Jedro

Po 25. čl. ZNPosr pridobi nepremičninska družba pravico do plačila provizije od naročitelja, ko je sklenjena pogodba pri sklenitvi katere je posredovala. Zaključek sodišča o tem, da pogodba o posredovanju, ki je bila sklenjena istega dne kot kupoprodajna pogodba, nima dopustne podlage, je pravilen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožnica sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani razveljavilo tudi v točki 1 in 3 in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da povrne toženi stranki pravdne stroške v višini 227,80 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zaključilo je, da tožeča stranka zahteva plačilo zneska, ki predstavlja plačilo za posredniške storitve pri prodaji nepremičnine, ki jo je kupil toženec. Pri tem se je oprlo na določbo 837. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in na določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr), člene 25, 5 in 13 ter na določila pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Štelo je, da ta pogodba nima dopustne pravne podlage in je tudi v nasprotju z drugim odstavkom 14. člena ZNPosr, zato je nična. Ker takšna pogodba nima pravnih učinkov ne more zavezovati tožene stranke. Pa tudi, če pogodba ne bi bila nična, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bila sklenjena s prodajalko, ki je bila naročnica po sklenjeni posredniški pogodbi. Naročnica – prodajalka je kot pogoj za prodajo zahtevala, da plača stroške provizije kupec, zato je sodišče zaključilo, da bi le prodajalka lahko zahtevala od toženca plačilo oz. povrnitev tega zneska, ne more pa to biti predmet posredniške pogodbe. Sodišče je tako zaključilo, da je posredništvo naročila prodajalka in da je bila torej pogodba sklenjena med tožečo stranko in prodajalko.

S pravočasno pritožbo tožeča stranka uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja (ZPP čl 338/I. točki 2 in 3). Zaključki sodišča o tem, da toženec ni naročil posredovanja so napačni in tudi v nasprotju s toženčevo izpovedbo. Toženec je dal naročilo telefonično, skoraj dva meseca pred sklenitvijo posredniške pogodbe, posrednik je njegovo naročilo opravil, opravil je več aktivnosti, kot je v izpovedbi potrdil tudi toženec. Tudi po telefonu dano naročilo je veljavno. Posredniška pogodba je bila sklenjena tudi pisno ob sklenitvi prodajne pogodbe. Zaključki sodišča prve stopnje o tem, da je bila pogodba sklenjena le zaradi provizije zato niso pravilni in so tudi v nasprotju s toženčevo izpovedbo. Dejstvo je, da se je toženec z dogovorom strinjal in tudi podpisal pogodbo. Zato je tožeča stranka ravnala v skladu s pravili in je tudi upravičena do plačila provizije (846. člen OZ). Vsi dogovori so bili sklenjeni v interesu naročnika, to je toženca, saj je pridobil nepremičnino v last. Ravnali so v skladu s 13. členom ZNPosr, saj se je naročniku zavezala, da ga spravi v stik s tretjo osebo. Zato so zaključki sodišča prve stopnje o tem, da je pogodba nična nepravilni. Predlaga, da se pritožbi ugodi in da se sodbo sodišča prve stopnje tako spremeni, da se zahtevku ugodi. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, to pa tekom postopka ni bilo prerekano, da se tožeča stranka ukvarja tudi s posredovanjem pri nakupu nepremičnin. Zato je sodišče prve stopnje pravilno presojalo ravnanje tožeče stranke v skladu z ZNPosr. Posredovanje je samostojna gospodarska dejavnost, ki jo opravlja posrednik praviloma poklicno. Gre za mandatno razmerje pri katerem je važen tudi element zvestobe, saj je posrednik dolžan biti v vsem zvest naročitelju in mora delovati v njegovem interesu. Pogodba o posredovanju je obligacijsko pravno razmerje, urejena pa je v OZ, posebej pa jo ureja ZNPosr. ZNPosr je specialni predpis, ki nekoliko drugače in posebej kot OZ ureja posredovanje v prometu z nepremičninami. Takšno pogodbo je vedno treba presojati po načelih in z vidika mandatnega razmerja, v katerem ne gre zgolj za opravljanje pravnih poslov za naročitelja, pač pa za opravljanje določenih dejanj za to, da bi prišlo do sklenitve pravnega posla, ki ga v zvezi z nepremičnino želi skleniti naročitelj posredovanja. ZNPosr v 14. členu določa strožjo stopnjo skrbnosti za nepremičninsko družbo in za nepremičninskega posrednika pri izpolnitvi prevzete obveznosti po pogodbi o posredovanju, saj določa skrbnost dobrega strokovnjaka. Posebej je v drugem odstavku določeno, da nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne smeta spodbujati ali priporočati sklenitev pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje. Prav tako ta zakon določa obvezno pisno obliko pogodbe o posredovanju ter dolžnost zvestobe do obeh strank in nepristransko obravnavanje obeh strank. V 13. členu izrecno določa, da mora biti pogodba sklenjena pisno. Kaj po tem zakonu pomeni posredovanje v prometu z nepremičninami je določeno v 3. točki 2. člena. V 4. točki pa je določeno, da je naročitelj, oz. naročiteljica fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju, tretja oseba pa je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino. Pri tem je važno tudi to, da imajo naročniki storitev, to je naročitelji, položaj potrošnikov, zato zanje veljajo tudi pravila potrošniškega prava.

Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 25. čl. ZNPosr, po kateri nepremičninska družba dobi pravico do plačila za posredovanje v trenutku, ko je sklenjena pogodba pri kateri je posredovala. Pravilno je tudi zaključilo, da je v v drugem odstavku 25. člena namen zakonodajalca še dodatno poudarjen,saj le-ta izrecno določa, da nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla; iz tega pa izhaja, da lahko zahteva plačilo šele, ko je sklenjena pogodba. Zaključki sodišča prve stopnje o tem, da pogodba, na katero se sklicuje tožeča stranka in v kateri je zaveza tretjega, da bo plačal posredniško provizijo, nima dopustne podlage, so po mnenju pritožbene sodišča pravilni, zato ta pogodba ne more biti podlaga za zahtevek tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je te svoje zaključke temeljito obrazložilo in v zvezi s tem tudi natančno ocenilo vse dokaze. Po 15. členu OZ je pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah pogodbe. Iz pogodbe na podlagi katere zahteva tožeča stranka plačilo pa izhaja, nekaj drugega. Pravilno je sodišče navedlo, da je bila pogodba o posredovanju sklenjena oz. podpisana istega dne, ko je toženec podpisal kupoprodajno pogodbo z J. R., to je 24. 7. 2008, kot tudi pravilno zaključilo, da to dejstvo ne kaže na to, da je bil toženec dejansko naročnik posredovanja. Zato je sodišče tudi pravilno zaključilo, da nepremičninski posrednik za toženo stranko ni opravil osnovne storitve, ki je bistveni element posredniške pogodbe, pač pa da je to osnovno storitev opravil po naročilu prodajalke. Zato je sodišče pravilno zaključilo, da manjka temeljna obveza nepremičninskega posrednika po kateri se posredniška pogodba loči od drugih pogodb in sicer, da bo za kupca iskal nepremičnino. Pritožbene navedbe o tem, da je vendarle nepremičninski agent tudi komuniciral s kupcem pa ne pomenijo, da je bil kupec tudi naročnik, saj je popolnoma jasno, da je glede na bistvo posredništva, prav tako stopil v stik tudi s kupcem, kar pa ne pomeni, da je bil kupec naročnik posredovanja. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo izpovedbo tožene stranke, kot tudi izjavo J. R., ki je bila pravi naročnik storitev tožeče stranke. Zato so zaključki sodišča prve stopnje o tem, da pogodba nima dopustne pravne podlage pravilni, kot je sodišče tudi pravilno zaključilo, da je bil namen te pogodbe le v tem, da prodajalka prevali odgovornost plačila na kupca.

