Jedro

Mogoče je, da najemodajalec posamezne skupne dele iz najema izloči, vendar mora biti takšna izključitev v najemni pogodbi izrecno dogovorjena.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

Obrazložitev

1. Z odločbo z dne 15.4.2014 je sodišče prve stopnje sklenilo, da dovoli spremembo tožbe z dne 20.8.2012 v obsegu, v katerem tožniki uveljavljajo solidarno plačilo 8.050,00 EUR s pripadki, v preostalem delu pa spremembe tožbe ni dovolilo; dovolilo je spremembo tožbe z dne 5.9.2013; in razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, da je toženec tožnikom dolžan plačati že zapadle mesečne zneske uporabnine za čas od 1.10.2005 do 1.8.2012 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posamičnega mesečnega obroka ter odločilo, da so tožniki dolžni v roku 15 dni tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 30,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo so tožniki vložili pravočasno pritožbo zaradi nepopolne in zmotne ugotovitve dejanskega stanja ter nepravilne uporabe materialnega prava in predlagali, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Nasprotujejo zaključku sodišča prve stopnje, da pralnica predstavlja skupni del stanovanjsko-poslovne zgradbe in da je predmet najemnih pogodb, za katero tožniki že prejemajo ustrezno najemnino. Pralnica ni bila predmet najemnih pogodb, zato tudi ni bila upoštevana pri določitvi najemnine. Tožniki tako niso in ne prejemajo nikakršnega nadomestila za ta prostor in so bili s samovoljno prilastitvijo pralnice s strani toženca prikrajšani. To izkazujejo tudi tri predložene najemne pogodbe. Iz najemne pogodbe s stranko K. izhaja, da k najetemu stanovanju glede skupnih delov pripada zgolj souporaba stopnišča. Napačen je sklep sodišča, da iz 7. in 8. člena najemne pogodbe izhaja, da so bili poleg stopnišča predmet pogodbe tudi drugi skupni prostori. Gre za člena, ki jih tipsko vsebujejo najemne pogodbe. Določba o plačevanju stroškov in tekočega vzdrževanja skupnih delov se za najemnika K. nanaša zgolj na stroške, ki so vezani na souporabo stopnišča. Glede drugih dveh pogodb sodišče prezre dejstva, da sta tudi v teh pogodbah stanovanji natančno opredeljeni in da so izrecno, z navedbo površinskih mer, navedeni tudi tisti skupni deli zgradbe, katerih souporaba je s pogodbama zajeta. Iz obeh tako izhaja, da souporaba pomožnih prostorov ni predvidena, saj je pri tej postavki navedena površina 0,00 m2. Pri sklepanju najemnih pogodb in določanju najemnin so tožniki upoštevali, da pralnica ne sodi v predmet najema, saj jo je v času, ko je bila zgradba na podlagi denacionalizacije vrnjena tožnikom, neupravičeno in v celoti zasedal toženec. Sodišče je brez vsakršne podlage in dokazno nepodprto sklenilo, da je v znesku najemnin upoštevana tudi souporaba spornega prostora.

3. Toženec je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4. Tožniki trdijo, da toženec že od leta 1992 brez pravnega temelja zaseda pralnico, ki jim je bila vrnjena v denacionalizacijskem postopku, v izmeri približno 10 m2; s takšnim ravnanjem so bili prikrajšani za toliko, kolikor bi v vtoževanem obdobju lahko prejeli z oddajo pralnice v najem. Toženec je trdil, da tožniki niso lastniki pralnice, ta prostor je preuredil na podlagi pisnega soglasja skupnosti stanovalcev hiše, s preureditvijo v stanovanjski prostor je bila pralnica izločena iz režima skupnih prostorov, zato tudi ni mogla biti vrnjena denacionalizacijskemu upravičencu v okviru solastniškega deleža na skupnih prostorih; na podlagi prvega odstavka 116. člena SZ je pridobil lastninsko pravico na novo zgrajenem podstrešnem stanovanju v zgradbi, k temu stanovanju pa spada tudi sporna pralnica. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev materialnopravno pravilna in temelji na pravilno in popolno ugotovljenem dejanskem stanju.

