Jedro

Stališče, da je t. i. informativni dokaz prepovedan, je sicer pravilno, vendar pri konkretno predlaganem dokazu ne gre za tak dokaz. Tožnika sta namreč višino stroška v klimatsko napravo konkretizirala. Te trditve za izvedbo dokaza z izvedencem zadostujejo.

Drži sicer pritožbena navedba toženke, da sama določilo razume drugače kot tožnika in je v tej smeri tudi podala določene navedbe, a to za zaključek, da je določilo v smislu razlagalnih pravil, ki jih določa 82. člen OZ, sporno in ga je treba razlagati po metodi, ki jo določa drugi odstavek iste določbe, ne zadošča. Pogodbena določba, ki je jasna, objektivno enopomenska, ni sporna. In taka je tudi konkretna pogodbena določba. Zaključek sodišča prve stopnje, da je določilo jasno in ni sporno, je zato pravilen.

Toženka spregleda, da je bilo s pogodbo dogovorjeno, da tožnika v prostorih vzpostavita stanje kot je bilo ob prevzemu (z izjemo predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške). To pa ne pomeni nič drugega kot to, da se je toženka koristim od vlaganj, ki sta jih izvedla tožnika, odpovedala. Navedbe o tem, da je bil vložek tožnikov ob deložaciji uničen, zato za presojo zahtevka po tožbi niso odločilne. Stanje prostorov po deložaciji je relevantno le za presojo zahtevka po nasprotni tožbi in je bilo, kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, tudi upoštevano. Stroške, ki so potrebni za vzpostavitev starega stanja, je namreč izvedenec izračunal ob upoštevanju stanja, ki ga je ugotovil ob ogledu.

Pritožbeno sodišče nima pomisleka v pravilnost uporabljene cenovne osnove, saj se vrednost morebiti neamortiziranega dela vlaganj izračunava na čas, ko sta tožnika poslovne prostore nehala uporabljati. Ne more pa v tej fazi postopka pritrditi uporabljeni metodi amortizacije, saj ni jasno, ali gre pri tem za uveljavljena pravila stroke in kakšna ali pa morda za osebno presojo izvedenca.

Tožnika nista bila tožena na solidarno plačilo. Ker se solidarnost ne domneva, bi morala biti kot taka izrecno opredeljena v zahtevku. Ker ni bila, gre za deljivo obveznost, ki se, če ni določeno drugače, deli med dolžnike na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti.

Večosebne deljive obveznosti (denarna terjatev je deljiva) so solidarne samo, če tako določa zakon ali če se o tem dogovorita stranki. V konkretnem primeru s pogodbo ni bila dogovorjena. Pogodba o denarnem zahtevku, ki ga je postavila toženka, ker ji tožnika nista izročila prostorov v stanju kot sta jih prejela, sploh ne govori. Do zaključka o solidarnosti pa po mnenju pritožbenega sodišča ni mogoče priti niti z uporabo določb OZ o poroštvu ter o pristopu k dolgu, saj druga tožnica ni porok, niti ni bila med strankami v zvezi z vtoževano terjatvijo sklenjena pogodba o pristopu k dolgu.

Izrek

I. Pritožbam zoper odločitev o zahtevku po tožbi se ugodi in se delna sodba sodišča prve stopnje v točkah II in III izreka razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba prvega tožnika in pritožba toženke zoper odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi se zavrneta in se delna sodba sodišča prve stopnje v točkah IV in V izreka potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

_Dosedanji potek postopka_

1. Tožnika sta bila najemnika nepremičnine toženke. S tožbo zahtevata vračilo neamortiziranih vlaganj v sporno nepremičnino. Toženka nasprotno od tožnikov zahteva plačilo zneska, ki je potreben, da se nepremičnina vrne v prvotno stanje. Sodišče prve stopnje je v tem sporu odločalo drugič. S sklepom je prekinilo postopek po nasprotni tožbi zoper drugo tožnico (točka I izreka). S sodbo je toženki naložilo, da tožnikoma nerazdelno plača 34.080 EUR s pripadki (točka II izreka). Višji zahtevek tožnikov (za plačilo 275.920 EUR s pripadki) je zavrnilo (točka III izreka). Delno je ugodilo tudi zahtevku toženke po nasprotni tožbi in prvemu tožniku naložilo, da ji plača 12.580 EUR s pripadki (točka IV izreka). V presežku (to je za plačilo 7.643,94 EUR s pripadki) je zahtevek zavrnilo (točka V izreka).

