Jedro

Fizična delitev stavbe, kjer so za izvedbo delitve potrebna vlaganja, je mogoča le ob soglasju solastnikov. Pri tem je treba ločiti vlaganja brez katerih delitev ni mogoča, od vlaganj, ki pomenijo le pogoj, da je posamezen del mogoče uporabiti za določen namen. Če se solastnik vlaganjem upira, sodišče ne more nadomestiti njegovega soglasja, saj ima solastnik pravico do delitve solastne stvari v takem stanju, v kakršnem trenutno je. Oviro za fizično delitev v luči 70. člena SPZ ob izostanku soglasja tako predstavljajo vlaganja, ki so predpogoj, da v hiši sploh nastane posamezen dela stavbe. Fizična delitev, kjer so za nastanek več posameznih delov potrebna vlaganja, je zato mogoča le ob soglasju solastnikov.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sklepa spremenita tako, da se izrek sklepa z 29. 5. 2019 (v povezavi s sklepom z dne 27. 6. 2019) spremeni tako, da se doda nova III. točka, ki se glasi: "J. J. ima na nepremičninah z ID znakom ..., do višine (dosedanjega) deleža 9/1800, in sicer pri deležih predlagateljev B. P. do 538.190.955/180.000.000.000, J. P. do 80.402.010/180.000.000.000, V. K. do 120.603.015/180.000.000.000 in A. P. do 160.603.015/180.000.000.000, zastavno pravico do celotnega poplačila terjatve v znesku 2.377,35 EUR, z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila." Sedanja III. točka izreka postane IV. točka.

II. Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sklepa sodišča prve stopnje potrdita.

III. Predlagatelji trpijo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklepom z 29. 5. 2019 v povezavi s popravnim sklepom z 27. 6. 2019 (izdanim zaradi očitnih pisnih/računskih pomot) razdružilo solastno nepremičnino z ID znakom ..., v naravi poslovno stanovanjska stavba s pripadajočim stavbnim zemljiščem na naslovu D., tako, da delež nasprotnega udeleženca, ki znaša 9/1800, prevzamejo obstoječi solastniki, v sorazmerju s svojimi obstoječimi deleži, kot je opredeljeno v popravnem sklepu (I. točka izreka). Predlagatelji so na račun v izključno last prejete nepremičnine dolžni izplačati nasprotnemu udeležencu višino njegovega solastnega deleža v skupnem znesku 2.377,35 EUR, najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila, in sicer B. P. 1.421,65 EUR, J. P. 212,31 EUR, V. K. 318,56 EUR in A. P. 424,83 EUR (II. točka izreka). Nasprotnemu udeležencu je naložilo v povrnitev 210,17 skupnih stroškov postopka (III. točka izreka).

2. Proti sklepoma se pritožuje nasprotni udeleženec iz vseh pritožbenih razlogov in višjemu sodišču predlaga ustavitev postopka na podlagi 36. člena Zakona o nepravdnem postopku (ZNP), podrejeno pa razveljavitev sklepov in vrnitev zadeve v nov postopek. Izpodbija bistvo obrazložitve v sklepu z 29. 5. 2019, da fizična delitev ni mogoča. Najprej opozarja na procesne kršitve, ki naj bi pripeljale do vsebinskih nepravilnosti. Sodišče prve stopnje je predlagatelje pozvalo, da založijo predujem za izvedenca geodetske stroke. Štelo je, da je za razdelitev nepremičnin tega postopka potreben angažma izvedenca te stroke. Ker predlagatelji predujma niso plačali, saj so izjavili da ga ne bodo, je sodišče plačilo predujma brez osnove naložilo nasprotnemu udeležencu. Sodišče je ravnalo v nasprotju s 36. členom ZNP. Postopek bi moralo ustaviti. Vsebinsko odločanje o predlogu je zato nezakonito.

Nasprotni udeleženec vztraja, da je nepremičnino mogoče razdeliti. Takšno stališče je potrdila angažirana izvedenka gradbene stroške G. N. K., ki je v mnenju z dne 12. 6. 2017 izrecno navedla, da je nepremičnino tega postopka možno deliti v naravi tako, da nasprotni udeleženec prejme pisarno v izmeri 5,81 m2, ki leži v pritličju nižjega dela na vzhodni strani, skupaj z ustreznim deležem na zemljišču. Takšno stališče je potrdila tudi v dopolnitvi mnenje. S tem so jasno izkazane trditve nasprotnega udeleženca, da je fizična delitev možna. Izvedenka je v izvedenskem mnenju tudi navedla, da bi nasprotnemu udeležencu lahko pripadala pisarna. Ta posamezen del s stališča 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izpolnjuje pogoje za samostojno funkcionalno celoto. Sodišče so mora prizadevati za fizično delitev solastnega premoženja tako, da vsak od solastnikov pridobi njemu pripadajoči delež. In ravno takšen način je izvedenka dvakrat potrdila v postopku. SPZ se v zvezi z vprašanjem fizične delitve nepremičnine ne sklicuje na to, da bi moral oddeljeni fizični del nepremičnine izpolnjevati pogoje iz 105. člena SPZ. Določilo 70. člena SPZ ne napotuje na to, da bi morala biti oddeljena nepremičnina samostojna funkcionalna enota.

