razpisnimi pogoji prejšnjemu najemniku povrniti neamortiziran del vloženih sredstev v predmetni poslovni prostor. Iz navedenih dejstev je priznal zahtevek v navedeni višini.

Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil. Tožnica s tožbo izpodbija 1. in 3. točko odločbe upravne enote. V obrazložitvi meni, da je organ napačno uporabil 25. člen ZDen, ki omogoča povrnitev vlaganj osebam, ki so dejansko in neposredno vlaganja opravile. Iz zakona ni mogoče razbrati, da bi bila do povrnitve vlaganj upravičena tudi oseba, ki dejansko ni opravila vlaganj v podržavljeno nepremičnino, je pa dejanskemu vlagatelju izplačala določen denarni znesek. V postopku je vlagateljica sama navajala, da so bila vsa vlaganja opravljena s strani C.C. v letu 1978. Že iz tega razloga bi organ moral zahtevek zavrniti. V nadaljevanju pa ugovarja tudi, da je organ napravil napačen sklep o dejstvih in tako zmotno oziroma nepopolno ugotovil dejansko stanje. Oprl se je na izvedensko cenilno poročilo, ki pa je nepravilno, saj ne upošteva vseh dokazov in je v nasprotju z zapisnikom o vrednosti poslovnega prostora z dne 22. 4. 1983, ki ga tožena stranka ne upošteva in ne upošteva v njem ugotovljene vrednosti poslovnega prostora. V kolikor bi bilo temu tako, bi izvedenskemu cenilnemu elaboratu s popravki pripisala drugačno vrednost. Posledično bi lahko cenilka napravila tudi drugačen sklep o dejanskem stanju glede posameznih vlaganj ter posledično njihove višine kot same povečane vrednost nepremičnin. Cenilni elaborat s popravki se nanaša primarno na ugotavljanje investicijskih vlaganj in ne na ugotavljanje povečanje vrednosti nepremičnine, za katero zakon izrecno predpisuje način ugotavljanja. Tudi ni jasna podlaga za ugotovitev take povečane vrednosti, saj cenilno poročilo ne vsebuje jasne obrazložitve, kako je izvedenka prišla do posameznih cen glede vrednosti poslovnega prostora v času vračanja (denacionalizacija). Izvedenka je ugotovila, da je razlika med vrednostjo poslovnega prostora ob podržavljenju in ob vrnitvi posledica investicijskih vlaganj vlagateljice, ki pa niso z ničemer izkazane. Posledično tudi ni razvidna vsa podlaga glede ugotovitev izvedenke o vsebini posameznih izvedenih investicijskih vlaganjih. Povečana vrednost namreč ne predstavlja nujno vlaganj konkretnega vlagatelja do te višine, čeprav je cenilka v tem napravila tak sklep. Vlagatelj je skladno s sodno prakso dolžan vlaganja konkretizirati in za to tudi predložiti dokaze, vlagateljica pa ni dokazala, da je povečanje vrednosti poslovnega prostora posledica njenih vlaganj oziroma vlaganj njenega predhodnika. Nadalje organ ni upošteval, da je cenilno poročilo z dne 29. 8. 2011 v nasprotju s točkovalnim zapisnikom z dne 22. 4. 1984. Sporno je upoštevanje točk tudi za skupne prostore, kamor nedvomno spada tudi stopnišče in hodnik. Tožnica je v postopku jasno izpostavila, da je bil vhod v poslovni prostor v času podržavljenja popolnoma ločen od vhoda v ostale dele stavbe, kar pomeni, da ne stranke, ne zaposleni niso uporabljali hodnika in stopnišča. V upravnem postopku tudi ni bila upoštevana amortizacija, morebitna vlaganja pa so se zaradi nizke najemnine v času trajanja najemnega razmerja že amortizirala. V postopku tudi ni bilo popolno ugotovljeno dejansko stanje glede morebitnih drugih vlaganj v poslovni prostor. V postopku niso bile napravljene poizvedbe npr. glede vlaganj v vertikalne instalacije, opravljanje s strani Mestne občine Ljubljana v letu 1992 (razvidno iz dopisa z dne 23. 9. 1992). V njem je navedeno, da je Mestni sekretariat za stanovanjsko gospodarstvo v letu 1992 izvedel vertikalno instalacijo, ki bi lahko vplivala na sklep tožene stranke o dejanskem stanju. Tožena stranka dejanskega stanja v tej smeri ni ugotavljala in je ostalo nepopolno ugotovljeno. Ob vsem se pojavlja tudi dvom v pravilnost ugotovljene višine izvedenih investicijskih vlaganj, saj je dokaz v nasprotju z dokazom – točkovalni zapisnik z dne 22. 4. 1983, prav tako pa se poraja dvom v višino vlaganj v cenilnem elaboratu ocenjene vrednosti investicijskih vlaganj zaradi zmotne uporabe pravilnika oziroma navodila. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe v 1. in 3. točki izreka in zahteva povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku zavezanka A.A. je na tožbo odgovorila, predlaga zavrnitev in povrnitev stroškov postopka.

