Jedro

Objava predloga sklepa na oglasni deski ni edini način za seznanitev etažnih lastnikov, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, sodna praksa pa je kot ustrezne opredelila tudi druge načine seznanitve (npr. zbiranje podpisov od vrat do vrat).

Upnica je z verjetnostjo izkazala voljo etažnih lastnikov o zamenjavi upravnika in da dolžnica te volje ne spoštuje oziroma jo s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča, kar po naravi stvari ogroža normalno funkcioniranje stavbe. Funkcioniranje stavbe kot celote ni le v interesu etažnih lastnikov, temveč tudi v interesu upravnika, ki ima legitimacijo za uveljavljanje terjatve iz 61. člena SZ-1. Tam našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil in nalog (da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd.), ki jih upravnik izvaja v interesu oziroma v korist etažnih lastnikov.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II.Dolžnica sama krije svoje pritožbene stroške in mora v 8 dneh od vročitve tega sklepa upnici povrniti 298,66 EUR stroškov odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je s sklepom Zg 32/2025 z dne 18. 12. 2025 o zavarovanju upničine nedenarne terjatve z začasno odredbo dolžnici pod grožnjo denarne kazni 10.000,00 EUR naložilo, da v treh dneh upnici preda vse posle in dokumentacijo za upravljanje dveh stavb in izpolni vse obveznosti iz 61. člena Stanovanjskega zakonika - SZ-1 (da izdela in upnici izroči končno poročilo in končni obračun, na ločena računa upnice prenese sredstva rezervnega sklada in ostala sredstva etažnih lastnikov, upnici izroči vse pogodbe, dovoljenja, delitveni ključ in druge listine v zvezi z upravljanjem obravnavanih stavb ter da o prenehanju upravljanja obvesti vse dobavitelje in izvajalce storitev za ti stavbi).

2.Dolžnica je zoper sklep o začasni odredbi vložila ugovor, ki ga je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom zavrnilo in dolžnici naložilo, da upnici v osmih dneh povrne 149,33 EUR stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3.Zoper sklep o zavrnitvi ugovora se pritožuje dolžnica, ki uveljavlja vse pritožbene razloge (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ) in smiselno predlaga, da višje sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da ugovoru dolžnice ugodi in predlog za izdajo začasne odredbe zavrne, sicer pa naj izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugim sodnikom. Priglaša tudi pritožbene stroške.

4.Upnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša stroške.

5.Pritožba ni utemeljena.

6.V tej zadevi upnica trdi, da je nova upravnica dveh stavb, saj naj bi etažni lastniki z njo sklenili novi pogodbi o upravljanju, potem ko so prejšnji upravnici (dolžnici) takšni pogodbi odpovedali. Za zavarovanje njene terjatve iz 61. člena SZ-1 je predlagala izdajo ureditvene (regulacijske) začasne odredbe, zato bi poleg verjetnosti konkretne terjatve morala izkazati še, da ji bo brez izdane začasne odredbe nastala težko nadomestljiva škoda (oziroma da je začasna odredba potrebna za preprečitev uporabe sile) in da bo zato sodno varstvo terjatve brez pomena, ali pa, da bi bile njene neugodne posledice enake ali hujše od tistih, ki bi dolžnici nastale zaradi izdane začasne odredbe, ki bi se pozneje izkazala za neutemeljeno. Zaradi vsebinskega ujemanja začasne odredbe in tožbenega zahtevka bi morala upnica izkazati tudi pogoj reverzibilnosti oziroma možnost, da bo ob morebitni zavrnitvi tožbenega zahtevka mogoče vzpostaviti stanje pred izdajo začasne odredbe.