Nesprejemljivo je stališče sodišča, da pisarna, za katero je izvedenka odločila, da bi lahko pripadala nasprotnemu udeležencu, ne predstavlja samostojnega dela in da bi bil kot tak vzpostavljen šele z gradbenimi posegi. Vprašanje dostopa do posameznih delov se rešuje z določitvijo in opredelitvijo skupnih delov stavbe, ki ima več posameznih delov in ravno to je bil namen, ki ga je zasledovalo sodišče pri angažiranju izvedenca geodetske stroške. Solastnina etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Stališče sodišča, da skupni deli ne obstajajo, je zgrešeno. Sodišče ne more brez izvedenca geodetske stroke odločiti o tem, da skupnih prostorov za dostop do pisarne, ki bi lahko pripadala nasprotnemu udeležencu (npr. hodnika) ni. Po drugi strani pa sodišče ugotavlja, da naj bi skupni del obstajal, in to naj bi bila zunanja skupna stena. Pisarna, ki bi pripadala solastniškemu deležu nasprotnega udeleženca, predstavlja samostojno funkcionalno celoto. Za njegovo vzpostavitev niso potrebni kakšni posebni gradbeni posegi, saj gre za prostor, ki je ločen od ostalih delov nepremičnine in za katerega je udeleženec izkazal upravičen pravni interes. Brez posebnih naporov in vlaganj bi lahko udeleženec obstoječe okno povečal tako, da bi predstavljalo samostojen vhod v njegovo pisarno. Izdelava posebnega okna ne bi predstavljala posega, ki bi pomenil poslabšanje za kakšen drug del nepremičnine, gre za malenkostno povečanje že narejene odprtine za okno. Za izdelavo ločenega vhoda v pisarno pa tudi ni potrebno gradbeno dovoljenje. Torej ne gre za vlaganja, za katero bi bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Zmotno je tudi stališče sodišča, da zaradi majhnega obsega solastništva, nasprotni udeleženec ne more pridobiti v izključno last posamezni del nepremičnine. Lastninska pravica je nedotakljiva. Z izpodbijano odločbo je poseženo v ustavno upravičenja udeleženca do zasebne lastnine.

Sodišče ni uporabilo 6. odst. 70. člena SPZ. V izreku ni odločeno, da ima udeleženec do poplačila terjatve na stvari zakonito zastavno pravico.

3. Predlagatelji so na vročeno pritožbo odgovorili in predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V obravnavi zadevi je predmet delitve več nepremičnin, ki v naravi predstavljajo stanovanjsko-poslovno stavbo na naslovu D., s pripadajočim zemljiščem. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, mora o načinu delitve stvari odločiti sodišče. V skladu s četrtim odstavkom 70. člena SPZ je primarni način delitve fizična delitev, ostali načini pa predstavljajo izjemo ob podanih pogojih. Po 70. členu SPZ se v nepravdnem postopku (fizična) delitev opravi tako, da dobijo solastniki v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Fizična delitev v večstanovanjskih kot tudi stanovanjsko-poslovnih stavbah se opravi le z vzpostavitvijo etažne lastnine.

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje v okviru 36. člena ZNP ustaviti postopek. Postavitev izvedenca geodetske stroke v obravnavani zadevi ob presoji prvega sodišča, da fizična delitev v obravnavanem primeru ni mogoča, ni bila potrebna. S pomočjo izvedenca geodetske stroke se evidentira posamezne, posebne in skupne dele v elaboratu, ni pa on tisti, ki kreira posamezne in skupne dele, ki morajo že prej obstajati. Šele ob predpostavki, da je fizična delitve možna, bi bila potrebna vzpostavitev etažne lastnine in s tem postavitev tovrstnega izvedenca, ki bi s pripravo elaborata evidentiral posamezne in skupne dele stavbe. Zato preuranjeno pozivanje sodišča prve stopnje, da predlagatelj založi predujem za postavitev izvedenca geodetske stroke in neplačilo predujma ne daje podlage za ustavitev postopka oziroma pravilneje štetje, da je predlog umaknjen.