_**Povzetek pritožbenih navedb in odgovorov**_

2. Zoper odločitev se pritožujeta oba tožnika in toženka.

3. Prvi tožnik izpodbija odločitev o delni zavrnitvi zahtevka po tožbi (točka III izreka) in odločitev, s katero je sodišče delno ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi (točka IV izreka). Graja zavrnitev predlaganega dokaza z izvedencem za strojne instalacije. Ker izvedenec A. A.na ogledu 5. 5. 2015 ni opravil ogleda klima naprave in strojnice (dostop je preprečil zakoniti zastopnik toženke), je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno – sodišče investicije v klima napravo in strojnico ni ugotovilo. Sodišče tudi ni upoštevalo, da se je izvedenec A. A. izrekel za strokovno nekompetentnega za podajo mnenja o višini tega vložka in je zato nujno postaviti drugega izvedenca in opraviti ogled. Ves čas je zatrjeval, da je bila klima s strojnico edinstvena in prilagojena najetemu prostoru. Med strankama ni bilo spora o tem, da sta tožnika vlagala tudi v nakup in montažo strojne opreme za klimatizacijo in prezračevanje. Za ta vlaganja – enako kot za večino ostalih vlaganj - nista mogla predložiti računov. Res so bile med postopkom podane različne trditve glede vrednosti te investicije. To pa ne pomeni, da je ni bilo in da je nista dokazala. Investicija sama ni bila sporna in je ni bilo treba dokazovati (214. čl. ZPP3). Sodišču v zvezi s tem očita kršitev po 15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Opozarja, da tožnika tudi drugih vlaganj po višini nista opredelila, a jih je sodišče v neamortizirani vrednosti priznalo. Stališče, da bi dokaz z izvedencem pomenil nedopusten informativen dokaz, ni sprejemljivo že zato, ker je sodišče pravilno - a drugačno - logiko uporabilo pri ostalih investicijah. Višine vložka v klimo tožnika nista bila dolžna dokazovati z računi ali izpovedbami strank in prič, ampak sta to lahko storila tudi s predlaganim dokazom, to je izvedencem strojne stroke. Dokaz je bil nepravilno zavrnjen in kršena določila ZPP ter z Ustavo zagotovljene pravice do sodnega varstva, do poštenega sojenja ter pravica do izjave in kontradiktornosti. Sodišče je v 46. točki obrazložitve zapisalo, da sprejema oceno t. i. posrednega stroška v zvezi s pridobitvijo dokumentacije (PGD, PID, LD, GD) v višini 4.278 EUR, a teh stroškov nato ni naložilo v plačilo toženki (14. in 15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP). Glede odločitve po nasprotni tožbi navaja, da sta imela tožnika za rekonstrukcijo soglasje najemodajalca in vsa potrebna upravna dovoljenja. Z izvedenimi deli je prišlo do povečanja vrednosti nepremičnine, ki je last toženke. Zahtevek za vrnitev v prejšnje stanje je zato neutemeljen. Sodba nima razlogov o tem, kaj predstavljajo nesorazmerni stroški in do kakšne višine so še sprejemljivi. Toženka vrednost poslovnih prostorov ocenjuje na 70.000 EUR, strošek za vzpostavitev v prejšnje stanje pa znaša 25.160,06 EUR, kar predstavlja 36 % te vrednosti in gre, posebej ob upoštevanju, da sta tožnika finančno, zdravstveno in socialno ogrožena, za nesorazmeren strošek. Na to je bilo v teku postopka opozorjeno. Oporeka tudi navedbam, da g. B. B. ni bil vpisan v imenik sodnih cenilcev in izvedencev.

4. Druga tožnica izpodbija odločitev o zavrnitvi dela zahtevka po tožbi (točka III izreka). Z argumentacijo in očitki, ki jih je pritožbeno sodišče povzelo že v zvezi s pritožbo prvega tožnika, nasprotuje odločitvi o zavrnitvi predlaganega dokaza z izvedencem strojne stroke. Dodatno v zvezi s tem navaja, da je toženka obstoj investicije v klima napravo priznala že s tem, ko je navajala, da je ta oprema premičnina in jo lahko tožnika odpeljeta. Citirana oprema je z vgradnjo postala del nepremičnine in je z njo spojena (sestavina). Pri vrednosti investicije bi jo bilo zato treba upoštevati. Predložen predračun za oceno ni relevanten. Tudi izvedenec pri oceni v ostalem delu ni izhajal iz računov ali predračunov, ampak iz narave in obsega investicije. Po istem principu bi bilo zato treba ugotoviti tudi neamortizirano vrednost tega vložka. Nepravilno je bil zavrnjen predlog za postavitev novega izvedenca gradbene stroke in posledično kršen ZPP ter pravica tožnikov do učinkovitega sodnega varstva. Stališče o naravi pred pravdo pridobljenega mnenja je sicer pravilno, a je sodišče imelo namen B. B. zaslišati. Ker to zaradi njegove smrti ni bilo mogoče, bi predlogu za postavitev drugega izvedenca moralo slediti. S sklicevanjem na mnenje B. B. sta grajala mnenje izvedenca A. A. Dejansko stanje je bilo glede obsega investicije zmotno ugotovljeno, saj je višina mnogo prenizko ocenjena.

5. Toženka je na obe pritožbi odgovorila. Meni, da sta neutemeljeni, odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi dela zahtevka po tožbi pa pravilna.

