Jedro

Z odlokom lokalne skupnosti Javnemu stanovanjskemu skladu mestne občine ni mogoče določiti pristojnosti vodenja registra upravnikov stavb.

Izrek

I. Tožbi se ugodi in se izpodbijana odločba Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana št. 3662-6638/2015-3202 z dne 5. 8. 2015 v zvezi z odločbo Ministrstva za okolje in prostor št. 35204-8/2015/2-MG z dne 17.11.2015 odpravi ter se zadeva pošlje Ministrstvu za okolje in prostor v nadaljnji postopek.

II. Zahtevek stranke z interesom A. d.o.o., za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odločil, da se po dokončnosti odločbe tožeča stranka izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe B. v Ljubljani (točka I izreka), da se po dokončnosti odločbe družba A. d.o.o. vpiše v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe B. Ljubljana (točka II izreka) in da v postopku izdaje odločbe niso nastali stroški postopka (točka III izreka).

2. V obrazložitvi odločbe navaja, da je družba A. d.o.o. predlagala vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo B. v Ljubljani ter navaja, kaj je k vlogi priložila. Sklicujoč se na določila Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), Stvarnopravnega zakonika in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb navaja, da je pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravniki in etažni lastniki, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine (več kot 50 % solastniških deležev) v stanovanjski stavbi. Prvostopenjski organ je v postopku ugotovil, da je dosedanji upravnik večstanovanjske stavbe B. tožeča stranka, ki je bila vpisana v register upravnikov stavb na osnovi pogodbe št. 161/B o opravljanju storitev upravljanja in obratovanja skupnih prostorov, delov in naprav naselja C., ki jo je sklenila dne 14. 8. 2009 z investitorjem naselja. Prvostopenjski organ je na osnovi sklepa etažnih lastnikov te stavbe, sprejetega dne 8.4.2015, o odstopu od citirane pogodbe ugotovil, da so se etažni lastniki odločili za zamenjavo upravnika. Iz dopisov, ki jih je predložila tožeča stranka, pa izhaja njeno stališče, da odpoved ni sprejeta z zadostno večino. Prvostopenjski organ pojasnjuje, da je sprejel originalno pogodbo novega upravnika družbe A. d.o.o., odpoved je bila poslana tožeči stranki, ta pa jo je prejela dne 22. 4. 2015. Prvostopenjski organ je ugotovil, da je bila družba A. d.o.o. na osnovi pogodbe, ki so jo z njo sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine večstanovanjske stavbe, določena za upravnika predmetne večstanovanjske stavbe in je s tem upravičena predlagateljica za vložitev vloge za vpis v register upravnikov. Glede na navedeno prvostopenjski organ ugotavlja, da so izpolnjeni pogoji za vpis družbe A. d.o.o. v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe B. V upravnem postopku pa se ne presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika, pogodbe o opravljanju upravniških storitev z novim upravnikom in sklepa etažnih lastnikov o odpovedi staremu, ker je to predmet sodnega postopka.

3. Tožeča stranka se je zoper prvostopenjsko odločbo pritožila, drugostopenjski organ pa je pritožbo zavrnil. 4. Tožeča stranka najprej opozarja na to, da je prvostopenjski organ kljub temu, da je izrecno navedel, da preverja formalne pogoje v zvezi z vlogo vlagatelja in da v upravnem postopku ni predmet presoje odpoved dosedanjemu upravniku niti veljavnost pogodbe z novim upravnikom, sam posegel v civilno razmerje med tožečo stranko in etažnimi lastniki in ugotavljal, kdaj poteče odpovedni rok dosedanjemu upravniku, za kar mu zakon ne daje podlage. Torej je presojal veljavnost pogodbenega razmerja kljub temu, da se vedno sklicuje na to, da presoja veljavnosti pogodb in odpovedi ni v pristojnosti upravnega odločanja. 5. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb določa, da mora novi upravnik predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Upravni organ je dolžan presoditi, ali je bila odpoved prejšnjemu upravniku podana pravilno, upoštevaje materialnopravne predpise. V nasprotnem primeru je izdaja odločbe, ki ne temelji na pravilno ugotovljenem dejanskem stanju, nezakonita. Tožeča stranka je prvostopenjski organ in etažne lastnike obvestila, da odpoved pogodbe o opravljanju storitev upravljanja ni bila sprejeta z zadostno večino. Na podlagi rezultatov glasovanja je tožeča stranka kot soglasje lastnikov za njegovo zamenjavo upoštevala podpise lastnikov posameznih delov, ki jih v nadaljevanju navaja. Ostali lastniki, razen lastnika stanovanja številka 12, listine o odpovedi niso podali. Pri stanovanju številka 12 sta kot podpisnika soglasja z dnem 30. 3. 2015 navedena Č.Č. in D.D., skupaj z deležem 5,144%. Lastnik tega stanovanja, to je stanovanje številka 12, pa je bil v času odločanja na prvi stopnji E. d.o.o. v stečaju. Ker ta subjekt ni soglašal z odpovedjo pogodbe tožeči stranki, to pomeni, da so se z zamenjavo upravnika in odpovedjo pogodbe tožeči stranki strinjali lastniki s soglasjem 48,86 %, kar ne dosega zakonskega minimuma za zamenjavo upravnika. Dejstvo, da je lastnik stanovanja številka 12 E. d.o.o., je bilo tako v postopku na prvi stopnji kot tudi v postopku na drugi stopnji dokazovano z izpiskom iz zemljiške knjige. V slovenskem pravu med drugim velja načelo zaupanja v zemljiško knjigo, kar izhaja iz 10. člena Stvarnopravnega zakonika. Č.Č. in D.D. sploh nista razpolagala s kakršnokoli listino, iz katere naj bi izhajala kakršnakoli lastniška upravičenja navedenih dveh oseb, vključno z odločanjem o upravljanju stavbe. Dejstvo je, da tožeči stranki v tem primeru pogodba ni bila odpovedana, kar je prvostopenjski organ spregledal. Tožeča stranka predlaga, naj se obe odločbi odpravita.

