Jedro

Za imenovanje upravnika ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, saj to ni kvalificirana večina, ki bi jo zahteval zakon.

Poseg v pravico upravljanja je poseg v pravico etažnih lastnikov. Etažni lastniki so zato tisti, ki imajo upravičenje, da se uprejo takemu posegu in zahtevati, da poseganje preneha. Upravnik se mu lahko upre zgolj v njihovemu imenu kot njihov zastopnik in zato za zahtevek ni aktivno legitimiran.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog upnika za izdajo začasne odredbe, s katero naj bi se dolžniku prepovedalo posegati v upnikove posle upravljanja v stavbi z naslovi C. 83, 85 in 87, kjer naj bi bil določen za upravnika s Pogodbo št. 169/Š z dne 25. 4. 2014, sklenjeno z etažnimi lastniki, imetniki več kot polovice solastniških deležev.

2. Zoper sklep se je upnik pritožil iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlagal, da pritožbi ugodi in spremeni odločitev sodišča prve stopnje tako, da predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi, podrejeno pa da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da sta za odločitev relevantni vprašanji, ali je upnik upravnik stavbe z ID 000-1041 in ali so lastniki te stavbe kadarkoli sprejeli sklep, da je dolžnik upravnik stavbe z ID 000-1041, s katerima pa se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo. Stavba ima lahko glede na stvarnopravna izhodišča, kaj je nepremičnina, zgradba in kaj so solastni deleži na nepremičnini, samo enega upravnika. Spisovno gradivo ne ponuja zaključka sodišča, da so etažni lastniki vhoda C. sploh kadarkoli sprejeli sklep, da bo dolžnik njihov upravnik, niti niso z njim sklenili nobene pogodbe, saj je dolžnik uporabil isto podpisno listino, kot jo je pred njim k svoji pogodbi uporabil V., d. o. o. Nasprotuje stališču sodišča, da se lahko imenuje več upravnikov v stavbi z več vhodi, saj v veljavni zakonodaji za to ni podlage. Pri stavbi gre za eno nepremičnino, na kateri je vzpostavljena etažna lastnina in njej pripadajoče funkcionalno zemljišče, lastniki te nepremičnine pa glede na svoje solastniške deleže odločajo o poslih rednega upravljanja. Če solastniški deleži na skupnih delih niso določeni, se le ti določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini, kot to izhaja iz 182. člena SZ-1, smiselno podobna podlaga pa izhaja tudi iz 106. člena SPZ. Lastniki lahko glede poslov upravljanja odločajo znotraj ene nepremičnine, v konkretnem primeru stavbe z ID 000-1041. Prav tako iz zakona o evidentiranju nepremičnin izhaja, da se za stavbo in njene dele v kataster stavb vpisujejo identifikacijske oznake prav tako tudi njen upravljavec in da se kataster stavb povezuje z zemljiško knjigo. Iz smisla zakonodajne rešitve izhaja, da mora imeti večstanovanjska stavba enega upravnika. Solastniški deleži na skupnih delih in napravah, ki pomenijo temelj odločanja lastnikov o poslih upravljanja, so določeni in določljivi zgolj na nepremičnini, tako kot izhaja že iz določil 117. člena v povezavi s 67. členom SPZ. Sodišče se v izpodbijanem sklepu sklicuje na odločbo I U 1925/2012, ki ni relevantna, saj je sodišče z njo odločalo le o vprašanju registracije upravnika na podlagi 167. čl. SPZ in se ni ukvarjalo s stvarnopravnimi vprašanji, tj. kaj je nepremičnina glede katere in s kakšnimi deleži na njej odločajo solastniki. Pogodba za upravljanje stavbe sklenjena z upnikom je bila sklenjena kasneje kot pogodba na katero se sklicuje dolžnik. Že pred sklenitvijo pogodbe pa je upnik upravljal s stavbo na podlagi treh pogodb, ki so bile sklenjene z lastniki posameznega vhoda, vendar zaradi veljavnosti prejšnjega Stanovanjskega zakona (iz l. 1991), ki je predvideval sklepanje pogodb na hišno številko. Upnik ima veljavno sklenjeno pogodbo za upravljanje predmetne stavbe in je na podlagi te pogodbe tudi registriran upravnik.