7.Sodišče prve stopnje je presodilo, da so navedeni pogoji izpolnjeni. Oceno, da je upnica verjetno izkazala terjatev zoper dolžnico iz 61. člena SZ-1, je v sklepu o izdaji začasne odredbe med drugim oprlo na ugotovitve, da so bili sklepi etažnih lastnikov o odpovedi z dolžnico sklenjenih pogodb o upravljanju in o izbiri upnice kot nove upravnice in sklenitvi pogodb o upravljanju z njo sprejeti z ustrezno večino (71,55 % solastniških deležev za prvo stavbo in 76,015 % solastniških deležev za drugo stavbo). Iz izpodbijanega sklepa o zavrnitvi ugovora zoper sklep o začasni odredbi pa izhaja, da je dolžnica ugotovljeni večini nasprotovala s problematiziranjem nekaterih podpisov (enih naj ne bi podali zakoniti zastopniki pravnih oseb, drugi naj ne bi bili pristni, nekateri naj bi se nanašali na odsotne in umrle osebe, pri določenih posameznih delih naj ne bi bilo podpisov vseh etažnih lastnikov ipd.). Sodišče prve stopnje je ocenilo, da dolžnica teh očitkov ni izkazala, saj je predložila dve tabeli, ki ničesar ne dokazujeta, temveč vsebujeta le podvajanje dolžničinih trditev (B4 in B5). Glede posameznega dela 35 je pojasnilo, da podpisov res ni mogel prispevati etažni lastnik, ki je glede na predloženi izpisek iz matičnega registra o smrti pokojni, vendar pa dolžnica ni trdila, da tega niso storili njegovi dediči, ki bi tako lahko ravnali. Očitalo ji je tudi, da ni izkazala, da bi odsotnost tega podpisa vplivala na izid glasovanja oziroma zahtevano nadpolovično soglasje po solastniških deležih, kar velja tudi za posamezni del 47, ki naj bi bil po dolžničinem mnenju neupravičeno izpuščen.

8.Teh razlogov dolžnica s pritožbo ni uspela izpodbiti. Ne drži, da je zaključek o nedokazanosti neverodostojnosti podpisov procesno napačen in neobrazložen. Prav tako ni utemeljen očitek, da sodišče prve stopnje ni kritično presodilo dokaznega gradiva in da o tem ni podalo razlogov. Upnica je za vse štiri sklepe etažnih lastnikov predložila podpisne listine (A4, A5, A7 in A8), iz katerih izhaja, da so jih podpisali poimensko navedeni etažni lastniki posameznih delov z zadostnim solastniškim deležem glede prve (71,55 %) in druge stavbe (76,015 %), ti podpisi pa tudi ne vzbujajo dvomov glede pristnosti oziroma verodostojnosti. Sodišče prve stopnje je te listine pregledalo in jih pravilno ocenilo že v sklepu o izdaji začasne odredbe. Upnica je z njimi izkazala verjetnost obstoja zatrjevanih dejstev oziroma izpolnila svoje dokazno breme in ga prevalila na toženko. Ker je slednja verjetno izkazanim podpisom oporekala, bi morala te svoje trditve tudi ustrezno opredeliti in jih dokazno podpreti. To ji je uspelo le glede podpisa za posamezni del 35 v prvi stavbi, kar pa ji ne koristi, saj izračun večine po deležih (71,55 %) potrjuje, da ta podpis vanj ni bil vključen in zato na ugotovljeno večino ne vpliva, kot je upnica pravilno opozorila v odgovoru na pritožbo (in že prej v odgovoru na ugovor). Očitkov v zvezi s preostalimi podpisi dolžničino dokazno gradivo ne potrjuje (tabeli B4 in B5), kot je po vpogledu vanj pravilno presodilo že sodišče prve stopnje, drugih dokazov pa dolžnica ni predložila.

