Jedro

V obravnavani zadevi gre za pogodbo, katere predmet je (tudi) kmetijsko zemljišče, kar pomeni, da gre za posebno naravo obligacijskega razmerja, ki je drugače urejeno v ZKZ.

Predmet menjave je lahko glede na 45. člen ZKZ le kmetijsko zemljišče za kmetijsko zemljišče, medsebojna menjava pa se izvaja zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zemljišča za več kot 50 %. Ker je bil predmet menjave v obravnavanem primeru za kmetijsko zemljišče ter delno kmetijsko, delno stavbno zemljišče stavbno zemljišče, je že glede na opredeljen predmet izpolnitve po predloženi menjalni pogodbi organ lahko zaključil, da pogoj racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča ni izpolnjen, zaradi česar mu tudi ni bilo treba ugotavljati nadaljnjega pogoja – tj. morebitno (ne)preseganje določene vrednosti zemljišča, ki je predmet menjave.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo prvostopni organ ni odobril pravnega posla za promet z nepremičninami, po menjalni pogodbi, sklenjeni dne 8. 9. 2014, med prvo tožnico in ostalimi tožniki, s katero pogodbeniki menjajo naslednje nepremičnine, in sicer kmetijska in stavbna zemljišča tako, da: - prva tožnica izroča ostalim tožnikom v solast vsakemu do ¼ nepremičnini parc. št. 2103 (kmetijsko) in *33/7, obe k.o. …, (parc. št. *33/7 je delno stavbno in delno kmetijsko zemljišče), druga do peti tožnik pa v zameno izročajo prvi tožnici parc. št. *33/3, k.o. …, stavbno zemljišče. V obrazložitvi je navedel, da so tožniki vložili vlogo za odobritev pravnega posla – menjalne pogodbe z dne 8. 9. 2014. Iz potrdila o namenski rabi zemljišča z dne 17. 9. 2014 je razvidno, da se zemljišče s parc. št. 2103 nahaja v območju kmetijskih zemljišč, podrobnejše druga kmetijska zemljišča, medtem ko se parc. št. *33/7 nahaja delno v območju kmetijskih zemljišč, delno v območju stavbnih zemljišč, parc. št. *33/3 pa se v celoti nahaja v območju stavbnih zemljišč, v območju razpršene poselitve (A), tako da v konkretnem primeru ne gre za menjavo kmetijskih zemljišč glede na 45. in 46. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). V nadaljevanju je organ citiral določbe 17., 19., 20. in 22. člena ZKZ. Ugotovil je, da v tem primeru promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ, saj tudi v postopku odobritve menjalne pogodbe veljajo vsa pravila, ki veljajo za odobritev prodajne pogodbe po ZKZ (sodba II U 156/2012). Zemljišče ni bilo predmet ponudbe, ponudba ni bila objavljena in tudi ne sprejeta, prav tako se ni ugotavljal prednostni vrstni red kupcev. Organ je zato vlogo tožnikov zavrnil. 2. Drugostopni organ je s svojo odločbo zavrnil pritožbo tožnikov in potrdil odločitev prve stopnje, vendar iz drugih razlogov, kot prvostopni organ. Po mnenju drugostopnega organa gre za presojo veljavnosti menjalne pogodbe po 45. členu ZKZ (Agrarne operacije po ZKZ) in ne za odobritev pravnega posla po določbah III. poglavja ZKZ, ki ureja promet s kmetijskimi zemljišči. Obravnavana menjalna pogodba ne izpolnjuje pogoja racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča, ker se zemljišče, ki je v celoti kmetijsko in zemljišče, ki je delno kmetijsko in delno stavbno, menjata za zemljišče, ki je stavbno in tako ne služi racionalnejši rabi, namenjeno zagotavljanju prehranske varnosti (45. člen ZKZ).

