Jedro

V 37. členu ZNPosr je uporabljen termin „poslovanje“ z nepremičninami. Ker pa se ta zakonska določba nanaša na osebo, ki je bila že ob uveljavitvi tega zakona nepremičninski posrednik, torej oseba, ki je že opravljala posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, kar definirata določbi 2. in 3. točke 2. člena ZNPosr, ni mogoče termina „poslovanje“ z nepremičninami iz četrtega odstavka 37. člena ZNPosr razlagati drugače, kot to izhaja iz 2. člena in iz ostalih določb ZNPosr, ki razlagajo, kaj so storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu, ki jih opravlja nepremičninski posrednik.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Revident sam trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v izreku pod točko 1 izpodbijane sodbe na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu – ZUS-1 zavrnilo tožbo zoper odločbo tožene stranke z dne 17. 8. 2006, s katero je ta zavrnila revidentovo zahtevo za izdajo licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov kot neutemeljeno. V izreku pod 2. točko izpodbijane sodbe pa je sodišče prve stopnje zavrnilo revidentovo zahtevo za povrnitev stroškov postopka.

2. Sodišče prve stopnje se v obrazložitvi izpodbijane sodbe strinja z odločitvijo tožene stranke in pritrjuje razlogom v obrazložitvi njene odločbe ter se sklicuje na določbe: prvega odstavka 63. člena in drugega odstavka 71. člena ZUS-1, 2. in 37. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr (Ur. l. RS, št. 42/2003 in drugi).

3. Revident se glede dovoljenosti revizije sklicuje na 2. in 3. točko drugega odstavka 83. člena ZUS-1. Navaja, da glede odločitve sodišča prve stopnje ni enotne prakse, Vrhovno sodišče pa o tem vprašanju še ni odločalo. Kot pomembno pravno vprašanje izpostavlja razlago četrtega odstavka 37. člena ZNPosr. Sama odločitev pa ima za revidenta zelo hude posledice. Že nekaj let namreč poskuša dobiti delo na področju nepremičninskega posredovanja, drugačnih delovnih izkušenj pa praktično nima. Star je že 52 let in zato težje zaposljiv. Revident revizijo vlaga iz razlogov po 1. in 2. točki prvega odstavka 85. člena ZUS-1 in predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in spremeni izpodbijano sodbo ali podredno, da razveljavi izpodbijano sodbo in zadevo vrne v novo sojenje istemu ali drugemu senatu sodišča prve stopnje ter toženi stranki naloži plačilo stroškov postopka. V reviziji navaja, da je razlaga 37. člena ZNPosr sodišča prve stopnje napačna, saj ne zdrži ne teleološke ne gramatikalne razlage zakona. ZNPosr ne definira termina „poslovanje“. Termin „poslovanje“ je širši od termina „posredovanje“, saj po Slovarju slovenskega knjižnega jezika pomeni opravljanje dela v zvezi z nalogami, obveznostmi, za katere je nekdo pristojen in zadolžen. „Posredovanje“ pa pomeni točno določen krog opravil, ki jih nekdo v okviru posredovanja opravlja, medtem ko je „poslovanje“ vseobsežni pojem, ki ga definira ZGD. Poslovanje z nepremičninami je torej zelo širok pojem, ki vključuje tudi posredovanje pri nepremičninah. To pa potrjuje tudi standardna klasifikacija dejavnosti, ko nadredno definira pod številko 70 poslovanje z nepremičninami in pod številko 70.310 kot dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami. Namen, ki ga je zakonodajalec zasledoval pri definiranju pogojev v prehodni določbi četrtega odstavka 37. člena ZNPosr, je v tem, da določenemu krogu ljudi omogoči pridobitev licence pod manj strogimi pogoji. Gre prav za osebe, med katere sodi tudi revident, ki so se pred uvedbo ZNPosr ukvarjale z nepremičninskimi posli. Bistvena kršitev določb postopka je v tem, da so razlogi izpodbijane sodbe sami s seboj v nasprotju, saj po eni strani sodišče prve stopnje razlaga smisel samega zakona tako, da gre v škodo revidenta, po drugi strani pa razlaga, da je prav smisel uveljavitve zakona urejanje razmer na nepremičninskem trgu. Če je smisel zakona urejanje razmer na nepremičninskem trgu, je treba dati možnost osebam, ki so poslovale z nepremičninami, da ta posel še naprej opravljajo in sicer pod nadzorom države s pravilnim dodatnim izobraževanjem. Upravni organ je tekom postopka zaslišal priče, ne da bi pri tem vabil na zaslišanje revidentovega pooblaščenca. Odsotnost odvetnika pa je bistveno vplivala na sam izid postopka, saj pričam niso bila postavljena vprašanja v smislu, ali je revident opravljal dela z nepremičninami, kar je bistveno vplivalo na odločitev sodišča. Priglaša stroške postopka.