9.Dolžnica v pritožbi namiguje, da o pripombah glede podpisov ni mogla predložiti dokazov, česar pa ni podprla s prepričljivimi razlogi. Očitek, da ji sodišče prve stopnje ni odgovorilo, katere dokaze bi lahko ponudila, ni utemeljen, saj ni izkazala, da bi sodišče to moralo storiti. Z razlogi se namreč odgovarja na razloge, ki pa jih dolžnica ne izpostavi. V pritožbi niti ne trdi, da bi v ugovoru zoper sklep o začasni odredbi glede podpisov podala izjavo nevednosti. Iz pritožbe in izpodbijanega sklepa izhaja nasprotno, torej da je podpisom nasprotovala s trditvami o različnih razlogih, ki bi jih zato mogla in morala opreti na dokaze oziroma pojasniti, od kod jih črpa. S tem se ujema tudi njen položaj dotedanje upravnice, s katerim je po naravi stvari povezan dostop do podatkov o tem, kdo je (bil) v določenem obdobju lastnik posameznih delov stavbe, običajno pa tudi o tem, kakšen je njegov podpis. Nobenega razloga torej ni bilo, da bi sodišče prve stopnje sklepalo o dolžničini dokazni stiski, zato tudi ni bilo dolžno utemeljevati, zakaj ta ni obstajala oziroma kakšne dokaze je imela dolžnica na voljo.

10.Ker dolžnica ni dokazno podprla svojih očitkov v zvezi z omenjenimi podpisi, ne more uspeti z očitkom, da je bil posamezni del št. 47 v prvi stavbi pri izračunu neupravičeno izpuščen. Ne v ugovoru ne v pritožbi namreč ni pojasnila, kako bi lahko ta okoliščina vplivala na ugotovljeno večino sklepov etažnih lastnikov te stavbe (71,55 %), saj ni navedla površine tega dela oziroma solastniškega deleža, ki odpade nanj.

11.Dolžnica nadalje neuspešno nasprotuje zaključkom sodišča prve stopnje v zvezi s postopkom sprejema odločitve etažnih lastnikov. Opozarja na svoje ugovorne navedbe, da je treba v skladu s 35. členom SZ-1 etažnim lastnikom oziroma podpisnikom listine zagotoviti možnost izjave za ali proti sprejetju sklepa, da čas sprejemanja odločitve ne sme presegati treh mesecev od objave sklepa na oglasni deski in da začetek teka tega roka ni znan (saj upnica ni pojasnila, kdaj naj bi bil sklep objavljen na oglasni deski) ter da je treba na oglasni deski objaviti tudi ugotovitev rezultata glasovanja in ga poslati etažnim lastnikom najemodajalcem. Sodišču prve stopnje očita, da je te njene navedbe napačno opredelilo kot nekonkretizirane oziroma da jih je ignoriralo in da izpodbijanega sklepa ni obrazložilo (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), zmotno in protispisno (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) pa naj bi zaključilo tudi, da objava na oglasni deski ni pogoj za sprejem sklepa etažnih lastnikov in da vročitev sprejetih sklepov etažnim lastnikom najemodajalcem ni potrebna.

12.Tudi ti očitki niso utemeljeni. Za veljavnost glasovanja s podpisovanjem listine je odločilno, da je na listini naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter večina, potrebna za njihov sprejem (prvi odstavek 35. člena SZ-1). Vse to iz predloženih listin izhaja, dolžnica pa v ugovoru ni trdila, da listine o glasovanju pravkar navedenih elementov ne bi vsebovale. Sodišče prve stopnje je zato pravilno pojasnilo, da dolžnica ni konkretizirano nasprotovala vsebini gradiva, o katerem so glasovali etažni lastniki in da so njeni očitki o kršitvi pravice etažnih lastnikov do izjave o predlaganem sklepu pavšalni. Upoštevaje okoliščino, da listine vsebujejo obvezne sestavine, je pravilno zaključilo tudi, da objava predloga sklepa na oglasni deski ni pogoj za veljavnost sprejetega sklepa. Takšna objava ni edini način za seznanitev etažnih lastnikov, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom (drugi odstavek 35. člena SZ-1), sodna praksa pa je kot ustrezne opredelila tudi druge načine seznanitve (npr. zbiranje podpisov od vrat do vrat; primerjaj VSM sklep I Ip 309/2022 z dne 10. 5. 2022). To izhaja tudi iz prvega odstavka 12. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki dopušča, da se s podpisovanjem listine lahko odloča tako, da en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali da vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine. Da bi etažni lastniki ne bili seznanjeni s predlogom sklepov in z začetkom postopka glasovanja, iz dokaznega gradiva ne izhaja, dolžnica pa tudi ne navaja kakšnega konkretnega etažnega lastnika, ki bi o tem ne bil obveščen, temveč se sklicuje le na odsotnost podatka o trenutku objave na oglasni deski, s čimer glede na navedeno ne zmore omajati verjetnosti obstoja upničine terjatve. Enako velja za očitke v zvezi s trimesečnim rokom za zbiranje podpisov. Iz obravnavanih listin namreč izhaja, da so bili vsi podpisi zbrani v dveh mesecih od prvega podpisa (v maju in juniju 2025 za prvo stavbo - A4 in A7; oziroma od 23. 5. 2025 do 11. 7. 2025 za drugo stavbo - A5 in A8). Ker so sklepi etažnih lastnikov veljavno sprejeti že s trenutkom, ko je zanje glasovala ustrezna večina, morebitna opustitev objave rezultata glasovanja oziroma pošiljanja etažnim lastnikom najemodajalcem ne vpliva na njihovo veljavnost (primerjaj VSL sklep II Cp 2832/2016 z dne 30. 11. 2016).

