Jedro

Upnik mora pogodbeno kazen uveljavljati najkasneje takoj po sprejemu izpolnitve. Nobenega dvoma pa ni, da jo lahko zahteva že prej in sicer takrat, ko je dolžnik prišel v zamudo, oziroma ko je gotovo, da bo do zamude šele prišlo.

Kupcu stanovanja je bilo (zaradi še neoblikovane etažne lastnine) izdano ZK dovolilo za vknjižbo na solastniškem deležu na zemljišču in hkrati na tem solastniškem deležu dogovorjena hipoteka. To pa ne pomeni, da je bilo s hipoteko obremenjeno stanovanje, kar bi pomenilo kršitev pogodbene obveznosti, za katero je bila predvidena pogodbena kazen.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se pravilno glasi: ''1. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 928,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24.12.2004 dalje do plačila.

2. Višji tožbeni zahtevek se zavrne.

3. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 401,12 EUR stroškov postopka, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 246,26 EUR stroškov pritožbenega postopka, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

III. Tožeča stranka sama trpi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

(1) Po odločitvi sodišča prve stopnje je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 3.295,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.3.2004 dalje do plačila ter ji povrniti njene pravdne stroške v znesku 1.210,62 EUR.

(2) Zoper takšno odločitev se pritožuje tožena stranka. Sodišču očita, da je glede utemeljitve, kdaj je bilo stanovanje sposobno za prevzem, odločilo izven trditvene podlage tožnika (oziroma tožene stranke). Tožnik namreč ni zatrjeval, da ga tožena stranka o prevzemu ni obvestila na način, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi. Tudi zaključek, da prevzem stanovanja ni bil mogoč vse do 5.2.2005, nima opore v trditvah tožnika. To sicer izhaja iz njegove izpovedi, ki pa ne more nadomestiti pomanjkljivih trditev. Pri tem opozarja na navedbe tožnika v tožbi in nadaljnjih vlogah, da je stanovanje dejansko prevzel 29.12.2004. Iz obrazložitve sodbe ni razvidno, zakaj stanovanje 22.12.2004 ni bilo sposobno za prevzem. Nasprotno namreč izhaja iz zapisnika z istega dne ter iz izpovedi priče M.Č., ki je potrdila, da ugotovljene napake ne onemogočajo uporabe stanovanja. Ker sodišče ne pojasni, katere napake so tožniku onemogočale bivanje oziroma zaradi katerih je tožnik 22.12.2004 utemeljeno zavrnil prevzem stanovanja, sodbe ni mogoče preizkusiti. Pritožba v nadaljevanju opozarja, da hipoteka nikoli ni bila vknjižena v zemljiško knjigo, do česar se sodišče ni opredelilo. Sklicuje se sicer na določbo 141. čl. Stvarnopravnega zakonika (SPZ), po kateri hipoteka nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo, vendar je pri odločitvi ni upoštevalo, s čimer je napačno uporabilo materialno pravo. Iz zemljiškoknjižnega izpiska za vl. št. 818 k.o. B. ni razvidno, katera plomba se nanaša na tožnikovo nepremičnino, zato odločitve v tem delu ni mogoče preizkusiti. Sodišče ni izvedlo dokaza z vpogledom v zgodovinski izpisek za nepremičnine podvl. št. 4079/48 in podvl. št. 4079/134 k.o. B., ne da bi za to navedlo razloge, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka in posledično nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Pritožba napada tudi ugotovitev sodišča, da je tožnik pravočasno izpolnil notifikacijsko dolžnost. Vztraja na stališču, da bi moral pogodbeno kazen zahtevati že 14.12.2004, ko je bil opravljen kvalitativni pregled stanovanja, oziroma 22.12.2004, ko je bil predviden prevzem stanovanja. Tako pa je kazen zahteval šele kasneje, ko je bil sam v zamudi. Sodišče ugotavlja, da je toženka svojo obveznost izpolnila šele 5.2.2005, tožnik pa je pravočasno uveljavljal pogodbeno kazen z dopisom 24.12.2004. Glede na to, da je treba pogodbeno kazen uveljavljati nemudoma ob izpolnitvi, je takšna obrazložitev v medsebojnem nasprotju. Nadalje ne drži ugotovitev sodišča, da toženka teka zamudnih obresti ni prerekala. V odgovoru na tožbo je namreč izrecno opozorila, da ni jasno, od kdaj je toženka v zamudi. Ker tožnik v tožbi tega ni navedel, se tožena stranka o tem ni mogla izjaviti. Zaradi nesklepčnosti bi moralo sodišče zahtevek v tem delu zavrniti. Glede na navedene pomanjkljivosti pritožba predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da zahtevek zavrne oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

(3)Tožnik v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

(4) Pritožba je delno utemeljena.

