Jedro

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa sledilo oceni upraviteljice, da zemljiškoknjižni in drugi sodni postopki niso ovira za prodajo nepremičnin in da prijavljenih izločitvenih pravic ni, pri čemer te svoje odločitve ni obrazložilo, čeprav bi jo po presoji pritožbenega sodišča moralo, saj gre za dejstva, ki vplivajo na prodajo nepremičnin. Če je namreč v zemljiški knjigi pri nepremičninah, ki so predmet prodaje, vknjižena zaznambe izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice, mora upravitelj prekiniti prodajo nepremičnine, ki je predmet te izločitvene pravice, do pravnomočne odločitve v sodnem postopku, v zvezi z začetkom katerega je vpisana ta zaznamba. Zakaj je sodišče prve stopnje sledilo oceni upraviteljice, da kljub vsem navedenim zemljiškoknjižnim vpisom ti niso ovira za prodajo, sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni pojasnilo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranim sklepom o prodaji – prvi odločilo, da se pri nepremičninah: - SKLOP I: k. o. X stavba 000 del stavbe 111 (ID 001) in k. o. X stavba 000 del 37 (ID 002), obe v lasti stečajnega dolžnika do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 57.000,00 EUR in varščina določi v višini 5.700,00 EUR; - SKLOP II: k. o. X stavba 000 del stavbe 115 (ID 003) in k. o. X stavba 000 del 38 (ID 004), obe v lasti stečajnega dolžnika do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 137.000,00 EUR in varščina določi v višini 13.700,00 EUR; - SKLOP III: k. o. X stavba 000 del stavbe 119 (ID 005), v lasti stečajnega dolžnika do ½, opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zvišanjem izklicne cene, izklicna cena se določi po priloženi ocenjeni vrednosti v višini 5.000,00 EUR in varščina določi v višini 500,00 EUR (1. točka izreka).

Odločilo je tudi, da se postopek javne dražbe lahko dvakrat ponovi, če prejšnji postopek ni uspešen, delež, za katerega se sme v ponovljenem postopku znižati izklicna cena, znaša 10 % zadnje izklicne cene, varščina pa znaša 10 % izklicne cene v posameznem koraku (2. točka izreka), da gre za skupno prodajo solastniških deležev A. A. in B. B. (3. točka izreka) ter stečajnemu dolžniku naložilo, da mora skupaj z drugimi osebami, ki uporabljajo nepremičnino skupaj z njim, v treh mesecih po prejemu sklepa izprazniti stanovanje – k. o. X stavba 000 del stavbe 115 (ID 003), skupaj z garažnim boksom - k. o. X stavba 000 del stavbe 38 (ID 004) in kletjo - k. o. X stavba 000 del stavbe 119 (ID 005) ter jih izročiti upraviteljici (4. točka izreka).

2. Zoper sklep se je pritožil dolžnik, iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagal, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

3. Upraviteljica je na pritožbo odgovorila ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo dolžnice kot neutemeljeno zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Dolžnik je v svoji obsežni, laični pritožbi navajal številne razloge, s katerimi skuša preprečiti prodajo v izpodbijanem sklepu navedenih nepremičnin. Ker je višje sodišče, ko je presojalo utemeljenost pritožbe in pravilnost izpodbijanega sklepa, že ob uradnem preizkusu (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP) ugotovilo, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do okoliščin, ki so bistvene za odločitev o tem, ali se sme opraviti prodaja nepremičnin, ki so predmet izpodbijanega sklepa, se do vseh ostalih pritožbenih trditev niti ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), saj je potrebno izpodbijani sklep razveljaviti že iz razlogov, na katere pazi višje sodišče po uradni dolžnosti, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

6. Predmet prodaje so nepremičnine: ID znak X-000-111, ID znak X-000-115, ID znak X-000-119, ID znak X-000-37 in ID znak X-000-38, v lasti dolžnika do ½. Druga polovica je v lasti žene dolžnika A. A., tako da je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom odločilo, da se nepremičnine prodajajo kot celota.

7. Dolžnik v pritožbi med drugim trdi, da upraviteljica ni opozorila sodišča na neurejeno komunalno in prometno infrastrukturo stavbe, pri tem pa skozi pritožbo (zelo razdrobljeno in nepregledno) tudi navaja, da etažna lastnina ni vzpostavljena pravilno, pri čemer se sklicuje na številne pravdne postopke.

8. V svojem predlogu in prilogah (PD 527) je upraviteljica v zvezi z nepremičninami, katerih prodajo je predlagala, opozorila na bremena, ki so vpisana na teh nepremičninah. Priložen je tudi zemljiškoknjižni izpisek za te nepremičnine, iz katerega izhajajo sledeči vpisi pri solastniškem deležu dolžnika: - pod ID 006 je z učinkom zaznambe z dne 2. 7. 2015 vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice, - pod ID 007 je z učinkom zaznambe z dne 25. 8. 2018 vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice.