13.Glede na navedeno dolžnica ni uspela omajati presoje sodišča prve stopnje o verjetnosti obstoja upničine terjatve iz 61. člena SZ-1, ki jo je tudi korektno obrazložilo z razlogi, ki niso protispisni in omogočajo preizkus izpodbijanega sklepa. Ugotovljena verjetnost pa seveda ne izključuje možnosti, da bodo zaključki sodišča po izvedenem postopku v pravdi o glavni stvari drugačni.

14.Pritožbeni preizkus je prestala tudi presoja prvostopenjskega sodišča o verjetnosti nastanka težko nadomestljive škode in reverzibilnosti. Sodišče prve stopnje je v sklepu o izdaji začasne odredbe presodilo, da dolžnica z nespoštovanjem verjetno izkazane odpovedi pogodbe o upravljanju ogroža normalno funkcioniranje stavbe, saj ne bo mogoče izvajati tekočih, vzdrževalnih ali investicijskih del, in da s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča delo upnici, ki do predaje dokumentacije in sredstev rezervnega sklada ne more izpolnjevati svojih zavez iz nove pogodbe o upravljanju (dobivala bo račune dobaviteljev, ki jih ne bo mogla razdeliti med etažne lastnike; ne more zbirati in voditi sredstev rezervnega sklada in ker ta sklad še naprej vodi dolžnica, tudi ni mogoče izvajati investicij; nima vpogleda v pogodbe etažnih lastnikov s tretjimi osebami). Ker upnica storitev upravljanja ne more učinkovito izvrševati, jih tudi ne more zaračunavati, zato ji bo nastala premoženjska škoda oziroma so ji že začeli nastajati materialni stroški, izpostavlja pa se tudi odškodninski odgovornosti zaradi kršitve pogodb o upravljanju. V izpodbijanem sklepu o zavrnitvi dolžničinega ugovora se je sodišče prve stopnje sklicevalo na razloge iz sklepa o izdaji začasne odredbe in poudarilo, da je ugotovljena nevarnost za funkcioniranje stavbe kot celote in za upničino zmožnost izvrševanja zakonskih in pogodbenih obveznosti (118. člen Stvarnopravnega zakonika in 50. člen SZ-1) logična posledica dolžničine pasivnosti. Pojasnilo je tudi, da se dolžnici naložena obveznost nanaša na podatke, posle in dokumentacijo, ki je potrebna za izvajanje zakonskih pooblastil upravnika glede upravljanja stavbe, zato ni sprejelo ugovornega očitka dolžnice, da bi lahko bila edina škoda upnice izguba zaslužka. Dodalo je, da ugotovljena verjetnost upničine terjatve, ki izhaja iz zamenjave upravnika, terja izvajanje zakonskih in pogodbenih dolžnosti novega upravnika v razmerju do etažnih lastnikov v polni meri, kar brez izročitve pogodb, dovoljenj, listin, podatkov, sredstev rezervnega sklada ipd. ni mogoče. Dolžničine argumente o neobstoju škode za upnico, če obravnavanih podatkov ne bi dobila, je zato zavrnilo.