(5) Tožnik svoj zahtevek utemeljuje na določbah 5., 7. in 12. čl. prodajne pogodbe, ki je bila med pravdnima strankama sklenjena v obliki notarskega zapisa dne 16.4.2004 (priloga A3, v nadaljevanju pogodba). Zatrjuje, da mu tožena stranka kot prodajalec v pogodbeno dogovorjenem roku (do 15.12.2004) ni predala bremen prostega predmeta pogodbe (enosobno stanovanje št. 3 v 1. nadstropju na K. ulici v Ljubljani s parkirnim mestom št. 84, v nadaljevanju stanovanje). Dovoljenja za izbris hipoteke, ki je bila dogovorjena za zavarovanje kupnine, mu namreč ni izdala vse do 5.5.2005, čeprav bi morala to storiti že 22.10.2004, ko je bila kupnina v celoti poravnana. Vtoževani znesek tako predstavlja pogodbeno kazen za čas zamude (od 15.12.2004 do 5.5.2005) v višini 5% od pogodbene vrednosti stanovanja.

(7) Po stališču pritožbenega sodišča je za presojo utemeljenosti zahtevka ključno dvoje: ali je bilo stanovanje izročeno pravočasno (in če ne, komu je mogoče pripisati krivdo za zamudo) in drugič, ali je bilo stanovanje obremenjeno s hipoteko. Iz določbe 7. čl. pogodbe namreč izhaja, da je bila pogodbena kazen predvidena za primer, ko prodajalec ne bi predal predmeta pogodbe prostega bremen v roku iz 5. čl. pogodbe (t.j. 15.12.2004).

(8) Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bilo stanovanje namesto 15.12.2004 izročeno šele 29.12.2004. Razhajanja med njima pa so bila pri vprašanju, kdo je kriv za zamudo. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je razloge za to mogoče pripisati le toženi stranki. Takšnemu stališču se pritožbeno sodišče pridružuje, čeprav iz drugih razlogov, kot jih navaja sodba. S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže, da bo prodano stvar kupcu izročil tako, da bo na njej pridobil lastninsko pravico (435. čl. Obligacijskega zakonika, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami, OZ). Če je predmet prodaje nepremičnina, se lastninska pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo (49. čl. Stvarnopravnega zakonika, Ur. l. RS, št. 87/2002, SPZ). Kadar je predmet prodaje posamezen del objekta, kot je bilo to v obravnavani zadevi, prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost, če zagotovi pogoje, ki bodo kupcu omogočili zemljiškoknjižni vpis na posameznem delu. Da bi bilo to mogoče, mora opraviti sledeča dejanja: a.) sprejeti akt o oblikovanju etažne lastnine; b.) pri geodetski upravi poskrbeti za vpis objekta v kataster stavb; c.) vložiti predlog za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo; ter d.) kupcu izdati ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo (glej N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, str. 235 in nasl.). Glede na zavezo tožene stranke v 5. čl. pogodbe, da bo tožniku do 15.12.2004 stanovanje prenesla v last (in ne zgolj v posest, opomba pritožbenega sodišča), bi morala že do tega trenutka poskrbeti za vse navedeno, četudi iz pogodbe to izrecno ne izhaja. Utemeljeni so zato očitki tožnika, da mu v pogodbeno dogovorjenem roku ustrezna dokumentacija ni bila na voljo, saj je bil etažni načrt izdelan šele 14.4.2005 (vloga z dne 8.1.2009 na list. št. 14, točka V. in VI.). Kot izhaja iz primopredajnega zapisnika z dne 22.12.2004 (priloga A15), pa je bil (med drugim) tudi to razlog, da tožnik 22.12.2004 ni hotel prevzeti stanovanja. Glede na to, da je upnik dolžan sprejeti izpolnitev le, če je ta brez napak (300. čl. OZ), pritožbeno zatrjevanje, da tožnik za svoje ravnanje ni imel opravičljivega razloga, ne prepriča. Že iz navedenih razlogov je mogoče zaključiti, da je za zamudo pri izročitvi stanovanja odgovorna tožena stranka. Pritožbeno sodišče se zato ne bo opredeljevalo do pritožbenih navedb v zvezi s pomanjkljivostmi pri izdelavi stanovanja (in zatrjevanih procesnih kršitev v zvezi s temi dejstvi), s čimer je svoje stališče utemeljilo sodišče prve stopnje, saj za odločitev o zadevi niso bistvene (1. odst. 360. čl. ZPP).

