Jedro

V konkretnem primeru je bilo prvotno najemno razmerje preoblikovano na podlagi dogovora vseh treh pogodbenih strank v dve novi najemni razmerji. Zato ne gre za odstop pogodbe v smislu 145. člena ZOR.

Tudi pri ustni izjavi o privolitvi v odstop pogodbe (3. odst. 145. člena ZOR) se lahko uporabi teorija realizacije.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

S sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se razveljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.štev. 5 Ig xxxx z dne xxxx tudi v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da plača toženi stranki stroške postopka v višini 173.025,00 SIT, v 15 dneh, pod izvršbo.

Proti navedeni sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži plačilo vseh pravdnih stroškov vključno s pritožbenimi, podrejeno pa predlaga, da izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Poudarja, da je sodišče prve stopnje nepravilno vodilo spor med pravdnima strankama kot gospodarski spor. Tožeča stranka ima namreč status društva, društvo pa ni našteto kot subjekt v 481. členu ZPP. Razen tega tožbeni zahtevek presega 500.000,00 SIT in posledično ne gre za spor majhne vrednosti, zaradi česar uporaba določil 496. člena ZPP ne pride v poštev. Izpodbijana sodba tudi nima razlogov o odločilnih dejstvih in je zato obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je tudi napačno ugotovilo dejansko stanje. Iz navedb v prvi pripravljalni vlogi tožeče stranke je jasno razvidno, da je prišlo do delitve ene najemnine na dva dela - en del najemnine je še naprej plačeval in je sedaj zavezan plačevati najemnik in uporabnik večjega dela poslovnega prostora B d.o.o., za drugi manjši del poslovnega prostora pa je dejanski najemnik in uporabnik MH s.p., torej tožena stranka. Takšen je bil dogovor med vsemi strankami. Sodišče je spregledalo, kakšna je bila resnična pogodbena volja strank, ki se je tudi izvajala. Tožena stranka je uporabljala in še uporablja manjši del poslovnega prostora, na njeno željo so ji bili za najemnino izdani računi. Ne gre za fiktivno oziroma računsko delitev najemnine na dve stranki. Oba sta dejanska najemnika prostora, kar je razvidno tudi iz seštevka najemnin, saj je seštevek enak celotni prvotni najemnini pred delitvijo na dva dela. Sodišče na naroku dne 3.6.2004 tudi ni dopustilo, da tožeča stranka vloži drugo pripravljalno vlogo, na podlagi katere bi sodišče dobilo pojasnila za lažje razumevanje sporne zadeve. Izpodbijana odločitev je posledica dejstva, da se je spor vodil kot gospodarski spor majhne vrednosti.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe.

Pritožba je utemeljena.

Iz podatkov spisa ne izhaja, da je sodišče prve stopnje vodilo predmetni spor kot spor majhne vrednosti, kot poskuša prikazati pritožnik. Res pa je, da je bil spor voden kot gospodarski spor, v nasprotju z določbo 481. člena ZPP, po kateri v primerih, ko ena od strank ni subjekt naštet v tej zakonski določbi, ne gre za gospodarski spor. K osebam naštetimi v navedeni zakonski določbi pa ni uvrščena tožeča stranka, ki je društvo. Kljub temu pa zaradi nepravilne opredelitve spora kot gospodarskega spora niso bile kršene kakšne določbe civilnega pravdnega postopka in tožeča stranka ni bila prikrajšana za nobeno procesno pravico civilnega pravdnega postopka.

Tako je sodišče prve stopnje upoštevalo tudi njeno zadnjo pripravljalno vlogo, saj jo je - kot izhaja iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 3.6.2004 - na obravnavi vročilo toženi stranki oziroma njenemu pooblaščencu in jo tudi vsebinsko povzelo v razloge izpodbijane sodbe. Ob povedanem torej ne more biti izkazana kakšna bistvena kršitev določb pravdnega postopka.