5. Tožena stranka je poslala upravni spis, na tožbo pa ni odgovorila.

6. Sodišče je v postopek pritegnilo tudi A. d.o.o. kot stranko z interesom, ki se strinja s stališčem tožene stranke, da je vpis upravnika v register upravnikov deklaratornega značaja, zato registrski organ ne more presojati pravilnosti odpovedi pogodbenega razmerja. Za presojo pravilnosti odpovedi prvostopenjski organ nima pravne podlage. Gre za civilno pravno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki. Dejstvo glede pravilnosti in zakonitosti podane odpovedi se presoja v okviru pravdnega postopka med pogodbenima strankama, ki sta upravnik in etažni lastniki. Tako upravno sodišče kot tudi vrhovno sodišče sta že zavzeli stališče, da registrski organ ne more presojati pravilnosti podane odpovedi. Tudi v drugostopenjski odločbi se je tožena stranka oprla na sodno prakso, iz katere izhaja navedeno stališče. Stranka z interesom predlaga naj sodišče tožbo zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov tega odgovora na tožbo, ki jih je tožeča stranka dolžna plačati v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

K točki I izreka:

7. Tožba je utemeljena.

8. Sodišče v navedeni zadevi ugotavlja, da je izpodbijano odločbo izdal stvarno nepristojen organ, pri čemer izhaja iz stališča Vrhovnega sodišča RS, ki ga je zavzelo v sodbi številka X Ips 313/2014 z dne 15. 2. 2017. Vrhovno sodišče v tej sodbi navaja, da je materialni predpis, ki se uporablja v obravnavanem primeru, SZ-1, ki v drugem odstavku 161. člena med drugim določa, da register upravnikov stavb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba, oziroma organ mestne občine. V tretjem odstavku 161. člena pa je določeno, da se lahko vodenje registra upravnikov stavb prenese na posamezno lokalno skupnost, če želi to opravljati in je za to usposobljena (točka 8 obrazložitve). Ustava Republike Slovenije (v nadaljevanju URS) v drugem odstavku 121. člena določa, da lahko z zakonom ali na njegovi podlagi pravne ali fizične osebe dobijo javno pooblastilo za opravljanje določenih nalog državne uprave. Javno pooblastilo za vodenje postopka in odločanje v upravnih zadevah se lahko v skladu z URS prenese le z zakonom, v izvirnih pristojnostih lokalnih skupnostih pa se pooblastilo podeli z odlokom občinskega sveta (točka 9 obrazložitve). Iz SZ-1 izhaja, da je naloga vodenja registra upravnikov stavb državna pristojnost, ki jo (praviloma) izvaja upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma stanovanjska stavba – oziroma prenesena državna pristojnost, če jo izvaja organ mestne občine. Slednjemu je zakonodajalec neposredno podelil pooblastilo za izvajanje naloge vodenja registra upravnikov, s tem pa tudi za izdajanje odločb o izbrisu starega upravnika in vpisu novega upravnika v register. Iz določbe 2. odstavka 67. člena Zakona o lokalni samoupravi (v nadaljevanju ZLS) izhaja, da je pristojni organ za odločanje na prvi stopnji v upravnih zadevah iz izvirne pristojnosti občine in iz prenesene pristojnosti države (če zakon ne določa drugače) občinska uprava. O pritožbah zoper posamične akte izdane v upravnih stvareh iz prenesene pristojnosti pa v skladu z drugim odstavkom 68. člena ZLS odloča pristojni državni organ, ki ga določa zakon - v obravnavnem primeru ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve (točka 11 obrazložitve). S tretjim odstavkom 161. člena SZ-1 pa je zakonodajalec le določil (hipotetično) možnost prenosa vodenja registra upravnikov stavb na posamezno lokalno skupnost v določenih primerih. Po presoji vrhovnega sodišča ta določba ne predstavlja pravne podlage za urejanje pristojnosti vodenja upravnih stavb z občinskim odlokom. Pristojnost za izvajanje upravnih nalog je izključno zakonska materija, kar pomeni, da se s podzakonskim aktom lokalne skupnosti samostojno, izven okvirov zakonov, ne sme urejati. Pristojnost na podlagi 3. odstavka 161. člena SZ-1 bi na posamezno lokalno skupnost morala prenesti neposredno država z aktom, izdanim na podlagi zakona, če bi bili za to izpolnjeni pogoji. Občinski odlok tako v nobenem primeru ne bi mogel določiti pristojnost vodenja registra upravnikov v smislu tretjega odstavka 161. člena SZ-1 (točka 12 obrazložitve). Ker izpodbijana sodba prvostopenjskega sodišča, na katero se nanaša citirana sodba vrhovnega sodišča, temelji na zmotnem materialnopravnem stališču, da je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana pristojen za odločitev v obravnavani zadevi, je vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 94. člena ZUS-1 ugodilo reviziji in spremenilo izpodbijano sodbo tako, da je tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo.