6. Toženka s pritožbo izpodbija odločitev, s katero je sodišče tožbenemu zahtevku tožnikov delno ugodilo (točka II izreka) ter delno zavrnitev zahtevka po nasprotni tožbi (točka V izreka). V bistvenem navaja, da se ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da gre pri obveznosti tožnikov za deljivo obveznost. Druga tožnica se je pogodbenemu razmerju pridružila s podpisom aneksa. Iz njega izhaja, da se je poleg prvega tožnika zavezala vstopiti v pogodbeno razmerje z vsemi pravicami in obveznostmi. To pomeni podlago za solidarno obveznost. Termin „poleg“ se uporablja v vseh poroštevnih in drugih razmerjih ter pri institutu pristopa k dolgu, kar po določbah OZ4 pomeni solidarno odgovornost vseh podpisnikov. Druga tožnica je poleg tega v poslovno razmerje vstopila z vsemi pravicami in obveznostmi s prvim tožnikom, kar kaže na solidarnost. Najemna pogodba in aneks sta bila predložena. Gre za procesno presenečenje. O zahtevku po nasprotni tožbi bi zato sodišče moralo odločiti ob upoštevanju solidarne zaveze prvega tožnika in druge tožnice. Ne strinja se s tem, da vzpostavitev prejšnjega stanja glede sanitarij in vhoda ni potrebna. Toženka sanitarije že ima. Vhod je bil prej drugje. Ne prvega ne drugega ne rabi. Ne soglaša z zaključkom sodišča, da 7. čl. najemne pogodbe ni sporen. Sodišče je spregledalo navedbe v točki 1 odgovora na tožbo, kjer je toženka izrecno izpostavila vprašanje 10-letnega obdobja, v katerem bi tožnika izčrpala svojo investicijo. V nadaljevanju graja pristop izvedenca k ugotavljanju amortiziranosti vlaganj. Edina pravna podlaga, ki se nanaša na amortizacijo in s tem povezano višino amortizacijskih stopenj, je ZDDPO-25, kar je izvedenec v osnovnem mnenju tudi upošteval. Vsa kasnejša izvajanja izvedenca so brez pravne podlage. Na to je toženka večkrat opozorila. Poudarja, da je izvedenec v svojem osnovnem mnenju ugotovil, da je poslovni prostor na dan ogleda poškodovan in uničen, sodišče pa prizna tožnikoma enormno visok znesek vlaganj. Tudi iz zapisnika o zaslišanju izvedenca izhaja, da so bila v času ogleda vsa vlaganja dejansko amortizirana, na nek način je uporaben le še WC. To je sodišče pri svoji odločitvi spregledalo. Izvedenec je svoje naknadne drugačne izračune naredil pod predpostavko, da je bilo stanje prostorov normalno. Tudi glede WC-ja je bilo opozorjeno, da jih toženka že ima. Glede na izpoved izvedenca je logično, da toženka zanj ni imela vprašanj, saj je bila prepričana, da bo sodišče sledilo izvedencu, da je vložek v celoti amortiziran. Do amortizacije in upoštevnih materialnopravnih podlag se je toženka opredelila v vlogi z dne 11. 6. 2019, ki jo povzema. Sodišče bi glede na vse navedeno lahko upoštevalo bodisi popolno uničenje vložka ali pa njegovo popolno amortizacijo. Napačna je razlaga izvedenca, ki amortizacijo računa za gradbene objekte, to je za novo gradnjo. Pripominja, da je v dopolnitvi z dne 10. 5. 2019 tudi sam izračunal preostalo vrednost obrtno instalacijskih del na dan izpraznitve na 851 EUR. Sodišče bi poleg tega moralo upoštevati vrednost vlaganj iz leta 1994 in ne valoriziranih vrednosti v času sojenja, saj je to v nasprotju s pogodbenim dogovorom. Ta ne določa nobene oblike valorizacije, ampak govori o nominalnih vrednostih. Obrazložitev sodbe si nasprotuje, saj v enem delu ugotavlja popolno amortiziranost in uničenost, na drugi strani pa določa astronomski znesek za za uničena vlaganja. Ker je vložek uničen in ga toženka ne more uporabljati, odpade tudi pojasnjevanje koristi, ki bi jih iz naslova vlaganj imela.

7. Na pritožbo toženke je odgovorila druga tožnica. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev.

**Glede zahtevka po tožbi** _O pritožbah tožnikov_

8. Pritožbeno sodišče zavrača očitek prvega tožnika, da je sodba sodišča prve stopnje v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku po tožbi, obremenjena s kršitvijo po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, ker si razlogi sodbe in izrek nasprotujejo. V prisojenem znesku v višini 34.080 EUR (točka I izreka) je namreč zajet tudi znesek posrednih stroškov v višini 4.278 EUR.6 To izhaja iz dopolnitve izvedeniškega mnenja z dne 1. 4. 2019, str. 8 (list. št. 321), kjer je izvedenec k vrednosti GOI del (to je k znesku 65.415 EUR) prištel tudi posredne stroške (to je znesek 4.278 EUR), nato od skupnega zneska 69.693 EUR odštel amortizacijo (to je znesek 35.613 EUR) in dobil znesek 34.080 EUR.