(9) Upnik pogodbe kazni ne more zahtevati, če sprejme izpolnitev, ne da bi dolžniku nemudoma sporočil, da si pridržuje to pravico (5. odst. 251. čl. OZ). Po stališču sodne prakse to pomeni, da mora pogodbeno kazen uveljavljati najkasneje takoj po sprejemu izpolnitve. Nobenega dvoma pa ni, da jo lahko zahteva že prej in sicer takrat, ko je dolžnik prišel v zamudo, oziroma ko je gotovo, da bo do zamude šele prišlo (primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča III Ips 109/2001, II Ips 484/95). Tožnik v dopisu z dne 24.12.2004 (priloga A9) toženi stranki očita, da se je rok za prevzem stanovanja z vsemi listinami že iztekel, zaradi česar meni, da je upravičen do ''odškodnine'' po 5., 7. in 12. čl. pogodbe. Sodišče prve stopnje je dopis pravilno štelo kot pravočasno uveljavljanje pogodbene kazni, čeprav stanovanje tedaj še ni bilo izročeno. V takšni obrazložitvi sodbe ni nikakršnega nasprotja, kot to zatrjuje pritožba, zato absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. čl. ZPP ni podana.

(10) Zmotno pa je sodišče prve stopnje presodilo, da je tožena stranka predala s hipoteko obremenjeno stanovanje. Iz pogodbe izhaja, da je bilo tožniku izdano zemljiškoknjižno dovolilo za vpis na solastniškem deležu do 176/10000 na zemljiščih parc. št. 1399, 1401/3, 1401/4 in 1402/2 – 11, vse k.o. B., na katerih so se gradili stanovanjski bloki (8. čl. pogodbe). Takšna pogodbena določba je bila posledica dejstva, da etažna lastnina ob sklenitvi pogodbe še ni bila vzpostavljena. Določba 123. čl. tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami, SZ-1) je namreč določala, da je treba kupcu v primeru delno plačane kupnine zagotoviti vsaj bremen prost vpis solastninske pravice na zemljišču. Ne glede na takšno pogodbeno določilo pa ne more biti dvoma, da je bil predmet pogodbe, za katerega se je prodajalec zavezal, da bo ob izročitvi prosto kakršnih koli bremen, stanovanje in ne solastniški delež na zemljiščih (2. čl. pogodbe). Ta je predstavljal le začasno zavarovanje kupca, ki se na kupljenem stanovanju v zemljiški knjigi še ni mogel vknjižiti kot lastnik. Iz pogodbe nadalje izhaja, da je bila v zavarovanje kupnine v znesku 66.306,31 EUR dogovorjena hipoteka na pridobljenem solastniškem deležu 176/10000 na navedenih parcelah (11. čl. pogodbe) in kot taka (nesporno) predlagana za vpis v zemljiško knjigo.

(11) Iz podatkov v spisu torej jasno izhaja, da je bil s hipoteko obremenjen solastniški delež, ne pa stanovanje, kar sodišče prve stopnje povsem zanemari. V obrazložitvi sodbe namreč uporablja nedoločen pojem nepremičnina, pri čemer ni jasno, ali je mišljeno stanovanje ali solastniški delež. Pogodbena kazen pa je bila predvidena le za primer, ko prodajalec ne bi predal bremen prostega predmeta pogodbe (7. čl. pogodbe), t.j. stanovanja. Obremenitve na solastnem deležu pa ni mogoče enostavno enačiti z obremenitvijo stanovanja, kot to zmotno menita tožnik in prvostopenjsko sodišče. Glede na to, da se v primeru vzpostavitve etažne lastnine na nepremičnini, ki je obremenjena s hipoteko, le-ta prenese na posamezne dele v etažni lastnini (111. čl. SPZ), bi to načeloma bilo mogoče. Vendar v obravnavanem primeru do takšne situacije očitno ni prišlo. Kot je mogoče sklepati iz navedb strank, je hipoteka obstajala (zgolj) do vzpostavitve etažne lastnine (tako vloga tožnika na list. št. 16), tožnik pa se je vknjižil kot lastnik stanovanja (Dn. št. 12798/2005), na katerem ni bilo nikakršnih obremenitev (vloga tožene stranke na list. št. 27). Da je bila na spornem stanovanju (in ne na solastniškem deležu) kdaj vknjižena hipoteka, pa iz navedb tožnika ne izhaja, česa takega pa tudi izvedeni dokazni postopek ne potrjuje. Pritožba zato utemeljeno opozarja, da na predmetu pogodbe zatrjevanih obremenitev nikoli ni bilo. Če je tako, potem tožnik ne more biti upravičen do pogodbene kazni (zaradi izročitve obremenjenega stanovanja) za obdobje do izdaje dovoljenja za izbris hipoteke 5.5.2005. Tožena stranka je sicer s tem res kršila pogodbo, kot pravilno ugotavlja sodišče, saj bi morala to storiti že takoj po plačilu kupnine 22.10.2004 (12. čl. pogodbe), vendar za takšen primer pogodbena kazen ni bila dogovorjena.

