Jedro

Pri ugotavljanju vrednosti kapitala ob odsvojitvi se upošteva objektivna tržna cena, zato posebnih (subjektivnih) okoliščin, zaradi katerih je prodajalec sprejel nižjo kupnino in na kakršne se sklicuje tožnica v konkretnem primeru, pri ugotavljanju primerljive tržne cene tožničinega deleža na nepremičnini, ni bilo mogoče upoštevati.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške upravnega spora.

Obrazložitev

Prvostopni davčni organ je z izpodbijano odločbo tožnici odmeril ter naložil v plačilo dohodnino od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine od davčne osnove 17 757,12 EUR po stopnji 20% v znesku 3 551,42 EUR.

Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da gre za ponovni postopek odmere davka na podlagi davčne napovedi, ki jo je vložila tožnica dne 14. 10 2011 ob odsvojitvi ½ poslovnega prostora na naslovu ... V ponovnem postopku je davčni organ enako kot v prvem postopku na podlagi določb Zakona o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2) ugotovil, da je tožnica nepremičnino pridobila 8. 1. 2007 z nakupom, za kupnino v višini 7 500,00 EUR. Svoj delež na nepremičnini je odsvojila dne 28. 9. 2011 s prodajo, in sicer za pogodbeno vrednost 20 400,00 EUR. Že v postopku odmere davka na promet nepremičnin je davčni organ ugotovil, da pogodbena vrednost ne ustreza vrednosti nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu. Tožnica je zato v ponovnem postopku davčnemu organu predložila oceno tržne vrednosti nepremičnine na dan 28. 9. 2011, ki jo je naredil sodni cenilec A.A. Iz nje je razvidna ocenjena tržna vrednost poslovnega prostora do celote v višini 51 176,00 EUR, oziroma vrednost tožničinega deleža v višini 25 588,00 EUR. Tožnici se pri pridobitvi kapitala v skladu z določbami ZDoh-2 priznajo normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala v višini 1% nabavne vrednosti kapitala (75,00 EUR) in stroški, povezani z odsvojitvijo kapitala v višini 1% vrednosti ob odsvojitvi (255,88 EUR), tako da davčna osnova ob upoštevanju vrednosti nepremičnine ob pridobitvi (7 500,00 EUR) znaša 17 757,12 EUR. Od te se v skladu s 132. členom ZDoh-2 odmeri dohodnina od dobička iz kapitala po stopnji 20% v znesku 3551,42 EUR, ki mora biti vplačan v rokih in na način, ki ga določa Zakon o davčnem postopku (v nadaljevanju ZDavP-2).

Drugostopni davčni organ je pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrnil. V svojih razlogih v celoti pritrjuje odločitvi in razlogom prve stopnje. V zvezi s pritožbenimi ugovori poudarja, da cenitev, ki jo je predložila tožnica, brez dvoma dokazuje, da je ocenjena tržna vrednost kapitala v konkretnem primeru višja od pogodbene vrednosti. Ker se v konkretnem primeru ocenjuje objektivno tržno vrednost kapitala, ni mogoče upoštevati subjektivnih okoliščin, zaradi katerih je bil prodajalec prisiljen sprejeti nižjo kupnino. Pri dobičku iz kapitala namreč ni pomembno, ali obstaja razlika med zneskom, ki ga je zavezanec plačal za nepremičnino in kasneje ob odsvojitvi zanjo tudi dejansko prejel. ZDoh-2 namreč kot obdavčljiv dohodek šteje potencialni dobiček, ki bi ga zavezanec lahko realiziral, saj se upošteva samo vrednost nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi, ne pa dejansko realizirani dobiček. Kot dobiček iz kapitala ob odsvojitvi nepremičnine se torej šteje tudi takrat, ko lastnik nepremičnino odsvoji neodplačno (podari).