Pravilno pa je tudi nadaljnjo razmišljanje sodišča prve stopnje o tem, da tudi v kolikor bi bila takšna pogodba veljavna bi dogovor, na katerega se sklicujeta tako tožeča stranka kot tožena stranka sodil v razmerje med prodajalko stanovanja in kupcem, ne bi pa mogel biti predmet posredniške pogodbe, ki je bila očitno sklenjena v interesu in po prvotnem naročilu prodajalke tožeči stranki. Pravilni so tudi nadaljnji zaključki o tem, da tožeča stranka dejansko za toženca ni opravila storitev posredovanja, pač pa je to storitev opravila za R. Pri tem je pravilno uporabilo določbo drugega odstavka 5. člena ZNPosr, po kateri lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju; pogodba , ki je v nasprotju s to določbo pa je po določbi tretjega odstavka tega člena nična. Zato iz nje ne morejo izhajati pravne posledice.

Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je bila s tožencem sklenjena po telefonu ustna pogodba, vendar pa te njene navedbe predstavljajo pritožbeno novoto, saj tožeča stranka trditev o ustno sklenjeni posredniški pogodbi v postopku na prvi stopnji do vključno zaključka prvega naroka za glavno obravnavo ni dala. Zato pritožbeno sodišče takšnih pritožbenih navedb ne more upoštevati (ZPP čl. 337/1). Sicer pa ZNPosr izrecno določa, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki (čl. 13/1).

Tožeča stranka se je tekom postopka na prvi stopnji ves čas sklicevala na to, da je toženec dolžan plačati provizijo na podlagi pogodbe, ki je bila sklenjena iste dne kot kupoprodajna pogodba. To dejstvo je sodišče prve stopnje pravilno ovrednotilo in listino dokazno ocenilo ter tudi pravilno zaključilo, da zgolj podpis te pogodbe ne more pomeniti veljavne zaveze tožene stranke. Ker je bila pogodba o posredovanju in toženčeva zaveza o plačilu provizije sestavljena in podpisana takrat, ko se je že sklepal posel, so popolnoma logični zaključki sodišča prve stopnje o nepravilni pravni podlagi take pogodbe in nadaljnji zaključki o ničnosti. Pri tem je sodišče pravilno izhajalo iz narave dejavnosti tožeče stranke in iz njene strožje odgovornosti. Pravilno pa je tudi navedlo, da je potrebno upoštevati tudi potrošniško pravo, ki ravno v takšnih primerih varuje šibkejšo stranko.

Pritožnik v nadaljevanju pritožbe na dolgo in široko povzema potek pogajanj, vendar vse te navedbe niso pomembne, glede na dejanske zaključke sodišča prve stopnje in glede na uporabljeno materialno pravo. Tudi poudarjanje o tem, da so bili vsi dogovori v zvezi z nakupom nepremičnine v interesu naročnika, ki naj bi pridobil nepremičnino v last, je neprimerno, saj je sodišče zaključilo, da je tožeča stranka začela opravljati svojo dejavnost na podlagi naročila prodajalke. Držijo sicer pritožbene navedbe o tem, da ima posrednik prav tako pravico zahtevati provizijo od obeh strank, vendar pa pozablja, da mora biti to v pogodbi o posredništvu izrecno določeno (ZNPosr čl. 5/2).

Sodišče prve stopnje je tako popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje, vse pravno pomembne okoliščine ter pravilno uporabilo materialno pravo ter zahtevek utemeljeno zavrnilo. Pritožba tako ni utemeljena. Ob uradnem preizkusu sodbe sodišča prve stopnje pritožbeno sodišče absolutno bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ni našlo (ZPP člen 353). Pritožnik s pritožbo ni uspel, zato sam nosi stroške pritožbenega postopka (ZPP čl.154 in 155).

Tožena stranka je sicer vložila odgovor na pritožbo, ki je bil posredovan sodišču priporočeno po pošti 20. 5. 2011, ko je bila zadeva že predložena višjemu sodišču, vendar takšen odgovor na pritožbo ni bil potreben in tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo (ZPP čl. 154 in 155).