(12) Pritožba sodišču očita, da ni izvedlo dokaza z vpogledom v zgodovinski izpisek za podvl. št. 4079/48 in podvl. št. 4079/134 k.o. B., na podlagi katerega bi se lahko prepričalo, da na stanovanju hipoteke nikoli ni bilo. Glede na to, da tožena stranka na opustitev izvedbe dokaza prvič opozori šele v pritožbi, z uveljavljanjem kršitve po 8. točki 2. odst. 339. čl. ZPP ne more biti uspešna. Stranka mora namreč na procesne kršitve, na katere pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, opozoriti takoj, ko je to mogoče, sicer jih kasneje ne more več uveljavljati (286b. čl. ZPP). Navedeno pa na izid postopka iz razlogov, navedenih v točki (11), niti ne vpliva.

(13) Sklenjena pogodba tako daje podlago za prisojo pogodbene kazni le za obdobje zamude z izročitvijo stanovanja (od 15.12.2004 do 29.12.2004), v skupnem znesku 928,28 EUR (1 promil x 14 dni x 66.306,31 EUR). Ker je sodišče prve stopnje brez ustrezne materialnopravne podlage prisodilo celotni vtoževani znesek, je pritožbeno sodišče (v odsotnosti ostalih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, 2. odst. 350. čl. ZPP), izpodbijano sodbo ustrezno spremenilo in prisojeni znesek 3.295,47 EUR znižalo na 928,28 EUR, višji tožbeni zahtevek pa zavrnilo kot neutemeljen (5. alineja 358. čl. ZPP).

(14) Pritožba utemeljeno graja tudi odločitev o teku zakonskih zamudnih obresti. Tožena stranka je s plačilom v zamudi od dne, ko je tožnik od nje zahteval plačilo pogodbene kazni, t.j. od 24.12.2004, zato je od tega dne upravičen do zamudnih obresti (299. čl. OZ). Sodišče prve stopnje je obresti neutemeljeno priznalo že od 15.3.2004 dalje, pri čemer ne pojasni, kaj predstavlja ta datum, niti ni to razvidno iz tožbenih trditev. Pritožbeno sodišče je sodbo sodišča prve stopnje tudi v tem delu ustrezno spremenilo (5. alineja 358. čl. ZPP).

(15) Delna ugoditev pritožbi ima za posledico večji uspeh tožene stranke v pravdi, zato je treba spremeniti tudi odločitev o stroških postopka (2. odst. 154. v zvezi z 2. odst. 165. člena ZPP). Tožnik je z zahtevkom uspel z 28%, tožena stranka pa z 72%. Tožnikovi stroški postopka po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jim pritožba ne oporeka, znašajo 1.210,62 EUR. Stroške tožene stranke je pritožbeno sodišče odmerilo na 1.072,92 EUR (glej stroškovnik na list. št. 69). Po medsebojnem pobotanju je tožnik dolžan toženi stranki povrniti 401,12 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude  z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

(17) Tožena stranka je glede na delni uspeh s pritožbo upravičena do povrnitve stroškov pritožbenega postopka v znesku 246,26 EUR (375 točk, 2% materialnih stroškov, 20% DDV, sodna taksa 131,36 EUR). Tožnik sam nosi stroške odgovora na pritožbo, saj glede na njegovo vsebino ne gre za potreben strošek (155. čl. ZPP).