15.Glede na povzete razloge dolžnica v pritožbi sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da ni ponudilo lastnega zaključka o konkretni in težko nadomestljivi škodi upnice in da svoje odločitve ni obrazložilo. Razlogi sodišča prve stopnje so tudi pravilni in skladni s stališči sodne prakse (primerjaj VSC sklep II Cpg 153/2017 z dne 6. 9. 2017 in VSL sklepe II Cp 1194/2018 z dne 20. 6. 2018, I Cpg 1196/2016 z dne 9. 11. 2016 ter I Cpg 375/2017 z dne 17. 5. 2017). Upnica je z verjetnostjo izkazala voljo etažnih lastnikov o zamenjavi upravnika in da dolžnica te volje ne spoštuje oziroma jo s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča, kar po naravi stvari ogroža normalno funkcioniranje stavbe. Zmotno je zato dolžničino prepričanje, da se lahko negativne posledice njenega ravnanja odražajo le kot izguba upničinega zaslužka. Funkcioniranje stavbe kot celote ni le v interesu etažnih lastnikov, temveč tudi v interesu upravnika, kar je razvidno iz zakonskega nabora njegovih nalog oziroma pooblastil, na katere je opozorilo že sodišče prve stopnje. Prav ti razlogi osmišljajo upravnikovo legitimacijo za uveljavljanje terjatve iz 61. člena SZ-1. Tam našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil in nalog (da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd.), ki jih upravnik izvaja v interesu oziroma v korist etažnih lastnikov (primerjaj VSL sklepa I Cpg 1089/2016 z dne 31. 8. 2017 in I Cpg 1218/2016 z dne 28. 11. 2017).

16.Glede pogoja reverzibilnosti se izpodbijani sklep razumno sklicuje na razloge iz 12. točke obrazložitve sklepa o izdaji začasne odredbe, da bi upnica v primeru, če bi se začasna odredba izkazala za neutemeljeno, lahko dolžnici vrnila dokumentacijo, sredstva rezervnega sklada pa so skupna last etažnih lastnikov. Izpolnjenosti tega pogoja dolžnica ne more omajati s pavšalno trditvijo, da naj bi odprava posledic nezakonitega prevzema upravljanja ("dodatno delo z obveščanjem dobaviteljev, neplačila dobaviteljem ipd.") bremenila njo, ne pa upnico. Če bo tožbeni zahtevek v pravdi zavrnjen, bo upnica v smiselno enakem položaju kot sedaj dolžnica. Dokler se to ne zgodi in je verjetno izkazana volja večine etažnih lastnikov, da obe njihovi stavbi upravlja upnica, dolžnica tej volji ne more nasprotovati oziroma tega nasprotovanja ne more utemeljiti s sklicevanjem na varstvo interesa (istih) etažnih lastnikov.

17.Ker konkretno izpostavljeni pritožbeni očitki niso utemeljeni, jih dolžnica v sklepnem delu pritožbe neuspešno povezuje še z domnevno kršitvijo ustavne pravice do enakega varstva pravic (22. člen Ustave Republike Slovenije) oziroma konvencijske pravice do poštenega sojenja (6. člen Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic).

18.Pritožbene navedbe so glede na navedene razloge neutemeljene. Višje sodišče prav tako ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ), zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in 15. členom ZIZ. Dolžnica je s pritožbo propadla, zato je dolžna upnici povrniti zahtevane in potrebne stroške pritožbenega postopka, ki jih je višje sodišče v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo (OT) odmerilo na 298,66 EUR (400 točk za sestavo odgovora na pritožbo, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV). To mora storiti v osemdnevnem paricijskem roku.