Jedro

Vpis v register upravnikov in izbris iz njega sta deklaratorne in ne konstitutivne narave.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 138253/2011 s 26. 9. 2011 tudi v I. točki izreka glede plačila 841,92 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov, ki so natančneje razvidni iz I. točke izreka izpodbijane sodbe; zaradi umika tožbe glede 296,70 EUR pa je postopek (pravnomočno) ustavilo.

2. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonsko dopustnih pritožbenih razlogov (1. odstavek 458. člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP) pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Pritožnica opozarja, da je vse do usklajenega prenosa del z novim upravnikom (1. 12. 2011) izvajala dela upravnika in plačevala stroške. Sodišče prve stopnje je napačno odgovorilo na vprašanje, ali so lastniki objekta s hišnima številkama 1 in 2 veljavno odpovedali pogodbo s tožečo stranko. Pritožnica vztraja na stališču, da pogodba ni mogla biti veljavno odpovedana, saj je stopila v veljavo s podpisom etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico celotne soseske, zato bi morala biti odpovedana z enako večino. Soseska predstavlja funkcionalno zaokroženo celoto. Sodišče prve stopnje si je narobe razlagalo pojem stavbe. Dva ločena vhoda sta kvečjemu posamezni del. Tožeča stranka je to želela dokazati z ogledom, ki ga sodišče ni opravilo.

Tožeča stranka še poudarja, da je bila v kritičnem obdobju vpisana kot upravnik v registru upravnikov. Poleg tega sodišče spregleda dogovor z novim upravnikom, da je do prenosa prišlo 1. 12. 2011, pred tem pa bodo stanovalci razdelilnike prejeli od tožeče stranke.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Odločilna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje v obravnavani zadevi je, da je bila pogodba o upravljanju pisno odpovedana z dopisom, ki ga je tožeča stranka prejela 28. 11. 2008 in je torej šestmesečni odpovedni rok iztekel 28. 5. 2009. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je več kot 50% etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe na D. v Ljubljani sprejelo sklep o odpovedi pogodbe o upravljanju. Pogodba je bila torej z iztekom odpovednega roka odpovedana, tako da tožeča stranka v kritičnem obdobju ni bila več upravnik sporne stanovanjske stavbe.

6. Zaključek sodišča prve stopnje, da je večstanovanjska hiša na D. 1-2 (in ne soseska) stanovanjska stavba v smislu določbe 2. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), je pravilen. Pri tem se je sodišče prve stopnje utemeljeno sklicevalo tudi na to, da ima svoj ID znak (1. odstavek 7. člena SZ-1). Soseska pač že po naravi stvari ni večstanovanjska stavba v smislu določb SZ-1, nasprotno pritožbeno stališče je napačno. Ker trditev, da večstanovanjska hiša na D. 1-2 ni stanovanjska stavba v smislu določb SZ-1 (ampak kvečjemu posamezni del te), tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje sploh ni podala (1), so pritožbene trditve o zavrnitvi dokaznega predloga, naj sodišče opravi “ogled objekta“ (2), brezpredmetne. Z dokaznim predlogom tožeča stranka ni mogla dokazovati dejstev, ki jih ni zatrjevala.

Sodišče pa pritožnici še pojasnjuje, da so posamezni deli v večstanovanjski stavbi stanovanja, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori (4. člen SZ-1 in 2. odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika; SPZ).

7. Čeprav je bila pogodba o upravljanju za vse večstanovanjske stavbe v soseski sklenjena kot ena pogodba, pa soseska ne more predstavljati ustreznega okvira za ugotavljanje večinskega soglasja etažnih lastnikov. Veljavnost sklenitve (3) in odpovedi pogodbe se vselej presoja za vsako posamično večstanovanjsko stavbo posebej (prim. 1. odstavek 25. člena SZ-1). Merila ob sklepanju in odpovedi pogodbe torej niso različna, kot zmotno meni pritožnica. Takšno stališče je Višje sodišče v Ljubljani že zavzelo v odločbah II Cp 1154/2013 in II Cp 952/2011, pa tudi številnih drugih. Sodišče prve stopnje je torej pravilno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo, da je bila pogodba o upravljanju veljavno odpovedana.

8. Materialnopravno pravilno je tudi stališče, da sta vpis v register upravnikov in izbris iz njega le dekleratorne in ne konstitutivne narave (4). Ker torej tožeča stranka v kritičnem obdobju ni bila upravnik (kljub drugačnemu vpisu v registru upravnikov), ne more zahtevati plačila stroškov upravljanja.

9. Tudi pritožbene navedbe o tem, da je tožeča stranka še zmeraj upravnik dela prostorov, ki sodijo k večstanovanjski stavbi Dunajska 1 in 2, ker je upravnica “preostalega dela soseske“, in torej upravlja skupne dele, ki naj bi bili skupni več večstanovanjskim stavbam, so neutemeljene. Po odpovedi pogodbe o upravljanju tožeča stranka za stanovalce večstanovanjskih stavb, ki so odpovedali pogodbo, ne more upravljati nobenih delov, četudi jih morda upravlja za druge solastnike. Poleg tega je utemeljeno stališče sodišča prve stopnje, da tožeča stranka niti ni podala konkretnih navedb, ki bi omogočale zaključek, da obstojijo skupni deli več večstanovanjskih stavb in kateri so.

10. Pritožnica še trdi, da je sodišče spregledalo njen dogovor z novim upravnikom, da je do prenosa prišlo 1. 12. 2011, pred tem pa bodo stanovalci razdelilnike prejeli od tožeče stranke. Sodišče prve stopnje te trditve ni spregledalo, le materialnopravno pravilno ji ni pripisalo pomena, ki ji ga pripisuje tožeča stranka. Dogovor, da bodo “stanovalci razdelilnike prejeli od tožeče stranke“, tej ne daje aktivne legitimacije za uveljavljanje terjatev po odpovedani pogodbi. Razmerje med starim upravnikom (ki po odpovedani pogodbi ni smel več upravljati večstanovanjske stavbe) in novim upravnikom (ki bi po novi pogodbi moral upravljati večstanovanjsko stavbo) ter njuni dogovori pa na odnos med tožečo in toženo stranko ne vplivajo. Da bi bil zahtevek utemeljen po določbah 191. člena Obligacijskega zakonika, pa bi morali biti podani pogoji, ki jih je dovolj natančno analiziralo sodišče prve stopnje v zadnjem odstavku na 6. strani in prvem odstavku na 7. strani izpodbijane sodbe, pa niso.

11. Pritožba torej ni utemeljena; razlogov, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti pa ni našlo, zato je v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

(1) Trditev o etaži, ki da nima hišne številke, kleti in garažnih mestih izven tega v zadnjem odstavku vloge, ki jo je sodišče prejelo 11. 1. 2012, nikakor ni mogoče razumeti v tej smeri.

(2) Kateri objekt naj bi si sodišče ogledalo, tožeča stranka sploh ni navedla.

(3) Veljavno je bila sklenjena za tiste večstanovanjske stavbe v soseski, v katerih je bila dosežena zakonsko predpisana večina lastnikov, prim. tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, I Cpg 472/2011. (4) Prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011.