3. Dolžnik v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Upnik kot upravnik stavbe z identifikacijsko oznako (v nadaljevanju ID) 000-1041 na naslovu C. 83, 85 in 87, je od sodišča zahteval, naj dolžniku prepove poseganje v njegove posle upravljanja na delu stavbe na naslovu C. 83. Trdi, da je na podlagi Pogodbe 169/Š z dne 25. 4. 2014 upravnik celotne stavbe, saj so pogodbo z njim sklenili etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, kar glede na zakon zadošča za imenovanje upravnika. Dolžnik poseganje v posle upravljanja temelji na pogodbi o upravljanju št. 33/14 z dne 30. 3. 2014, sklenjeni z etažnimi lastniki na C. 83, ki po mnenju upnika ni veljavna.

6. Sodišče prve stopnje je predlog zavrnilo, ker je štelo, da upnik ni izkazal za verjeten obstoj nedenarne terjatve (prvi odstavek 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ). Takšen zaključek je pravilen, čeprav iz drugih razlogov, kot jih je v razlogih svoje odločbe izpostavilo prvostopenjsko sodišče. V teh se je pretežno ukvarjalo z odgovorom na vprašanje, ali ima stavba z več vhodi in hišnimi številkami lahko več kot enega upravnika. Zaključilo je, da ni ovir za imenovanje več upravnikov v stavbi z več vhodi niti v veljavni zakonodaji niti po dejanski presoji.

7. Stanovanjski zakon (SZ-1) izrecno ne določa, da mora imeti ena večstanovanjska stavba enega upravnika. Določa pa jasne pogoje za imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja (prvi odstavek 49. člena SZ-1), za kar je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Ni sporno, da je blok s tremi vhodi na naslovu C. 83, 85 in 87, na katerega se nanaša razmerje med strankama, ena večstanovanjska stavba, z enotno ID oznako. Iz zemljiške knjige izhaja, da gre za etažno lastnino, ki je ustanovljena na celotni stavbi. Vsak posamezni del ima določen solastniški del na skupnih delih celotne stavbe. Skupni deli večstanovanjske stavbe so namreč solastnina etažnih lastnikov (18. člen SPZ). Vsi etažni lastniki v stavbi z ID 000-1041 so ena skupnost etažnih lastnikov, zaradi načina ureditve etažne lastnine ob njeni ustanovitvi. Za imenovanje upravnika zato ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, saj to ni kvalificirana večina, ki bi jo zahteval zakon. Zakon izrecno pove, da je potrebno za imenovanje soglasje večine po solastniških deležih, kar pa je soglasje večine na celotni stavbi. Če bi določilo 49. člena SZ-1 razlagali tako, da lahko posamezni del (vhod) v eni večstanovanjski stavbi z večino etažnih lastnikov v tem delu določi svojega upravnika, bi to pomenilo poseganje v lastninsko pravico solastnikov celotne stavbe.

8. Iz povzetih zakonskih določb in gornjih navedb pa izhaja tudi, da upravnik vrši posle upravljanja kot zastopnik etažnih lastnikov in namesto njih. Upravnik udejanja pravico upravljanja etažnih lastnikov na skupnih delih. Poseg v pravico upravljanja je zato poseg v pravico etažnih lastnikov.(1) Gre za protipravno oviranje pri izvrševanju njihove lastninske pravice. Etažni lastniki so zato tisti, ki imajo upravičenje, da se uprejo takemu posegu in zahtevati, da poseganje preneha. Upravnik se mu lahko upre zgolj v njihovemu imenu kot njihov zastopnik. Če je tako, upnik v tem postopku nima stvarne legitimacije, ko zahteva zavarovanje terjatve, ki ni njegova, da bi imel sam (svojo) terjatev, ki bi imela podlago v obligacijskem razmerju z etažnimi lastniki, pa iz njegovega predloga ni mogoče zaključiti.

9. Čeprav iz drugih razlogov je izpodbijana odločitev pravilna. Pritožbo je bilo zato treba zavrniti in potrditi sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena v zvezi s 355. členom Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilih 1. odstavka 154 in 1. odstavka 155. člena v zvezi z 165. členom ZPP. Upnik s pritožbo ni uspel, strošek odgovora na pritožbo pa ni bil potreben strošek.

(1) Upnik sam navaja, da z ravnanjem dolžnika nastaja škoda etažnim lastnikom.