Tožba je utemeljena.

Tožnica je pravna naslednica denacionalizacijske upravičenke, ki je v letu 1994 dobila nazaj v last objekt …, katerega del je poslovni prostor – trgovina v izmeri 26,09 m2. Zahteva za povrnitev vlaganj v ta poslovni prostor, ki jo je vložila B.B. pa je bila predmet odločanja v upravnem postopku.

Zahteva za povrnitev vlaganj v denacionalizirano nepremičnino temelji na sedmem odstavku 25. člena ZDen, ki določa, da če je do povečanja vrednosti nepremičnine prišlo zaradi vlaganja fizičnih oseb, lahko te, ne glede na omejitve iz prejšnjih odstavkov, zahtevajo povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost nepremičnine v celoti. Zahtevo za povrnitev vlaganj je vložila prejšnja najemnica. Nesporno v zadevi je, da je vlagateljica zahteve 6. 1. 1999 zahtevala povrnitev vlaganj v višini (valoriziran znesek), kot je za vložene investicije plačala C.C. ob nastopu najemnega razmerja. Da je bil znesek 500.000,00 din v letu 1984 oziroma 1985 plačan, izhaja iz predloženih dokazil v spisu. Dejstvo plačila in višina sta po mnenju sodišča izkazana. Tožnica ugovarja aktivni legitimaciji B.B. za povračilo vlaganj v poslovni prostor in meni, da 25. člen ZDen omogoča vrnitev le osebam, ki so vlaganja opravila. Sodišče ugovoru ne more slediti. Besedna in namenska razlaga določbe 25. člena ZDen namreč po mnenju sodišča ne izključuje aktivne legitimacije za osebe, ki so vstopile v položaj vlagatelja v nepremičnino na podlagi univerzalnega pravnega nasledstva, ali kot v obravnavanem primeru na podlagi pravnega posla z odkupom terjatve.

Ob nadaljnjem dejstvu, da je vlagateljica zahteve za povrnitev vlaganj, ob spornem znesku plačala C.C. še znesek za pohištvo in opremo (cenilno poročilo s specifikacijo v spisu), bi bil pravilen sklep, da predstavlja zahtevani znesek povrnitev investicij v poslovni prostor (torej ne pomeni odkupa premičnin), specificiranih v dopisu C.C. z dne 5. 9. 1984 (obnova tal cca 12 m2 marmor, ostalo parket; higiensko sanitarne naprave in umivalnica; ter centralna kurjava).