7. Jedro pritožbe predstavlja vztrajanje nasprotnega udeleženca, da je solastno nepremičnino mogoče in zato potrebno fizično deliti. To tezo je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu zanesljivo in pravilno zavrnilo. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenke gradbene stroke ugotavljalo, ali je sporno nepremičnino mogoče fizično deliti. Drži pritožbena navedba, da je izvedenka v mnenju navedla, da bi se lahko nepremičnina delila v naravi tako, da nasprotni udeleženec dobi pisarno v izmeri 5,81 m2, ki leži v pritličju nižjega dela na vzhodni strani, skupaj z ustreznim deležem na zemljišču, in da bi lahko udeležencu pripadala pisarna kot posamezen del. Vendar pa je hkrati ugotovila, da je fizična delitev mogoča ob spremembi in predelavi nepremičnine. Glede na mnenje izvedenke bi bilo mogoče ustvariti novo samostojno funkcionalno celoto šele z dodatnimi gradbenimi posegi. Kot je bilo pojasnjeno že v razveljavitvenem sklepu, je možna fizična delitev stavbe, kjer so za izvedbo delitve potrebna vlaganja, le ob soglasju solastnikov. Takšno je tudi stališče sodne prakse. Pri tem je treba ločiti vlaganja brez katerih delitev ni mogoča, od vlaganj, ki pomenijo le pogoj, da je posamezen del mogoče uporabiti za določen namen.1 Če se solastnik vlaganjem upira, sodišče ne more nadomestiti njegovega soglasja, saj ima solastnik pravico do delitve solastne stvari v takem stanju, v kakršnem trenutno je. Oviro za fizično delitev v luči 70. člena SPZ ob izostanku soglasja tako predstavljajo vlaganja, ki so predpogoj, da v hiši sploh nastane posamezen dela stavbe. Fizična delitev, kjer so za nastanek več posameznih delov potrebna vlaganja, je zato mogoča le ob soglasju solastnikov.2

8. Opirajoč se na izvedensko mnenje, čigar sestavni del je načrt/tloris (prikaz posamezne etaže in s tem celotne stavbe), je v izpodbijanem sklepu pravilno zavzeto stališče, da delitev v naravi ni mogoča, saj je sodna izvedenka ugotovila, da fizična delitev nepremičnine z vzpostavitvijo dveh novih posameznih delov brez investicijskih vlaganj ni mogoča. Čeprav SPZ v 70. členu SPZ o tem izrecno ne govori, pa gre po naravi stvari pri fizični delitvi za vzpostavitev etažne lastnine, ki je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov in mora tako (oddeljeni) posamezni del zgradbe predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo. Glede na mnenje izvedenke bi bilo treba za vzpostavitev samostojnega uporabnega/primernega dela stavbe, namesto obstoječega okna vgraditi vrata s predhodno rušitvijo parapeta, s čimer bi se šele omogočil dostop do pisarne oziroma sobe iz dvorišča in zazidati vrata v predelni steni, ki vodi v pisarno iz preostalega dela trgovine, kot tudi ločiti (vzpostaviti samostojne, vsaj električne) inštalacije. Zato je pravilno stališče v izpodbijanem sklepu, da prostor, ki bi sicer lahko pripadal nasprotnemu udeležencu, ne predstavlja samostojnega posameznega dela (105. člen SPZ), saj bi bil kot tak vzpostavljen šele z vlaganji. Za presojo, ali je stvar fizično deljiva, pa je odločilno ravno stanje ob delitvi. Ker vlaganja v stavbo, ne glede na njihov obseg in vrednost, pomenijo spremembo solastne stvari, s katerimi solastniki ne soglašajo, solastna nepremičnina ni (pravno) deljiva.

9. Dostop do posameznega dela stavbe je odvisen od razporeditve skupnih delov. V postopku je bilo s pomočjo izvedenke gradbene stroke ugotovljeno, da do pisarne, ki jo želi dobiti v izključno last nasprotni udeleženec, ne vodi hodnik, ki bi bil skupni del (1. odst. 5. člena Stanovanjskega zakonika – SZ-1). Do pisarne je mogoče priti le preko prostorov trgovine. Zato bi bil edini mogoč dostop vzpostavljen šele s posegi tako, da bi se na zunanji steni zgradbe namesto okna izdelala vrata, notranja vrata pa bi se zazidalo. To pa bi, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, predstavljalo poseg v skupni del (2. odst. 5. člena SZ-1). Odločilno je, da bi z gradbenimi posegi samostojen funkcionalen del (ki bi služil kot skladišče, kot izpostavlja pritožnik) šele nastal. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da v odločilnem času ne obstaja skupni del (hodnik), ki bi vodil do pisarne, tudi ni v nasprotju z ugotovitvijo, da je zunanja stena skupni del stavbe. V nasprotju s pritožbo v izpodbijanem sklepu ni ugotovitve o neobstoju skupnih delov.