9. Brez pravne podlage je s tem v zvezi tudi očitek o kršitvi po 15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, saj zatrjevano nasprotje med razlogi in izrekom niti pojmovno ne more predstavljati te kršitve. Ta je podana le, če sodišče v obrazložitev sodbe napačno prenese tisto, kar je zapisano v listini (ki je predložena kot dokaz) ali v zapisniku o izvedbi dokazov. Enako velja za v pritožbi izpostavljeno ugotovitev sodišča, da tožnika stroškov za klimatsko napravo in strojnico ne po nastanku ne po višini nista izkazala. Gre namreč za ugotovitev, ki ima podlago v dokazni oceni izvedenih dokazov, ne pa za napačen prepis iz katere od predloženih listin.

10. Sodišče prve stopnje s tem, ko je zavrnilo predlog tožnikov za postavitev drugega izvedenca gradbene stroke, ni storilo nobene upoštevne postopkovne kršitve, še manj pa poseglo v ustavne pravice tožnikov do učinkovitega pravnega varstva. Pritožbeno sodišče soglaša, da smrt B. B., ki je za tožnika v letu 2012, izven tega postopka, pripravil Poročilo o ocenjevanju stroškov (priloga A20), ne predstavlja razloga, da bi sodišče prve stopnje, poleg že imenovanega izvedenca gradbene stroke (A. A.), za delo imenovalo še enega izvedenca iste stroke. Kot je pravilno pojasnjeno v izpodbijani odločbi, izven postopka izdelano strokovno mnenje, ki mu nasprotna stranka nasprotuje (in v konkretnem primeru je toženka takšno nasprotovanje jasno izrazila), ne more biti dokaz v smislu določb ZPP, še manj pa dokaz v smislu izvedeniškega mnenja,7 avtor takega mnenja pa v postopku nima položaja izvedenca, ki ga postavi sodišče. B. B. v tem pravdnem postopku, tudi če bi ga sodišče zaslišalo, zato ne bi bil zaslišan kot izvedenec, ampak kot priča. Položaja, ko zaslišanja zaradi njegove smrti ni mogoče izvesti, posledično ni mogoče enačiti s položajem, ko z zaslišanjem v postopku postavljenih izvedencev ni mogoče odpraviti pomanjkljivosti, nejasnosti ali nasprotij v izdelanih mnenjih in je treba postaviti drugega izvedenca. O dveh nasprotujočih mnenjih niti ni mogoče govoriti. Z vidika pravice do kontradiktornega postopka je pomembno le to, ali je bila vsebina izven postopka pridobljenega mnenja B. B. (v smislu trditev tožnikov) obravnavana in ali so se v njem navedene trditve v dokaznem postopku potrdile ali ne. Tej zahtevi pa je bilo v konkretnem primeru zadoščeno, saj se je v sodnem postopku postavljeni izvedenec A. A. do strokovnega mnenja B. B. opredelil, sodišče prve stopnje pa je njegovo utemeljitev, zakaj mnenje ni sprejemljivo, sprejelo in to pojasnilo tudi v razlogih sodbe.

11. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi predlog tožnikov za postavitev izvedenca strojne stroke, ki naj bi ocenil višino vložka v klimatsko napravo in strojnico. Kot je mogoče razbrati iz razlogov v točki 30 in 31 izpodbijane sodbe, ga je zavrnilo zato, ker naj bi šlo za t. i. prepovedan informativni dokaz, pri katerem manjkajo dejanske navedbe oziroma so te pavšalne.8 Izpostavilo je tudi časovni odmik, izostanek listinskih dokazov (račun) ter nasprotje med navedbami in izpovedbo obeh tožnikov.

12. Na takšne razloge pa v konkretnem primeru zavrnitve dokaza, ki je bil pravočasno predlagan,9 da bi bila ta ustavno dopustna, ni mogoče opreti. Stališče, da je t. i. informativni dokaz prepovedan, je sicer pravilno, vendar pri konkretno predlaganem dokazu ne gre za tak dokaz. Tožnika sta namreč višino stroška v klimatsko napravo konkretizirala v vlogi z dne 11. 3. 2013 (list. št. 53), v kateri sta navedla, da je celoten strošek znašal preko 25.000 DEM in pojasnila, da v predračunu, ki sta ga predložila in se je glasil na znesek 358.323 SIT, ni bil upoštevan gradbeni preboj, električna kabelska povezava in električna zaščita opreme – kompresorja. Te trditve za izvedbo dokaza z izvedencem zadostujejo. Tudi okoliščina, da je od vgradnje poteklo že več kot 20 let, sama po sebi ne pomeni razloga za zavrnitev izvedbe dokaza z izvedencem, še posebej, ker toženka še v odgovoru na pritožbo navaja, da je klimatsko napravo mogoče odstraniti. To namreč kaže na to, da še vedno obstaja in jo je mogoče videti. Podlage za zavrnitev predlaganega dokaza pa končno ne predstavlja niti dejstvo, da tožnika nista predložila računa in da sta ob zaslišanju sprva izpovedovala o nekaj nižjem strošku kot sta ga zatrjevala,10 ob drugem zaslišanju pa tožnik o višjem.11 Pravila pravdnega postopka namreč ne narekujejo dokaza, s katerim mora stranka dokazovati zatrjevano dejstvo. Ker tožnika z računom ne razpolagata, jima tega, da strošek dokažeta z izvedencem, ni mogoče odrekati. Ker sodišče prve stopnje dokaza ni izvedlo, istočasno pa je v razlogih (tč. 49) zaključilo, da tožnika vložka po višini nista dokazala, je njun očitek, da je s takšnim ravnanjem kršilo načelo kontradiktornosti, izraženo v prvem odstavku 5. čl. ZPP, vključno s pravico do izjave (8. tč. drugega odst. 339. čl. ZPP), ki je neposredni izraz pravice do enakega varstva pravic v postopku (22. člen Ustave RS) in se nanaša tudi na dokazni postopek, utemeljen. Utemeljen pa je s tem v zvezi posledično tudi očitek, da je ostalo v tem delu nepopolno ugotovljeno dejansko stanje.