9. Kot je razbrati iz predloga upraviteljice gre: - pri postopku z oznako ID 006 za zaznambo izbrisne tožbe zoper vpis etažne lastnine zaradi ničnosti akta o oblikovanju etažne lastnine, v korist imetnika C. C. (iz zemljiške knjige je razvidna zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice), spor teče pred Okrožnim sodiščem v Mariboru pod opr. št. II P 571/2015, upnik D. naj bi že predlagal, da sodišče dovoli izbris tega dejstva (ID postopka: 008), o vpisu še ni bilo odločeno; - pri postopku z oznako ID 007 pa gre za zaznambo izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice, v korist imetnikov C. C. in E. E. Spor teče pred Okrožnim sodiščem v Mariboru pod opr. št. III P 559/2018. Upnik D. naj bi že predlagal, da sodišče dovoli izbris tega dejstva (ID postopka: 009), o vpisu še ni bilo odločeno.

10. Iz 4. dopolnjenega končnega seznama z dne 14. 2. 2020 (PD 419) izhaja, da sta upnika C. C. in E. E., na nepremičninah ID znak X-000-111, ID znak X-000-115, ID znak X-000-119, ID znak X-000-37 in ID znak X-000-38, v lasti dolžnika do ½, prijavila izločitvene pravice, ki jih je upraviteljica prerekala. V zvezi s temi pravicami sta tekla dva pravdna postopka (glej priloge k PD 412): - pravdni postopek III P 559/2018, ki je tekel pred Okrožnim sodiščem v Mariboru na ugotovitev neveljavnosti vpisov v zvezi z oblikovanjem etažne lastnine pri stavbi št. 000 k. o. X (ID znak X-000) je pravnomočno zaključen; Okrožno sodišče v Mariboru je s sodbo z dne 16. 4. 2019, ki je bila potrjena s sodbo Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1007/2019 z dne 17. 12. 2019, tožbeni zahtevek zavrnilo; - pravdni postopek II P 571/2015, ki pa se prav tako vodi pred Okrožnim sodiščem v Mariboru, pa je bil s sklepom z dne 17. 11. 2016 prekinjen do pravnomočne rešitve nepravdnega postopka, ki se vodi pod opr. št. N 146/2016 pred Okrajnim sodiščem v Mariboru (sklep je bil potrjen s sklepom Višjega sodišča v Mariboru I Cp 210/2017 z dne 11. 4. 2017).

11. Kot izhaja iz predloga upraviteljice (PD 527), teče nepravdni postopek N 146/2016 v zvezi z ureditvijo meje po 47. členu Stvarnopravnega zakonika, poleg tega teče pred Okrajnim sodiščem v Mariboru v zvezi z ureditvijo nujne poti pri nepremičnini ID znak X-000 tudi nepravdni postopek N 169/2018, noben od teh postopkov še ni končan. Upraviteljica je navedla, da ocenjuje, da vsi navedeni zemljiškoknjižni in drugi sodni postopki niso ovira za prodajo nepremičnin in da prijavljenih izločitvenih pravic ni. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa temu sledilo, pri čemer te svoje odločitve ni obrazložilo, čeprav bi jo po presoji pritožbenega sodišča moralo, saj gre za dejstva, ki vplivajo na prodajo nepremičnin. Če je namreč v zemljiški knjigi pri nepremičninah, ki so predmet prodaje, vknjižena zaznambe izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice s trenutkom učinka pod ID 006 z dne 2. 7. 2015 in pod ID 007 z dne 25. 8. 2018, mora upravitelj prekiniti prodajo nepremičnine, ki je predmet te izločitvene pravice, do pravnomočne odločitve v sodnem postopku, v zvezi z začetkom katerega je vpisana ta zaznamba (3. točka četrtega odstavka 229.a člena ZFPPIPP). Zakaj je sodišče prve stopnje sledilo oceni upraviteljice, da kljub vsem navedenim zemljiškoknjižnim vpisom, ti niso ovira za prodajo, sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni pojasnilo.

12. S tem je po presoji pritožbenega sodišča zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP, kar je narekovalo ugoditev pritožbi po uradni dolžnosti, razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

13. Sodišče prve stopnje naj v novem postopku, če ocenjuje, da so podani pogoji za izdajo sklepa o prodaji, ob izdaji takega sklepa jasno in podrobno med drugim pojasni tudi, zakaj zemljiškoknjižni vpisi ID 006 z učinkom zaznambe z dne 2. 7. 2015 (vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice) in ID 007 z učinkom zaznambe z dne 25. 8. 2018 (vknjižena zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice) na prodajo kljub določbi 3. točke četrtega odstavka 299.a člena ZFPPIPP, nimajo vpliva.