3. Tožniki so vložili tožbo, s katero so izpodbijali odločitev organa iz razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). V obravnavanem primeru gre za menjavo kmetijskih in delno stavbnih zemljišč z izključno stavbnim zemljiščem, ne pa za menjalno pogodbo po 45. členu ZKZ, zato je že iz tega razloga treba tožbi ugoditi in odločbo odpraviti. Razlogi so si zato tudi v nasprotju, ker na eni strani organ ugotavlja, da so zemljišča delno tudi stavbna, nato pa na drugi strani uporabi določbe ZKZ o agrarnih operacijah. Taka odločitev je tudi v nasprotju z razlago na spletnem portalu upravnih enot. Ni tudi jasno, kateri so tisti razlogi, na podlagi katerih je drugostopni organ uporabil 45. in 46. člen ZKZ. Drugostopni organ je napravil svoj zaključek o tem, da ne gre za racionalnejšo rabo le zato, ker se v tem primeru menja kmetijsko zemljišče s stavbnim. Tožnikom pa glede tega ni omogočil podaje izjave. Ker tega ni storil, je kršil ustavno pravico tožnikov do izjave in sodelovanja v postopku (kršitev 14. in 22. člena Ustave). Če bi organ tožnike pozval k izjavi, bi ugotovil, da gre za racionalnejšo rabo, ker prva tožnica živi v Čilu in kmetijskega zemljišča ne obdeluje, obdelujejo ga pa drugi tožniki, še zlasti četrti tožnik, ki ima tudi kmetijsko gospodarstvo, izpolnjen pa je tudi drugi pogoj glede vrednosti medsebojno zamenjanih zemljišč, česar pa organ sploh ni ugotavljal. Tudi organ prve stopnje ni upošteval, da z menjalno pogodbo tožniki menjajo kmetijsko zemljišče in delno kmetijsko, delno stavbno zemljišče s stavbnim zemljiščem. Ugotavljal tudi ni, v kakšnem delu gre za kmetijsko zemljišče. Menjalno pogodbo ureja Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). Ker se v konkretnem primeru ne menjujeta dve kmetijski zemljišči, ne gre za agrarno operacijo, kar pomeni, da ZKZ ni specialnejši predpis od OZ. V tem primeru ne obstaja nobena ovira po tretjem odstavku 19. člena ZKZ, zato bi moral prvostopni organ pravni posel odobriti. To počnejo upravne enote v primerljivih primerih, ki so pravnomočno končani. Drugostopni organ zato ne more zaključiti, da gre za protipravne odločitve, ker so te pravnomočne in v kot take organ ne more posegati. Prvostopni organ je torej napačno uporabil določbe ZKZ, ker nima pristojnosti za odločanje o odobritvi ali ne-odobritvi pravnega posla v primeru, ko je predmet tega posla stavbno zemljišče. S tem je kršil četrti odstavek 65. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Ne ZKZ, ne SPZ in tudi noben drug zakon ne določa, da lastniki nepremičnin ne smejo zamenjati kmetijskih zemljišč s stavbnim zemljiščem in tudi noben zakon ne določa, da mora biti v primeru menjave stavbnega zemljišča s kmetijskem zemljiščem objavljena ponudba na oglasni deski upravnega organa. Določbe 20. do 24. člena ZKZ namreč urejajo prodajo in ne menjalno pogodbo. S tem je bila tožnikom kršena tudi pravica do zasebne lastnine iz 33. in 67. člena Ustave. Če bi bilo treba postopati v tem primeru kot v primeru prodaje kmetijskega zemljišča, bi to v obravnavanem primeru pomenilo, da bi bila uveljavitev predkupne pravice nemogoča. Na takšno menjavo bi se javili le druga do peti tožnik, nihče drug od predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ pa ne bi mogel uveljavljati predkupne pravice, ker prva tožnica ne bi želela zamenjati svojih zemljišč z nobenim drugim zemljiščem kot zemljiščem s parc. št. *33/3. Tožniki so predlagali, da sodišče po izvedenem dokaznem postopku in opravljeni glavni obravnavi tožbi ugodi, odločbi odpravi in zadevo vrne prvostopnemu organu v ponovni postopek, toženki pa naloži povrnitev njihovih stroškov postopka.

4. Toženka na tožbo vsebinsko ni odgovorila, je pa poslala upravne spise.

5. Tožba ni utemeljena.

6. V obravnavanem primeru je sporna odločitev organa o zavrnitvi odobritve pravnega posla – menjalne pogodbe, sklenjene med tožniki, pri čemer prva tožnica izroča preostalim tožnikom v solast vsakemu do ¼ parc. št. 2103 (kmetijsko zemljišče) in parc. št. *33/7 (delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče), preostali tožniki pa ji v zameno izročajo v last parc. št. *33/3 (stavbno zemljišče).