Pač pa je sodišče prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje materialnopravno nepravilno ocenilo. Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje sta pravdni stranki skupaj z B d.o.o, Ljubljana sklenili ustno najemno pogodbo za sporne poslovne prostore, na podlagi katere je del prostorov začela uporabljati tožena stranka, dotedanji najemnik vseh prostorov B d.o.o., Ljubljana pa je tudi še ostal najemnik dela prostorov. Tožena stranka je najemnino plačevala vse do februarja 2002, ko je prenehala plačevati. Na podlagi teh dejstev pa ni mogoče zaključiti, da je bila sklenjena pogodba o odstopu pogodbe v smislu tedaj veljavne določbe 145. člena ZOR. Po tej določbi gre namreč za odstop pogodbe v primeru, ko se ena od pogodbenih strank s tretjo osebo dogovori, da ji odstopa pogodbo, torej svoj celoten pogodbeni položaj, v takšen njun dogovor pa druga pogodbena stranka privoli. V konkretnem primeru pa je prvotno najemno razmerje bilo preoblikovano na podlagi dogovora vseh treh pogodbenih subjektov v dve novi najemni razmerji, pri čemer je tožena stranka postala najemnik le dela prostorov, ki jih je prej v celoti uporabljala gospodarska družba B d.o.o., Ljubljana. Zato je po presoji pritožbenega sodišča predvsem zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi tožena stranka zgolj dala soglasje k dogovoru tožene stranke in navedene gospodarske družbe o odstopu pisne najemne pogodbe, sklenjene leta 1990 med navedeno gospodarsko družbo in tožečo stranko. Dejansko je šlo za dogovor treh pogodbenih strank, ki je omogočil nastanek dveh novih najemnih razmerij. Tudi sicer ni pravilno stališče prvostopnega sodišča, da za pisno soglasje v smislu

1. odst. 145. člena ZOR ne velja teorija realizacije. Neoblična privolitev stranke je sicer res nična v smislu 3. odstavka 145. člena ZOR, vendar pa se enako kot pri neobličnih pogodbah uporabi pravilo o odpravi ničnostnih posledic z realizacijo (glej o tem tudi stališče slovenske pravne stroke - Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga; GV založba, Ljubljana 2002; str. 646 - avtor v tem delu prof. dr. Miha Juhart). Če velja teorija realizacije za pogodbo, ki ji manjka predpisana oblika, mora ta še toliko bolj veljati tudi za enostransko izjavo volje druge pogodbene stranke, ki vendarle ostaja subjekt pogodbenega razmerja, v katerega je vstopila nova pogodbena stranka (uporaba logične razlage - a maiori ad minus).

V konkretnem primeru, ko sta pravdni stranki - kot se nakazuje iz podatkov spisa - dve leti in pol (od julija 1999 do februarja 2002) izpolnjevali ustno sklenjeno najemno pogodbo (tožeča stranka z izročitvijo dela prostorov v uporabo ter izstavljanjem računov za najemnino, tožena stranka pa s plačevanjem najemnine), ne bi moglo biti nobenega dvoma, da je bilo ustno sklenjeno najemno razmerje dejansko realizirano. Ker je sodišče prve stopnje zavzelo drugačno materialnopravno stališče in je tožbeni zahtevek zavrnilo, ni ugotavljalo ali obstajajo okoliščine, ki omogočajo uporabo teorije realizacije na podlagi določbe 73. člena ZOR, prav tako pa tudi ni ugotavljalo drugih dejstev, ki so lahko pomembna v tem sporu, ko tožena stranka podrejeno (če bi bilo tožbenemu zahtevku ugodeno) tudi postavlja pobotni zahtevek.

Ob povedanem je moralo sodišče druge stopnje pritožbi ugoditi, razveljaviti izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrniti v novo sojenje (člen 355 ZPP).

V ponovnem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali je bila pogodba med pravdnima strankama realizirana v zgoraj nakazanih smereh, v primeru takšne ugotovitve pa odločiti tudi o utemeljenosti višine tožbenega zahtevka ter obravnavati tudi pobotni zahtevek tožene stranke.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.