13. Ker je sodišče prve stopnje v pogledu klimatske naprave zaključilo ne le to, da tožnika nista dokazala višine stroška, ampak tudi to, da nista dokazala niti njegovega nastanka (torej, da sta klimatsko napravo sploh vgradila), se pritožbeno sodišče opredeljuje še do pritožbenih navedb tožnikov, da to dejstvo med pravdnima strankama ni bilo sporno in ga zato nista bila dolžna dokazovati (214. čl. ZPP). Po pregledu navedb obeh strank ugotavlja, da to drži. Toženka tega, da investicije tožnikov v klimatsko napravo ni bilo, nikoli ni trdila. Celo več, s tem, ko je v postopku večkrat predlagala, da tožnika klimatsko napravo odstranita in odpeljeta,12 je posredno priznala, da je bila s strani tožnikov vgrajena. Ne glede na to pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta tožnika glede samega dejstva vgradnje klime in s tem investicije,13 predlagala tudi ustrezne dokaze (ogled, zaslišanje priče Ivana Rajteriča), ki so ostali neizvedeni.

14. Pritožbama tožnikov je bilo že iz navedenih razlogov treba ugoditi in izpodbijano odločitev v tč. III izreka na podlagi 354. čl. ZPP razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

_O pritožbi toženke_

15. Pritožbeno sodišče je že v odločbi I Cp 1974/2016 in v odločbi I Cp 748/2018 zavzelo stališče, da pravno podlago za presojo zahtevka tožnikov predstavlja 7. čl. najemne pogodbe z dne 16. 5. 1994 (v zvezi z aneksom z dne 31. 8. 1994), ki se glasi: _„Stranki sklepata to pogodbo za nedoločen čas, vendar najmanj za 10 let, pri čemer jo lahko obojestransko odpovesta brez razlogov z odpovednim rokom eno leto. V kolikor najemodajalec odpove pogodbo pred iztekom časa, v katerem se bodo amortizirala najemodajalčeva vlaganja, mu bo ta za vrednost ostanka priznal odškodnino.“_

16. Zavzelo je tudi stališče, da je ta določba jasna in pri tem vztraja. Razlogom, ki jih je takrat navedlo in jih povzema sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, dodaja le to, da bi v primeru, če bi sprejeli razlago toženke, da imata tožnika po tej določbi pravico zahtevati povrnitev vrednosti neamortiziranih vlaganj le v primeru, če bi toženka najemno pogodbo odpovedala pred iztekom desetih let, v besedilo vnesli nekaj, kar v njem ni zapisano. Taka razlaga pa bi nasprotovala temeljnemu pravilu o razlagi pogodb, ki pravi, da se določila pogodbe uporabljajo tako kot se glasijo (1. odst. 82. čl. OZ). Drži sicer pritožbena navedba toženke, da sama določilo razume drugače kot tožnika in je v tej smeri tudi podala določene navedbe, a to za zaključek, da je določilo v smislu razlagalnih pravil, ki jih določa 82. čl. OZ, sporno in ga je treba razlagati po metodi, ki jo določa 2. odst. iste določbe, ne zadošča. Pogodbena določba, ki je jasna, objektivno enopomenska, ni sporna.14 In taka je tudi konkretna pogodbena določba. Zaključek sodišča prve stopnje, da je določilo jasno in ni sporno, je zato pravilen.

17. Ugotovitve izvedenca o stanju prostorov po deložaciji (glej opombo 43 izpodbijane sodbe) bi na prvi pogled res lahko vodile k sklepu, da tožnika od toženke nista upravičena ničesar zahtevati. Vendar pa toženka spregleda, da je bilo s pogodbo dogovorjeno, da tožnika v prostorih vzpostavita stanje kot je bilo ob prevzemu (z izjemo predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške). To pa ne pomeni nič drugega kot to, da se je toženka koristim od vlaganj, ki sta jih izvedla tožnika, odpovedala. Navedbe o tem, da je bil vložek tožnikov ob deložaciji uničen, zato za presojo zahtevka po tožbi niso odločilne. Stanje prostorov po deložaciji je relevantno le za presojo zahtevka po nasprotni tožbi in je bilo, kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, tudi upoštevano. Stroške, ki so potrebni za vzpostavitev starega stanja, je namreč izvedenec izračunal ob upoštevanju stanja, ki ga je ugotovil ob ogledu.