Glede na dejstva, ki izhajajo iz upravnega spisa in ki med strankami tudi niso sporna, sodišče meni, da je potrebno v obravnavani zadevi izhajati iz stališča, da je vlagateljica z zahtevo po višini omejena: 1. z razliko v vrednosti nepremičnine ob podržavljenju in ob vračanju; 2. z višino valorizirane vrednosti zneska 500.000,00 din. Za več od obeh omejitev ni upravičena. Ni sporno, da omejitve pod 2. točko določeni znesek odškodnine ne presega, sporno pa je ali je organ pravilno ugotovil razliko v vrednosti nepremičnine ob podržavljenju in ob vračanju. Fizična oseba, ki je vlagala v nepremičnino, lahko zahteva povrnitev vlaganj v višini povečane vrednosti nepremičnine. Navedeno pomeni, da je višina odškodnine omejena s povečano vrednostjo nepremičnine, ki se v denacionalizaciji vrača. V postopkih, ko vlagatelj v nepremičnino zahteva povrnitev svojih vlaganj, je potrebno najprej z upoštevanjem določbe 44. člena ZDen ugotoviti vrednost podržavljenega premoženja v času podržavljenja in vrednost v času vračanja. V primeru kot obravnavan, je treba upoštevati vrednost poslovnega prostora kot enote ugotavljanja vrednosti, neodvisno od stavbe kot celote. Iz cenilnih poročil pa ni razvidno, da so narejena neodvisno od vlaganj v stavbo kot celoto.

Vlagateljica pa je omejena s postavljeno zahtevo tudi glede vrste investicij, ki jih je uveljavljala, ki naj bi bile tiste, ki so navedene v dopisu C.C. z dne 5. 9. 1984. Res, da vlagateljica ne more glede na najdeno dokumentacijo izkazati po višini posamezne investicije, vendar pa bo morala oziroma bo morala to pojasniti izvedenka z ovrednotenjem posamezne investicije v času sklenitve najemnega razmerja ter nato ugotoviti, ali je povečana vrednost poslovnega prostora neposredna posledica investicije in je zato vlagateljica upravičena do zahtevane višine. Po sodni praksi je namreč vlagatelj dolžan dokazati vzročno zvezo med investicijo in povečano vrednostjo.

Kolikor bo ugotovitveni postopek stekel kot pojasnjuje sodišče, bodo odpadli tožbeni ugovori uperjeni na metodo cenitve. Za ugotovitev višine posamezne investicije pa bi bilo morebiti uporabiti zapisnik z dne 22. 4. 1983. Dejstvo je, da so bila vsa zahtevana vlaganja do tega datuma že izvedena, ter da do končanja denacionalizacijskega postopka vlagateljica v poslovni prostor sama ni vlagala. Za ugotovitev vrednosti investicij bi navedeni zapisnik pomenil njihovo najbolj realno oceno, tudi v pogledu vzročne zveze na povečano vrednost nepremičnine, ker bi odpadlo vprašanje vplivov ostalih investicij, ki so se na stavbi izvršile v obdobju po letu 1983, in ki na zahtevek nimajo vpliva oziroma pravilno višino celo zamegljujejo ter so nekatera med strankami tudi sporna. Pri vseh vrednostih pa bo potrebno upoštevati tako amortizacijo kot valorizacijo.

Sodišče je ugodilo tožnici tudi v 3. točki izreka izpodbijane določbe, čeprav tožnica posebnih ugovorov zoper odločitev ne navaja, ker gre za povezanost odločitve z glavno stvarjo.

Ker je dejansko stanje v denacionalizacijskem postopku ostalo nepopolno ugotovljeno ter je bilo tudi napačno uporabljeno materialno pravo, je odločba tožene stranke nezakonita. Sodišče jo je zato na podlagi 2. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo v smislu tretjega odstavka istega člena vrnilo toženi stranki v ponovni postopek.

Ker je tožnica v tem upravnem sporu uspela, ji je sodišče odmerilo stroške postopka v višini 350,00 EUR z upoštevanjem 20 % DDV (25. člen ZUS-1 v zvezi s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu). Stroške ji je dolžna povrniti tožena stranka v roku 15 dni od prejema sodbe.