7. Prvostopni organ je v prejšnji točki opisano odločitev sprejel po ugotovitvi, da v danem primeru promet ni potekal po postopku in na način, določen v ZKZ (tretji odstavek 19. člena ZKZ), drugostopni organ pa je odločitev prvostopnega organa potrdil, vendar z drugimi razlogi in sicer, da v obravnavanem primeru niso izpolnjeni pogoji iz 45. člena ZKZ.

8. Tudi po presoji sodišča je bila odločitev organov o zavrnitvi obravnavane vloge za odobritev pravnega posla – menjalne pogodbe pravilna iz razlogov, ki jih je za to navedel drugostopni organ. Kot so navedli tudi tožniki v tožbi, menjalno pogodbo kot krovno pogodbo ureja OZ v 528. in 529. členu. Na podlagi prvega odstavka 528. člena OZ se z menjalno pogodbo vsak pogodbenik zavezuje nasproti svojemu sopogodbeniku, da mu bo izročil zamenjano stvar, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico. Iz drugega odstavka pa še izhaja, da so predmet menjave lahko tudi druge prenosljive pravice. Po drugem odstavku 1. člena OZ pa se za obligacijska razmerja, ki jih urejajo drugi zakoni, uporabljajo določbe tega zakonika glede vprašanj, ki niso urejena v takem zakonu.

9. Med strankami ni sporno, da gre v obravnavani zadevi za pogodbo, katere predmet je (tudi) kmetijsko zemljišče, kar pomeni, da gre za posebno naravo obligacijskega razmerja, ki je drugače urejeno v ZKZ. Zato je bilo treba presojo obravnavanega pravnega posla opraviti v okviru določb ZKZ. Tožbeni ugovor, da ZKZ ni bolj specialen predpis od OZ, zato sodišče zavrača, iz enakega razloga pa tudi ugovor, da je razlaga drugostopnega organa v nasprotju z razlago na e-portalu upravnih enot, saj slednja ni predmet presoje. Namen ZKZ je v posebnem varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč, tako da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. V zvezi z menjavo ima zato ZKZ, ob upoštevanju citiranega namena zakona, specialno določbo - glede na OZ - v predmetu izpolnitve. Predmet menjave je lahko glede na 45. člen ZKZ le kmetijsko zemljišče za kmetijsko zemljišče, medsebojna menjava pa se izvaja zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zemljišča za več kot 50 %. Ker je bil predmet menjave v obravnavanem primeru za kmetijsko zemljišče ter delno kmetijsko, delno stavbno zemljišče stavbno zemljišče, je že glede na opredeljen predmet izpolnitve po predloženi menjalni pogodbi organ lahko zaključil, da pogoj racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča ni izpolnjen, zaradi česar mu tudi ni bilo treba ugotavljati nadaljnjega pogoja – tj. morebitno (ne)preseganje določene vrednosti zemljišča, ki je predmet menjave. Zato zatrjevana kršitev določb postopka o izostanku poziva organa tožnikom na podajo izjave glede racionalnejše rabe zemljišča po presoji sodišča ni podana. Določbe ZKZ namreč na več mestih omejujejo pogodbeno svobodo lastnika kmetijskih zemljišč s specialnimi določbami. Kmetijsko zemljišče ni le sredstvo za uresničevanje pravic posameznika – lastnika kmetijskega zemljišča, temveč tudi sredstvo za uresničitev interesov skupnosti. Z omejitvami v prometu s kmetijskimi zemljišči želi zakonodajalec zagotoviti smotrno izkoriščanje omejenega obsega naravnega bogastva in služenje kmetijskih zemljišč tudi gospodarskim, socialnim in ekološkim interesom skupnosti. Sodišče zato tudi ne more slediti tožbenemu ugovoru, da je organ s svojo odločitvijo kršil tožnikom ustavne pravice iz 33. in 67. člena Ustave RS. Tako stališče je o obravnavanem podobnem vprašanju zavzelo naslovno sodišče že v sodbi, I U 513/2015 z dne 25. 8. 2015. 10. Ker je sodišče kot pravilne presodilo razloge za odločitev, ki jih je navedel drugostopni organ v svoji odločbi, se v presojo tožbenih ugovorov, ki se nanašajo na razloge prvostopnega organa, kot nerelevantno ni spuščalo.

11. Glede na povedano je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1, ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo odločbe pravilen in zakonit, odločitev pa je pravilna in na zakonu utemeljena.

12. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnikov temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.