18. Na vprašanje, ali so bila vlaganja tožnikov ob izpraznitvi prostorov že amortizirana, v kakšni višini in kakšna je vrednost še neamortiziranega dela, je mogoče odgovoriti le ob ustreznem strokovnem znanju. Sodišče prve stopnje je to upoštevalo in nanj odgovarjalo s pomočjo izvedenca gradbene stroke. Iz razlogov izpodbijane sodbe, predvsem pa iz podatkov spisa, izhaja, da je izvedenec na vprašanje ponudil več različnih odgovorov, ki imajo podlago v različnem vrednotenju vlaganj (na vrednost junij 2010 oziroma na vrednost v letu 1994) ter različnem obračunu amortizacije (z upoštevanjem ZDDPO-2 ali z upoštevanjem amortizacije glede na ekonomsko življenjsko dobo določenih vlaganj). Sodišče prve stopnje se je pri odločitvi oprlo na vrednotenje vlaganj ob upoštevanju cenovne osnove iz junija 2010 ter amortizacije, ki upošteva povprečno ekonomsko življenjsko dobo vlaganj.

19. Toženka se v pritožbi zavzema za drugačen pristop. V zvezi z upoštevanjem cenovne osnove se zavzema za upoštevanje tiste iz leta 1994 in se sklicuje na pogodbo, ki ne določa valorizacije vlaganj, v zvezi z amortizacijo pa na ZDDPO-2. Pritožbeno sodišče nima pomisleka v pravilnost uporabljene cenovne osnove, saj se vrednost morebiti neamortiziranega dela vlaganj izračunava na čas, ko sta tožnika poslovne prostore nehala uporabljati. Ne more pa v tej fazi postopka pritrditi uporabljeni metodi amortizacije, saj ni jasno, ali gre pri tem za uveljavljena pravila stroke in kakšna ali pa morda za osebno presojo izvedenca. Tudi njegovo pojasnilo, da je uporabil način amortizacije, ki upošteva ekonomsko življenjsko dobo vlaganj zato, ker vlaganja do neke mere ostanejo lastniku,15 v obravnavani zadevi ni prepričljivo, saj je bila med pravdnima strankama dogovorjena vzpostavitev prejšnjega stanja.16 Dodatno nejasnost vzbuja tudi uporabljena „povprečna“ amortizacija za GOI dela (to je amortizacija 3,17 % letno), saj iz mnenja z dne 14. 3. 2019 (list. št. 321) ni razvidno za povprečje katerih vrednosti gre.17 Mnenje izvedenca je v pomembnem delu zato nejasno in bi moralo sodišče prve stopnje v smislu 254. čl. ZPP od izvedenca terjati dopolnitev.

20. Ker je v tem pogledu ostalo pasivno, sočasno pa je na nejasno izvedeniško mnenje oprlo svojo odločitev, je storilo kršitev po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi z 254. čl. ZPP, ki bi lahko vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe, nepopolno pa je ostalo ugotovljeno tudi dejansko stanje. Tudi pritožba toženke je zato v pogledu zahtevka po tožbi utemeljena in ji je bilo treba ugoditi ter sodbo v izpodbijanem delu (točka II izreka) na podlagi 354. čl. ZPP razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

_Sklepno_

21. Pritožbi obeh pravdnih strank sta v pogledu odločitve o zahtevku po tožbi torej utemeljeni. Za razveljavitev odločitve se je pritožbeno sodišče odločilo zato, ker vrednosti neamortiziranega dela vložka v klimatsko napravo sodišče prve stopnje doslej še ni ugotavljalo in bi, če bi izvedenca postavilo pritožbeno sodišče, pravdni stranki v tem pogledu prikrajšalo za možnost pritožbe. Narava kršitve torej terja, da jo odpravi sodišče prve stopnje. Ker je bilo zaradi tega treba razveljaviti del sodbe, pa je smiselno, da tudi pomanjkljivosti v zvezi z mnenjem izvedenca gradbene stroke odpravi sodišče prve stopnje. Za razveljavitev odločitve govorijo tudi razlogi ekonomičnosti. Sodišče prve stopnje je dokazni postopek že izvedlo in ga bo le dopolnilo, pritožbeno sodišče pa bi ga zaradi zagotovitve neposrednosti moralo vsaj deloma (zaslišanje strank) ponoviti.

22. Glede na predhodno obrazložitev podrobnejša navodila za novo sojenje niso potrebna. Pritožbeno sodišča opozarja le na to, da bo moralo sodišče prve stopnje pri izvedbi dokaza z izvedencem strojne stroke paziti, da bo ta oceno naredil na podlagi enake metode kot izvedenec gradbene stroke.

