Jedro

Ustni dogovor zadošča za razvezo predpogodbe o prodaji. Ta še ni bila realizirana, zato ni zadržkov, da bi bila lahko ustno razvezana. S predpogodbo je razvezan tudi dogovor o ari, ki je akcesorne narave.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je predpogodba z dne 31.10.1994, sklenjena med pravdnima strankama, razdrta in nima nikakršnih učinkov. Zato je toženki naložilo plačilo 7.100 nemških mark v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila ter takšne obresti od glavnice za čas od 31.10.1994 do plačila, kot znašajo poprečne bančne obresti v Piranu za hranilne vloge na vpogled za nemške marke. Presežni tožbeni zahtevek je zavrnilo. V zvezi s pravdnimi stroški je odločilo, da mora tožena stranka tožnici povrniti 157.124,00 tolarjev.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi sodišča druge stopnje in v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje je tožena stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja revizijski razlog nepravilne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo izpodbijane sodbe. Po njenem ugotovitev sodišča, da sta pogodbeni stranki predpogodbo nadomestili z novim dogovorom, ni pravilna, ker menjalna pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki.

Toženka si je pač premislila glede preselitve iz P. v S. ter je trdila, da stanovanja v P. ne more prodati. Zato sta se pogodbeni stranki začeli dogovarjati o menjavi stanovanj, česar toženka ne zanika, a zatrjuje, da dokončnega dogovora ni bilo niti v ustni obliki. Sodišču očita, da ne upošteva celotne vsebine dogovarjanj in trdi, da je tožnici jasno povedala, da bo ara vrnjena, če bo menjava realizirana. Torej je bila ara dogovorjena tudi za primer menjave. Ob koncu navaja, da predpogodba še vedno velja, da je izgubila kupca in stanovanja sedaj ne more prodati, zato ne bi bilo pravično, če bi morala vrniti aro.

Po določilu 390. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92) je bila revizija vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je po določilu tretjega odstavka 385. člena ZPP vezano poleg strank tudi vrhovno sodišče, izhaja: - da sta pravdni stranki dne 31.10.1994 sklenili predkupno pogodbo in je tožnica toženki izročila aro v višini 7.100 nemških mark; - da sta kasneje dogovor o nakupu toženkinega stanovanja nadomestili z dogovorom, da bosta zamenjali stanovanji v S. in v P. in da bo toženka doplačala 20.000 nemških mark na račun manjvrednosti njenega stanovanja napram stanovanju tožnice.

V zvezi s tem sta nižji sodišči pravilno uporabili materialno pravo. Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti (prvi odstavek 79. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR, Ur. list SFRJ, št. 29/78 do 57/89). Za veljavnost are je značilno, da je odvisna od temeljne pogodbe. Če temeljna obveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna.

V danem primeru sta pravdni stranki sklenili predpogodbo za nakup nepremičnine. Po določilu 45. člena ZOR je predpogodba takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo kasneje sklenjena druga, glavna pogodba. Ker predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, bi morala biti slednja sklenjena po določilu 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur.l. SFRJ, št. 6/80 do 36/90 in RS, št. 4/91) v pisni obliki. Ne glede na predpisano obličnost za nastanek pogodbe, pa je zakonodajalec v 68. členu ZOR določil, da je oblične pogodbe mogoče razdreti z neobličnim sporazumom.

O tem, da sta pravdni in pogodbeni stranki po sklenjeni "predkupno-prodajni pogodbi" za stanovanje v S., dogovorili menjavo stanovanj v S. in P., sta se nižji sodišči prepričali na podlagi izvedenih in ocenjenih dokazov. Čeprav revizija pri tem utemeljeno opozarja, da menjalna pogodba ni bila sklenjena v ustrezni obliki in zato ne velja, pa ustni dogovor zadošča za razvezo predpogodbe o prodaji. Ta še ni bila realizirana, zato ni zadržkov, da bi bila lahko ustno razvezana. S predpogodbo je razvezan tudi dogovor o ari, ki je akcesorne narave.

Tako se izkaže, da sodišči prve in druge stopnje nista zmotno uporabili določb splošnega dela ZOR o ari in o predpogodbi, ko sta odločili, da tožena stranka ni upravičena zadržati aro in da mora prejeto vrniti. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, in ne razlogi, na katere mora sodišče paziti po uradni dolžnosti, je bilo treba po določilu 393. člena ZPP zavrniti revizijo kot neutemeljeno.

Ker revizija ni bila utemeljena, revidentka ni upravičena do povrnitve stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 166. člena v zvezi s prvim in drugim odstavkom 154. člena ZPP).