4. Odgovor na revizijo ni bil vložen.

5. Ker v obravnavani zadevi gre po presoji Vrhovnega sodišča po vsebini za pomembno pravno vprašanje, ki se nanaša na uporabo in razlago četrtega odstavka 37. člena ZNPosr (glede izpolnjevanja pogojev za nepremičninskega posrednika), o katerem Vrhovno sodišče tudi še ni odločalo, je revizijo dovolilo iz razloga po 2. točki drugega odstavka 83. člena ZUS-1. K 1. točki izreka:

6. Revizija ni utemeljena.

7. Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo sodišča prve stopnje (83. člen ZUS-1). Revizija se lahko vloži le zaradi bistvenih kršitev določb postopka v upravnem sporu iz drugega in tretjega odstavka 75. člena ZUS-1 (1. točka prvega odstavka 85. člena ZUS-1) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (2. točka prvega odstavka 85. člena ZUS-1), za razliko od pritožbe, s katero se glede na 2. točko prvega odstavka 75. člena ZUS-1 lahko izpodbija tudi pravilnost presoje postopka izdaje upravnega akta. Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (drugi odstavek 85. člena ZUS-1). Revizijsko sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na pravilno uporabo materialnega prava (86. člen ZUS-1). V tem obsegu je bil izveden sodni preizkus utemeljenosti revizije v obravnavani zadevi.

8. Po presoji Vrhovnega sodišča je v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje na podlagi v upravnem postopku ugotovljenega dejanskega stanja, na katerega je Vrhovno sodišče vezano (glede na določbo drugega odstavka 85. člena ZUS-1 ni pristojno presojati njegove pravilnosti), pravilno uporabilo materialno pravo.

9. V obravnavani zadevi je sporno, ali revident s končano srednjo tehnično šolo glede na svojo v upravnem postopku izkazano aktivnost pri poslovanju z nepremičninami izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika po četrtem odstavku 37. člena ZNPosr.

10. Po določbi četrtega odstavka 37. člena ZNPosr se šteje, da nepremičninski posrednik s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih in ima najmanj tri leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami na dan uveljavitve tega zakona, izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika.

11. Po določbi 1.točke 2. člena ZNPosr je nepremičninska družba gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu. Po 2. točki 2. člena ZNPosr je nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu. Po 3. točki 2. člena ZNPosr pomeni posredovanje v prometu z nepremičninami opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo, ter pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

12. Po presoji Vrhovnega sodišča določbe četrtega odstavka 37. člena ZNPosr ni mogoče razlagati tako, kot jo razlaga revident, da namreč za izpolnitev izobrazbenega pogoja zadoščajo tri leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami in ne pri posredovanju v prometu z nepremičninami v smislu določbe 2. člena navedenega zakona. Res je, da je v 37. členu ZNPosr uporabljen termin „poslovanje“ z nepremičninami. Ker pa se ta zakonska določba nanaša na osebo, ki je bila že ob uveljavitvi tega zakona nepremičninski posrednik, torej oseba, ki je že opravljala posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, kar definirata določbi 2. in 3. točke 2. člena ZNPosr, ni mogoče termina „poslovanje“ z nepremičninami iz četrtega odstavka 37. člena ZNPosr razlagati drugače, kot to izhaja iz 2. člena in iz ostalih določb ZNPosr, ki razlagajo, kaj so storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu, ki jih opravlja nepremičninski posrednik.

13. Kot izhaja iz predloženih spisov, revident tudi po presoji Vrhovnega sodišča v upravnem postopku ni uspel izkazati, da izpolnjuje pogoje iz četrtega odstavka 37. člena ZNPosr za priznanje izobrazbenega pogoja za nepremičninskega posrednika. Iz zaslišanja prič A.A. in B.B. ter iz predloženih prodajnih pogodb namreč izhaja, da se je revident ukvarjal s prodajo nepremičnin, ki jih je pridobil na podlagi dogovora z družbo C. kot poplačilo za opravljene storitve. To pa pomeni, da se je ukvarjal s prodajo lastnih nepremičnin in ni nastopal v vlogi nepremičninskega posrednika. Revident pri prodaji lastnih nepremičnin torej ni spravljal v stik naročitelja in tretjo osebo. Iz posredniških pogodb pa je razvidno, da je z nepremičninskimi družbami sodeloval kot naročitelj in ne kot posrednik nepremičnin. Niti iz predložene dokumentacije niti iz izjav zaslišanih prič torej ne izhaja, da bi bil revident na dan uveljavitve ZNPosr (24. 5. 2003) nepremičninski posrednik in da bi tri leta opravljal registrirano pridobitno dejavnost posredništva v prometu z nepremičninami v smislu določbe 2. člena ZNPosr.

14. Zato je po presoji Vrhovnega sodišča sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je presodilo, da revident ne izpolnjuje izobrazbenega pogoja za nepremičninskega posrednika po citirani določbi ZNPosr.

15. Po presoji Vrhovnega sodišča v obravnavani zadevi sodišče prve stopnje tudi ni bistveno kršilo določb postopka v upravnem sporu. V obrazložitvi izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje pritrdilo odločitvi tožene stranke in njenim razlogom za odločitev ter se je sklicevalo na določbo drugega odstavka 71. člena ZUS-1. Po tej zakonski določbi pa sodišču ni treba navajati razlogov za odločitev, če sledi utemeljitvi upravnega akta in to v sodbi ugotovi.

16. Presoja pravilnosti postopka izdaje upravnega akta ni dovoljen revizijski razlog po 85. členu ZUS-1. Zato revizijskih ugovorov, ki se na to nanašajo (odsotnost revidentovega odvetnika v času zaslišanja prič pred upravnim organom), Vrhovno sodišče ni presojalo.

17. Glede na podano obrazložitev revizijski ugovori niso utemeljeni, in ne morejo vplivati na drugačno odločitev Vrhovnega sodišča. 18. Vrhovno sodišče je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi 92. člena ZUS-1, saj je ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena, in ne razlogi na katere mora paziti po uradni dolžnosti.

K 2. točki izreka:

19. Ker revident z revizijo ni uspel, trpi sam svoje stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 165. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1).