9. Za povsem enako zadevo, kot jo je Vrhovno sodišče RS obravnavalo v zgoraj citirani sodbi številka X Ips 313/2014, gre tudi v obravnavani zadevi. Tudi v tem primeru je namreč prvostopenjsko odločbo izdal Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, čeprav glede na stališče Vrhovnega sodišča RS z odlokom lokalne skupnosti temu organu ni mogoče določiti pristojnosti vodenja registra upravnikov stavb. Torej iz enakih razlogov kot zgoraj je tudi v tej zadevi izpodbijano odločbo izdal stvarno nepristojen organ.

10. Skladno s 1. točko prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) sodišče tožbi ugodi in s sodbo izpodbijani upravni akt odpravi, če ga ni izdal pristojni organ. Nadalje je v tretjem odstavku 64. člena ZUS-1 določeno, da če sodišče upravni akt odpravi, vrne zadevo organu, ki je upravni akt izdal, v ponoven postopek, v primeru iz 1. točke prvega odstavka tega člena pa pošlje zadevo v odločitev pristojnemu organu.

11. Ker je skladno z drugim odstavkom 161. člena SZ-1 za reševanje te zadeve lahko pristojna tako Upravna enota Ljubljana kot tudi organ Mestne občine Ljubljana (občinska uprava lokalne skupnosti), kateremu je skladno s citiranim stališčem vrhovnega sodišča zakonodajalec neposredno podelil pooblastilo za izvajanje naloge vodenja registra upravnikov, s tem pa tudi za izdajanje odločb o izbrisu starega upravnika in vpisu novega upravnika v register, bi lahko bil torej za reševanje te zadeve pristojen katerikoli od teh dveh organov. Sodišče zadeve ne more vrniti v reševanje Javnemu stanovanjskemu skladu Mestne občine Ljubljana, ker za reševanje te zadeve ni pristojen, torej bi jo lahko poslalo le upravni enoti ali občinski upravi. Vendar pa sodišče meni, da bi bilo primerneje, če bi določilo pristojni prvostopenjski organ Ministrstvo za okolje in prostor, ki je resorno ministrstvo za stanovanjske zadeve in v tem primeru drugostopenjski organ, saj je potrebno sprejeti sistemsko rešitev, ki bo veljala tudi za druge podobne primere. Iz navedenega razloga je sodišče zadevo vrnilo drugostopenjskemu organu v ponovno odločanje, ki bo moral v ponovljenem postopku določiti enega od obeh stvarno pristojnih prvostopenjskih organov, da po ponovno izvedenem postopku odloči o predlogu A. d.o.o. Ker je sodišče odločbo odpravilo, ker jo je izdal stvarno nepristojen organ, se do navedb strank v postopku ni opredeljevalo.

K točki II izreka:

12. Tožeča in tožena stranka nista zahtevala povrnitev stroškov, pač pa je povrnitev stroškov zahtevala stranka z interesom. Sodišče je pri odločitvi o njenih stroških upoštevalo določilo 1. odstavka 22. člena ZUS-1, ki določa, da se za vprašanja postopka, ki niso urejena s tem zakonom, primerno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). ZUS-1 namreč ni uredil vprašanja povrnitev stroškov, ki jih imajo stranke z interesom. ZPP pa v prvem odstavku 154. člena določa, da mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške. Stranka z interesom v tem upravnem sporu ni uspela, saj je bil njen interes, da se tožba zavrne, zaradi česar ji skladno z citiranim določilom 154. člena ZPP ne pripadajo stroški, ki jih je prijavila.