10. Za nastanek samostojnega funkcionalnega dela so nujna vlaganja, ki jih je navedla izvedenka. Izdajo oziroma nepotrebnost gradbenega dovoljenja tega ne spreminja. Predlagana ureditev dostopa in zazidava notranjih vrat v predelni steni bi po oceni izvedenke predstavljala nesorazmerno velike stroške glede na majhno površino prostora in vrednost deleža pritožnika. Pri tem ni odločilno, da poseg ne bi pomenil poslabšanja kakšnega drugega dela nepremičnine. Pri ureditvi bi šlo za poseg v skupno fasado, za kar je potrebno soglasje večine (so)lastnikov. Določba 122. člena SPZ, ki jo izpostavlja pritožba, v obravnavanem primeru ni uporabljiva, saj ureja izvajanje sprememb na posameznih delih v etažni lastnini, ne oziraje se na ostale lastnike, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre. V zakonu ni opore, da bi lahko nasprotni udeleženec sam (brez soglasja ostalih) opravil poseg, ki je potreben za vzpostavitev samostojne enote. Tako tudi z morebitno ponudbo udeleženca, da bi sam kril stroške, ostalih solastnikov ne more prisiliti k fizični delitvi.

11. Če fizična delitev ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev - 4. odst. 70. člena SPZ). Na predlog solastnika pa lahko odloči, da namesto prodaje stvar pripade v celoti njemu, če druge solastnike izplača (5. odst. 70. člena ZPP). Ker gre za vlaganja brez katerih delitev ni mogoča, predlagatelji pa so podali predlog z izplačilom nasprotnega udeleženca in z ohranitvijo njihove solastninske skupnosti, je podana podlaga za izrek takšnega načina delitve. Z izpodbijano odločitvijo, sprejeto po pravilih, ki so za delitev solastnine določena v 70. in 71. členu SPZ, tako ni bilo nedopustno poseženo v pritožnikovo pravico do zasebne lastnine. Vsak solastniški delež še ne omogoča fizične delitve stvari v naravi, od primera do primera je namreč odvisno, za kateri način delitve so izpolnjeni pogoji.

12. Pritožba pa utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določila 6. odstavka 70. člena SPZ, ki določa, da ima solastnik v zavarovanje denarne terjatve na nepremičnini, ki je predmet delitve, do njenega poplačila zakonito zastavno pravico. V izreku sodbe bi moralo sodišče prve stopnje po uradni dolžnosti odločiti, da ima nasprotni udeleženec zastavno pravico v zavarovanje terjatve do višine vrednosti njegovega dosedanjega deleža (tretji odstavek 71. člena SPZ3).

13. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi delno ugodilo in v skladu s 365. členom ZPP v zvezi s 37. členom ZNP izpodbijani sklep z 29. 5. 2019 v povezavi s popravnim sklepom spremenilo tako, da je dodalo točko III izreka z vsebino, da ima nasprotni udeleženec zastavno pravico na spornih nepremičninah do popolnega plačila terjatve, na dosedanjem deležu 9/1800, in sicer pri deležih predlagateljev B. P. do 538.190.955/180.000.000.000, J. P. do 80.402.010/180.000.000.000, V. K. do 120.603.015/180.000.000.000 in A. P. do 160.603.015/180.000.000.000. Dosedanja III. točka izreka (stroški) pa je postala IV. točka.

14. Sicer je pritožba neutemeljena in ker višje sodišče tudi ni ugotovilo pomanjkljivosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP), je v izpodbijanem, a nespremenjenem delu izpodbijani sklep v povezavi s popravnim sklepom potrdilo.

15. Nasprotni udeleženec ni priglasil pritožbenih stroškov, zato je odločitev o njih odpadla. Predlagatelji pa stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo krijejo sami, saj glede njih velja splošno pravilo iz 1. odst. 35. člena ZNP, po katerem trpi vsak udeleženec svoje stroške.

1 Primerjaj odločbe VSL I Cp 2003/2011, II Cp 3267/2016, I Cp 4882/2010, I Cp 793/2019; glej tudi Urška Klakočar Zupančič, Delitev stanovanjske hiše v solastnini v sodnem nepravdnem postopku, PP, št. 16/2011, str. 17. 2 Glej omenjene judikate pod op.1. 3 Če je predmet delitve nepremičnina, imajo ostali solastniki do izplačila na njej zastavno pravico do višine vrednosti svojih idealnih deležev, kot so bili ugotovljeni v sklepu o delitvi.