5. Tožniki so na podlagi odločb o denacionalizaciji in sklepa o dedovanju solastniki premoženja, ki je bilo predmet odločbe z dne 30.10.2007, vključno z deležem na pralnici. Zakaj gre pri sporni pralnici za skupni prostor, je sodišče prve stopnje obsežno, pravilno in v skladu z zakonom, pojasnilo v odseku „Glede statusa pralnice“ (strani 15 – 20 sodbe). Razlogov pritožbeno sodišče ne ponavlja. Tudi pralnice, ki so namenjene skupni rabi, imajo status skupnega prostora že po samem zakonu. Res je kvalifikacija prostorov v večstanovanjski hiši v pristojnosti lastnikov, vendar bi bila lahko sprememba pralnice iz skupnega v posamezni del opravljena le ob soglasju vseh solastnikov, za kar v konkretnem primeru ne gre in česar tožniki niso niti zatrjevali (tožniki niso bili, tudi ne v času sojenja, izključni lastniki stavbe in s tem tudi ne izključni lastniki skupnih prostorov).

6. Tožniki sami so pojasnili, da so vse poslovne prostore in stanovanja v večstanovanjski hiši, oddali v najem. Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da lastnik s sklenitvijo pogodbe na najemnika poleg pravice do uporabe posameznega dela, prenese tudi uporabo skupnih prostorov. Z najemnimi pogodbami, ki so jih sklenili tožniki, so v najem tako oddali tudi svoj celotni solastninski delež na sporni pralnici, kot skupnem prostoru. Mogoče je, da najemodajalec posamezne skupne dele iz najema izloči, vendar mora biti takšna izključitev v (najemni) pogodbi izrecno dogovorjena, kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Da bi v konkretnem primeru pralnico izločili iz najema tožniki niso izkazali. Kot dokaz za svoje trditve so predložili tri najemne pogodbe. Glede najemne pogodbe s tožencem so sami priznali, da ima toženec na podlagi le te pravico souporabljati pralnico, vendar le v skladu z deležem, ki ga „njegovo“ stanovanje predstavlja glede na celotno zgradbo. Z ničemer niso pojasnili, zakaj takšne pravice najemnik M. S. ob enaki tipski pogodbi, ne bi imel. V pogodbi sklenjeni z najemnikom F. K. je sicer izrecno določena souporaba stopnišča, vendar pa sodišče pravilno ugotavlja, da pa ni izrecno izključena pravica do sorazmerne souporabe drugih skupnih prostorov. Pri tem se je povsem upravičeno sklicevalo tudi na določbe 7. in 8. člena najemne pogodbe, iz katerih izhaja, da je najemnik dolžan plačevati tudi stroške obratovanja in tekočega vzdrževanja skupnih delov, prostorov in naprav v stanovanjski hiši, in sicer v sorazmernem deležu z vrednostjo stanovanja. Tudi iz te pogodbe tako ne izhaja, da je bila iz njih sporna pralnica, kot skupni del, izključena.

7. Za konkretni primer ni bistveno ali je v višino najemnine vključena tudi „cena“ souporabe pralnice. Bistveno je, da so tožniki pralnico oddali v celoti (v okviru svojega solastninskega deleža) v najem, s čimer so se souporabi pralnice sami odpovedali in s tem pristali v svoje prikrajšanje zaradi nemožnosti njene (so)uporabe. Pralnice glede na povedano in brez soglasja solastnika (ter najemnikov, ki bi se odpovedali uporabi) tudi ne bi mogli oddati v najem tretjemu, zato tudi v tem pogledu njihovega prikrajšanja ni. Ker njihovega prikrajšanja ni, do plačila uporabnine niso upravičeni (198. člen Obligacijskega zakonika).

8. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen ZPP).