Jedro

Edini zaključek, ki je možen, je, da sta obe pravdni stranki šteli nakazilo na depozitni račun notarke dne 22.1.2004 kot plačilo kupnine. Rok za plačilo kupnine se je namreč po pogodbi iztekel dne 24.1.2004. Ker je bil rok za plačilo kupnine bistvena sestavina pogodbe, je po 1. odst. 104. člena OZ pogodba razvezana po samem zakonu, če dolžnik svoje obveznosti ne izpolni v tem roku. To bi pomenilo, da je bila v času plačila kupnine, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, torej 27.2.2004, prodajna pogodba že razvezana. Nobena od pravdnih strank namreč ni zatrjevala, da je tožena stranka po preteku pogodbeno dogovorjenega roka za plačilo kupnine tožečo stranko pozvala na izpolnitev navedene obveznosti (primerjaj 2. odst. 104. člena OZ).

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki izreka za znesek 501.140,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.3.2004 do plačila in v 3. točki izreka razveljavi in v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem delu potrdi 2. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z uvodoma citirano sodbo toženi stranki naložilo, da mora plačati tožeči stranki 10.932,03 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz 1. točke izreka sodbe, zavrnilo pa je tožbeni zahtevek na plačilo 2.503,87 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi in 501.140,42 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz 2. točke izreka sodbe ter tožeči stranki naložilo povračilo pravdnih stroškov tožene stranke (3. točka izreka).

Zoper 2. in 3. točko izreka sodbe se je pravočasno pritožila tožeča stranka, uveljavljala pa je vse pritožbene razloge iz 1. odst. 338. člena ZPP in predlagala spremembo sodbe v izpodbijanem delu z ugoditvijo tožbenemu zahtevku v celoti, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Pritožniku ni mogoče slediti v njegovih pritožbenih izvajanjih, da je lastninsko pravico na kupljenih nepremičninah pridobil dne 3.2.2004, ko je postal pravnomočen sklep stečajnega senata z dne 27.1.2004, v katerem je ugotovil, da je kupnina v celoti plačana in odredil vknjižbo lastninske pravice na tožečo stranko. Po stališču pritožnika pa je prvostopenjsko sodišče zmotno štelo, da je navedeni sklep stečajnega senata postal pravnomočen, ko je postal pravnomočen popravni sklep stečajnega senata. Pritožbeno sodišče namreč ugotavlja, da se je tožeča stranka ves čas postopka na prvi stopnji sklicevala na pravnomočen sklep stečajnega senata z dne 27.1.2004, ne da bi navedla, kdaj je postal pravnomočen. Prvostopenjsko sodišče je zato utemeljeno štelo, da je ta sklep postal pravnomočen s pravnomočnostjo popravnega sklepa. Edino na slednjem je namreč klavzula pravnomočnosti, medtem ko predloženi sklep stečajnega senata z dne 27.1.2004 (priloga A5) ni opremljen s klavzulo pravnomočnosti. V okviru razpoložljivega dokaznega gradiva je zato prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da je postal sklep stečajnega senata z dne 27.1.2004 pravnomočen z dnem pravnomočnosti popravnega sklepa 27.2.2004. Kot rečeno, drugih dokazov, ki bi utemeljevali drugačno presojo, tožeča stranka ni predložila. Posledično je prvostopenjsko sodišče tudi pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka postala lastnica kupljenih nepremičnin 27.2.2004, na podlagi te ugotovitve pa tudi pravilno zaključilo, da najemnina tožeči stranki do tega dne ne gre. Tožbeni zahtevek v znesku 2.503,87 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi je zato utemeljeno zavrnilo.