**_Glede zahtevka po nasprotni tožbi_**

23. Toženka svoj zahtevek opira na določbo 6. člena najemne pogodbe z dne 16. 5. 1994, ki se glasi: _„Brez pisnega privoljenja najemodajalca najemojemalec ne sme izvesti nobenih prezidav, razen že dogovorjenih po projektu in se obvezuje po preteku najemnega razmerja predati prostore najemodajalcu v takem stanju, kot jih je prevzel, razen predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške.“_

24. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da stroški, ki so potrebni, da bo stanje poslovnega prostora takšno kot je bilo pred sklenitvijo najemne pogodbe,18 znašajo 26.889 EUR (skupaj z DDV 32.804,00 EUR).19 Ker je izvedenec podal mnenje, da se za nesorazmeren strošek lahko šteje strošek v zvezi z porušenjem sanitarnega dela in porušenjem posebnega vhoda z B.ulice (strošek 3.946 EUR) ter izvedba pregradne stene v osrednjem prostoru (strošek 2.320 EUR), saj je vse to mogoče uporabiti tudi za pisarniške prostore, je strošek zmanjšalo za 6.266 EUR, to je na 20.623 EUR (skupaj z DDV 25.160,06 EUR). V nadaljevanju je presodilo, da gre za deljivo obveznost obeh tožnikov in zato prvemu tožniku naložilo, da toženki plača polovico tega zneska, to je 12.580 EUR, višji zahtevek pa je zavrnilo.20

25. Glede na to, da sta se tožnika s pogodbo zavezala v poslovnem prostoru vzpostaviti stanje kot je bilo ob prevzemu, dejstvo, da sta tožnika za vlaganja imela soglasje toženke in vsa potrebna upravna dovoljenja, na pravico, da se staro stanje vzpostavi, ne vpliva.

26. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek prvega tožnika, da sodba ne vsebuje razlogov o tem, kaj predstavljajo nesorazmerni stroški in do kakšne višine so sprejemljivi. Ti razlogi so navedeni v točkah 54 in 55 izpodbijane sodbe.

27. Pojem (ne)sorazmernega stroška je sodišče prve stopnje ob ponovnem odločanju napolnilo s primerjavo višine posameznega stroška na eni strani ter potrebnostjo posamezne predelave v staro stanje, ob upoštevanju namena za katerega so se prostori pred oddajo v najem uporabljali. Da je taka presoja v konkretnem primeru sprejemljiva, je pritožbeno sodišče pojasnilo že v odločbi I Cp 1974/2016 z dne 11. 1. 2017 in pri tem vztraja. Iz zgoraj povzete pogodbene določbe namreč izhaja, da je toženka zahtevala (tožnika pa sta se s tem strinjala) predelavo prostorov v staro stanje, to je stanje v katerem so služili pisarniški dejavnosti. Z vidika tožnikov, ki sta po pogodbi strošek vzpostavitve starega stanja dolžna nositi, pa je nesorazmeren zato lahko le strošek, ki za vzpostavitev stanja, ki bo toženki omogočal, da prostore uporabi kot pisarniške, ni nujen, je pa po drugi strani vseeno objektivno gledano sorazmerno visok. Premoženjsko, socialno in zdravstveno stanje tožnikov ter sama vrednost nepremičnine (ki je bila med strankama tudi sicer sporna) zato ni relevantno, dejstvo, da sodišče prve stopnje dejstev v zvezi s tem ni ugotavljalo, pa ne pomeni, da je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

28. Iz istih razlogov je neutemeljena tudi pritožbena navedba toženke, da sanitarij in posebnega vhoda z B. ulice ne potrebuje, saj to ni bil v pogodbi dogovorjen kriterij za presojo, katere predelave sta tožnika dolžna opraviti in katere ne.

29. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da gre pri obveznosti tožnikov po nasprotni tožbi za deljivo obveznost. Tožnika namreč nista bila tožena na solidarno plačilo. Ker se solidarnost ne domneva, bi morala biti kot taka izrecno opredeljena v zahtevku.21 Ker ni bila, gre za deljivo obveznost, ki se, če ni določeno drugače, deli med dolžnike na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti (2. odst. 393. čl. OZ). Sodišče prve stopnje je zato ravnalo pravilno, ko je prvemu tožniku naložilo v plačilo le polovico zneska, ki je po ugotovitvah sodišča potreben za vzpostavitev prejšnjega stanja. Po mnenju pritožbenega sodišča pa tožnika tudi sicer nista solidarna dolžnika. Večosebne deljive obveznosti (denarna terjatev je deljiva) so solidarne samo, če tako določa zakon ali če se o tem dogovorita stranki. V konkretnem primeru s pogodbo ni bila dogovorjena. Pogodba o denarnem zahtevku, ki ga je postavila toženka, ker ji tožnika nista izročila prostorov v stanju kot sta jih prejela, sploh ne govori. Do zaključka o solidarnosti pa po mnenju pritožbenega sodišča ni mogoče priti niti z uporabo določb OZ o poroštvu ter o pristopu k dolgu, saj druga tožnica ni porok, niti ni bila med strankami v zvezi z vtoževano terjatvijo sklenjena pogodba o pristopu k dolgu.