Tožnica se s takšno odločitvijo ne strinja. Tožbo vlaga iz razlogov iz 1. do 3. točke prvega odstavka Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). V tožbi navaja, da se z razlago 99. člena ZDoh-2 ne strinja, še posebej ne v okoliščinah konkretnega primera. Predvsem se ne strinja s stališčem, da pri odmeri dohodnine od dobička iz kapitala ni pomembno, kolikšno nasprotno vrednost je zavezanec prejel za odsvojene nepremičnine. Ob sklicevanju na besedilo citirane določbe navaja, da je prvi kriterij, ki se upošteva pri odmeri davka, prav v prodajni pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. Šele če je izpolnjen eden od nadaljnjih pogojev iz tega člena, se za vrednost kapitala šteje primerljiva tržna cena kapitala ob odsvojitvi. V konkretnem primeru je šlo pri tožnici za nujno prodajo, saj je bila prisiljena v prodajo zaradi razdruževanja skupnega premoženja z bivšim možem in reševanja stanovanjskega problema. Po drugi strani pa je sodni izvedenec izrecno ugotovil, da so v primeru nujne prodaje možna odstopanja do 20% v obe smeri. To pa pomeni, da je pogodbena vrednost v konkretnem primeru ustrezala vrednosti kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve. Kljub temu se je tožena stranka oprla izključno na zaključek izvedenca v izvedenskem mnenju, po katerem znaša ocenjena vrednost nepremičnine (in ne vrednost kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu) 51 176,00 EUR. Ostale ugotovitve izvedenca in ugotovitve iz postopka je spregledala, čeprav iz mnenja izhaja, da se je konkretna prodaja izvršila prav v okvirih dopustnih odstopanj. Pri tem je razlika med ocenjeno in dejansko doseženo vrednostjo majhna ter posledica pogajanj med kupcem in prodajalcem. Slednjega pa izvedenec ne more vključiti v svojo oceno. Poleg tega je izrecno dopustil diskont, ta diskont pa v ocenjeno vrednost ni vključen. Kupnina iz pogodbe torej odraža dejansko stanje in zato tožnica s svojimi navedbami ni zavajala davčnega organa. Poleg tega cenitev ni nujno edina podlaga za ugotavljanje prodajne cene nepremičnine. Zato tožena stranka ne bi smela ignorirati dejanske vrednosti, ki jo je tožnica prejela za nepremičnino. Tožnici se zato neupravičeno nalaga višja davčna obveznost od tiste, ki je bila dejansko ugotovljena v davčnem postopku. Tožnica je namreč uspela dokazati, da je pogodbena vrednost realna. To pomeni, da bi se morala upoštevati pri odmeri davka, saj je tako po splošnih kot specialnih določbah ZDoh-2, osnovno izhodišče za odmero dohodnine dejansko dosežen dohodek.

Sodišču zato predlaga naj njeni tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi in samo reši zadevo oziroma podrejeno, zadevo vrne organu prve stopnje v ponovni postopek. V vsakem primeru pa naj tožnici povrne nastale stroške upravnega spora.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi in razlogih zanjo ter predlaga zavrnitev tožbe.

Tožba ni utemeljena.

V konkretnem primeru je sporna vrednost nepremičnine in s tem kapitala iz 93. člena ZDoh-2 ob odsvojitvi.

Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. Če kapital ni odsvojen na podlagi pogodbe, ali če vrednost kapitala ob odsvojitvi ni razvidna iz pogodbe, ali če iz pogodbe ali drugih dokazil razvidna vrednost kapitala ne ustreza vrednosti kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve, se za vrednost kapitala šteje primerljiva tržna cena kapitala ob odsvojitvi (prvi odstavek 99. člena ZDoh-2).

Tožnica ima torej glede na citirano zakonsko besedilo prav, ko navaja, da se za vrednost kapitala ob odsvojitvi praviloma upošteva njegova pogodbena vrednost. Vendar pa to velja le do tedaj, dokler se ne pojavi dvom v njeno višino glede na tržno ceno kapitala, v konkretnem primeru nepremičnine. V tem primeru pa ima davčni organ možnost oziroma je celo dolžan, da ugotavlja primerljivo tržno vrednost kapitala ob odsvojitvi v odmernem postopku.

To je v obravnavanem primeru tudi storil ter pri tem po presoji sodišča utemeljeno upošteval cenitev, ki jo je predložila tožnica v odmernem postopku. Iz cenitve povsem jasno sledi, da predstavlja ocenjena vrednost nepremičnine njeno primerljivo tržno ceno v času odsvojitve. Drugačne tožbene navedbe, po katerih naj bi šlo pri ocenjeni vrednosti zgolj za vrednost obravnavane nepremičnine in ne za vrednost, ki se dala doseči v prostem prometu, so zato brez podlage in v očitnem nasprotju s podatki spisov. V zvezi s tožničinim sklicevanjem na diskont, ki se omenja v cenitvi, pa drugostopni organ pravilno pojasni, da se pri ugotavljanju vrednosti kapitala ob odsvojitvi upošteva objektivna tržna cena in da zato posebnih (subjektivnih) okoliščin, zaradi katerih je prodajalec sprejel nižjo kupnino in na kakršne se sklicuje tožnica v konkretnem primeru, pri ugotavljanju primerljive tržne cene tožničinega deleža na nepremičnini, ni bilo mogoče upoštevati.

Drugih tožbenih ugovorov tožnica niti nima. Sodišče pa samo nepravilnosti, na katere pazi po uradni dolžnosti, tudi ni ugotovilo. Zato je sledilo izpodbijani odločitvi in razlogom davčnih organov ter tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

Ker so relevantne dejanske okoliščine, ki so podlaga za odločitev, med strankama nesporne, je sodišče na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo v zadevi brez glavne obravnave.

Izrek o stroških upravnega spora temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1.