Ker je prvostopenjsko sodišče na pravilno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa tudi ni zagrešilo drugih uradoma upoštevnih kršitev (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Pritožnica pa utemeljeno izpodbija zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila kupnina plačana šele tedaj, ko je prispela na transakcijski račun tožene stranke, torej 27.2.2004, z opozorilom, da je stečajni senat že s sklepom z dne 27.1.2004 ugotovil, da je kupnina plačana, da je bil navedeni sklep izdan na predlog stečajnega upravitelja in da je bil po 4. členu Prodajne pogodbe rok plačila kupnine bistvena sestavina pogodbe. Med strankama namreč ni sporno, da je: - bila prodajna pogodba podpisana dne 24.7.2003, - bil določen 6-mesečni rok za plačilo kupnine, šteto od podpisa pogodbe, - bil tako določen rok plačila kupnine bistveni element pogodbe, - tožeča stranka kupnino nakazala na depozitni račun notarke dne 22.1.2004. Iz vsega navedenega je možen edini zaključek, da sta obe pravdni stranki šteli nakazilo na depozitni račun notarke dne 22.1.2004 kot plačilo kupnine. Rok za plačilo kupnine se je namreč po pogodbi iztekel dne 24.1.2004. Ker je bil rok za plačilo kupnine bistvena sestavina pogodbe, je po 1. odst. 104. člena OZ pogodba razvezana po samem zakonu, če dolžnik svoje obveznosti ne izpolni v tem roku. To bi pomenilo, da je bila v času plačila kupnine, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, torej 27.2.2004, prodajna pogodba že razvezana. Nobena od pravdnih strank namreč ni zatrjevala, da je tožena stranka po preteku pogodbeno dogovorjenega roka za plačilo kupnine tožečo stranko pozvala na izpolnitev navedene obveznosti (primerjaj 2. odst. 104. člena OZ). Nasprotno pa sklep stečajnega senata, izdan po predlogu stečajnega upravitelja, jasno kaže na to, da je tudi tožena stranka plačilo kupnine na depozitni račun notarke štela za pravočasno izpolnitev pogodbene obveznosti tožeče stranke. V tem kontekstu je treba razumeti tudi določilo 1. odst. 8. člena Pogodbe, v katerem se je tožena stranka kot prodajalec zavezala tožeči stranki kot kupcu izročiti nepremičnine v posest v osmih dneh po plačilu celotne kupnine. Ker je torej tožeča stranka celotno kupnino toženi stranki plačala 22.1.2004, je citirani rok za prevzem nepremičnin potekel dne 30.1.2004. Zmoten je zato zaključek prvostopenjskega sodišča, da je tožena stranka tožeči stranki s primopredajo dne 5.3.2004 skladno z zgoraj citiranim določilom pogodbe izročila nepremičnine v posest pravočasno.

Prvostopenjsko sodišče pa je pri presoji, ali je tožena stranka pravočasno izpolnila svojo pogodbeno obveznost izpraznitve objekta 013 ob ugotovitvi, da tožena stranka ni dokazala sporazuma obeh pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe za najemnika Z. A. iz ugotovljenega dejstva, da je tožeča stranka dala soglasje najemniku Z. Z., ki je bil tudi najemnik v objektu N. in glede na istočasno primopredajo celotnega objekta, po presoji pritožbenega sodišča zmotno zaključilo, da neizpraznitev prostorov s strani Z. A. na zamudo z izpraznitvijo spornega prostora ni imela vpliva. Takemu zaključku pa je bilo mogoče pritrditi le v primeru, če bi bila oba (Z. Z. in Z. A.) najemnika istega poslovnega prostora, ne pa v primeru, ko sta najemnika le v istem objektu, zasedata pa različne poslovne prostore. Za sklepanje, da bi imela za tožečo stranko pomen edino izpraznitev celotnega objekta, pa v trditveni podlagi spora ni osnove. Pritrditi je zato pritožniku, da sta pravdni stranki dopuščali možnost neizpraznitve in podaljšanja najema za vsakega najemnika oziroma vsako najemno pogodbo posebej, saj tako pritožbeno stališče izhaja tudi iz 3. odst. 5. člena Pogodbe.

Ob povedanem se izkaže, da prvostopenjsko sodišče dejanskega stanja glede plačila kupnine in relevantnosti neizpraznitve poslovnega prostora, ki ga je zasedala Z. A., ni pravilno ugotovilo, v posledici tega pa je ostalo dejansko stanje za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka na plačilo pogodbene kazni nepopolno ugotovljeno. Prvostopenjsko sodišče bo moralo ugotoviti, koliko je tožena stranka zamujala z izročitvijo kupljenih nepremičnin in kdaj je prišla v zamudo s plačilom pogodbene kazni. Navedena dejstva bodo relevantna za presojo utemeljenosti višine tožbenega zahtevka in uveljavljanih zamudnih obresti. Pritožbeno sodišče je zato utemeljeni pritožbi tožene stranke v tem delu ugodilo in na podlagi 355. člena ZPP sodbo v navedenem izpodbijanem delu razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških je pritožbeno sodišče na podlagi 3. odst. 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.