30. Glede na zahtevek, ki ga je toženka postavila in v katerem plačila ni zahtevala solidarno od obeh tožnikov, odločitev sodišča zanjo tudi ne more biti presenečenje.

31. Pritožbi prvega tožnika in toženke sta glede na obrazloženo v tem delu neutemeljeni. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP pazi po uradni dolžnosti, ju je zavrnilo in izpodbijano delno sodbo v točki IV in V potrdilo.

**_Glede stroškov pritožbenega postopka_**

32. Ker je pritožbeno sodišče odločitev o glavni stvarni delno razveljavilo, je na podlagi četrtega odstavka 165. člena ZPP odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo končni odločbi.

... 3 Zakon o pravdnem postopku. 4 Obligacijski zakonik. 5 Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb (UL RS 116/2006). 6 Gre za stroške izdelave lokacijske dokumentacije, projekta PGD in PID, ki jih je izvedenec ocenil v višini 4.278 EUR. 7 Tako mnenje sodišče upošteva le kot trditve stranke, ki je mnenje predložila in se nanj sklicuje. Stališče v zvezi s tem je v sodni praksi splošno sprejeto. Primerjaj npr. odločitve Vrhovnega sodišča v zadevah II Ips 278/2004, II Ips 651/2005, II Ips 686/2006. 8 Iz zadnjega dela razlogov v točki 31 izhaja, da je imelo sodišče v mislih trditve glede vrednosti vložka. 9 Tožnika sta že v vlogi z dne 11. 3. 2013 (list. št. 53) - to je pred prvim narokom - zaradi ocene vrednosti klimatske naprave s strojnico predlagala izvedenca ustrezne stroke. Na prvem naroku je bil z njune strani sicer predlagan izvedenec gradbene stroke, a sta tožnika naknadno, za primer, če gradbeni izvedenec cenitve ne bi mogel opraviti, predlagala tudi izvedenca za strojno opremo (glej vlogo z dne 24. 4. 2019, list. št. 336g). A. A. je v dopolnitvi z dne 10. 6. 2019 (list. št. 355) pojasnil, da je taka ocena klimatske naprave v pristojnosti izvedenca strojne stroke. 10 Oba tožnika sta ob prvem zaslišanju (narok 24. 9. 2014) povedala, da je s tem nastal strošek 20.000 DEM, pri čemer je tožnik povedal, da je bilo izvajalcu 10.000 DEM plačano po računu, 10.000 DEM pa na roke. 11 Tožnik je ob drugem zaslišanju (narok 2. 3. 2022) govoril o znesku 45.000 DEM. 12 Tej navedbi, ki jo toženka ponavlja tudi v pritožbenem postopku, pritožbeno sodišče (vsaj zaenkrat) ne more pritrditi. Ali je klimatska naprava z vgradnjo postala sestavina nepremičnine ali ne, je odvisno od vrste naprave in načina vgradnje. O teh dejstvih pa v sodbi ni nobenih razlogov. 13 Toženka ni trdila, da bi klimatsko napravo morda vgradil kdo drug ali da bi ob sklenitvi najemne pogodbe že bila vgrajena. 14 Glej odločbo VS RS II Ips 24/2022 15 Dopolnitev z dne 10. 5. 2019 (list. št. 343). 16 Izvedenec bi moral zato dodatno pojasniti uporabljeno metodo amortizacije ter podlago zanjo; če poleg že uporabljenih metod amortizacije obstajajo še druge, povedati katere; ter ob upoštevanju okoliščin zadeve (ne ugotavlja se obogatitev toženke, ampak vrednost neamortiziranega dela vlaganj) podati obrazloženo mnenje, katero od metod ocenjuje za najbolj primerno. 17 V kolikor gre za povprečje med amortizacijsko stopnjo 3,33 % letno (1. odst. odgovora), ki odraža ekonomsko življenjsko dobo in amortizacijsko stopnjo 3 % letno (2. odst. odgovora), ki jo za gradbene objekte določa ZDDPO, bi izvedenec moral pojasniti, zakaj v izračunu ni uporabil stopnje 6 %, ki se nanaša na dele gradbenih objektov (vlaganja se nanašajo na del objekta). 18 Prostori so bili pred najemom finalno obdelani za namene pisarn s finalno oblogo tal z lamelnim parketom, stene so bile ometane in beljene, stropi so bili izravnani, na njih obešena neonska svetila, ogrevanje je bilo radiatorsko (centralno), prezračevanje naravno, razvod električne napeljave je bil za potrebe pisarn. 19 Specifikacija potrebnih del je povzeta v točki 53 izpodbijane sodbe. 20 O zahtevku zoper drugo tožnico ni odločalo, ker je postopek zaradi posledic stečajnega postopka prekinilo. Ta odločitev v pritožbenem postopku ni izpodbijana. 21 Trditev, da gre za solidarno obveznost je toženka postavila na naroku 2. 3. 2022 in jo utemeljevala z najemno pogodbo. Zahtevka ni spremenila.